Circulaire 2025/C/48 concernant le nouveau régime relatif à l’application du taux de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction de logements

L'Administration générale de la Fiscalité – Taxe sur la valeur ajoutée a publié ce 28/07/2025 la Circulaire 2025/C/48 concernant le nouveau régime relatif à l’application du taux de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction de logements.

Ce commentaire traite de l’application du taux réduit de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction de logements sur le territoire belge.

Table des matières

1. Introduction

2. Dispositions légales

3. Généralités

3.1. Quelles sont les opérations visées par le régime ?

3.2. Quelles sont les conditions générales applicables au nouveau régime ?

4. Nouveau régime

4.1. Travaux immobiliers consistant à démolir un bâtiment et reconstruire un logement (mesures existantes 1, 2 et 3, voir point 3.1., ci-dessus)

4.1.1. Opérations immobilières expressément exclues de ce régime

4.2. La livraison d’un nouveau logement après démolition d’un bâtiment (nouvelle mesure 4, voir point 3.1., ci- avant)

4.2.1.Éléments expressément exclus du prix des logements reconstruits

4.3. Particularité concernant la condition d’« habitation unique » figurant à l’article 1er, alinéa 2, a) et à l’article 3, alinéa 2, 1°, a), de ladite rubrique XXXVII

4.4. Formalités à remplir

4.4.1. En cas de travaux immobiliers

4.4.1.1. Que doit déclarer le maître d’ouvrage ?

4.4.1.2. De quelle manière le maître d’ouvrage doit-il introduire ces déclarations ?

4.4.1.3. A quel moment le maître d’ouvrage doit-il introduire cette déclaration ?

4.4.1.4. Pourquoi le maître d’ouvrage doit-il remettre une copie de ces déclarations au prestataire de services ?

4.4.1.5. En cas de pluralité de maîtres d’ouvrage, doivent-ils remettre à l’entrepreneur une déclaration supplémentaire concernant leur part de propriété ?

4.4.2. En cas de livraisons

4.4.2.1. Que doit déclarer le fournisseur ?

4.4.2.2. De quelle manière le fournisseur doit-il introduire ces déclarations ?

4.4.2.3. A quel moment le fournisseur (vendeur) doit-il introduire cette déclaration ?

4.4.2.3.1.Autres ventes que les ventes sur plan (vente d’un logement déjà construit après démolition et reconstruction

4.4.2.3.2.Vente d’une habitation en construction (vente sur plan) après démolition et reconstruction

4.4.2.4. Pourquoi le fournisseur doit-il remettre une copie de ces déclarations au cocontractant ?

4.4.2.5. En cas de pluralité d’acquéreurs, doivent-ils remettre au fournisseur une déclaration supplémentaire concernant leur part de propriété ?

4.5. Modification de la destination d’un logement reconstruit après qu’une déclaration spécifique ait déjà été introduite et, qu’il fait, dès lors, l’objet d’une destination déterminée

5. Quand le nouveau régime sera-t-il d’application ?

6. Aperçu schématique

6.1. Principales caractéristiques du régime (temporaire) de démolition et reconstruction à partir du 01.01.2021

6.2. Principales caractéristiques du régime de démolition et reconstruction à partir du 01.01.2024

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1. Introduction

L’article 53 de la loi-programme du 18.07.2025 remplace la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20, qui régissait déjà la mesure tarifaire préférentielle en matière de démolition de bâtiments et la reconstruction de logements.

La précédente rubrique XXXVII, qui est entièrement remplacée à nouveau, prévoyait un taux de réduit de TVA de 6 % pour les travaux immobiliers visant la démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’un logement, à condition que ce logement soit ensuite directement destiné par le maître d’ouvrage pour l’une des fins spécifiquement décrites et soumises à un certain nombre de conditions spécifiques à caractère social (notamment l’habitation propre ou la location de longue durée). Cette mesure avait été expliquée en détail dans la circulaire 2024/C/73 relative au taux réduit de la TVA applicable à la démolition et la reconstruction de bâtiments d'habitation sur l'ensemble du territoire belge à partir du 01.06.2024, du 27.11.2024.

Ces conditions strictes d’application ne permettaient donc pas, en dehors de la mesure transitoire prévue jusqu’au 30.06.2025, que le taux réduit de TVA soit appliqué aux livraisons de logements réalisés dans des situations similaires (notamment consécutivement à une démolition et une reconstruction) et ensuite destinés par l’acquéreur à l’une des fins spécifiques de cette rubrique.

Pour soutenir une politique de rénovation forte dans les Régions, le gouvernement a clairement indiqué dans l’accord de gouvernement qu’il est crucial que les projets de démolition et reconstruction réalisés par des acteurs professionnels puissent être vendus au taux réduit de TVA de 6 %. Pour cette raison, la précédente rubrique XXXVII est remplacée afin de garantir que le taux réduit de 6 % en matière de démolition et de reconstruction soit applicable tant pour les entrepreneurs en construction et leurs clients maîtres d’ouvrage dans le cadre de prestations de services, que dans le chef de promoteurs immobiliers et leurs clients acquéreurs dans le cadre de livraisons de biens.

Conformément à l’accord de gouvernement, les conditions d’application du taux réduit de TVA en matière de travaux immobiliers de démolition et de reconstruction des mesures permanentes précédentes sont maintenues, notamment en ce qui concerne les conditions de nature sociale applicables. Il est donc renvoyé à la circulaire mentionnée ci-dessus pour plus de précisions.

Le présent commentaire porte, notamment, sur l’extension du régime aux livraisons de bâtiments d’habitation, à partir du 01.07.2025 (voir toutefois la remarque importante ci-dessous), ainsi que sur une modification importante concernant l’évaluation des conditions d’application (voir point 4.3.).

Le point 6. présente un aperçu schématique des principales caractéristiques du régime de démolition et reconstruction depuis le 01.01.2021.

Remarque importante

L’approbation parlementaire de cette mesure n’a pas pu intervenir à temps, de sorte qu’en principe, à partir du 01.07.2025 et jusqu’à sa date d’entrée en vigueur, le taux normal de TVA est temporairement à nouveau applicable à toutes les livraisons de bâtiments d’habitation après la démolition d’un bâtiment (et ce, en raison de l’expiration d’un régime transitoire, voir point 3., ci-dessous).

La réglementation prévoit toutefois expressément son application à partir du 01.07.2025 en ce qui concerne les livraisons.

C’est pourquoi le ministre et son administration ont décidé d’appliquer une tolérance administrative aux taxes dont l’exigibilité est intervenue, pour ces opérations, entre le 01.07.2025 et la date d’entrée en vigueur de cette mesure (voir point 5.).

2. Dispositions légales

Conformément à l’article 53 de la loi-programme du 18.07.2025 (voir Moniteur Belge du 29.07.2025), la rubrique XXXVII de l’arrêté royal n° 20 du 20.07.1970 fixant les taux de TVA, introduite par la loi-programme du 27.12.2006, remplacée par la loi du 12.05.2024 et dernièrement modifiée par la loi du 10.12.2024, est à nouveau remplacée.

