- FR
- NL
- EN
Circulaire 2024/C/73 betreffende het verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied vanaf 01.06.2024
Temps de lecture: 86 min |27 november 2024 à 10:35
Deze commentaar handelt over de toepassing van het btw-tarief van 6 % voor de afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied vanaf 01.06.2024. Deze tariefverlaging is opnieuw ingevoerd bij Wet houdende diverse fiscale bepalingen van 12.05.2024 tot wijziging van het Koninklijk besluit nr. 20 van 20.07.1970 (BS van 29.05.2024).
verlaagd btw-tarief; afbraak en heropbouw van woningen in het hele Belgische grondgebied, vanaf 01.06.2024
FOD Financiën, 27.11.2024
Algemene Administratie van de Fiscaliteit – Belasting over de toegevoegde waarde
Inhoudstafel
3.1. Welke handelingen worden beoogd door de huidige permanente regeling?
3.2. Welke algemene voorwaarden gelden voor de huidige permanente regeling?
3.2.1. Wat wordt bedoeld met de afbraak van een gebouw?
4.1.1.1. Wie kan 'bouwheer' zijn?
4.1.1.2. Wat wordt bedoeld met 'hoofdzakelijk gebruikt als eigen woning'?
4.1.1.3. Wat wordt bedoeld met 'enige woning'?
4.1.1.4. Wat wordt bedoeld met 'zonder uitstel zijn domicilie hebben'?
4.1.1.5. Wat wordt bedoeld met 'bewoonbare oppervlakte' van ten hoogste 200 m2?
4.1.1.7. Hoelang moeten deze voorwaarden vervuld zijn?
4.1.1.8. Wat gebeurt er indien binnen deze periodes de voorwaarden niet langer vervuld zijn?
4.1.2.1. In welke omstandigheden is voldaan aan de voorwaarde van langdurende sociale verhuur?
4.1.2.2. Wie kan 'bouwheer' zijn?
4.1.2.3. Hoelang moet deze voorwaarde vervuld zijn?
4.1.2.4. Wat gebeurt er indien binnen deze periode de voorwaarde niet langer vervuld is?
4.1.3.1. Wie kan 'bouwheer' zijn?
4.1.3.3. Wat wordt bedoeld met 'bewoonbare oppervlakte' van ten hoogste 200 m2?
4.1.3.4. Hoelang moeten deze voorwaarden vervuld zijn?
4.1.3.5. Wat gebeurt er indien binnen deze periode de voorwaarden niet langer vervuld zijn?
4.3.1. Wat moet de bouwheer verklaren?
4.3.2. Op welke wijze moet de bouwheer deze verklaring indienen?
4.3.3. Wanneer moet de bouwheer deze verklaring indienen?
4.3.4. Waarom moet de bouwheer een kopie van deze verklaring overhandigen aan de dienstverrichter?
4.4. Vallen bijgebouwen die losstaan van de heropgerichte woning ook onder de maatregelen?
5.2. Lopende projecten onder de afgelopen tijdelijke maatregel inzake afbraak en heropbouw
5.3. De in voormelde overgangsmaatregelen bedoelde omgevingsvergunning
1. Inleiding
Zoals reeds aangehaald in de circulaire 2024/C/30 van 26.04.2024 betreffende het verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en in circulaire 2024/C/32 van 08.05.2024 FAQ betreffende de nieuwe regeling inzake het btw-tarief van 6 % voor afbraak en heropbouw van woningen voorziet een amendement op de wet fiscale diverse bepalingen (doc 55 3865/006 van 22.03.2024, blz. 66 ev.) vanaf 01.06.2024 in een gerichte uitbreiding van de op 01.01.2024 vervangen rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij koninklijk besluit nr. 20 van 20.07.1970.
De gewijzigde bepalingen hebben tot doel enerzijds een nieuwe categorie van handelingen van afbraak en heropbouw in te voeren waarvoor de bouwheer het verlaagd btw-tarief van 6 % kan genieten.
Deze nieuwe categorie heeft betrekking op de heropbouw van woningen met een totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m² die bestemd zijn om rechtstreeks te worden verhuurd gedurende een periode van minstens 15 jaar aan particulieren die er zonder uitstel hun domicilie zullen hebben, zonder dat die verhuur kan worden beschouwd als een verhuur in het kader van het sociaal beleid in de zin van de paragraaf 2 van rubriek XXXVII (versie 01.01.2024). Ze is opgenomen in een nieuwe paragraaf 4 van rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20.
Daarnaast wordt in de paragraaf 2, eerste lid, van de rubriek XXXVII een wijziging aangebracht. De bedoeling van die wijziging is om in de nieuwe tekst te verduidelijken dat bepaling 'in het kader van het sociaal beleid' zoals die was opgenomen in de vorige tekstversie (versie 01.01.2024) van het eerste lid van die paragraaf niet langer als een autonome beperkende voorwaarde moet worden beschouwd ten aanzien van de langdurende verhuur.
Het doel van deze bijkomende maatregelen is om, binnen het beschikbare budgettaire kader, de bouw van nieuwe huurwoningen via het verlaagd btw-tarief van 6 % te stimuleren.
2. Wettelijke bepaling
Ingevolge de wet diverse fiscale bepalingen (BS 29.05.2024, zie titel 10 blz. 65701ev.) werd de door de programmawet van 22.12.2023 vervangen rubriek XXXVII van het koninklijk besluit nr. 20 van 20.07.1970 inzake btw-tarieven opnieuw vervangen.
Hierna worden volgende de termen gebruikt:
1. 'huidige permanente regeling' = de versie van rubriek XXXVII die van toepassing is vanaf 01.06.2024 (m.a.w. vorige permanente regeling + gerichte uitbreiding i.v.m. huurwoningen)
2. 'vorige permanente regeling' = de versie van rubriek XXXVII die van toepassing was vanaf 01.01.2024 tot 31.05.2024
3. 'oude permanente regeling' = de versie van rubriek XXXVII vanaf 01.01.2007 die in principe is uitgedoofd op 31.12.2023 (er bestaat evenwel een overgangsregeling voor 2024 die verder wordt toegelicht).
