Circulaire 2025/C/24 relative au certificat de radiation, article 1653 C. jud. – Ventes purgeantes, article 1326 C. jud. – Principe général et cas d’application – Addendum: modifications suite à la loi du 19 décembre 2023 portant dispositions diverses

Circulaire 2025/C/24 relative au certificat de radiation, article 1653 C. jud. – Ventes purgeantes, article 1326 C. jud. – Principe général et cas d’application – Addendum : modifications suite à la loi du 19 décembre 2023 portant dispositions diverses en matière civile et judiciaire (MB 27 décembre 2023)

1. Exposé du problème

Depuis la loi du 11 août 2017 (entrée en vigueur le 1er mai 2018), portant insertion du Livre XX « Insolvabilité des entreprises » dans le Code de droit économique, et portant insertion des définitions propres au Livre XX, et des dispositions d’application au Livre XX, dans le Livre I du Code de droit économique, beaucoup de questions ont été posées à nos bureaux Sécurité Juridique au sujet de l’application de l’article 1653 C. jud. En effet, cette loi du 11 août 2017 avait modifié l’article 1326 C. jud. relatif aux ventes purgeantes mais n’avait pas modifié l’article 1653 du même Code.

Afin de combler certaines lacunes et d’apporter de la clarté pour toutes les parties concernant la purge d’immeubles, la loi du 19 décembre 2023 portant dispositions diverses en matière civile et judiciaire a modifié plusieurs articles du Code judiciaire. Elle est entrée en vigueur le 6 janvier 2024.

Les articles 55 et 64 de cette loi ont modifié les articles 1326 et 1653, alinéa 3 C. jud.

La loi du 19 décembre 2023 est entrée en vigueur le 6 janvier 2024

En vertu des dispositions transitoires de cette loi, les articles 1326 et 1653 C. jud., tels que modifiés, s’appliquent uniquement aux procédures de vente :

• dans le cadre desquelles la requête en autorisation qui donne lieu à la vente purgeante est déposée à partir de l’entrée en vigueur de la loi le 6 janvier 2024 (ventes de gré à gré)

• dans le cadre desquelles l’appel des créanciers à suivre les opérations de vente, qui donne lieu à la vente purgeante, est effectué à partir de l’entrée en vigueur de la loi le 6 janvier 2024 (ventes publiques)

Afin de déterminer si les articles 1326 et 1653, alinéa 3 C. jud., tels que modifiés, s’appliquent, il convient donc de vérifier que, soit la requête en autorisation de vendre de gré à gré, soit l’appel des créanciers à suivre les opérations de vente publique, a eu lieu à partir de l’entrée en vigueur de cette loi.

Les nouvelles dispositions s’appliquent uniquement lorsque le dépôt de la requête ou l’appel des créanciers a eu lieu à partir de l’entrée en vigueur de cette loi.

In fine de cette circulaire (au point 7), vous trouverez la version consolidée des articles 1326 et 1653 C. jud. (version historique et nouvelle version).

Remarques : la circulaire C/2022/82 du 05.09.2022 reste applicable à toutes les ventes purgeantes dans le cadre desquelles, soit la requête en autorisation de vendre de gré à gré, soit l’appel des créanciers à suivre les opérations de vente publique, a lieu avant l’entrée en vigueur de la loi du 19 décembre 2023 précitée (c’est-à-dire avant le 6 janvier 2024).

2. Principe général

Pour qu’une radiation puisse être réalisée, conformément à l’article 1653 C. jud., il faut que l(es)’immeuble(s) concerné(s) ai(en)t fait l’objet d’une vente purgeante telle que définie par l’article 1326 C. jud.

En effet, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 11 août 2017 précitée, l’article 1326 C. jud. définit les conditions auxquelles une vente doit satisfaire pour pouvoir être considérée comme purgeante.

A cet effet, cette disposition :

a) précisait quelles sont les ventes judiciaires d’immeuble qui emportent purge légale, que celles-ci soient réalisées publiquement ou de gré à gré et qu’elles concernent un bien indivis ou non ;

b) spécifiait quels sont les créanciers qui sont concernés par la purge ;

c) généralisait l’appel des créanciers comme condition essentielle de la purge à toutes les ventes publiques ou de gré à gré visées.

La loi du 19 décembre 2023 a profondément modifié l’article 1326 C. jud. afin de résoudre divers problèmes pratiques liés à la purge.