3. Généralités

3.1. Quelles sont les opérations visées par le régime ?

Le régime définitif en matière de démolition et de reconstruction, contenu dans la rubrique XXXVII réintroduite du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20, comprend 4 mesures (3 existantes et 1 nouvelle) :

1. La démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’un logement par un maître d’ouvrage personne physique qui occupera lui-même le nouveau logement (dans ce cas, des critères sociaux s’appliquent pendant au moins 5 ans concernant la superficie (superficie totale habitable n’excédant pas 200 m²), habitation propre, habitation unique et domicile) – cette mesure est en vigueur sans changement depuis le 01.01.2024 ;

2. La démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’un logement par un maître d’ouvrage personne morale ou personne physique qui louera le nouveau logement pendant au moins 15 ans à une agence immobilière sociale, ou à une société de logement social reconnue par l’autorité compétente en matière de politique du logement social, ou une autre personne de droit public ou de droit privé à finalité sociale, ou le fera louer par l’un de ces derniers dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur a été confié (sans condition relative à la superficie totale habitable) – mesure existante depuis le 01.01.2024, dont le champ d’application a cependant été modifié à partir du 01.06.2024 et qui reste désormais applicable sans changement ;

3. La démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’un logement par un maître d’ouvrage personne morale ou personne physique qui louera directement le nouveau logement pendant au moins 15 ans à une personne physique qui y établira sans délai son domicile et dont la superficie totale habitable n’excède pas 200 m² – mesure applicable sans changement depuis le 01.06.2024 ;

4. Une nouvelle mesure à partir du 01.07.2025 : la livraison d’un logement après démolition et reconstruction par un fournisseur/maître d’ouvrage personne morale ou personne physique qui vendra le logement :

- soit à une personne physique qui occupera elle-même le nouveau logement (dans ce cas, des critères sociaux s’appliquent concernant la superficie (superficie totale habitable maximale 175 m²), habitation propre, habitation unique et domicile) ;

- soit à une personne physique ou une personne morale qui donnera le nouveau logement en location sociale de longue durée (au moins 15 ans) (sans condition relative à la superficie totale habitable) ;

- soit à une personne physique ou une personne morale qui donnera le nouveau logement en location privée de longue durée (au moins 15 ans) à une personne physique qui y établira sans délai son domicile et dont la superficie totale habitable n’excède pas 175 m².

Nous attirons l’attention sur le fait que l’évaluation du critère d’« habitation unique » et de celui appelé « immeuble empêchant », lorsque plusieurs personnes reconstruisent ou achètent ensemble un logement, sera différente à partir du 01.07.2025 (voir point 4.3.).

Les mesures transitoires – dont question notamment aux points 5.1. et 5.2. de la circulaire 2024/C/73 relative au taux réduit de la TVA applicable à la démolition et la reconstruction de bâtiments d'habitation sur l'ensemble du territoire belge à partir du 01.06.2024, du 27.11.2024 et leur prolongation commentée dans la circulaire 2025/C/2 relative au taux réduit de la TVA applicable à la démolition et la reconstruction de bâtiments d’habitation sur l’ensemble du territoire belge, prolongation des mesures transitoires, du 08.01.2025 – sont abrogées en date du 30.06.2025.

Ce régime est applicable à l’ensemble du territoire belge.

3.2. Quelles sont les conditions générales applicables au nouveau régime ?

A cet égard, il est fait référence aux dispositions du point 3.2. de la circulaire 2024/C/73, précitée qui restent applicables.

4. Nouveau régime

4.1. Travaux immobiliers consistant à démolir un bâtiment et reconstruire un logement (mesures existantes 1, 2 et 3, voir point 3.1., ci-dessus)

Les conditions sociales spécifiques du régime précédent, qui ont été discutées en dernier lieu au point 4.1. de la circulaire 2024/C/73, mentionnée ci-dessus, sont maintenues, sous réserve des dispositions modifiées concernant la notion d’« habitation unique », qui sont expliquées ci-dessous au point 4.3.

En plus de la démolition proprement dite et de la reconstruction conjointe d’une habitation, les opérations immobilières ayant pour objet la finition du bâtiment reconstruit, effectuées sur ordre du maître d’ouvrage, peuvent également bénéficier du taux réduit de 6 %, sauf s’il s’agit d’opérations immobilières exclues (voir point 4.1.1.). Par « finition », on entend les travaux immobiliers réalisés après l’occupation du logement.

Ces travaux de finition, effectués sur ordre du maître d’ouvrage, peuvent bénéficier du taux réduit de TVA jusqu’au 31 décembre de l’année de la première occupation du logement. Il s’agit donc d’une limite dans le temps.

Remarque importante

Il est toutefois précisé, qu’une exclusion supplémentaire de l’application du taux réduit de TVA sera prévue pour les habitations reconstruites (rubrique XXXVII, § 1er, alinéa 4, 4° ; § 2, alinéa 3, 4° ; et § 4, alinéa 3, 4°, du tableau A de l’annexe à l’AR n° 20 du 20.07.1970 fixant les taux de TVA) concernant les composants ou une partie des composants de la partie spécifique d’une installation spécifique de chauffage central fonctionnant aux combustibles fossiles, y compris les brûleurs et les appareils de régulation et de contrôle liés à la chaudière (voir point 4.1.1.). Cette exclusion relative aux travaux immobiliers sous le régime de démolition et de reconstruction entre en vigueur à partir du 29.07.2025 (ce qui correspond à la date de publication au Moniteur belge de la loi-programme).

4.1.1. Opérations immobilières expressément exclues de ce régime

Compte tenu de la décision du gouvernement d’exclure les installations de chauffage central fonctionnant aux combustibles fossiles de l’application du taux réduit de TVA, une exclusion supplémentaire est introduite à cet égard, en plus des 3 exceptions prévues dans la précédente mesure permanente. Il s’agit des :

- travaux immobiliers et autres opérations immobilières qui ne concernent pas le logement proprement dit, tels que les travaux de construction, l’aménagement de jardins et l’installation de clôtures ;

- travaux immobiliers et autres opérations immobilières portant sur les composants ou une partie des composants de piscines, saunas, terrains de mini-golf, terrains de tennis et installations similaires ;

- opérations de nettoyage intégral ou partiel d’une habitation ;

- opérations portant à la fois sur la livraison et l’installation au bâtiment des composants ou d’une partie des composants de la partie spécifique d’une installation de chauffage central fonctionnant aux combustibles fossiles, y compris les brûleurs et les dispositifs de régulation et de contrôle reliés à la chaudière (à partir du 29.07.2025).

Cette exclusion supplémentaire est expliquée dans une circulaire distincte (voir l’article 52 et une partie de l’article 53 de la loi-programme mentionnée et l’exposé des motifs y relatif).

4.2. La livraison d’un nouveau logement après démolition d’un bâtiment (nouvelle mesure 4, voir point 3.1., ci- avant)

Cette nouvelle mesure concerne la livraison du logement reconstruit qui sera utilisé par l’acquéreur pour l’une des trois destinations spécifiques. Ces destinations correspondent à celles du logement reconstruit déterminées pour le maître d’ouvrage dans les mesures permanentes existantes (donc en analogie avec le § 1er, § 2, § 4 de la rubrique XXXVII actuelle), mais cette fois dans le chef de l’acquéreur.

Une différence importante réside toutefois dans la limitation de la superficie totale habitable pour l’application du taux réduit de TVA. Conformément à l’accord de gouvernement, la superficie habitable totale est limitée à 175 m² lors de la livraison des logements reconstruits (sauf en ce qui concerne la location longue durée à certaines personnes morales de logements à des fins sociales, qui n’est pas soumise à une condition de superficie habitable en analogie avec l’application du taux réduit de TVA aux travaux immobiliers conformément au paragraphe 2 de la rubrique XXXVII actuelle, qui a été repris sans modification).

En outre, il est également fait référence aux dispositions modifiées au point 4.3.

