Fiscalité et immobilier détenu en personne physique

C’est bien connu. Le Belge a une brique dans le ventre.

Qu’en est-il au niveau de la fiscalité à l’achat, durant la détention, en cas de vente ou encore en cas de décès ?

La fiscalité directe (impôt sur les revenus) en matière immobilière est, à l’heure actuelle, intéressante en Belgique en ce qui concerne les personnes physiques.

Pour rappel, le bien qui constitue votre domicile est exonéré d’impôt des personnes physiques. Seul le précompte immobilier est dû annuellement. Ce dernier constitue un pourcentage du revenu cadastral attribué à votre bien.

Si vous êtes propriétaire ou usufruitier d’un second bien immeuble (seconde résidence ou immeuble de rapport), le revenu à déclarer n’est pas le loyer perçu, mais le revenu cadastral non indexé pour autant que le locataire soit un particulier qui n’affecte pas le bien à l’exercice de son activité professionnelle. A contrario, si le bien donné en location est un rez-de-chaussée commercial, dans ce cas, ce sont bien les loyers qui sont à déclarer.

En cas de revente de l’immeuble après un certain délai (cinq ans généralement), la plus-value éventuellement réalisée n’est pas imposable à l’impôt des personnes physiques, pour autant qu’elle soit réalisée dans le cadre de la « gestion normale du patrimoine privé », c’est-à-dire la gestion telle que l’envisagerait une personne prudente et raisonnable.

Au niveau des impôts indirects, l’acquéreur devra, à l’achat, payer soit la TVA s’il s’agit d’un bien neuf, soit les droits d’enregistrement s’il s’agit d’un autre bien. Les droits d’enregistrement sont régionalisés. À Bruxelles et en Wallonie, le taux normal est de 12,5%. Un abattement existe à Bruxelles pour la première acquisition. Cela doit concerner un bien d’une valeur de moins de 500.000 €. D’autres conditions doivent être respectées. En Flandre, le taux normal s’élevait, jusqu’il y a peu, à 10% puis à 6%. La Flandre vient d’annoncer qu’elle souhaitait réduire encore ce taux pour le faire passer à 3% dès 2022. Pour une seconde résidence, le taux passera à 12%. Des taux réduits existent en Wallonie dans certaines hypothèses (habitation modeste par exemple) et moyennant respect de certaines conditions.

En cas de décès du propriétaire d’un immeuble situé en Belgique, ses héritiers seront redevables de droits de succession. Le taux de 27% (Région flamande) et de 30% (Régions wallonne et bruxelloise) est rapidement atteint. Des exonérations et abattements existent concernant notamment le logement familial. En cas d’immeubles situés à l’étranger, des droits de succession seront dus dans l’Etat où ces biens sont situés. En Belgique, il faudra également reprendre ces biens à l’actif de la déclaration de succession. En effet, les droits de succession sont dus en Belgique sur le patrimoine mondial, c’est-à-dire tant sur les avoirs en Belgique qu’à l’étranger. Les droits payés à l’étranger pourront venir en déduction des droits à payer en Belgique, et ce afin de limiter la double imposition. La Belgique a conclu une convention préventive de double imposition avec la France et la Suède à ce sujet. Si l’immeuble se trouve dans un autre pays, l’imputation n’est pas automatique. Une mention spéciale doit être faite dans la déclaration.

Source : Florence Cappuyns, Avocat, octobre 2021