Daarnaast bestond er tussen 01.01.2021 en 31.12.2023 de oude tijdelijke maatregel inzake afbraak en heropbouw met sociale voorwaarden. Deze maatregel wordt besproken in Circulaire 2021/C/18 betreffende het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen in het hele Belgische grondgebied en de levering ervan (Bijgewerkt).
3. Algemeen
3.1. Welke handelingen worden beoogd door de huidige permanente regeling?
De huidige permanente regeling inzake afbraak en heropbouw opgenomen in de heringevoegde rubriek XXXVII van tabel A bij het koninklijk besluit nr. 20 bestaat vanaf 01.06.2024 uit 3 maatregelen:
1. De afbraak van een gebouw en heropbouw van een woning door een bouwheer natuurlijk persoon die zelf de nieuwe woning zal bewonen (in dit geval gelden gedurende minstens 5 jaar sociale criteria inzake oppervlakte, hoofdzakelijk eigen woning, enige woning en domicilie) - deze maatregel is reeds vanaf 01.01.2024 ongewijzigd van toepassing
2. De afbraak van een gebouw en heropbouw van een woning door een bouwheer rechtspersoon of natuurlijke persoon die de nieuwe woning zal verhuren gedurende minstens 15 jaar aan of door tussenkomst van een sociaal verhuurkantoor of een door de bevoegde overheid erkende huisvestingsmaatschappij of rechtspersoon met sociaal oogmerk - sinds 01.01.2024 bestaande maatregel waarvan het toepassingsgebied echter is verruimd vanaf 01.06.2024
3. De afbraak van een gebouw en heropbouw van een woning door een bouwheer rechtspersoon of natuurlijke persoon die de nieuwe woning rechtstreeks gedurende minstens 15 jaar zal verhuren aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en de woning heeft een bewoonbare oppervlakte van ten hoogste 200 m2 – deze maatregel is nieuw, vanaf 01.06.2024.
In deze 3 de gevallen gaat het dus om diensten, met name het werk in onroerende staat dat bestaat in de afbraak van een gebouw en de heropbouw van een woning.
De levering van een heropgerichte woning wordt echter niet beoogd onder de permanente regeling.
De huidige permanente regeling geldt voor gans België.
De aandacht wordt gevestigd op de gedifferentieerde inwerkingtreding van de huidige permanente regeling:
- Maatregelen 1 en 2 zijn van kracht vanaf 01.01.2024
- Gewijzigde maatregel 2 en maatregel 3 zijn van kracht vanaf 01.06.2024.
Dit wordt verder toegelicht onder hoofdstuk 4 van deze commentaar.
Voor de nog op 01.01.2024 lopende projecten van afbraak en heropbouw (werk in onroerende staat of levering/aankoop) werd er bovendien voorzien in 2 overgangsmaatregelen, namelijk voor:
- lopende projecten van werk in onroerende staat die niet beantwoorden aan de sociale voorwaarden opgenomen in de vorige permanente regeling vanaf 01.01.2024, maar wel voldoen aan de voorwaarden van de oude permanente regeling versie vóór 01.01.2024 (oude rubriek XXXVII), zij kunnen tot uiterlijk 31.12.2024 het verlaagd btw-tarief genieten, voor zover de aanvraag voor de omgevingsvergunning met betrekking tot de heropbouw werd ingediend bij de bevoegde overheid vóór 01.01.2024 en
- lopende projecten van leveringen die beantwoorden aan de sociale voorwaarden opgenomen in de afgelopen tijdelijke bepalingen van artikel 1quater, § 3, zij kunnen tot uiterlijk 31.12.2024 het verlaagd btw-tarief genieten, voor zover de aanvraag voor de omgevingsvergunning met betrekking tot de heropbouw werd ingediend bij de bevoegde overheid vóór 01.07.2023.
Het begrip 'lopende projecten' verwijst naar projecten inzake afbraak en heropbouw waarvoor een omgevingsvergunning werd aangevraagd en die nog niet afgewerkt of vervreemd zijn op 01.01.2024.
Een toelichting hierbij vindt u onder hoofdstuk 5 van deze commentaar.
3.2. Welke algemene voorwaarden gelden voor de huidige permanente regeling?
3.2.1. Wat wordt bedoeld met de afbraak van een gebouw?
Het is belangrijk te weten dat de aanwending van het gebouw vóór de afbraak van geen belang is. Het gesloopte gebouw hoeft dus op zich geen woning te zijn.
Het gesloopte goed moet wel een 'gebouw' zijn voor de toepassing van de btw. Het gaat dus in beginsel over 'ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden' (artikel 1, § 9, 1°, van het Btw-Wetboek).
In de regel worden in het kader van deze regeling aangemerkt als een gebouw: alle gebouwde onroerende goederen uit hun aard waaraan een kadastraal inkomen van gebouwd onroerend goed kan worden toegekend (gewone huizen en villa's, flats, nijverheids-, handels- of landbouwgebouwen).
Het moet bovendien gaan om een gebouw met een significante omvang, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).
Deze beoordeling gebeurt dan ook geval per geval.
Bijvoorbeeld: een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte zullen normaliter op zich beschouwd aangemerkt worden als significant.
Een constructie opgetrokken uit niet-duurzame materialen daarentegen zal normaal gezien niet beantwoorden aan dit criterium.
Hetzelfde geldt bijvoorbeeld wanneer enkel een fundering, (ondergrondse) buizen of leidingen, verhardingen (zoals parkings, opritten en toegangswegen) of een omheining worden afgebroken.
Worden door de administratie evenmin aangemerkt als een significant gebouw: een duiventil, een tuinhuis, een schuilplaats voor een dier in de wei.
In het kader van de vraag die zich kan stellen of de omvang van een gebouw betekenisvol is ten opzichte van de nieuwe constructies omschrijft de wetgeving niet de draagwijdte van het begrip 'significant', terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria terzake op te leggen. Het blijft bijgevolg een feitenkwestie.