Cette nouvelle mesure s’applique donc à la livraison d’un logement reconstruit :

- qui est destiné par l’acquéreur à sa résidence propre conformément au § 1er, alinéa 2, 1°, a), et dont la superficie totale habitable n’excède pas 175 m² ;

- que l’acquéreur destine à la location conformément au § 2, alinéa 2, 1° (= location sociale) ;

- que l’acquéreur destine à la location conformément au § 4, alinéa 2, 1°, a), et dont la superficie totale habitable n’excède pas 175 m² (= location privée directe).

La date d’introduction de la demande de permis d’urbanisme (qui était déterminante dans le cadre de la mesure transitoire expirée) n’est plus pertinente dans la nouvelle mesure.

Remarque importante

Tout comme pour les autres cas d’application du taux réduit de TVA dans le cadre des projets de démolition et reconstruction, il existe une exclusion supplémentaire de l’application du taux réduit de TVA (rubrique XXXVII, § 3, alinéa 4, 2°, du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20.07.1970 fixant les taux de TVA) concernant la partie du prix qui se rapporte aux éléments spécifiques d’une installation de chauffage central, y compris les brûleurs ainsi que les appareils de régulation et de contrôle raccordés à la chaudière fonctionnant aux combustibles fossiles (voir point 4.2.1.). Cette exclusion relative aux livraisons sous le régime de démolition et de reconstruction » entre en vigueur à partir du 01.07.2025.

4.2.1. Éléments expressément exclus du prix des logements reconstruits

Compte tenu de la décision du gouvernement de ne plus encourager fiscalement les installations de chauffage central alimentée par des combustibles fossiles ayant un effet négatif sur le climat en les excluant de l’application du taux réduit de TVA, en plus de la même exception prévue dans la mesure transitoire expirée, une exclusion supplémentaire est prévue en ce qui concerne le prix se rapportant aux composants spécifiques.

Il s’agit des :

- piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et autres installations similaires ;

- éléments constitutifs de la partie spécifique d’une installation de chauffage central alimentée par des combustibles fossiles, en ce compris les brûleurs et appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière (à partir du 01.07.2025).

Cette exclusion supplémentaire est expliquée dans une circulaire distincte (voir l’article 52 et une partie de l’article 53 de la loi-programme mentionnée et l’exposé des motifs y relatif).

4.3. Particularité concernant la condition d’« habitation unique » figurant à l’article 1er, alinéa 2, a) et à l’article 3, alinéa 2, 1°, a), de ladite rubrique XXXVII

Compte tenu de la réglementation existante et de la doctrine administrative concernant ce qu’il y a lieu d’entendre par « habitation unique » comme condition pour l’application de cette rubrique (voir la condition énoncée au § 1er, alinéa 2, 1°, a) et au § 3, alinéa 2, 1°, a), de cette rubrique, initialement commentée dans la circulaire 2021/C/18 relative au taux de TVA temporairement réduit pour la démolition et la reconstruction de logements sur l’ensemble du territoire belge et leur livraison (mise à jour), du 25.02.2021), qui dans certains cas exceptionnels ont conduit à des conséquences que le législateur n’avait pas nécessairement envisagées, le § 8, nouveau, de la rubrique XXXVII désormais précise ce que doit être entendu par « habitation unique » pour l’application de cette rubrique (par souci d’uniformité, l’administration appliquera le nouveau critère tant pour le § 1er que pour le § 3 de la rubrique XXXVII à partir du 01.07.2025).

La condition susmentionnée implique que le logement reconstruit doit être l’habitation unique du maître d’ouvrage ou de l’acheteur afin qu’il puisse bénéficier du taux réduit de TVA.

En outre, conformément au § 5 de la rubrique XXXVII, les conditions d’application du taux réduit de TVA, doivent être respectées pendant une période se terminant le 31 décembre de la cinquième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation du bâtiment d’habitation par le maître d’ouvrage personne physique ou par l’acheteur personne physique.

Ainsi, le § 8, alinéa 2, nouveau, de la rubrique XXXVII met fin à certaines distinctions lorsque le logement reconstruit est construit pour ou acheté par plusieurs personnes qui décident, le cas échéant, d’y habiter ensemble. Dans l’objectif d’éviter autant que possible des distinctions entre les différentes formes de cohabitation (mariage, cohabitation légale, cohabitation de fait), le gouvernement a décidé que la condition relative à l’habitation unique doit être analysée individuellement dans le chef de chacun des maîtres d’ouvrage ou de chacun des acquéreurs.

Par conséquent, à partir du 01.07.2025, l’application ou non du taux réduit de TVA conformément aux §§ 1er et 3 de la rubrique XXXVII (impliquant en tout état de cause une occupation personnelle et la domiciliation sans délai du ou des bénéficiaire(s) du taux réduit de TVA), devra être envisagée séparément, dans le chef de chacun des bénéficiaires concernés (indépendamment des relations juridiques existantes entre les différents acquéreurs ou maîtres d’ouvrage).

Le cas échéant, en fonction de la situation personnelle de chacune de ces personnes, des distinctions devront être opérées au niveau de la facturation des prestations de services ou des livraisons de biens effectuées en faveur de ces personnes.

Si l’évaluation distincte dans le chef de chaque maître d’ouvrage ou de chaque acquéreur entraîne la nécessité de ventiler la base d’imposition des travaux immobiliers ou de la livraison pour l’application du taux, cette ventilation est effectuée au prorata des droits de propriété des maîtres d’ouvrage ou des acquéreurs dans le logement reconstruit (voir plus à ce sujet aux points 4.4.1.5. et 4.4.2.5.).

L’évaluation du critère d’« habitation unique » se fait au moment de la première utilisation ou la première occupation du logement reconstruit. La nouvelle interprétation s’applique aux logements reconstruits dont la première utilisation ou la première occupation a lieu après le 30.06.2025.

Étant donné qu’il s’agit d’un assouplissement de l’application du critère pour les époux ou cohabitants légaux, et en dépit des principes concernant l’exigibilité de la taxe, il a été décidé que, dans ce cas, le taux réduit de TVA peut également s’appliquer à la TVA devenue exigible avant le 01.07.2025, dans la mesure où toutes les autres conditions sont remplies. Le fait qu’une déclaration ait été ou non déposée auparavant n’est pas pertinent.

Le cas échéant, les maîtres d’ouvrage – dont l’un au moins se trouve dans la situation de possession d’un « bâtiment empêchant » - doivent faire connaître leur part de propriété sur l’habitation reconstruite aux entrepreneurs afin de pouvoir bénéficier de cette tolérance.

Il n’est pas prévu de tolérance supplémentaire en ce qui concerne les dossiers pour lesquels la date de la première utilisation ou de la première occupation est antérieure au 01.07.2025.

Exemple 1

Johan et Christine sont mariés. En 2023, ils ont lancé un projet de démolition et de reconstruction d’une maison qu’ils occuperont comme logement familial. Ils possèdent chacun la moitié du bâtiment et du terrain. Or, depuis 2022, Johan possède également un appartement, ce qui constitue un « immeuble empêchant » pour le couple concernant une autre résidence, rendant le logement reconstruit non conforme au critère d’« habitation unique ». Ne pouvant pas bénéficier du régime, ils ne déposent pas la déclaration 111/1, et les travaux immobiliers leur sont facturés, en tant que maîtres d’ouvrage, au taux normal de TVA.

