Aangifte van personenbelasting (APB): hoe de inkomsten van in België gelegen onroerende goederen aangeven?

Dat de Belg een baksteen in zijn maag heeft, is algemeen geweten. Eigenaars van onroerende goederen in België vragen zich af hoe ze dat in hun APB moeten vermelden. We lichten in dit artikel verschillende hypothesen toe, waarbij we telkens vermelden hoe de onroerende inkomsten van in België gelegen onroerend goed aangegeven moeten worden. Onroerend goed dat zich in het buitenland bevindt, komt in een andere bijdrage aan bod.

Enkele regels vooraf

In de eerste plaats brengen we een beginsel van het burgerlijk recht in herinnering. Als de belastingplichtige gehuwd is of wettelijk samenwoont, moet worden nagegaan of het onroerende goed deel uitmaakt van het gemeenschappelijke erfgoed of van het eigen erfgoed van een van de echtgenoten of wettelijk samenwonenden. In het eerste geval moeten de inkomsten voor de helft in naam van elk van hen worden aangegeven. In het tweede geval moeten alle inkomsten worden aangegeven op naam van de echtgenoot of wettelijk samenwonende.

Als het onroerende goed eigendom in onverdeeldheid is van verschillende personen, moet de aangifte naar evenredigheid van de rechten die elk in het onroerend goed heeft, worden opgemaakt. Als de eigendom van het onroerende goed verkaveld is, moet de vruchtgebruiker de inkomsten van dit goed aangeven. De blote eigenaar hoeft niets aan te geven zolang er geen herverkaveling is.

Als de belastingplichtige in 2019 een onroerend goed heeft gekocht of verkocht, dient hij het gedeelte van het kadastraal inkomen aan te geven dat betrekking heeft op de periode waarin hij het goed in zijn bezit had.

Tot slot moet ook rekening worden gehouden met de bestemming van het goed. Als het onroerende goed voor verschillende doeleinden wordt gebruikt (gedeeltelijk als woning en gedeeltelijk voor de beroepsactiviteit), moet het kadastrale inkomen opgesplitst worden, waarbij dan rekening wordt gehouden met de verdeling “privé/beroep”.

Verschillende hypothesen

Artikel 7 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen (hierna “WIB92”) vormt de basis voor deze kwestie. Het bevat alle mogelijke hypothesen in verband met onroerend goed. We zetten deze hierna verder uiteen. Artikel 10 van het WIB92 heeft betrekking op de situaties inzake erfpacht en opstal.

Eigen woning

De belastingplichtige natuurlijke persoon die eigenaar is van het onroerende goed dat hij als woonplaats betrekt, zijn “eigen woning”, hoeft voor dit goed niets aan te geven. De woonplaats is immers vrijgesteld van personenbelasting. Alleen de onroerende voorheffing moet jaarlijks betaald worden en die is gebaseerd op het (fictieve) kadastrale inkomen van het goed. Dit jaar bevat het aangifteformulier een vermelding boven vak III, die verwijst naar dit vrijstellingsbeginsel.

Gebruik voor eigen beroep

Indien de belastingplichtige het onroerende goed voor zijn beroep gebruikt, dient hij het niet-geïndexeerde kadastrale inkomen van dit goed aan te geven onder code 1105/2105.

Andere goederen

Als diezelfde belastingplichtige behalve het onroerende goed dat zijn eigen woning is, in België nog meer onroerende goederen bezit, maakt het verschil uit of hij deze verhuurt en zo ja, aan wie.

De inkomsten van onroerend goed dat niet wordt verhuurd, moeten immers onder de codes 1106/2106 worden aangegeven. Wat moet precies worden aangegeven? Het niet-geïndexeerde kadastrale inkomen dat op het betalingsbericht inzake de onroerende voorheffing staat. De belastingplichtige wordt belast op het geïndexeerde kadastrale inkomen, vermeerderd met 40%. De belastingplichtige hoeft de berekening niet zelf te maken. De belastingadministratie past de indexering automatisch toe wanneer zij de belasting berekent.

Verhuurde onroerende goederen

Als het onroerende goed wordt verhuurd, moet een onderscheid worden gemaakt tussen: (i) een onroerend goed verhuurd aan particulieren die hun woonplaats in het goed hebben (of aan rechtspersonen die geen onderneming zijn en deze goederen ter beschikking stellen van particulieren die het goed uitsluitend mogen betrekken om erin te wonen) en (ii) een onroerend goed dat wordt verhuurd aan belastingplichtigen die het goed gebruiken voor de uitoefening van hun beroepsactiviteit (vrij beroep, handelaar, enz.). In de eerste hypothese moet eveneens het niet-geïndexeerde kadastrale inkomen worden aangegeven (codes 1106/2106). In de tweede hypothese moet enerzijds het kadastrale inkomen van het goed worden aangegeven en anderzijds de brutohuurgelden (dat wil zeggen de huurprijs, maar ook de huurvoordelen die normaliter door de verhuurder verschuldigd zijn maar door de huurder worden betaald) (codes 1109/2109 en 1110/2110).

De eigenaar moet echter op het volgende letten: als een particulier een onroerend goed huurt om het te gebruiken als woning en vervolgens in zijn aangifte de kosten in verband met dit goed opneemt (bijvoorbeeld een deel van de huurprijs, want hij oefent er ook zijn beroep uit), dan is het mogelijk dat de eigenaar wordt belast op de huurprijs en niet op het kadastrale inkomen. Daarom wordt aanbevolen dat eigenaars in het huurcontract een specifieke clausule opnemen waarin deze hypothese wordt voorzien, namelijk dat de huurder de extra belasting die eventueel uit hoofde van de eigenaar ten kohiere wordt gebracht, voor zijn rekening neemt.

Als de belastingplichtige zijn goed verhuurt aan een natuurlijke persoon die het inneemt, gedeeltelijk als woning en gedeeltelijk voor zijn beroep, moet op basis van het huurcontract worden bepaald wat aangegeven moet worden. Als het huurcontract werd geregistreerd en hierin een opsplitsing is gemaakt tussen huur voor het privégedeelte en huur voor het professionele gedeelte, moet de verhuurder het kadastrale inkomen aangeven van het gedeelte dat als woning wordt gebruikt. Bovendien moet hij voor het professionele gedeelte het kadastrale inkomen en de brutohuurprijs aangeven. Als het huurcontract niet werd geregistreerd of als het contract geen gewag maakt van een splitsing, moet de verhuurder het totale kadastrale inkomen en de totale brutohuurprijs vermelden.

Gronden, materiaal en gereedschap

Als het onroerende goed een grond is, of materiaal of gereedschap dat niet wordt verhuurd of aan particulieren wordt verhuurd, dan geldt de volgende regel: het niet-geïndexeerde kadastrale inkomen moet worden aangegeven (codes 1107/2107). Als ze worden verhuurd aan personen die ze gebruiken voor de uitoefening van hun beroepsactiviteit, moet de verhuurder zowel het niet-geïndexeerde kadastrale inkomen (codes 1112/2112 en 1115/2115) als de brutohuurgelden (codes 1113/2113 en 1116/2116) aangeven.

Erfpacht, opstal en andere

In die hypothesen moeten de bijdragen worden aangegeven, alsook de voordelen geïnd wegens de vestiging of de overdracht van een recht van opstal of van een erfpachtrecht, zonder aftrek van kosten (code 1114/2114).

Conclusie

Voor onroerende goederen in België moet eerst worden bepaald wat de aard is van het goed en waarvoor het bestemd is. Verder moet worden bepaald wie de eigenaar is van het goed en of er onverdeeldheid dan wel verkaveling van de eigendom is.