De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist overigens niet dat beiden op exact dezelfde plaats gelegen zijn: het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden.
Het is daarom evenmin vereist dat de afbraak van het gebouw op een perceel voorafgaat aan de bouw van een nieuwe woning op hetzelfde perceel. In uitzonderlijke gevallen kan het immers noodzakelijk zijn het bestaande af te breken gebouw tijdelijk te behouden (vb. voor bewoning in afwachting van de bouw van de nieuwe gezinswoning).
Er dient wel een verband te worden aangetoond tussen de afbraak en de heropbouw, zonder dat hieraan een criterium inzake tijdsverloop kan worden verbonden.
Ten eerste moet worden benadrukt dat deze maatregel betrekking heeft op vastgoedprojecten waarbij de heropbouw van een woning nauw verbonden is met de afbraak van het oorspronkelijke gebouw. Het is in die zin dat de woorden 'de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning' moeten worden begrepen. Worden dus niet bedoeld: de vastgoedprojecten waarbij blijkt dat de twee aspecten (afbraak en heropbouw) volledig onafhankelijk zijn van elkaar. Dat is met name het geval wanneer degene die het oorspronkelijke gebouw heeft afgebroken of laten afbreken, geen enkele band heeft met degene die de woning heeft gebouwd of laten bouwen. In principe moet de bouwheer zowel het gebouw afbreken als de nieuwe woning heropbouwen maar er bestaan administratieve toegevingen. Dat is ook het geval wanneer de afbraak van het oorspronkelijke gebouw dermate veel vroeger heeft plaatsgevonden dan de werkzaamheden inzake heropbouw (en dat ongeacht welke personen bij de verschillende fasen van de werkzaamheden betrokken waren) dat niet kan worden gesproken van eenheid van opzet of van een totaalproject.
Een bijzonder lange periode tussen de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning kan evenwel geen voldoende nauwkeurig criterium vormen en kan evenmin voldoende rechtszekerheid waarborgen. In werkelijkheid is er evenwel geen sprake van om de periode tussen deze twee materiële gebeurtenissen tot een absoluut criterium te verheffen.
Bij de toepassing van het wettelijke criterium betreffende het nauwe verband tussen de werkzaamheden van afbraak en de ermee gepaard gaande heropbouw zal de administratie zich baseren op een geheel van objectieve elementen die aantonen dat er op het tijdstip van de afbraak van het oorspronkelijke gebouw geen voornemen bestond om er een woning herop te bouwen die voldeed aan de criteria voor toepassing van het verlaagde btw-tarief.
In die context kan het feit dat er een dermate lange periode is verstreken tussen de afbraak en de heropbouw, een bijkomend element vormen dat het ontbreken van het noodzakelijke nauwe verband tussen de aanvankelijke afbraak van het gebouw, in tempore non suspecto, en de heropbouw, op hetzelfde perceel, van een nieuwe woning bevestigt. In ieder geval zal dat tijdsverloop op zich, los van enige andere omstandigheid, in principe niet volstaan om de toepassing van het verlaagde btw-tarief op deze handelingen uit te sluiten.
Van belang is dat de bouwheer de afbraak van een gebouw heeft verricht met het oog op de wederopbouw van de woning.
Opdat er sprake kan zijn van 'afbraak' in de zin van deze regeling is het nodig dat de bouwheer het gebouw volledig sloopt in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw.
Voorbeeld
De afbraak van een aantal verdiepingen van een bestaand appartementsgebouw gevolgd door de wederopbouw van deze verdiepingen wordt niet aangemerkt als een werk in onroerende staat beoogd door deze maatregel.
Administratieve toegeving
De administratie voorziet om praktische redenen evenwel in een specifieke toegeving. In het geval er sprake is van een ingrijpende verbouwing van een oud gebouw waarbij de werken ingevolge afbraak niet meer op een relevante wijze steunen op oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw, derwijze dat de werken niet in aanmerking komen voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief bij renovatie (rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 inzake btw-tarieven) worden deze werken voor de toepassing van deze regeling gelijkgesteld met de afbraak en heropbouw van een gebouw.
Wat deze administratieve toegeving betreft benadrukken we dat deze regeling strikt beperkt wordt tot gevallen waarin het verlaagd btw-tarief bij renovatie niet van toepassing is ingevolge de aard en omvang van de afbraakwerken (ongeacht of er al dan niet sprake is van een wezenlijke uitbreiding).
Gelet op een fundamenteel verschil tussen beide regelingen (1) is het bovendien zo dat voor eenzelfde gebouw het niet mogelijk is het verlaagd btw-tarief inzake renovatie te combineren met het verlaagd btw-tarief inzake afbraak en heropbouw.
(1) De beoordeling van de toepassingsvoorwaarden van het verlaagd btw-tarief bij renovatie gebeurt per wooneenheid terwijl de beoordeling van de toepassingsvoorwaarden met betrekking tot het afgebroken gebouw voor de regeling afbraak en heropbouw gebeurt per gebouw.
De administratieve tolerantie kan in geval van een gebouw dat bestaat uit meerdere woon- en/of commerciële eenheden enkel worden toegepast:
- als alle al dan niet wooneenheden van het gebouw na de uitgevoerde afbraakwerken niet meer op relevante wijze steunen op de oude dragende muren (inzonderheid de buitenmuren) en, meer algemeen, op de wezenlijke structuur van het bestaand gebouw. De administratieve tolerantie is dus niet van toepassing indien het verlaagd btw-tarief van 6 % voorzien in rubriek XXXI, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20, van toepassing is op één of meerdere wooneenheden binnen het gebouw en/of er sprake is van afzonderlijke commerciële ruimten in het gebouw die nog op relevante wijze steunen op oude dragende muren
- en het merendeel van de oude dragende muren van het gebouw als geheel is gesloopt.