3.1. Ventes concernées par la purge

• Enumération explicite des ventes purgeantes

Toutes les ventes ayant un effet purgeant sont désormais énumérées à l’article 1326 C. jud. sans référence aux articles. En effet, la référence aux articles pourrait porter à confusion si la vente a, par exemple, encore lieu sous une ancienne législation (p. ex. l’ancienne législation sur les faillites).

• Vente purgeante d’un bien immeuble appartenant à une personne morale en liquidation

Sous l’ancienne législation, la vente d’un bien immeuble appartenant à une personne morale en liquidation n’était pas purgeante. La loi du 19 décembre 2023 prévoit une nouvelle procédure d’autorisation afin que cette vente puisse également être purgeante.

Le liquidateur peut demander l’autorisation au tribunal de l’entreprise de vendre publiquement ou de gré à gré avec un effet purgeant un bien immeuble appartenant à une personne morale en liquidation (nouvel article 1193quater C. jud.). Ceci est purement facultatif.

I. Au paragraphe 1er de l’article 1326 C. jud. sont visées :

Les ventes autorisées d’immeubles qui appartiennent en totalité :

- au débiteur admis au règlement collectif de dettes ;

- au failli ;

- au débiteur en réorganisation judiciaire par transfert sous autorité de justice ;

- à une personne morale en liquidation ;

- à un mineur ;

- à un présumé absent ;

- à une personnes protégée qui, en vertu de l’article 492/1 de l’ancien Code civil, a été déclarée incapable d’aliéner des immeubles ;

- à une succession vacante ;

- à une succession acceptée sous bénéfice d’inventaire.

Les biens vendus dans le cadre d’une procédure de saisie qui appartiennent en totalité ou pour partie au saisi, relèvent du champ d’application du paragraphe 1er. Ainsi, s’il s’agit d’une vente publique d’un bien immeuble indivis qui appartient à deux débiteurs, qui sont tous les deux directement impliqués dans la procédure de saisie, un appel à suivre les opérations de vente doit suffire.

Si le créancier saisissant a introduit une demande de liquidation-partage en vertu de l’art. 1561 C. jud., les règles spécifiques prévues au paragraphe 3 s’appliqueront.

II. Au paragraphe 2 de l’article 1326 C. jud. sont visées :

Les ventes autorisées d’immeubles indivis qui appartiennent pour partie :

- au débiteur admis au règlement collectif de dettes ;

- au failli ;

- au débiteur en réorganisation judiciaire par transfert sous autorité de justice ;

- à une personne morale en liquidation qui a obtenu le bénéfice de la purge ;

- à un mineur ;

- à un présumé absent ;

- à une personnes protégée qui, en vertu de l’article 492/1 du Code civil, a été déclarée incapable d’aliéner des immeubles ;

- à une succession vacante ;

- à une succession acceptée sous bénéfice d’inventaire.

Il est rappelé qu’il n’existe pas d’indivision entre un usufruitier et un nu-propriétaire d’un même bien immeuble puisqu’ils ne détiennent pas sur cet immeuble des droits réels de même nature (InfoHypo n° 128/8.1 – Jurisprudence – C.Cass du 07/03/2014, Revue du Notariat Belge, 2015 pp. 471 à 475). Par conséquent, la vente d’un bien immeuble détenu pour l’usufruit par une personne et pour la nue-propriété par une autre personne ne peut pas rentrer dans le paragraphe 2 de l’article 1326 C. jud. puisqu’il ne s’agit pas d’un bien immeuble indivis.

La vente de ce bien immeuble ne sera donc pas purgeante en vertu de l’article 1326, § 2 C. jud.

Exception : la vente publique réalisée à l’initiative du curateur d’un bien immeuble dépendant de la masse faillie, seulement pour l’usufruit ou pour la nue-propriété ou à concurrence d’une quote-part indivise (Répertoire Notarial, Tome VIII, Livre 5, ventes judiciaires, nr. 223).

Cette vente sera purgeante car en application de l’article 1190 C. jud. combiné à l’article XX.193 du Code de droit économique, le bien vendu, alors même qu’il ne constitue pas un bien immeuble indivis, est considéré comme un bien immeuble faisant partie de la masse faillie.

III. Au paragraphe 3 de l’article 1326 C. jud. sont visées :

• les ventes intervenant dans le cadre d’une liquidation-partage judiciaire.

3.2. Créanciers concernés par la purge

La loi du 19 décembre 2023 précitée ajoute 2 créanciers supplémentaires à l’article 1326 C. jud. :

• le créancier enregistré au Registre des gages dans la mesure où son droit porte sur le bien immeuble à vendre ;

• le créancier qui a intenté une action paulienne et en a fait mention en marge.