Toutefois, compte tenu de la nouvelle interprétation de la notion d’« habitation unique » à partir du 01.07.2025, ils peuvent bénéficier du taux réduit de TVA pour la part de Christine. Elle introduit une déclaration 111/1-1er juillet 2025 via l’application MyMinfin (voir remarque sous point 4.4.). La TVA exigible à partir du 01.07.2025 peut alors bénéficier du taux réduit de TVA. L’administration accepte également que la TVA exigible avant cette date, concernant ce projet, puisse bénéficier du taux réduit de TVA, dans la mesure où elle concerne la part de propriété de Christine dans le logement.

Exemple 2

Piet et Raoul sont cohabitants légaux. En 2023, ils lancent un projet de démolition et reconstruction d’une maison qu’ils occuperont comme logement familial. Piet possède 60 % du bâtiment et du terrain et Raoul 40 %. Or, depuis 2022, Raoul possède également un appartement à la côte, ce qui constitue un « immeuble empêchant » pour le couple, rendant le logement reconstruit non conforme au critère d’« habitation unique ». Cependant, Raoul prévoit de vendre cet appartement au plus tard au moment de la première occupation de l’habitation reconstruite (prévue à l’automne 2025). Piet et Raoul déposent donc une déclaration 111/1, et les travaux immobiliers leur sont facturés, en tant que maîtres d’ouvrage, au taux réduit de TVA.

Lorsque Raoul prend connaissance de la nouvelle interprétation de la notion d’« habitation unique », il décide de conserver l’appartement à la côte et de renoncer au bénéfice du taux réduit pour sa part dans le bâtiment. Piet introduit une nouvelle déclaration 111/1-1er juillet 2025 et bénéficie du taux réduit en ce qui concerne sa part de propriété. Raoul procède à une régularisation de l’avantage tarifaire déjà obtenu en fonction de sa part de propriété.

Exemple 3

Charles et Marie sont mariés. En janvier 2024, ils signent un contrat pour l’achat d’un appartement en construction (achat sur plan). Le vendeur a introduit la demande du permis de construire pour ce projet en 2021. Le couple occupera l’appartement comme logement familial. Chacun en possède la moitié. Or, depuis 2022, Charles possède également un autre logement, ce qui constitue un « immeuble empêchant » pour le couple, rendant l’appartement non conforme au critère « d’habitation unique ». Comme ils ne peuvent pas bénéficier du régime, le vendeur n’introduit donc pas de déclaration n° 111/3 et les acomptes sont facturés au taux normal de TVA.

La réception provisoire de l’appartement a lieu le 01.11.2025, et ils y emménagent. Toutefois, compte tenu de la nouvelle interprétation de la notion d’« habitation unique » à partir du 01.07.2025, ils peuvent bénéficier du taux réduit de TVA pour la part de Marie. Elle en a informé le vendeur et, ensemble, ils déposent une déclaration 111/3-1er juillet 2025 via MyMinfin (voir remarque sous point 4.4.) au plus tard au moment de la réception provisoire. La TVA exigible à partir du 01.07.2025 peut alors bénéficier du taux réduit de TVA. L’administration accepte que la TVA exigible avant cette date, concernant cette acquisition, puisse également bénéficier du taux réduit de TVA, dans la mesure où elle concerne la part patrimoniale de Marie dans le logement.

Il n’est pas exigé que le contrat de vente initial ou l’acte authentique soit complété par une déclaration attestant que les éléments sont disponibles pour justifier l’application du taux réduit de TVA.

Toutefois, dans l’hypothèse où la première utilisation ou la première occupation de l’appartement aurait déjà eu lieu avant le 01.07.2025, l’application du taux normal de TVA aurait été définitive.

4.4. Formalités à remplir

En fonction de la situation, il s’agit des déclarations suivantes :

En ce qui concerne les prestations de services (mesures 1, 2 et 3 existantes) :

- n° 111/1-1er juillet 2025 pour la démolition et la reconstruction de logements destinés à l’habitation propre ;

- n° 111/2-1erjuillet 2025 pour la démolition et la reconstruction de logements destinés à la location sociale de longue durée ;

- n° 111/5-1erjuillet 2025 pour la démolition et la reconstruction de logements destinés à la location privée de longue durée.

En ce qui concerne les livraisons de biens (nouvelle mesure 4) :

- n° 111/3-1erjuillet 2025 pour les livraisons de logements reconstruits.

Remarques

Il convient de remarquer, qu’étant donné qu’à la date de publication de la présente circulaire, il n’est pas encore possible d’introduire les déclarations via MyMinfin. Dès lors, par tolérance, et ce jusqu’au 31.12.2025, le prestataire de services ou le vendeur peut appliquer le taux réduit de TVA si la mention suivante figure sur la facture et, en ce qui concerne les livraisons, dans le contrat de vente ou l’acte authentique : « Application du taux de TVA de 6 % pour la démolition et reconstruction d’une habitation (rubrique XXXVII, § X (1), du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° du 20.07.1970 fixant les taux de TVA – mesure permanente à partir du 01.07.2025) » et « La déclaration visée à la rubrique XXXVII, § X (1), ci-dessus devra être introduite, sans délai, via MyMinfin dès que la déclaration sera disponible »

(1) selon la situation, c’est-à-dire le § 1er, le § 2, le § 3, alinéa 2, 1°, a), b) ou c) ou le § 4.

Dès que cela sera techniquement possible (probablement à partir d’octobre 2025), les maîtres d’ouvrage et les vendeurs doivent prendre les mesures nécessaires pour introduire le plus rapidement possible et en tous les cas au plus tard le 31.01.2026, via MyMinfin, les déclarations manquantes, relatives aux opérations pour lesquelles ils ont appliqué cette tolérance.

Pendant la période d’application de cette tolérance, les informations relatives à la part de propriété (voir points 4.4.1.5. et 4.4.2.5.) des maîtres d’ouvrage/acquéreurs du logement reconstruit doivent être communiquées à l’entrepreneur /vendeur, soit par un document distinct, soit par le biais du contrat de vente ou de l’acte authentique.

Une copie de cette déclaration (copie de l’accusé de réception du SPF Finances, preuve de l’introduction de la déclaration, est suffisante) doit alors être envoyée par le maître d’ouvrage aux prestataire(s) de services dès que la déclaration est introduite via MyMinfin.

Dès que la déclaration est introduite via MyMinfin, le vendeur envoie la copie précitée à l’acquéreur.

Enfin, il est observé qu’il convient de tenir compte de la particularité du point 4.3.

4.4.1. En cas de travaux immobiliers

4.4.1.1. Que doit déclarer le maître d’ouvrage ?

Déclaration n° 111/1-1erjuillet 2025

Le maître d’ouvrage doit introduire une déclaration n° 111/1-1erjuillet 2025 auprès du SPF Finances, de préférence via MinFin. L’administration met, en outre, un formulaire à disposition.

Si un projet bénéficiait déjà du taux réduit de TVA sur la base d’un régime antérieur (article 1erquater, § 1er ou la mesure permanente antérieure de la rubrique XXXVII, § 1er, du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA) et qu’une déclaration n° 111/1 a donc déjà été introduite, en principe, il n’est pas nécessaire de réintroduire une déclaration après le 01.07.2025 (2) pour continuer à bénéficier du taux réduit de TVA dans les conditions fixées, bien évidemment.

(2) cela peut s’avérer nécessaire en raison de la particularité liée à la condition d’« habitation unique » (voir exemple 2 au point 4.3.)