3.2.2. Wat indien een nieuw gebouw door samenvoeging van meerdere kadastrale percelen deels staat op een vroeger bebouwd kadastraal perceel en deels op een vroeger niet-bebouwd kadastraal perceel?
Uit pragmatische overwegingen neemt de administratie volgend standpunt in.
Indien het nieuwe gebouw, na afbraak van de oude bestaande gebouwen en na samenvoeging van twee of meerdere kadastrale percelen, voor ten minste 50 % gelegen is op de vroegere bebouwde kadastrale percelen (ongeacht de ligging van de afgebroken gebouwen op deze initieel bebouwde kadastrale percelen), komt het ganse gebouw, in principe, in aanmerking om het verlaagd btw-tarief van 6 % toe te passen.
In het omgekeerde geval zal het normale btw-tarief van toepassing zijn op de werken met betrekking tot dat gebouw.
Om dit criterium te beoordelen wordt, in de regel, enkel rekening gehouden met het grondoppervlak (alle ruimten en muren op het gelijkvloers meegeteld) van het gebouw.
Dit specifieke criterium dient dus beoordeeld te worden in functie van het volledige gebouw (en niet voor een deel van het gebouw zoals bijvoorbeeld een individueel appartement).
3.2.3. Wat indien een gebouw wordt gesloopt op een perceel waarop daarna meerdere woningen worden opgericht (splitsing bebouwd perceel)?
In dergelijk geval kan de oprichting van de nieuwe woningen, in principe, gebeuren met toepassing van het tarief van 6 %.
De nieuw opgetrokken woningen zijn gelegen op een nieuw perceel dat deel uitmaakt van een oud bebouwd perceel, waarop het afgebroken bouwwerk stond.
Het afgebroken gebouw dient vanzelfsprekend betekenisvol te zijn ten opzichte van de nieuw opgetrokken woningen. De administratie kan misbruik inroepen wanneer er een wanverhouding zou bestaan tussen het afgebroken gebouw en de nieuw opgetrokken woningen.
De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist overigens niet dat beiden op exact dezelfde plaats gelegen zijn (zie 3.2.1.).
4. Huidige permanente regeling - werk in onroerende staat dat bestaat in de afbraak van een gebouw en de heropbouw van een woning
Het verlaagd tarief van 6 % is, mits voldaan is aan bepaalde voorwaarden, van toepassing op het werk in onroerende staat en de andere handelingen opgesomd in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6°, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20, die tot voorwerp hebben de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning, bestemd voor bewoning door de bouwheer-natuurlijke persoon of bestemd voor langdurende privéverhuur of langdurende verhuur met sociaal karakter.
4.1. In welke gevallen kan de huidige permanente regeling van toepassing zijn (specifieke sociale voorwaarden)?
4.1.1. De bouwheer bestemt de heropgerichte woning om gedurende minstens 5 jaar te gebruiken als zijn enige en hoofdzakelijke eigen woning waar hij zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en de woning heeft een bewoonbare oppervlakte van ten hoogste 200 m2 (rubriek XXXVII, § 1)
De bepalingen hieromtrent in de vorige permanente regeling worden ongewijzigd behouden (zie hierna).
4.1.1.1. Wie kan 'bouwheer' zijn?
De bouwheer is diegene die een gebouw afbreekt en een woning heropricht die hij als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf betrekt, in dit geval een natuurlijke persoon. De bouwheer (belastingplichtige) natuurlijke persoon kan deze werken zelf uitvoeren (toepassing artikel 19, § 2, tweede lid, 2°, van het Btw-Wetboek) of de opdracht toevertrouwen aan één of meerdere aannemers. De loutere levering van bouwmaterialen aan de bouwheer is uiteraard niet bedoeld.
Een rechtspersoon kan bijgevolg de maatregel besproken onder punt 4.1.1. niet genieten.
4.1.1.2. Wat wordt bedoeld met 'hoofdzakelijk gebruikt als eigen woning'?
Voor het concept 'eigen woning' wordt verwezen naar artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16.01.1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten.
Het betreft aldus in essentie de woning die de bouwheer als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf betrekt, ofwel niet zelf betrekt om beroepsredenen, om redenen van sociale aard, omwille van wettelijke of contractuele belemmeringen die het de belastingplichtige onmogelijk maken om de woning zelf te betrekken of omwille van de stand van de bouwwerkzaamheden of van de verbouwingswerkzaamheden die het de belastingplichtige niet toelaten de woning daadwerkelijk te betrekken.
Het niet zelf betrekken van de heropgerichte woning, waar de bouwheer-natuurlijke persoon is gedomicilieerd, zoals hiervoor aangehaald, kan enkel worden aanvaard indien dit tijdelijk is.
Overeenkomstig voormeld artikel 5/5 omvat het begrip 'eigen woning' evenwel niet het gedeelte van de woning dat wordt aangewend voor de uitoefening van de economische activiteit van de eigenaar, bezitter, erfpachter, ... of dat van één van zijn gezinsleden.
Het feit dat de woning bovendien hoofdzakelijk als eigen woning wordt gebruikt, impliceert dat de oppervlakte van het gedeelte van de woning dat niet voor de uitoefening van een economische activiteit wordt aangewend, groter moet zijn dan de oppervlakte van het gedeelte dat wel voor de uitoefening van een economische activiteit wordt aangewend.
Wanneer een woning na heropbouw aldus voor meer dan 50 % voor de uitoefening van een economische activiteit wordt gebruikt, is de toepassing van het verlaagd btw-tarief voor de werken van afbraak en heropbouw volledig uitgesloten. Anderzijds, wanneer een woning na heropbouw voor minder dan 50 % voor de uitoefening van een economische activiteit wordt gebruikt, is de toepassing van het verlaagd btw-tarief voor de werken van afbraak en heropbouw mogelijk voor het geheel van die werken, met inbegrip van de werken die betrekking hebben op het gedeelte van de woning die voor de uitoefening van een economische activiteit wordt gebruikt. Indien daarentegen de werken uitsluitend worden uitgevoerd aan het gedeelte van de woning die voor de uitoefening van een economische activiteit wordt gebruikt (bv. inrichtingswerken beperkt tot deze lokalen) is het normaal btw-tarief van toepassing.
