Enregistrement des baux d’habitation sous signature privée : modalités

Bon à savoir : l’Enregistrement des baux d’habitation sous signature privée en Région de Bruxelles-capitale continuera encore à être effectué par le SPF Finances après le 1er janvier 2025. La formalité d’enregistrement fiscal pour les baux d’habitation sous signature privée d’immeubles situés en Région de Bruxelles-Capitale restera également exemptée de droits d’enregistrement après le 1^er janvier 2025 et ce, à titre de tolérance administrative.

Il existe actuellement une obligation d’enregistrer les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail de ce que l’on appelle les « baux d’habitation » de biens immeubles situés en Belgique (art. 19, alinéa 1^er, 3), a), du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe (C. enreg.)[1]). Il s’agit d’une formalité d’enregistrement fiscal à laquelle sont attachés certains effets civils. Dans le cas d’un acte sous signature privée, cet enregistrement doit être effectué dans un délai de deux mois.[2] Il est effectué par le SPF Finances (Administration générale de la Documentation patrimoniale (AGDP)) dans le registre MyRent prévu à cet effet (voir également art. 1, alinéa 1^er, C. enreg.) et donne lieu à la perception d’un droit proportionnel de 0,2%, sauf pour les baux d’habitation sous signature privée qui sont enregistrés gratuitement.

Le 25 avril 2024, le législateur bruxellois a adopté l’Ordonnance modifiant le Code bruxellois du Logement et le Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe en vue d’organiser l’enregistrement régional des baux d’habitation[3]. En contradiction totale avec les règles de répartition des compétences entre le niveau fédéral et les entités fédérées (communautés et régions), des modifications unilatérales ont notamment été apportées au C. enreg.[4] afin de supprimer l’obligation d’enregistrement fédéral pour les baux d’habitation (sous signature privée)[5] à partir du 1^er janvier 2025. Ainsi, le législateur bruxellois n’a pas suivi l’avis du Conseil d’État qui stipule pourtant clairement que les régions ne sont pas compétentes pour apporter des modifications à la formalité d’enregistrement (fiscal) obligatoire prévue par le C. enreg., étant donné que cela relève uniquement du niveau fédéral.[6] La formalité d’enregistrement (fiscal) visée aux articles 1 et 19 C. enreg. est une compétence exclusive du fédéral^[7]. Compte tenu de ce dépassement de compétence, les dispositions de l’ordonnance précitée modifiant le C. enreg. font actuellement l’objet d’un recours en annulation devant la Cour constitutionnelle.[8]

Contrairement à ce qui est affirmé par la Région de Bruxelles-Capitale notamment dans l’annexe obligatoire en vertu de l’article 218, § 5, du Code bruxellois du Logement[9] (et qui apparaît de manière non nuancée dans certaines communications), la formalité d’enregistrement (fiscal) visée aux articles 1 et 19 C. enreg. n’est donc pas régionalisée pour la Région de Bruxelles-Capitale à partir du 1^er janvier 2025. Une régionalisation de la formalité d’enregistrement fiscal ne pourrait avoir lieu étant donné que cette possibilité n’est actuellement pas prévue par le législateur constitutionnel/fédéral à majorité spéciale dans le cadre d’une réforme de l’État au terme de laquelle des compétences seraient transférées aux régions (ce qui peut également être déduit de l’avis précité du Conseil d’État).

Par ailleurs, il est rappelé qu’en vertu de l’Accord de coopération du 18 avril 2014 entre l’État fédéral, la Région flamande, la Région wallonne et la Région de Bruxelles-Capitale au sujet de la Structure de Coordination de l’information patrimoniale, et l’annexe, seule l’autorité fédérale (et donc pas les régions) peut conserver une base de données de l’information/documentation patrimoniale contenant un aperçu des baux enregistrés (avec mention des éléments essentiels).[10] Seul MyRent est donc reconnu comme source de données authentique pour les baux d’habitation pour l’immobilier belge. Cela ne changera pas au 1^er janvier 2025. Une éventuelle base de données propre que la Région de Bruxelles-Capitale tiendrait à partir du 1^er janvier 2025 ne serait donc pas considérée comme une telle source de données authentique, avec toutes les conséquences que cela implique. De plus, une telle base de données bruxelloise serait de facto incomplète puisqu’elle se limite aux baux d’habitation bruxellois et exclut les autres types de baux, comme les baux commerciaux, les baux de bureaux, etc.