Désormais, les ventes mentionnées aux paragraphes 1, 2 et 3 de l’article 1326 C. jud. emportent délégation du prix au profit des :

• créanciers hypothécaires inscrits ;

• créanciers privilégiés inscrits ;

• créanciers enregistrés au Registre des gages ;

• créanciers qui ont fait transcrire un commandement ;

• créanciers qui ont fait transcrire un exploit de saisie ;

• créanciers qui ont intenté une action paulienne et en ont fait mention en marge (article 5.243 Code civil).

3.3. Généralisation de l’appel des créanciers à toutes les ventes publiques ou de gré à gré comme condition essentielle de la purge

L’ancien article 1326 C. jud. faisait de l’appel des créanciers à l’adjudication ou à la procédure d’autorisation, une condition essentielle au caractère purgeant de la vente et donc de la radiation demandée conformément à l’article 1653 C. jud.

La loi du 19 décembre 2023 a introduit les modifications suivantes concernant l’appel des créanciers.

• Sommations à suivre les opérations de vente

L’appel des créanciers à l’adjudication dans le cadre de ventes publiques, prévu sous l’ancienne législation, est désormais remplacé par la sommation à suivre les opérations de vente. Il est précisé dans la loi que cet appel a lieu par exploit d’huissier ou par courrier recommandé avec accusé de réception.

• Régime spécifique pour la vente dans le cadre d’une liquidation-partage judiciaire

Un régime spécifique est élaboré pour les ventes intervenant dans le cadre d’une liquidation-partage judiciaire (article 1326, § 3 C. jud.). La purge de ces ventes était auparavant liée à la condition de l’appel des créanciers à la procédure d’autorisation. Cependant, la loi ne prévoit pas de procédure d’autorisation dans le cadre de la liquidation-partage judiciaire. Pour initier la vente, il suffit que le notaire constate que le bien n’est pas commodément partageable en nature ou que toutes les parties sont d’accord de vendre.

Il est désormais confirmé dans la loi que la vente dans le cadre d’une liquidation-partage judiciaire est purgeante, à condition d’appeler les créanciers énumérés à suivre les opérations de vente en cas de vente publique ou à la procédure d’autorisation en cas de vente de gré à gré.

Il s’agit donc d’une rectification d’un oubli.

Ces nouvelles règles relatives à la liquidation-partage judiciaire s’appliquent également dans le cadre d’une procédure de liquidation-partage judiciaire qui intervient en vertu de l’article 1561 C. jud. (voir également ci-après au point 6).

• Inscription ou transcription prise après l’appel des créanciers

Si l’appel des créanciers a déjà eu lieu et qu’un nouveau créancier procède ensuite à une inscription ou une transcription, il est désormais prévu que la vente est également purgeante à l’égard de ce créancier, sans qu’il ne soit nécessaire de l’appeler (art. 1326, § 5 C. jud.).

• Manière d’appeler les créanciers

L’appel des créanciers est désormais réglé comme suit à l’article 1326 C. jud. :

1) Si le bien immeuble appartient en totalité aux personnes énumérées à l’article 1326, § 1 C. jud., la vente emporte délégation du prix au profit des créanciers énumérés au paragraphe 1er, à condition ;

1° que ces créanciers aient été appelés par le notaire à suivre les opérations de vente dans le cadre d’une vente publique autorisée ou ordonnée. Cet appel a lieu par exploit d’huissier ou courrier recommandé avec accusé de réception au moins huit jours avant le jour de la vente ou, en cas d’enchères dématérialisées, au moins huit jours avant le jour de l’ouverture des enchères ; ou

2° qu’ils aient été appelés par le greffe à la procédure d’autorisation dans le cadre d’une vente de gré à gré. Cet appel a lieu par pli judiciaire notifié au moins huit jours avant l’audience.

2) Si le bien immeuble appartient pour partie aux personnes énumérées à l’article 1326, § 2 C. jud. et à d’autres personnes, la vente est purgeante si les créanciers énumérés à l’article 1326, § 1 C. jud. ont été appelés par le greffe à la procédure d’autorisation de la vente. Cet appel a lieu par pli judiciaire notifié au moins huit jours avant l’audience.

