Impôt sur la fortune immobilière (I.F.I.) : considérations pratiques

1. Délai et procédure de déclaration :

Dorénavant, l’I.F.I. doit être déclaré en même temps que l'impôt sur le revenu et ce, a contrario de l’I.S.F., quelle que soit l'importance du patrimoine. La date limite de remise de la déclaration « papier » est, pour les citoyens domiciliés en Belgique, le jeudi 17 mai 2018 ou, pour la télédéclaration, le mardi 22 mai à minuit.

Les personnes antérieurement assujetties à l’I.S.F., quel que soit leur lieu de résidence, ont normalement reçu un formulaire de déclaration à leur domicile. Les personnes domiciliées hors de France, n’ayant jamais introduits une déclaration à l’I.S.F., et ne déclarant aucun revenu (par exemple locatif) d’origine française, sont tenues de souscrire une déclaration d'IFI ( 2042-IFI-K Cerfa N° 15798*01) et ses annexes avec une déclaration spécifique n° 2042-IFI-COV sans revenu. Ces documents doivent être renvoyés au SIP Non Résidents SAID 4ième Secteur 10 rue du Centre TSA 10010 à 93465 Noisy-le-Grand Cedex.

L’identité du (des) déclarant(s), ainsi que leurs coordonnées et situations de famille sont reprises sur la déclaration spécifique n° 2042-IFI-COV sans revenu. Par contre, les informations relatives aux situations familiales particulières (concubinage ou déclaration séparée des revenus entre époux/pacsés), ainsi que l’identité des enfants mineurs doivent être déclarées en première page du formulaire N° 2042-IFI-K.

L’annexe 2 de ce formulaire porte sur les biens immeubles détenus directement. Il est indispensable d’y mentionner la date et le prix d’acquisition, la nature et le lieu de situation de l’immeuble, les caractéristiques (superficie, nombre de pièces, …), la fraction entre la partie privée et la partie professionnelle de l’immeuble, la valeur vénale estimée à la date du 1er janvier 2018 et la nature des droits détenus sur le bien (usufruit, nue-propriété, droit d’usage,…).

Attention : cette annexe requiert des informations qu’il n’était pas obligatoire d’indiquer dans l’annexe 1 de l’ancien formulaire N° 2725 utilisé pour la déclaration ISF lorsque le patrimoine net détenu dépassait 2.570.000,- €. Il est dorénavant nécessaire de mentionner la date et le prix d’acquisition du bien immeuble. Cette information complémentaire permettra à l’administration, grâce au recours aux données accumulées au sein de la base « Patrim », de mieux cerner si la valeur vénale déclarée est statistiquement conforme avec celle reprise pour un échantillon d’immeubles semblables ou si l’écart entre le prix d’acquisition et la valeur vénale déclarée correspond à celui observé pour les immeubles comparables de même localisation.

L’annexe 3 concerne les biens détenus indirectement et est susceptible de jeter beaucoup de perplexité aux propriétaires belges qui possèdent leur immeuble français au travers d’une société de droit belge (S.P.R.L., S.A. ou autres) ou de tout autre type d’entité juridique de droit français ou étranger. Doivent ainsi être mentionnées les informations suivantes : dénomination de la société, adresse du siège social, N° d’inscription au RPM/RCS, pourcentage du capital détenu, valeur vénale des parts sociales estimée à la date du 1er janvier 2018, désignation des immeubles (français) détenus avec énonciation de la date et du prix d’acquisition et valeur vénale des immeubles, nature des droits détenus sur les parts sociales.

Attention : l’art. 965 du CGI ne fait plus référence à la notion de « société à prépondérance immobilière ». Ainsi entre dans le champ de l’I.F.I., a contrario de celui de l’I.S.F., les parts sociales ou les actions d’une société, de droit français ou étranger, qui détient, sur le sol français, un immeuble ou des droits réels sur ledit immeuble, indépendamment du fait que la valeur vénale de cet immeuble ou des droits réels dépasse ou non le seuil de 50% de la valeur vénale de tous les actifs possédés par ladite société. Par ailleurs, les dettes contractées dans le but de financer l’acquisition de cet immeuble ou ses droits réels sont déductibles sous les mêmes conditions que celles conclues dans le cadre de la détention directe. Enfin, les comptes-courants ouverts au nom des associés/actionnaires potentiellement assujettis à l’I.F.I. ne peuvent être déduits pour le calcul de la valeur vénale des parts sociales ou actions qu’ils détiennent et qui entrent dans le champ d’imposition au titre de l’I.F.I.. Il y a donc un mode spécifique de valorisation des parts sociales/actions des sociétés concernées pour l’établissement de cette imposition.

L’annexe 4 rassemble les passifs et autres déductions. Il y est indispensable d‘énumérer la nature, l’objet et la date de la dette, les nom et adresse du créancier, le montant restant dû au 1er janvier 2018 en distinguant les dettes afférentes aux travaux réalisés sur les biens imposables des autres dettes. Aussi, les nouvelles contraintes des dispositions anti-abus ne faciliteront pas la tâche des personnes qui seront soumises de remplir cette annexe !

Les annexes 1, 5 et 6 ne concernent normalement pas une personne domiciliée en Belgique.

2. Paiement de l’impôt

Le paiement de l’I.F.I. s’effectue dorénavant par enrôlement. Un avis d’imposition sera expédié à partir du mois de septembre 2018 (et avant le 30 juin 2019) avec une invitation à régler l’impôt avant une échéance mentionnée sur l’avis de rôle.

Alain Lacourt

Consultant en ingénierie patrimoniale

www.alain-lacourt.com