Démolition et reconstruction de bâtiments d’habitation: 6 % "toléré" dès le 1er juillet 2025 !

L'administration acceptera l'application « proactive » de la loi-programme, c'est-à-dire, tolérera la possibilité d'appliquer 6 % dès le 1^er juillet 2025, dans la mesure où bien entendu les conditions fixées par la loi-programme sont respectées.

La loi du 10 décembre 2024 a notamment prorogé jusqu'au 30 juin 2025 le régime transitoire prévu au paragraphe 3 de la rubrique XXXVII du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 (livraison à 6 % d'un bâtiment d’habitation dans le cadre d’un projet de démolition et reconstruction).

Le projet de loi-programme déposé à la Chambre en date du 27 mai 2025(link is external) prévoit, conformément à l'accord de coalition, la mise en place d'une mesure pérennisée permettant l'application, sous certaines conditions, d'un taux réduit de TVA de 6 % en cas de livraison de bâtiments d’habitation et le sol y attenant, ainsi qu'à la constitution, à la cession ou à la rétrocession de droits réels au sens de l'article 9, alinéa 2, 2°, du Code de la TVA, portant sur un bâtiment d’habitation et le sol y attenant, qui ne sont pas exemptées de la taxe conformément à l'article 44, § 3, 1°, du Code de la TVA, par l’assujetti qui a procédé à la démolition d'un bâtiment et à la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment.

Retard dans les travaux parelementaires

Cependant, les travaux parlementaires relatifs à ce projet de loi-programme ont été retardés. Bien que l'article 53 du projet susvisé prévoit l'application du taux réduit de TVA de 6 % au moment de l'exigibilité de la taxe à partir du 1^er juillet 2025, il ne peut être appliqué qu'à partir de l’entrée en vigueur de la loi-programme, qui sera dès lors postérieure au 1^er juillet 2025 compte tenu du retard précité.

Cela implique donc qu'à partir du 1^er juillet 2025 et jusqu'à la date d’entrée en vigueur de la loi-programme, le taux de 21 % doit en principe être appliqué sur ces livraisons, avec la possibilité d'une régularisation de cette taxe (de 21 % à 6 %) à une date ultérieure.

Bonne nouvelle : application proactive de l'article 53 de la loi-programme

Compte tenu des circonstances et notamment de la volonté du gouvernement de maintenir les effets de l’application de cette mesure tarifaire dès le 1^er juillet 2025 et afin d’éviter toute charge administrative non souhaitée, l'administration acceptera cependant l'application « proactive » de la loi-programme, c'est-à-dire, tolérera la possibilité d'appliquer 6 % dès le 1^er juillet 2025, dans la mesure où bien entendu les conditions fixées par la loi-programme sont respectées.

Il n’est pas encore possible de déposer une déclaration n° 111/3 via le site web MyMinfin.

Mentions obligatoires

Il est désormais nécessaire que les mentions suivantes figurent sur les contrats de ventes/les actes authentiques :

« Application du taux de TVA de 6 % pour la démolition et reconstruction d’une habitation conformément à la rubrique XXXVII, § 3, alinéa 2, 1°, a), b) ou c), du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20.07.1970 fixant les taux de TVA, tel que repris à l’article 53 de la loi-programme (document de la Chambre 56 0909/001(link is external)) ainsi que :

« La déclaration visée à la rubrique XXXVII, § 3, ci-dessus devra être introduite, sans délai, via MyMinfin dès que cela sera possible ».

Toutefois, il convient de noter que si la loi-programme ne devait finalement pas être adoptée, une régularisation (de 6 % à 21 %) devra être effectuée.

L’administration publiera prochainement un commentaire complet sur le nouveau régime.