3) Pour les ventes intervenant dans le cadre d’une liquidation-partage judiciaire, les règles spécifiques suivantes sont d’application :

1° la vente publique emporte délégation du prix au profit des créanciers énumérés à l’article 1326, § 1 C. jud. qui ont été appelés par le notaire à suivre les opérations de vente. Cet appel a lieu par exploit d’huissier ou courrier recommandé avec accusé de réception au moins huit jours avant le jour de la vente ou, en cas d’enchères dématérialisées, au moins huit jours avant le jour de l’ouverture des enchères ;

2° la vente de gré à gré emporte délégation du prix au profit des créanciers énumérés à l’article 1326, § 1 C. jud. qui ont été appelés par le greffe à la procédure d’autorisation, pour autant que les parties venderesses se soient volontairement soumises à la procédure d’autorisation visée à l’article 1193bis C. jud. Cet appel a lieu par pli judiciaire notifié au moins huit jours avant l’audience.

4. Le certificat de radiation article 1653 C. jud.

L’article 64 de la loi du 19 décembre 2023 portant dispositions diverses en matière civile et judiciaire a modifié le troisième alinéa de l’article 1653 C. jud. afin d’étendre son champ d’application.

• Déclaration du notaire

Sur production du certificat notarié, toutes les inscriptions et transcriptions sur le bien vendu sont rayées d’office, pour autant que le notaire déclare que les conditions de l’article 1326 ont été respectées.

• Radiation d’office des inscriptions et transcriptions à charge du propriétaire

Auparavant, la loi prévoyait que « les inscriptions et transcriptions à charge du saisi » étaient radiées avec le certificat notarié.

Désormais, l’article 1653, alinéa 3 C. jud. confirme la pratique existante selon laquelle « toutes inscriptions et transcriptions existantes à charge du propriétaire, sur le bien vendu, sont rayées d’office ».

La radiation d’office vaut donc à l’égard de toutes les catégories de vendeurs, et pas uniquement à l’égard du saisi.

• Radiation d’office des inscriptions et transcriptions à charge des copropriétaires

Il est désormais également prévu dans la loi que le certificat notarié permet de radier toutes les inscriptions et transcriptions à charge de tous les copropriétaires indivis dont le bien immeuble a été vendu. En effet, la vente d’un bien immeuble indivis est purgeante dans son ensemble.

• Radiation d’office des inscriptions et transcriptions qui sont prises seulement après l’appel des créanciers

Dans l’article 1326 C. jud., tel que modifié, il est désormais précisé que la purge vaut également à l’égard des inscriptions et transcriptions qui sont prises après l’appel des créanciers à la procédure d’autorisation ou après l’appel des créanciers à suivre les opérations de vente.

Par conséquent, ces inscriptions et transcriptions peuvent également être radiées sur la base du certificat notarié.

• Radiation d’office des inscriptions et transcription à charge des titulaires précédents

L’article 1653, alinéa 3 C. jud. précise désormais explicitement qu’une inscription ou une transcription existante à charge des titulaires précédents peut être radiée avec le certificat notarié.

Ceci vaut pour toutes les inscriptions et transcriptions qui, dans des cas exceptionnels, n’ont pas été radiées lors d’une opération antérieure (vente, donation, renonciation à des droits, …).

Par exemple, si le bien immeuble est grevé d’une hypothèque légale prise par un curateur d’une faillite, alors que cette faillite a été clôturée entre-temps et que cette hypothèque n’a pas encore été radiée, cette inscription peut être radiée avec le certificat notarié.

• Purge d’une action paulienne dont il a été fait mention en marge

L’article 1326 C. jud. prévoit désormais la purge d’une action paulienne dont il a été fait mention en marge.

Sur base du certificat notarié, une nouvelle mention marginale est ajoutée qui fait mention de la vente purgeante et de ce certificat notarié.

• Purge d’un gage ou d’une réserve de propriété dans le Registre des gages

Il est indiqué que l’enregistrement d’un gage ou d’une réserve de propriété dans le Registre des gages ne peut pas être radié avec un certificat notarié. En effet, la radiation de l’enregistrement est effectuée par le créancier gagiste lui-même (art. 36 loi sur le gage). Étant donné que la loi prévoit désormais la purge de cet enregistrement, il peut être exigé du créancier gagiste ou du vendeur qu’il procède à la radiation de son enregistrement dans Registre des gages.

A noter que l’absence d’une ou plusieurs catégories de créanciers visés à l’article 1326, § 1 C. jud. ne constitue pas un motif de refus du certificat 1653 C. jud. établi par le notaire (p.ex. le certificat 1653 C. jud. doit être accepté pour effectuer la radiation de l’inscription d’office qui a été prise lors de la transcription de la vente autorisée d’un bien appartenant en indivision à une personne en règlement collectif de dettes, nonobstant le fait qu’il n’y pas de créanciers hypothécaires inscrits ni d’autres créanciers visés à l’article 1326, § 1 C. jud., pour autant que toutes les autres conditions soient remplies).