Het is bovendien vereist dat de eigen woning in hoofde van de bouwheer-natuurlijke persoon tevens zijn enige woning is (zie hierna).
4.1.1.3. Wat wordt bedoeld met 'enige woning'?
Om te bepalen of de heropgerichte woning de enige woning is die de bouwheer-natuurlijke persoon zelf betrekt, wordt rekening gehouden met alle gebouwen die geheel of gedeeltelijk worden gebruikt (of daar in elk geval voor zijn bestemd) als woning en waarop de bouwheer-natuurlijke persoon geheel of gedeeltelijk eigendomsrechten kan laten gelden dan wel andere zakelijke rechten dan het eigendomsrecht die hem de bevoegdheid verschaffen om de woning te gebruiken (cf. artikel 9, tweede lid, 2°, van het Btw-Wetboek).
Het bezit van blote eigendom van een woning geldt eveneens als zogenaamd 'verhinderend bezit'.
Voorbeeld
Mevrouw X laat een gebouw heroprichten dat bestaat uit twee verdiepingen met op elke verdieping een afzonderlijke wooneenheid, waarbij zij de volle eigenaar is van haar wooneenheid op de eerste verdieping en de blote eigendom bezit van de wooneenheid van haar ouders (gelijkvloers), waarvan haar ouders het vruchtgebruik hebben. Mevrouw X kan geen gebruik maken van deze maatregel aangezien ze eigenares is van meerdere wooneenheden.
Indien de echtgeno(o)t(e) van de bouwheer-natuurlijke persoon mee eigendomsrechten verkrijgt ten aanzien van de woning, worden zij als één geheel beschouwd om te bepalen of het om de enige woning gaat. Hetzelfde geldt voor de partners die een overeenkomst inzake wettelijk samenwonen hebben gesloten.
Voorbeeld
Een gehuwd koppel waarbij één van beiden reeds een woning in volle eigendom bezit, verkregen door schenking of erfenis, die wordt verhuurd voor bewoning en dat deze woning wenst te behouden, kan de huidige permanente regeling afbraak en heropbouw voor een gezamenlijk aangekocht pand dat ze samen wensen te slopen en opnieuw te bouwen, niet genieten.
Opmerking
Uit rubriek XXXVII, § 1, tweede lid, van het koninklijk besluit nr. 20 blijkt dat geen rekening moet worden gehouden met:
- andere woningen waarvan de bouwheer, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker is (2)
- de woning die de bouwheer bewoonde als eigen woning en waar zijn domicilie was gevestigd, doch die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning bedoeld in artikel 1quater, § 1, tweede lid, 1°, a), is verkocht (3).
(2) Er wordt bijgevolg wel rekening gehouden met de woning waarvan men volle eigenaar is ingevolge erfenis op het tijdstip van eerste ingebruikneming of inbezitneming van de woning (er wordt geen rekening gehouden met de volle eigendom verworven ingevolge erfenis na dat tijdstip). De woning waarop de bouwheer-natuurlijke persoon geheel of gedeeltelijk eigendomsrechten kan laten gelden dan wel andere zakelijke rechten dan het eigendomsrecht die hem de bevoegdheid verschaffen om de woning te gebruiken ingevolge een schenking wordt eveneens aangemerkt als 'verhinderend bezit'.
(3) De administratie kan, bij toegeving, eveneens andere vormen van volle eigendomsoverdracht aanvaarden, tenzij misbruik zou worden vastgesteld.
Het komt natuurlijk ook voor dat twee of meer personen die niet gehuwd zijn of die niet wettelijk samenwonen, gezamenlijk handelen als bouwheer. Het criterium inzake 'enige woning' wordt in dat geval beoordeeld in hoofde van elke eigenaar-bouwheer afzonderlijk.
Voorbeeld
Twee broers bezitten een perceel met daarop een oude hoeve. Ze besluiten de hoeve te laten afbreken en een nieuwe woning op te richten. Een van de broers (bouwheer A) is reeds eigenaar van een appartement dat hij wenst te behouden. Het toepasselijke btw-tarief voor de afbraak en heropbouw van de woning van bouwheer A bedraagt 21%. Indien in hoofde van de broer van bouwheer A (bouwheer B) de sociale voorwaarden wel vervuld zijn, zullen de gefactureerde werken in onroerende staat die betrekking hebben op zijn aandeel in de woning kunnen gebeuren met toepassing van het verlaagde btw-tarief.
Wanneer de aannemingsovereenkomst met beide broers wordt gesloten kan de dienstverrichter de factuur in voorkomend geval splitsen in functie van het eigendomsaandeel van elke broer. Indien die splitsing niet gebeurt, is het normale btw-tarief van toepassing over het geheel van de werken. Wanneer alle werken zouden gefactureerd worden aan bouwheer B die wel voldoet aan de sociale voorwaarden kan de administratie misbruik inroepen.
In geval een bouwheer-natuurlijke persoon ook bv. een appartement aan zee of een woning voor gemengd gebruik die wordt verhuurd bezit, kan hij de bedoelde regeling niet inroepen, tenzij verkoop ervan vóór de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van een heropgerichte woning.
Een vakantiewoning (appartement, chalet, vakantiehuisje, e.d.), wordt aangemerkt als 'verhinderend bezit'.
Goederen (vb. een caravan) die door de Administratie van de Patrimoniumdocumentatie niet worden gekwalificeerd als een onroerend goed waaraan een KI wordt toegekend (of zou moeten worden toegekend) worden daarentegen niet in aanmerking genomen.
Er dient evenmin rekening te worden gehouden met bv. een handelszaak, een fabrieksgebouw of louter een perceel bouwgrond waarvan de bouwheer-natuurlijke persoon eigenaar is.
Verder worden zowel de in België als in het buitenland gelegen woningen in aanmerking genomen.