Une copie de cette déclaration (copie de l’accusé de réception du SPF Finances, preuve de l’introduction de la déclaration (voir ci-dessous), est suffisante) doit être remise au(x) prestataire(s) de services qui exécutent les travaux immobiliers. Le SPF Finances mettra à disposition la preuve de l’introduction de la déclaration via MyMinfin « Mes documents », avec le numéro de référence unique.

Il convient de remarquer que la preuve de l’introduction de la déclaration ne vaut nullement agrément de l’administration de l’application correcte du taux réduit de TVA conformément au régime prévu à la rubrique XXXVII, précitée.

Les factures émises par le prestataire de services et les doubles qu’il conserve mentionnent, sur la base de la copie de cette déclaration, l’existence des éléments justifiant l’application du taux réduit de TVA. Le prestataire de services peut également indiquer le numéro de référence unique.

La déclaration doit mentionner explicitement que le bâtiment, après l’exécution des travaux, répond aux conditions fixées.

Le maître d’ouvrage personne physique doit confirmer dans cette déclaration que qu’il utilisera lui-même le logement reconstruit sur la même parcelle comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l’article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8 de la loi spéciale du 16.01.1989, où il aura son domicile sans délai pour autant que la superficie totale habitable n’excède pas 200 m2, et ce pendant au moins 5 ans.

A la déclaration, doit, en principe, être jointe la copie du permis d’urbanisme et du (des) contrat(s) d’entreprise. Il suffit toutefois de joindre la copie du permis d’urbanisme et de tenir le(s) contrat(s) d’entreprise à la disposition de l’administration.

Déclaration n° 111/2-1erjuillet 2025

Le maître d’ouvrage doit introduire une déclaration n° 111/2-1erjuillet 2025 auprès du SPF Finances, de préférence via MyMinfin. L’administration met, en outre, un formulaire à disposition.

Si un projet bénéficiait déjà du taux réduit de TVA sur la base d’un régime antérieur (article 1erquater, § 2 ou la rubrique XXXVII, § 2, du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA) et qu’une déclaration n° 111/2 a donc déjà été introduite, il n’est pas nécessaire de réintroduire une déclaration après le 01.07.2025 pour continuer à bénéficier du taux réduit de TVA dans les conditions fixées, bien évidemment.

Une copie de cette déclaration (copie de l’accusé de réception du SPF Finances, preuve de l’introduction de la déclaration (voir ci-dessous), est suffisante) doit être remise au(x) prestataire(s) de services qui exécutent les travaux immobiliers, sauf en cas d’autoliquidation. Le SPF Finances mettra à disposition la preuve de l’introduction de la déclaration via MyMinfin « Mes documents », avec le numéro de référence unique.

Il convient de remarquer que la preuve de l’introduction de la déclaration ne vaut nullement agrément de l’administration de l’application correcte du taux réduit de TVA conformément au régime permanent prévu à la rubrique XXXVII, précitée.

Les factures émises par le prestataire de services et les doubles qu’il conserve mentionnent, sur la base de la copie de cette déclaration, l’existence des éléments justifiant l’application du taux réduit de TVA. Le prestataire de services peut également indiquer le numéro de référence unique.

La déclaration doit mentionner explicitement que le bâtiment, après l’exécution des travaux, répond aux conditions fixées.

Le maître d’ouvrage doit confirmer qu’il louera ou fera louer le logement reconstruit sur la même parcelle à un des organismes visés dans le cadre d’un mandat de gestion accordé à l’un de ceux-ci et ce pendant au moins 15 ans.

A la déclaration, doit, en principe, être jointe la copie du permis d’urbanisme et du (des) contrat(s) d’entreprise. Il suffit toutefois de joindre la copie du permis d’urbanisme et de tenir le(s) contrat(s) d’entreprise à la disposition de l’administration.

Il est recommandé de tenir également à la disposition de l’administration tous les documents utiles relatifs à la location.

Déclaration n° 111/5-1erjuillet 2025

Le maître d’ouvrage doit introduire une déclaration n° 111/5-1erjuillet 2025 auprès du SPF Finances, de préférence via MyMinfin. L’administration met, en outre, un formulaire à disposition.

Si un projet bénéficiait déjà du taux réduit de TVA sur la base de la rubrique XXXVII, § 4, du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA, et qu’une déclaration 111/5 a donc déjà été introduite, il n’est pas nécessaire de réintroduire une déclaration après le 01.07.2025 pour continuer à bénéficier du taux réduit de TVA dans les conditions fixées, bien évidemment.

Une copie de cette déclaration (copie de l’accusé de réception du SPF Finances, preuve de l’introduction de la déclaration (voir ci-dessous), est suffisante) doit être remise au(x) prestataire(s) de services qui exécutent les travaux immobiliers, sauf en cas d’autoliquidation. Le SPF Finances mettra à disposition la preuve de l’introduction de la déclaration via MyMinfin « Mes documents », avec le numéro de référence unique.

Il convient de remarquer que la preuve de l’introduction de la déclaration ne vaut nullement agrément de l’administration de l’application correcte du taux réduit de TVA conformément au régime permanent prévu à la rubrique XXXVII, précitée.

Les factures émises par le prestataire de services et les doubles qu’il conserve mentionnent, sur la base de la copie de cette déclaration, l’existence des éléments justifiant l’application du taux réduit de TVA. Le prestataire de services peut également indiquer le numéro de référence unique.

La déclaration doit mentionner explicitement que le bâtiment, après l’exécution des travaux, répond aux conditions fixées.

Le maître d’ouvrage doit confirmer qu’il louera directement le logement reconstruit sur la même parcelle à une personne physique qui y aura son domicile sans délai pour autant que la superficie totale habitable n’excède pas 200 m2, et ce pendant au moins 15 ans.

A la déclaration, doit, en principe, être jointe la copie du permis d’urbanisme et du (des) contrat(s) d’entreprise. Il suffit toutefois de joindre la copie du permis d’urbanisme et de tenir le(s) contrat(s) d’entreprise à la disposition de l’administration.

Il est recommandé de tenir également à la disposition de l’administration tous les documents utiles relatifs à la location.

4.4.1.2. De quelle manière le maître d’ouvrage doit-il introduire ces déclarations ?

Le maître d’ouvrage doit introduire la déclaration de préférence via MyMinfin (connexion, rubrique Mes interactions et Remplir un formulaire, numéro d'identification « 111 », choisir 111/1, 111/2 ou 111/5).

Lorsque le maître d'ouvrage n'a pas accès au site web MyMinfin, il peut – à titre exceptionnel – demander que le bureau compétent lui envoie ce formulaire par courrier postal ou par e-mail.

En ce qui concerne la déclaration n° 111/1-1er juillet 2025 :

- Si elle est introduite de manière électronique, il convient désormais que chaque maître d’ouvrage en introduise une, séparément, quelle que soit la forme de cohabitation (mariage, contrat de cohabitation légal, cohabitation de fait) (le login et l’introduction de la déclaration via MyMinfin valent comme une signature).

- S’il s’agit d’un dépôt sur papier, la déclaration n° 111/1-1er juillet 2025 doit être introduite séparément par chaque maître d’ouvrage. Cependant, dans ce cas (dépôt sur papier), il suffit d'envoyer une déclaration remplie conjointement et signée par chaque maître d'ouvrage.