5. Contrôle à effectuer par le bureau Sécurité Juridique

5.1. Procédures de vente auxquelles l’ancienne législation s’applique

Lors du dépôt du certificat de radiation de l’ancien article 1653 C. jud., les bureaux Sécurité Juridique doivent comme auparavant procéder aux contrôles décrits au point 4 de la circulaire 2022/C/82 du 05.09.2022.

5.2. Procédures de vente auxquelles la nouvelle législation s’applique

Lors du dépôt du certificat de radiation de l’article 1653 C. jud., le bureau Sécurité Juridique procède aux contrôles suivants :

1) Vérifier s’il s’agit d’une vente reprise à l’article 1326 C. jud. – Attention à l’article 1561 C. jud. – voir point 6 ci-dessous

Dans la négative, le certificat de l’article 1653 C. jud., est refusé.

Dans l’affirmative, on passe au deuxième contrôle.

2) Vérifier que l’adjudicataire/acquéreur a bien demandé la radiation de toutes les inscriptions et transcriptions grevant l’immeuble.

En vertu de l’article 1653 C. jud., la radiation est réalisée à la demande de l’adjudicataire/acquéreur et non pas à la demande des créanciers et ce, pour autant que le certificat constate le paiement ou le versement libératoire des sommes dues par ledit adjudicataire/acquéreur.

Pour réaliser cette demande l’adjudicataire/acquéreur a deux possibilités :

On vérifie donc que l’adjudicataire/acquéreur ou, le cas échéant, le notaire (ou l’un de ses employés) au nom de l’adjudicataire/acquéreur demande bien la radiation de toutes les inscription ou transcriptions, reprises dans la documentation hypothécaire quant au bien immeuble vendu et relatives aux créanciers concernés par la purge.

A cet effet, il est fortement recommandé au notaire de joindre à son certificat de radiation de l’art. 1653 C. jud., le certificat hypothécaire trentenaire qu’il a dû demander à partir du jour de la vente.

Le notaire est informé s’il est constaté qu'un créancier repris dans la documentation hypothécaire est manquant dans le certificat de radiation.

3) Vérifier que le notaire déclare explicitement dans le certificat que les conditions de l’article 1326 C. jud. ont été respectées.

Dans la négative, le certificat, article 1653 C. jud., est refusé.

6. Cas spécifique – Article 1561 C. jud.

Article 1561 C. jud.

« Néanmoins, la part indivise du débiteur ne peut être exécutée par ses créanciers personnels avant le partage ou la licitation, qu'ils peuvent provoquer ou dans lesquels ils ont le droit d'intervenir, sauf à respecter la convention d'indivision conclue antérieurement à la demande en partage ou à l'acte constitutif d'hypothèque. Dans ces hypothèses, les articles 1207 et suivants s'appliquent.

En cas de licitation, et quel que soit l'acquéreur, autre que le colicitant, dont la part indivise se trouvait grevée d'hypothèque, le droit du créancier hypothécaire est reporté sur la part du débiteur dans le prix.

En cas de partage avec soulte, les sommes que le copartageant est tenu de payer sont affectées au paiement des créances privilégiées ou hypothécaires, qui perdraient ce caractère, et ce, d'après le rang que ces créances avaient au moment du partage. »

La vente d’une part indivise en vertu de cette disposition est désormais considérée, en vertu de l’article 1326, § 1, alinéa 2 juncto § 3 C. jud., comme une vente purgeante :

« Le présent paragraphe est également applicable à la vente autorisée ou ordonnée sur saisie d'un immeuble qui appartient en totalité ou pour partie au saisi, sauf en cas d'application de l'article 1561, auquel cas la vente intervient dans le cadre d'une liquidation-partage judiciaire conformément au paragraphe 3. »

L’article 58 de la loi du 19 décembre 2023 complète l’article 1561, alinéa 1er C. jud. par la phrase suivante :

« Dans ces hypothèses, les articles 1207 et suivants s'appliquent »

7. Version consolidée des articles 1326 et 1653 C. jud. (version historique et nouvelle version)

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Samenvatting : Commentaires administratifs relatifs au certificat de radiation (art. 1653 C. jud.) – Ventes purgeantes (art. 1326 C. jud.) – Principe général et cas d’application – Addendum : modifications suite à la loi du 19 décembre 2023 portant dispositions diverses en matière civile et judiciaire (M.B., 27.12.2023)

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Datum van het document : 05/05/2025

Datum Fisconetplus : 05/05/2025