Taux réduit de TVA de 6 % pour les démolitions et reconstructions d’immeubles : mise à jour de la FAQ et décisions anticipées

L’Administration a publié une nouvelle FAQ relative à l’extension temporaire du taux de 6 % pour la démolition suivie de la reconstruction d’une habitation. Cette nouvelle FAQ, ainsi que plusieurs décisions anticipées viennent préciser le régime.

Un immeuble entièrement démoli

Pour que le taux réduit puisse s’appliquer, l’immeuble doit, en principe, être entièrement démoli. La démolition de l’asphalte (chemin, parking, etc.) ne suffit pas.

Toutefois, dans sa circulaire, l’Administration avait prévu que la transformation importante d’un vieux bâtiment pouvait être assimilée à la démolition suivie de la reconstruction d’une habitation sous certaines conditions. La FAQ précise cette tolérance de la part de l’Administration, en ce qu’elle affirme que cela est également applicable si une cave et un garage en sous-sol sont conservés, à condition que cette partie souterraine conservée ne constitue qu’une petite partie du bâtiment « démoli ».

A cet égard, une décision anticipée a précisé qu’il n’était pas nécessaire que tous les bâtiments de la parcelle soient démolis, et la FAQ indique que dans un tel cas, il faut simplement que le bâtiment « démoli » ait une consistance significative par rapport à l’habitation reconstruite.

Démolition et reconstruction sur la même parcelle cadastrale

En outre, le taux réduit ne s’applique que si la démolition et la reconstruction ont lieu sur la même parcelle cadastrale. Cette condition pose problème dès lors que certains projets se réalisent sur plusieurs parcelles ou comprennent plusieurs immeubles.

L’Administration avait déjà précisé, lors de l’adoption de la circulaire, qu’une habitation reconstruite située au moins sur 50 % de la parcelle cadastrale initialement bâtie pouvait bénéficier du taux réduit. La FAQ précise encore cette règle en ce qu’elle sous-entend que cette règle des 50 % peut également être appliquée lorsque plusieurs blocs d’habitation, qui font partie d’un seul bâtiment, sont érigés. Par contre, s’ils ne font pas partie d’un seul bâtiment (sur la base de circonstances de fait : pas de garage/parking souterrain commun, par exemple), il convient de déterminer, pour chaque bloc d’habitation, s’il est situé ou non à plus de 50 % sur une parcelle cadastrale précédemment bâtie. Cela a été confirmé par le SDA dans une décision anticipée.

Démolition et reconstruction par (ou pour) la même personne

Par ailleurs, pour pouvoir bénéficier du taux réduit, la démolition et la reconstruction doivent être effectuées par (ou pour) la même personne. Dans le cas d’importants projets immobiliers, la circulaire permettait aux sociétés foncières, en leurs qualités de propriétaires du terrain, de se charger de la démolition, tandis que les sociétés de construction érigeaient les nouveaux logements. Toutefois, la TVA due sur les travaux de démolition devait être devenue exigible avant le 1er janvier 2021, il devait y avoir une unité du projet, et les sociétés foncières et de construction devaient être liées.

LA FAQ vient préciser cette dernière condition : si les sociétés remplissement les critères de constitution d’une unité TVA, elles peuvent être considérées comme des sociétés liées.

Habitation unique

Enfin, pour que le taux réduit soit applicable, il faut que la nouvelle habitation soit l’habitation unique de l’acquéreur ou du maître d’ouvrage. Si ces derniers ont d’autres biens immobiliers, considérés comme des « immeubles empêchants », le taux normal est applicable.

La FAQ précise que si l’acquéreur ou le maître d’ouvrage possède des actions dans une société propriétaire d’une habitation, telle qu’une société immobilière, ce n’est pas considéré comme un « immeuble empêchant », car la société a une personnalité distincte de l’acquéreur ou du maître d’ouvrage.

Néanmoins, si l’acquéreur ou le maître d’ouvrage possède des parts d’une société simple (sans personnalité juridique) qui possède une habitation, cette dernière est considérée comme « immeuble empêchant ». Cela se justifie car une société simple est fiscalement transparente, et on n’a donc plus affaire à une habitation unique.

Exceptions

Le taux réduit ne s’applique en principe pas à la construction ou à la livraison de dépendances séparées, tel qu’un garage, et la loi exclut d’ailleurs précisément certaines dépendances du champ d’application (les piscines, les terrains de tennis, etc.). Cependant, le taux réduit peut s’appliquer à un garage, si ce dernier est considéré comme faisant partie de l’habitation du fait de l’utilité immédiate qu’il présente pour l’occupant. Par exemple, lorsqu’un contrat de vente prévoit la vente d’une habitation dont fait partie un garage. Cela vaut également pour les emplacements de parking, les remises et les carports (couverts).

Quant aux travaux supplémentaires, réseaux publics et infrastructure, l’Administration avait déjà écrit dans sa circulaire que « la partie du prix qui concerne l’aménagement de sentiers, parcs, jardins et clôtures, qui sont vendus avec le sol attenant, soumis à la TVA, et le coût de la livraison et montage d’une cuisine dont le coût est inclus dans la base d’imposition de la livraison, bénéficient du taux réduit ». La FAQ ajoute que le prix des options ne peut bénéficier du taux réduit que si les options sont prévues dans le contrat initial et comprises dans le prix de la livraison de l’immeuble, c’est-à-dire lorsqu’elles sont facturées par le promoteur immobilier et non l’installateur.