4.1.1.4. Wat wordt bedoeld met 'zonder uitstel zijn domicilie hebben'?
De bouwheer-natuurlijke persoon dient zodra de woning is opgericht en geschikt voor gebruik deze te bewonen en er te zijn gedomicilieerd.
De domicilievereiste zal in principe aangetoond worden door een inschrijving in het register van de burgerlijke stand van de gemeente waar de woning is gelegen.
4.1.1.5. Wat wordt bedoeld met 'bewoonbare oppervlakte' van ten hoogste 200 m2?
Om het voordeel van de maatregel te beperken tot de kleine en middelgrote woningen, mag die oppervlakte 200 m² niet worden overschreden, ongeacht het type van woning (viergevelwoning, rijhuis, appartement of wooneenheid in een geïntegreerd project van gemeenschappelijk wonen).
Voor de berekeningswijze wordt aangesloten bij de gegevens die door de architect reeds verplicht moesten worden opgegeven in het 'aangifteformulier met betrekking tot de statistiek van de bouwvergunningen' (model 1) dat is bestemd voor de Algemene directie Statistiek en Economische Informatie (thans: Statbel) van de FOD Economie, KMO, Middenstand en Energie of op geautomatiseerde wijze.
Gelet op de specifieke kenmerken echter van een gezinswoning, een appartement (met privatieve en gemeenschappelijke ruimten) en een wooneenheid die deel uitmaakt van een geïntegreerd project van gemeenschappelijk wonen (met ruimtes voor gemeenschappelijk gebruik en ruimtes voor privégebruik) worden hierna specifiek aanvullende regels voorzien voor appartementen en voormelde wooneenheden (rubriek XXXVII, § 7 van het koninklijk besluit nr. 20).
Algemeen
Als uitgangspunt geldt in alle gevallen dat de bewoonbare oppervlakte wordt berekend door de oppervlakten van alle woonvertrekken samen te tellen, gemeten vanaf en tot de binnenkanten van de opgaande muren.
Voor de toepassing van die bepaling worden als woonvertrekken beschouwd: de keukens, de woonkamers, de eetkamers, de slaapkamers, de bewoonbare zolder- en kelderruimten, de bureaus, en alle andere voor huisvesting bedoelde ruimtes.
Worden, bij wijze van voorbeeld, eveneens beoogd: een speelkamer voor de kinderen, een hobbykamer, de kelder ingericht als fitnessruimte, de strijkkamer of een veranda.
Worden gelijkgesteld met woonvertrekken in het kader van de berekening van de bewoonbare oppervlakte: de voor de uitoefening van een economische activiteit gebruikte ruimtes van een woning zoals, bijvoorbeeld, een kantoorruimte, een verkoopruimte, een atelier.
De oppervlakte van de hiervoor bedoelde woonvertrekken wordt evenwel slechts in aanmerking genomen op voorwaarde dat die vertrekken een minimumoppervlakte hebben van 4 m² en een minimumhoogte boven de vloer van 2 meter.
Voorbeeld
De oppervlakte van een slaapkamer (in totaal 14 m2) die zich onder het schuine gedeelte van het dak van een woning bevindt, waarbij de minimumhoogte boven de vloer slechts 1 m bedraagt en het hoogste punt in de slaapkamer oploopt tot 2,20 m, wordt volledig in aanmerking genomen voor het bepalen van de bewoonbare oppervlakte.
Aansluitend op de methodologie die wordt gebruikt voor het invullen van voormeld statistisch formulier worden volgende vertrekken daarentegen nooit beschouwd als woonvertrekken (evenmin indien gebruikt in het kader van een economische activiteit): badkamers, wc's, washuizen, trappen, bergplaatsen, gangen en garages, ongeacht hun oppervlakte en hoogte.
Als een bewoonbare zolder wordt aangemerkt: een of meerdere kamers onder een hellend dak, elk met een oppervlakte groter dan 4 m2 en op minstens één punt hoger dan 2m, ontworpen voor huisvesting (bijvoorbeeld als leefruimte, slaapkamer, hobbykamer) of zodanig ingericht. In voorkomend geval kan het gaan om een afzonderlijk deel van een zolderruimte (afgescheiden door een wand).
Een bewoonbare kelder is een ruimte die geheel of gedeeltelijk onder het grondoppervlak is gelegen, met een of meerdere kamers, elk met een oppervlakte groter dan 4 m2 en op minstens één punt hoger dan 2m, ontworpen voor huisvesting (bijvoorbeeld als keuken, hobbykamer) of zodanig ingericht. Desgevallend kan het gaan om een afzonderlijk deel van een kelderruimte (afgescheiden door een wand).
Er wordt benadrukt dat de bestemming (functie/gebruik) van de ruimte primeert op de op de plannen gebruikte benaming ervan.
Bijzondere regels
Bij appartementen wordt enkel de oppervlakte van de privatieve woonvertrekken in aanmerking genomen en niet de oppervlakte van de gemeenschappelijke ruimten zoals plat dak, centrale hal, trappen en de buitenzijde.
Worden, bij wijze van voorbeeld, ook aangemerkt als gemeenschappelijke ruimtes: trappenhal, lift, toegangsweg tot private ondergrondse garages.
Bij wooneenheden die deel uitmaken van een geïntegreerd vastgoedproject wordt naast de oppervlakte van de privatieve woonvertrekken van een wooneenheid ook de oppervlakte van de woonvertrekken voor gemeenschappelijk gebruik door de bewoners van de verschillende wooneenheden van het project (zoals bv. de keuken of de woonkamer in het kader van een co-housing project), ten aanzien van elke individuele wooneenheid van het project in aanmerking genomen doch slechts in evenredigheid met het aantal wooneenheden van het project. Bij een co-housing project met 6 wooneenheden, zal de oppervlakte van de keuken die gemeenschappelijk wordt gebruikt aldus ten belope van 1/6 van de totale oppervlakte ervan in aanmerking worden genomen voor de bepaling van de totale bewoonbare oppervlakte van elke individuele wooneenheid in het project.