En tant que source de données authentique, le SPF Finances (AGDP) peut légalement délivrer, à certaines conditions, notamment aux parties intéressées (locataire et bailleur) et aux autres tiers intéressés (entre autres les autorités publiques) de la documentation patrimoniale sur un bail d’habitation enregistré auprès du SPF Finances (par exemple, la documentation enregistrée dans MyRent ou la relation de l’enregistrement, ce qui peut être utile en cas de perte du bail ou de la relation de l’enregistrement par le bailleur ou le locataire). Cette documentation ne sera pas délivrée si l’acte n’est pas enregistré auprès du SPF Finances (AGDP).

Il est souligné que l’ordonnance bruxelloise précitée n’apporte aucune modification à l’article 19, alinéa 1^er, 1°, C. enreg., de sorte que les actes visés par cette disposition portant sur un bail d’habitation doivent de toute façon toujours obligatoirement être enregistrés, bien qu’il y ait une exemption des droits d’enregistrement (art. 161, 12°, a), C. enreg.).

La formalité d’enregistrement fiscal pour les baux d’habitation sous signature privée d’immeubles situés en Région de Bruxelles-Capitale restera également exemptée de droits d’enregistrement après le 1^er janvier 2025 et ce, à titre de tolérance administrative. Cette tolérance vaut également, dans les conditions actuellement applicables, pour les états des lieux et les documents qui, en vertu de dispositions légales, décrétales ou ordonnantielles, sont joints à un tel acte au moment de sa présentation à l’enregistrement, visés à l’article 161, 12°, c) et d), C. enreg.

Dans le cas où les dispositions contestées de l’ordonnance précitée seraient annulées par la Cour constitutionnelle, les baux d’habitation qui, à tort, n’ont pas encore été enregistrés devront, en principe, être enregistrés.

Pour éviter d’éventuelles conséquences négatives d’un non-enregistrement auprès du SPF Finances, les baux sous signature privée d’immeubles (habitations) situés en Région de Bruxelles-Capitale conclus à partir du 1^er janvier 2025 doivent toujours être enregistrés auprès du SPF Finances dans un délai de deux mois et ce, indépendamment de « l’enregistrement civil » auprès de la Région de Bruxelles-Capitale.

[1] Ce sont les baux d’immeubles ou de parties d’immeubles, affectés exclusivement au logement d’une famille ou d’une personne seule.

[2] Art. 32, 5° C. enreg.

[3] MB 02.05.2024, 49013 e.v.

[4] Par les articles 19 en 20 de cette ordonnance (dans l’avant-projet les articles 18 en 19).

[5] Les baux d’habitation qui sont établis dans un acte visé à l’article 19, alinéa 1^er, 1°, C. enreg. ne sont pas impactés, étant donné que l’obligation d’enregistrement pour ces actes découle de l’article 19, alinéa 1^er, 1°, C. enreg. non modifié.

[6] Avis CE (section législation) 75.027/3 du 05.02.2024, www.raadvst-consetat.be/dbx/adviezen/75027.pdf#search=75.027%2F3(link is external), considérant 3.2 e.s.

[7] E. SPRUYT, “Brusselse registratiesysteem huurcontracten allicht ongrondwettelijk”, Fisc. Act., nr. 24/33-03.

[8] Numéro de rôle 8285.

[9] Annexe à l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 02.05.2025 instaurant une annexe explicative en application de l’article 218, § 5, du Code bruxellois du Logement, MB 10.09.2024, (106191) 106194.

[10] MB 18.04.2014 (ed. 2), https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/article.pl?language=fr&sum_date=2014-09-25&lg_txt=f&pd_search=2014-09-25&s_editie=&numac_search=2014205552&caller=&2014205552=&view_numac=2014205552n