En ce qui concerne les déclarations n° 111/2-1er juillet 2025 et n° 111/5-1er juillet 2025 :

Si le maître d'ouvrage est marié ou cohabitant légal et que son partenaire acquiert également des droits de propriété à l’égard du logement reconstruit, il suffit qu'un des partenaires remplisse et introduise cette déclaration. Pour toutes les autres formes de copropriété, en cas de déclaration électronique, chaque maître d'ouvrage doit introduire une déclaration séparément (le login et l’introduction de la déclaration via MyMinfin valent comme une signature), tandis qu'en cas de dépôt sur papier, il suffit d'envoyer une déclaration remplie conjointement et signée par chaque maître d'ouvrage.

Toutes ces déclarations doivent être accompagnées uniquement d'une copie du permis d'urbanisme. Le (les) contrat(s) d'entreprise relatif(s) à la démolition et à la reconstruction ainsi que les plans de construction sont tenus à la disposition de l'administration.

4.4.1.3. A quel moment le maître d’ouvrage doit-il introduire cette déclaration ?

Le maître d'ouvrage doit introduire la déclaration et les annexes avant que le moment où la TVA devient exigible pour les opérations pour lesquelles il souhaite bénéficier du taux de TVA de 6 % conformément à la rubrique XXXVII, précitée.

Normalement, cela doit donc être fait avant le début des travaux de démolition et de reconstruction.

Il n'est pas possible de régulariser la TVA lorsque la déclaration est introduite après que la TVA est devenue exigible, sauf en cas de force majeure (par exemple, une maladie grave du maître d'ouvrage qui l'a empêché d'introduire la déclaration en temps voulu), ou d'erreur matérielle (par exemple, la déclaration est introduite mais elle est incomplète ou contient des éléments erronés).

4.4.1.4. Pourquoi le maître d’ouvrage doit-il remettre une copie de ces déclarations au prestataire de services ?

Les factures émises par le prestataire de services (entrepreneur), et les doubles qu'il conserve, doivent, sur la base de la copie de la déclaration, constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit de TVA.

Si la déclaration est régulièrement introduite auprès du SPF Finances, le maître d'ouvrage disposera d'un numéro de référence unique qu'il pourra communiquer au prestataire de services.

Sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente des conditions, la déclaration du maître d'ouvrage décharge la responsabilité du prestataire de services (entrepreneur) pour l'application du taux réduit de la TVA, en particulier en ce qui concerne l’application des conditions relatives à la superficie habitable et à la destination de l’habitation reconstruite.

Cette décharge de responsabilité ne peut en aucun cas concerner les conditions sur lesquelles l’entrepreneur a un impact ou sur lesquelles il ne pouvait ignorer le non-respect (par exemple, le fait qu’il y ait eu ou non une démolition préalable ou le fait qu’il s’agisse de la même parcelle cadastrale que le bâtiment démoli).

4.4.1.5. En cas de pluralité de maîtres d’ouvrage, doivent-ils remettre à l’entrepreneur une déclaration supplémentaire concernant leur part de propriété ?

Comme indiqué au point 4.3., ci-dessus, désormais, dans l’hypothèse où plusieurs maîtres d’ouvrage vont habiter personnellement le logement reconstruit et y établir leur domicile sans délai, il convient d’analyser séparément, dans le chef de chacun d’eux, quelles que soient les relations juridiques existantes entre eux, si le taux réduit de TVA est applicable ou non.

Le cas échéant, en fonction de la situation personnelle de chacune de ces personnes, des distinctions devront être opérées au niveau de la facturation des prestations de services effectuées en faveur de celles-ci.

Si l’évaluation distincte dans le chef de chaque maître d’ouvrage entraîne la nécessité de ventiler la base d’imposition des travaux immobiliers pour l’application du taux, cette ventilation est effectuée au prorata des droits de propriété des maîtres d’ouvrage sur l’habitation reconstruite.

Pour les prestations de services visées à la rubrique XXXVII, § 1er, cette ventilation est effectuée sur la base d’une déclaration écrite conjointe des maîtres d’ouvrage relative à leur part de propriété dans l’habitation reconstruite. La mention de leur part de propriété dans la déclaration n° 111/1-1erjuillet 2025 est suffisante à cet effet. Sur la base de la copie de cette déclaration (copie de l’accusé de réception du SPF Finances, preuve de l’introduction de la déclaration), l’entrepreneur devra être en mesure d’effectuer la ventilation de la base d’imposition des prestations de services susmentionnées. Cette déclaration décharge l’entrepreneur de toute responsabilité en ce qui concerne la ventilation de la base d’imposition, sauf collusion entre les parties.

Si ces données ne sont pas reprises dans la déclaration précitée introduite via MyMinfin, un document écrit distinct doit, en toute circonstance, être remis à l’(aux) entrepreneur(s).

La rubrique XXXVII, § 2 et § 4 stipule également que les maîtres d’ouvrage doivent remettre une déclaration de leur part de propriété à l’(aux) entrepreneur(s).

En tout état de cause, l’administration se réserve le droit d’invoquer la disposition générale anti-abus prévue à l’article 1er, § 10, du Code de la TVA en cas de pratique abusive dans le cadre des éléments déclarés par les maîtres d’ouvrage concernés par l’opération.

4.4.2. En cas de livraisons

4.4.2.1. Que doit déclarer le fournisseur ?

Déclaration n° 111/3-1erjuillet 2025

Le fournisseur (vendeur) doit introduire une déclaration n° 111/3-1erjuillet 2025, contresignée par le cessionnaire (acquéreur) auprès du SPF Finances, de préférence via MyMinfin. L’administration met, en outre, un formulaire à disposition.

Si un projet bénéficiait déjà du taux réduit de TVA sur la base de la mesure transitoire antérieure de la rubrique XXXVII, § 3, du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA, qu’une déclaration n° 111/3 a donc déjà été introduite, et qu’en outre, la condition de superficie totale habitable n’excédant pas 175 m2 est respectée à partir du 01.07.2025 au moment de la première utilisation ou de la première occupation en cas d’habitation propre, on peut continuer à bénéficier du taux réduit de TVA dans les conditions fixées, bien évidemment. Pour ce faire, il faut qu’une déclaration n° 111/3-1er juillet 2025 soit à nouveau introduite (voir point 4.4.2.3.). La déclaration de l’acquéreur, qui doit être annexée, doit également être à nouveau remplie et signée, compte tenu de la condition de superficie modifiée. Il n’est pas exigé que le contrat de vente initial ou l’acte authentique soit complété par une déclaration attestant que les éléments sont disponibles pour justifier l’application du taux réduit de TVA.

Toutefois, dans le cas où la superficie totale habitable au moment de la première utilisation ou de la première occupation excède 175 m2 au 01.07.2025, le taux normal de TVA de 21 % est applicable. Le cas échéant, l’avantage tarifaire dont il bénéficie doit être régularisé. Aucune mesure transitoire n’est prévue.

Une copie de cette déclaration (copie de l’accusé de réception du SPF Finances, preuve de l’introduction de la déclaration (voir ci-dessous), est suffisante) doit être remise à son(ses) cocontractant(s). Le SPF Finances mettra à disposition la preuve de l’introduction de la déclaration via MyMinfin « Mes documents », avec le numéro de référence unique.

Il convient de remarquer que la preuve de l’introduction de la déclaration ne vaut nullement agrément de l’administration de l’application correcte du taux réduit de TVA conformément au régime permanent prévu à la rubrique XXXVII, précitée.

Les factures émises par le fournisseur et les doubles qu’il conserve ainsi que les contrats ou les actes authentiques relatifs à la livraison concernée mentionnent, sur la base de la copie de cette déclaration, l’existence des éléments justifiant l’application du taux réduit de TVA.

