Immobilier & taux de TVA: une question épineuse

En matière de TVA belge, le taux de TVA ordinaire est de 21%.

En ce qui concerne certains travaux immobiliers, il peut être réduit à 6 ou à 12%.

Les critères relatifs à l’application des taux réduits sont prévus à l’Arrêté Royal n°20.

Une des questions récurrentes porte sur la distinction entre les travaux de « rénovation » pouvant bénéficier de 6% et les travaux de « construction » soumis à 21%.

Conditions cumulatives

La rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’AR n°20 fixant les taux en matière de TVA prévoit l’application d’un taux de TVA réduit à 6% aux travaux immobiliers et autres opérations visées dans la rubrique moyennant le respect des conditions cumulatives suivantes:

1. Les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l’amélioration, la réparation ou l’entretien, à l’exclusion du nettoyage, de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation;
2. Les opérations doivent être affectées à un bâtiment d’habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé soit exclusivement, soit à titre principal comme logement privé;
3. Les opérations sont effectuées à un bâtiment d’habitation dont la première occupation a eu lieu au cours d’une année civile qui précède d’au moins dix ans la première facture relative à ces opérations;
4. Les opérations doivent être fournies et facturées à un consommateur final;
5. La facture émise par le prestataire de services, et le double qu’il conserve constatent l’existence des divers éléments justificatifs de l’application du taux réduit et portent la mention suivante:« Taux de TVA: En l’absence de contestation par écrit, dans un délai d’un mois à compter de la réception de la facture, le client est présumé reconnaître que(1) les travaux sont effectués à un bâtiment d’habitation dont la première occupation a eu lieu au cours d’une année civile qui précède d’au moins dix ans la date de la première facture relative à ces travaux,(2) qu’après l’exécution de ces travaux, l’habitation est utilisée, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé et (3) que ces travaux sont fournis et facturés à un consommateur final. Si au moins une de ces conditions n’est pas remplie, le taux normal de TVA de 21 p.c. sera applicable et le client endossera, par rapport à ces conditions, la responsabilité quant au paiement de la taxe, des intérêts et des amendes dus».

La question de la nature précise des travaux effectués est souvent la plus complexe afin de déterminer le taux de TVA applicable.

L’existence d’une transformation n’est pas critiquée lorsque la rénovation s’appuie d’une manière significative sur d’anciens murs porteurs et, plus généralement, sur des éléments essentiels de la structure de l’immeuble à rénover. Dans ce cas, la longueur totale des murs porteurs maintenus doit être significativement supérieure à la longueur totale des nouveaux murs porteurs. Les anciens murs porteurs qui ont été démolis et reconstruits (même s’ils sont maçonnés au même endroit) sont considérés comme de nouveaux murs (porteurs).

Il s’agit d’une question de fait.

A cet égard, si les travaux sont de grande ampleur mais qu’il ne peut être facilement tranché si le taux de TVA réduit peut effectivement être appliqué, il est opportun de se faire conseiller et, le cas échéant, de sécuriser sa position.

Comment sécuriser le taux de TVA applicable?

Différents possibilités:

• Un ruling du service des décisions anticipées;
• Une décision individuelle des services centraux;
• Une décision de la cellule bâtiment du SPF Finances.

Nous soulignons l’importance de déterminer le taux de TVA applicable avant l’arrivée d’un contrôle fiscal.

En effet, s’agissant de données techniques, il est nécessaire de l’étudier et de le préparer. Par ailleurs, une décision préalable limitera l’analyse particulière du fonctionnaire en charge du contrôle du dossier. En effet, cette analyse relève, en réalité, davantage de la compétence de professionnels du bâtiments comme des ingénieurs ou des architectes.

Il y a une jurisprudence abondante sur le sujet du taux de TVA applicable aux travaux immobiliers.

Par conséquent, il est conseillé d’analyser un dossier en toute objectivité avant de devoir en discuter dans el cadre d’un contrôle. L’avantage d’anticiper les problèmes fiscaux est d’être en mesure de sécuriser sa position, de la régulariser, le cas échéant, spontanément. Du point de vue financier les coûts seront également limités pour l’assujetti ou le particulier au profit de qui lesdits travaux sont effectués. En effet, comme souligné ci-dessus, avec une mention sur la facture, l’entrepreneur fait peser le poids de la TVA, des amendes et des intérêts de retard sur le maître d’ouvrage.

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Aurélie Soldai – Avocate au Barreau du Brabant Wallon – Cabinet d’avocats Aurélie Soldai – Experts en TVA