Er wordt opgemerkt dat voorzieningen voor collectieve huisvesting zoals verblijfsinrichtingen voor bejaarden, internaten, jeugdbeschermingstehuizen, opvangtehuizen, en dergelijke residentiële voorzieningen die gemeubeld logies verstrekken niet onder de maatregel vallen.
4.1.1.6. Wanneer moeten de criteria inzake de heropgerichte woning worden beoordeeld in hoofde van de bouwheer-natuurlijke persoon?
De criteria dienen te worden beoordeeld op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van de heropgerichte woning.
De woorden 'ingebruikneming' en 'inbezitneming' hebben voor de toepassing van deze maatregel dezelfde betekenis als deze die eraan wordt gegeven in het kader van het bepalen of een gebouw nieuw is voor de toepassing van btw (vgl. artikel 12, § 2 en artikel 44, § 3, 1°, a), tweede lid, van het Btw-Wetboek).
Waar het om gaat is te bepalen wanneer een woning voor het eerst in gebruik wordt genomen (normaliter op het moment dat het voor het eerst wordt bewoond).
Het bewijs van de datum van eerste ingebruikneming of inbezitneming kan worden geleverd door alle feitelijke gegevens en alle rechtsmiddelen (schriftelijke parlementaire vraag nr. 443 van de heer Volksvertegenwoordiger Richard Fournaux van 27.07.2004).
4.1.1.7. Hoelang moeten deze voorwaarden vervuld zijn?
Voormelde voorwaarden moeten minstens vervuld blijven tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van de woning door de bouwheer-natuurlijke persoon (rubriek XXXVII, § 5 van het koninklijk besluit nr. 20).
Het betreft dus geen termijn die van dag tot dag loopt.
Voorbeeld 1
Een alleenstaande man bewoont zijn zelf heropgerichte woning te Oudenaarde vanaf 02.01.2024. De voorwaarden van de maatregel moeten aldus vervuld blijven tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van de woning, dus tot 31.12.2029.
Voorbeeld 2
Een alleenstaande man bewoont zijn zelf heropgerichte woning te Oudenaarde vanaf 02.12.2024. De voorwaarden van de maatregel moeten aldus vervuld blijven tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van de woning, dus tot 31.12.2029.
4.1.1.8. Wat gebeurt er indien binnen deze periodes de voorwaarden niet langer vervuld zijn?
Indien zich tijdens de voormelde periode wijzigingen voordoen waardoor minstens één van de voormelde sociale voorwaarden niet langer vervuld is, moet de bouwheer-natuurlijke persoon daarvan een verklaring indienen via een formulier nr. 111/1B dat de administratie ter beschikking stelt, binnen een termijn van drie maanden vanaf de datum waarop de wijzigingen aanvangen.
Bovendien moet hij binnen dezelfde termijn het belastingvoordeel (het verschil tussen het verlaagd btw-tarief en het normale btw-tarief) dat hij heeft genoten terugstorten aan de staat voor het jaar waarin de wijziging zich voordoet en voor de nog te lopen jaren tot beloop van een vijfde per jaar.
Bijgevolg moet het volledige belastingvoordeel terugbetaald worden (5/5) als de wijziging zich voordoet in het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming zelf of in het eerste volledige kalenderjaar volgend op de ingebruikneming. Indien er minder dan 1 kalenderjaar is verstreken sinds de ingebruikname van de woning moet dus het volledige belastingvoordeel worden terugbetaald. Doet de wijziging zich voor in het tweede (kalender)jaar volgend op de ingebruikneming dan dient 4/5 te worden teruggestort, in het (kalender)derde jaar volgend op de ingebruikneming 3/5, en zo verder.
Voorbeeld 1
Een alleenstaande man bewoont zijn zelf heropgerichte woning te Oudenaarde vanaf 02.01.2024. In oktober 2026 verwerft hij de volle eigendom van een historisch herenhuis te Namen ingevolge aankoop. Hij wenst beide woningen te behouden.
Hij genoot een belastingvoordeel van 12.000 euro (verschil tussen het normale btw-tarief en het verlaagd btw-tarief). Aangezien de voorwaarden van de maatregel aldus niet meer vervuld zijn, terwijl ze minstens vervuld moesten blijven tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van de woning (dus tot 31.12.2029) dient hij (bouwheer-natuurlijke persoon) 4/5 van het bedrag van het genoten belastingvoordeel terug te storten.
De voorwaarden zijn namelijk gedurende 4 jaren van de 5-jarige periode, namelijk 2026, 2027, 2028 en 2029 niet vervuld.
Voorbeeld 2
Een alleenstaande man bewoont zijn zelf heropgerichte woning te Oudenaarde vanaf 12.03.2024. Op 1.10.2025 verwerft hij de volle eigendom van een historisch herenhuis te Namen ingevolge aankoop. Hij wenst beide woningen te behouden.
Hij genoot een belastingvoordeel van 12.000 euro (verschil tussen het normale btw-tarief en het verlaagd btw-tarief). Aangezien de voorwaarden van de maatregel aldus niet vervuld zijn tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van de woning (dus tot 31.12.2029) dient hij (bouwheer-natuurlijke persoon) bijgevolg 5/5 van het bedrag van het genoten belastingvoordeel terug te storten.
Die terugstorting moet evenwel niet gebeuren in geval van overlijden van de bouwheer-natuurlijke persoon of bij elk ander behoorlijk verantwoord geval van overmacht dat hem definitief verhindert nog te voldoen aan de voormelde voorwaarden.
In de volgende gevallen dient het genoten belastingvoordeel niet te worden teruggestort:
- de echtscheiding van de bouwheer
- de beëindiging van de wettelijke of feitelijke samenwoning van de bouwheer
- gegronde en ernstige medische redenen van de bouwheer of de inwonende gezinsleden
- definitieve verhuis (binnen- of buitenland) voor professionele redenen
- volledige vernieling van de heropgerichte woning (bv. brand).