La déclaration du fournisseur doit mentionner explicitement que le bâtiment, après l’exécution des travaux, répond aux conditions fixées.

L’acquéreur atteste, en ce qui concerne l’habitation reconstruite, que ce logement est destiné soit à :

- être utilisé comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre (au sens de l’article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16.01.01989), qu’il y aura son domicile sans délai pour autant que le logement ait une superficie totale habitable n’excède pas 175 m2 et que ces conditions resteront remplies pendant une période d’au moins 5 ans (31 décembre de la cinquième année qui suit l’année de la première utilisation ou de la première occupation du logement) ;

- être donné en location sociale de longue durée à une société de logement social ou à une autre à une agence immobilière sociale ou à une autre personne de droit public ou de droit privé à finalité sociale reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou dans le cadre d’un mandat de gestion accordé par le maître d’ouvrage à un de ces organismes ou entités et que ces conditions resteront remplies pendant une période d’au moins 15 ans (31 décembre de la quinzième année qui suit l’année de la première utilisation ou de la première occupation du logement) ;

- être donné en location privée de longue durée à une personne physique qui y établira son domicile sans délai, dont la superficie totale habitable n’excède pas 175 m2 et que les conditions resteront remplies pendant une période d’au moins 15 ans (31 décembre de la quinzième année qui suit l’année de la première utilisation ou de la première occupation du logement).

La déclaration doit, en principe, être accompagnée du permis d’urbanisme, du(des) contrat(s) d’entreprise et du compromis ou de l’acte authentique. Il suffit toutefois de joindre la copie du permis d’urbanisme et de mettre à la disposition de l’administration le(s) contrat(s) d’entreprise, le compromis ou l’acte authentique, le contrat de bail principal ou le mandat de gestion.

4.4.2.2. De quelle manière le fournisseur doit-il introduire ces déclarations ?

Le fournisseur (vendeur) doit introduire la déclaration via MyMinfin (connexion, rubrique Mes interactions et Remplir un formulaire, numéro d'identification « 111 », choisir 111/3).

Lorsque le vendeur n'a pas accès au site web MyMinfin, il peut – à titre exceptionnel - demander que le bureau compétent lui envoie ce formulaire par courrier postal ou par e-mail.

- Si elle est introduite de manière électronique, le vendeur doit joindre une attestation signée par tous les acquéreurs quelle que soit leur forme de cohabitation (mariage, contrat de cohabitation légal, cohabitation de fait)

- S’il s’agit d’un dépôt sur papier, il suffit que le vendeur transmette une déclaration commune remplie et signée par chaque acquéreur.

4.4.2.3. A quel moment le fournisseur (vendeur) doit-il introduire cette déclaration ?

La disposition légale applicable en la matière prévoit qu’une (nouvelle) déclaration n° 111/3-1er juillet 2025 doit, en principe, être introduite avant que le moment où la taxe devient exigible à compter du 1er juillet 2025 conformément à l’article 17, § 1er, du Code de la TVA ou, en cas d’une vente sur plan, avant le moment où intervient le fait générateur de la taxe conformément à l’article 16, § 1er, alinéa 1er, du Code de la TVA.

4.4.2.3.1. Autres ventes que les ventes sur plan (vente d’un logement déjà construit après démolition et reconstruction

Le fournisseur (vendeur) doit introduire la déclaration ainsi que l’annexe avant le moment où la taxe devient exigible en ce qui concerne les opérations pour lesquelles il souhaite bénéficier du taux réduit de TVA de 6 % en vertu de la rubrique XXXVII, § 3, ci-avant. Cela doit donc, en principe, se faire avant la conclusion du contrat de vente et le paiement ou la facturation d’un acompte.

L’administration accepte que la déclaration puisse être introduite à une date ultérieure. Dans une telle situation, le taux réduit de TVA ne s’applique, en principe, qu’à la TVA exigible à compter de la date d’introduction de la déclaration.

Il n’est pas possible de régulariser la TVA lors de la présentation de la déclaration après que la TVA devient exigible, sauf en cas de force majeure (par exemple, maladie grave du vendeur qui l’a empêché d’introduire la déclaration en temps voulu) ou d’erreur matérielle (par exemple, la déclaration est introduite mais est incomplète ou contient des éléments incorrects).

La teneur de la déclaration (mention des conditions auxquelles le vendeur et l’acquéreur se conforment) doit également être incluse dans le contrat ou l’acte authentique.

4.4.2.3.2. Vente d’une habitation en construction (vente sur plan) après démolition et reconstruction

La législation prévoit une dérogation en l’espèce concernant le moment où cette déclaration doit être introduite. Cette dernière ne peut, en effet, être introduite en temps utile jusqu’au moment de la livraison du logement (en principe, la réception provisoire).

Si la déclaration est introduite au plus tard à cette date, le vendeur du logement sur plan peut appliquer le taux réduit de TVA à partir du 01.07.2025. Dans une telle situation, il est également de possible de régulariser la TVA lors de l’introduction de la déclaration après le moment où la TVA devient exigible.

Lorsque la déclaration est introduite après cette date, les principes énoncés au point 4.4.2.3.1., ci-avant s’appliquent.

L’administration accepte que la teneur de la déclaration soit reprise sous forme d’ajout au pied de l’acte authentique (il s’agit d’une mention qui est incluse après l’établissement de l’acte).

4.4.2.4. Pourquoi le fournisseur doit-il remettre une copie de ces déclarations au cocontractant ?

Les factures émises par le fournisseur, et les doubles qu'il conserve, doivent, sur la base de la copie de la déclaration, constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit de TVA.

Si la déclaration est régulièrement introduite auprès du SPF Finances, le fournisseur disposera d'un numéro de référence unique qu'il pourra communiquer à l’acquéreur.

Sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente des conditions, la déclaration de l’acquéreur décharge la responsabilité du fournisseur pour l'application injustifiée du taux réduit de TVA, en particulier en ce qui concerne l’application des conditions relatives à la superficie totale habitable et à la destination de l’habitation reconstruite.

Cette décharge de responsabilité ne peut en aucun cas concerner les conditions sur lesquelles le vendeur exerce une influence en cas de livraison de biens ou sur lesquelles il ne pouvait ignorer qu’elles n’étaient pas respectées (par exemple, le fait qu’il y ait eu ou non une démolition préalable ou le fait qu’il s’agisse de la même parcelle cadastrale que pour le bâtiment démoli).

4.4.2.5. En cas de pluralité d’acquéreurs, doivent-ils remettre au fournisseur une déclaration supplémentaire concernant leur part de propriété ?

Comme indiqué au point 4.3., ci-dessus, désormais, dans l’hypothèse où plusieurs acquéreurs vont habiter personnellement le logement reconstruit et y établir leur domicile sans délai, il convient d’analyser séparément, dans le chef de chacun d’eux, quelles que soient les relations juridiques existantes entre eux, si le taux réduit de TVA est applicable ou non.

Le cas échéant, en fonction de la situation personnelle de chacune de ces personnes, des distinctions devront être opérées au niveau de la facturation des livraisons de biens effectuées en faveur de celles-ci.

Si l’évaluation distincte dans le chef de chaque acquéreur entraîne la nécessité de ventiler la base d’imposition de la livraison pour l’application du taux, cette ventilation est effectuée au prorata des droits de propriété des acquéreurs sur l’habitation reconstruite.

Pour les livraisons visées à la rubrique XXXVII, § 3, cette ventilation est effectuée sur la base des parts de propriété des acquéreurs telles qu’elles figurent dans l’acte de vente de l’habitation reconstruite. Cette mention dans l’acte de vente décharge fournisseur de toute responsabilité en ce qui concerne la ventilation de la base d’imposition, sauf collusion entre les parties.

Etant donné que la part de propriété des acquéreurs ressort de l’acte de vente de l’habitation reconstruite, aucune déclaration supplémentaire à ce sujet n’est nécessaire. La déclaration n° 111/3-1er juillet 2025 pour les livraisons de logements reconstruits destinés à l’occupation personnelle des acquéreurs prévoit toutefois la possibilité de communiquer ces informations à l’administration afin d’évaluer facilement la condition d’« habitation unique » dans le chef de chaque acquéreur individuellement (voir point 4.3., ci-avant, et paragraphe 8, alinéa 2, de la rubrique XXXVII, précitée). La rubrique XXXVII, § 3 le prévoit également pour les logements reconstruits destinés à la location sociale de longue durée ou à la location privée de longue durée.

En tout état de cause, l’administration se réserve le droit d’invoquer la disposition générale anti-abus prévue à l’article 1er, § 10, du Code de la TVA en cas de pratique abusive dans le cadre des éléments déclarés par les acquéreurs concernés par l’opération.

4.5. Modification de la destination d’un logement reconstruit après qu’une déclaration spécifique ait déjà été introduite et, qu’il fait, dès lors, l’objet d’une destination déterminée

Lorsque le maître d’ouvrage ou le vendeur modifie la destination du logement reconstruit après avoir introduit une déclaration, il doit régulariser l’avantage fiscal dont il a bénéficié. Il perd également le droit d’appliquer le taux réduit de TVA dans le cadre de ce régime.

Il convient de remarquer qu’il n’y a pas de changement de destination dans le cas d’un logement qui a été reconstruit après démolition et qui se trouve dans une des 32 zones urbaines (ancienne mesure permanente) car il n’était pas nécessaire de préciser si le logement reconstruit serait destiné à l’habitation propre ou à la location (voir circulaire 2024/C/73 relative au taux réduit de la TVA applicable à la démolition et la reconstruction de bâtiments d'habitation sur l'ensemble du territoire belge à partir du 01.06.2024, du 27.11.2024, point 4.7.).

5. Quand le nouveau régime sera-t-il d’application ?

La nouvelle rubrique XXXVII du tableau A en vigueur le 29.07.2025.

Nonobstant la publication au Moniteur belge, le § 3 de la rubrique XXXVII (nouvelle mesure concernant les livraisons) prévoit toutefois expressément que les nouvelles dispositions s'appliquent à la TVA devenue exigible à partir du 01.07.2025. Les autres dispositions figurant aux § 1er, 2 et 4 (mesures existantes) s'intègrent parfaitement dans la législation existante. Nous renvoyons au point 3.1. pour un aperçu.

En principe, à partir du 01.07.2025 et jusqu’à l’entrée en vigueur de cette loi-programme, le taux de TVA de 21 % devait être appliqué aux livraisons d’habitations reconstruites, avec la possibilité de régulariser ultérieurement cette taxe dès l’entrée en vigueur de cette décision (de 21 % à 6 %). Dans ce cas, les vendeurs devraient remettre à leurs clients un document rectificatif mentionnant l’effet rétroactif du taux réduit de TVA de 6 % et, le cas échéant, effectuer cette régularisation dans leur déclaration périodique à la TVA.

Étant donné les circonstances, et notamment la volonté du gouvernement de préserver les effets de l'application de cette mesure tarifaire à compter du 01.07.2025, et d'éviter les charges administratives indésirables, l'administration acceptera l'application « proactive » de cette décision concernant ces opérations.

En d'autres termes, l'administration permettra l'application du taux réduit de TVA de 6 % à partir du 01.07.2025, pour autant que les conditions fixées dans la loi-programme soient bien remplies. Cette tolérance administrative était l'objet de la circulaire n° 2025/C/44 relative à une tolérance pour la TVA grevant les livraisons effectuées dans le cadre du régime de démolition et de reconstruction d’habitations à partie du 01.07.2025, du10.07.2025.

Exemple 1

Un promoteur immobilier a introduit une demande de permis d’urbanisme en août 2024 pour la démolition et la reconstruction d’un immeuble à appartements. Dès que ce permis est accordé, la vente des appartements en construction a débuté (en 2024).

La vente sur plan de ces appartements était initialement soumise au taux normal de TVA de 21 %, car la condition de date milite d’introduction de la demande du permis d’urbanisme fixée dans la mesure transitoire concernée (point 5.2. de la circulaire 2024/C/73 relative au taux réduit de la TVA applicable à la démolition et la reconstruction de bâtiments d'habitation sur l'ensemble du territoire belge à partir du 01.06.2024, du 27.11.2024 n’était pas respectée.

En vertu des dispositions modifiées et de la tolérance administrative susmentionnée, en ce qui concerne la TVA exigible à compter du 01.07.2025, le taux réduit de TVA de 6 % est applicable pour la TVA exigible à compter du 01.07.2025, dans la mesure où toutes les conditions de la nouvelle rubrique XXXVII, § 3 sont remplies.

Le vendeur et l’acquéreur doivent introduire une déclaration commune n° 111/3 (voir point 4.4.2.3.2.).

Exemple 2

Fin décembre 2022, un promoteur immobilier a introduit une demande de permis d’urbanisme pour la démolition d’un petit centre commercial et la reconstruction d’un immeuble à appartements. Il souhaite vendre tous les appartements sur plan. Il est prévu que les appartements ne pourront être livrés (réception provisoire) que dans le courant de l’année 2024. Il introduit les déclarations nécessaires n° 111/3 en 2023 pour les appartements occupés par les acquéreurs en 2023, de sorte qu’il puisse appliquer immédiatement le taux réduit de TVA. Afin de pouvoir continuer à appliquer le taux réduit de 6 % en 2024, il introduit de nouvelles déclarations n° 111/3-2024 en 2024 au plus tard au moment de la livraison des appartements.

En 2025, un autre appartement duplex n’a pas encore été vendu. Cet appartement a une superficie totale habitable de 190 m2. Monsieur X décide d’acheter ledit appartement pour l’occuper lui-même. La déclaration n° 111/3-1er janvier 2025 a été introduite le 10.04.2025. La livraison de l’appartement est effectuée le 01.05.2025 (la date de la première occupation ou de la première utilisation est donc antérieure au 01.07.2025). Pour autant que toutes les conditions de la mesure transitoire soient remplies, le taux réduit de TVA de 6 % s’applique à cette livraison, sous réserve, bien entendu, des exclusions.

En revanche, à supposer que l’appartement ne soit vendu qu’au début du mois de septembre 2025, le taux réduit de TVA de 6 % ne peut pas être appliqué, et ce compte tenu de la nouvelle condition relative à la superficie totale habitable de 175 m2 prévue par la nouvelle mesure en matière de livraisons de logements reconstruits visée à la rubrique XXXVII, § 3, précitée. Dans cette situation, la date de la première occupation ou de la première utilisation est postérieure au 30.06.2025. Le cas échéant, l’avantage tarifaire déjà perçu doit être régularisé. Aucune tolérance n’est prévue à cet égard.

6. Aperçu schématique

6.1. Principales caractéristiques du régime (temporaire) de démolition et reconstruction à partir du 01.01.2021

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6.2. Principales caractéristiques du régime de démolition et reconstruction à partir du 01.01.2024

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Réf. interne : 141.983