Teneinde zich op de ontheffing van de plicht om het genoten voordeel terug te storten te kunnen beroepen, dient de bouwheer de nodige bewijsstukken bij te voegen als bijlage bij zijn in te dienen verklaring van wijziging zie hierboven (bv. een medisch attest).
Bijzonder geval
In het geval twee personen die niet gehuwd zijn of die niet wettelijk samenwonen, gezamenlijk handelen als bouwheer, wordt het criterium inzake 'enige woning' beoordeeld in hoofde van elke eigenaar-bouwheer afzonderlijk (zie punt 4.1.1.3.). Het komt voor dat een partner de maatregel geniet, terwijl de andere partner uitgesloten is van de maatregel ingevolge het zogenaamd 'verhinderend bezit' (criterium van 'enige woning' is niet vervuld).
Indien beide partners, die voordien samen het gebouw afbraken en hun enige, eigen woning heropbouwden, huwen of wettelijk samenwonen binnen het tijdvak dat eindigt op 31 december van het vijfde jaar dat volgt op het jaar van eerste ingebruikneming of inbezitneming van de woning, die ze hebben opgericht met toepassing van deze maatregel, moet om reden van het huwelijk of van het wettelijk samenwonen geen regularisatie van het genoten belastingvoordeel te worden verricht.
Indien een bouwheer echter alleen instond voor de afbraak en heropbouw van zijn enige, eigen woning en binnen het tijdvak dat eindigt op 31 december van het vijfde jaar dat volgt op het jaar van eerste ingebruikneming of inbezitneming van de woning huwt en ter gelegenheid van dit huwelijk de betrokken woning in de huwelijksgemeenschap inbrengt, dient hij een regularisatie te verrichten van het genoten belastingvoordeel tot beloop van het aandeel dat de partner zal verwerven (in principe de helft), rekening houdend met de resterende looptijd van het regularisatietijdvak. Het genoten belastingvoordeel dient ook (deels) terug te worden gestort in geval de bouwheer zijn eigendomsrecht geheel of gedeeltelijk vervreemd (naar analogie met Parlementaire vraag nr. 1798 van de heer Wouter Beke van 05.12.2023).
Opmerking
De (her)oprichting van een assistentiewoning wordt aanvaard voor zover uiteraard alle voorwaarden zijn vervuld.
In verband met de bestemming van de assistentiewoning voor eigen bewoning betekent dit dat de bouwheer de assistentiewoning bij de oprichting ervan ter beschikking stelt van een beheersinstantie (exploitant van de groep van assistentiewoningen waarvan de bejaardenflat deel uitmaakt) en die woning zelf (in de hoedanigheid van bejaarde dus) voor het eerst in gebruik moet nemen in uitvoering van de overeenkomst die hij sluit met de beheersinstantie aangaande het genotsrecht van de assistentiewoning en de hieraan gekoppelde zorg- en dienstverlening (cirkelverhuur van de assistentiewoning).
4.1.2. De bouwheer bestemt de heropgerichte woning om langdurend sociaal te verhuren (rubriek XXXVII, § 2, nieuw)
Vanaf 01.06.2024 is paragraaf 2, eerste lid, van de vorige rubriek XXXVII gewijzigd.
De bedoeling van de wijziging is om in de nieuwe tekst te verduidelijken dat de verwijzing die in de vorige tekstversie van het eerste lid van die paragraaf is opgenomen naar 'in het kader van het sociaal beleid' niet meer als een autonome beperkende voorwaarde moet worden beschouwd ten aanzien van de langdurende verhuur.
Het sociale karakter van de langdurende verhuur blijkt wat deze rubriek betreft aldus voortaan uit de loutere verhuur aan een sociaal verhuurkantoor, dan wel aan een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting of uit de verhuur in het kader van een door de bouwheer toegekend beheersmandaat aan een sociaal verhuurkantoor, dan wel aan een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting (paragraaf 2, tweede lid, 1°, van rubriek XXXVII).
Er wordt tevens van de gelegenheid gebruik gemaakt om naast de specifieke voormelde organismen ook, in meer algemene termen, alle andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk die zijn erkend door de bevoegde overheid af te dekken. Door de uitbreiding van de verwijzing werd het punt 1° van § 2, tweede lid van de vorige rubriek XXXVII opgesplitst in een punt a) en een punt b) om de leesbaarheid ervan enigszins te bevorderen.
4.1.2.1. In welke omstandigheden is voldaan aan de voorwaarde van langdurende sociale verhuur?
De bouwheer, natuurlijk of rechtspersoon, verhuurt de heropgerichte woning aan een sociaal verhuurkantoor, dan wel aan een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting (met ingang van 01.04.2022), of aan andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersonen met sociaal oogmerk (met ingang van 01.06.2024) of laat het door een van voornoemden verhuren in het kader van een aan hen toegekend beheersmandaat.
Met 'andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersonen met sociaal oogmerk' worden bedoeld:
- organismen met een formele erkenning als zijnde een sociale onderneming zoals bedoeld in artikel 8:5 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen en artikel 6 van het KB van 28.06.2019,
- organismen zonder voornoemde formele erkenning waarbij kan worden aangetoond aan de hand van hun statuten dat de voorwaarden tot erkenning als sociale onderneming in principe zijn vervuld en die dus afhankelijk van het nagestreefde doel en de keuze van haar leden toch voldoen aan de informele kenmerken van een sociale onderneming, ,
- een lokale, gemeentelijke, intercommunale, provinciale, gemeenschaps‑, gewestelijke of federale administratie of overheid in het kader van hun sociaal beleid en elk organisme hiervoor erkend of opgericht door een voormelde administratie of overheid (bv. gemeente, ocmw's, een vzw, een door Vlaanderen geconventioneerde verhuurorganisatie).
De minimumverhuurtermijn van minstens 15 jaar wordt, al naar gelang het geval, vastgelegd in het, met een van de hiervoor beoogde organismen, afgesloten contract van hoofdhuur of van beheersmandaat.
Er gelden in dit geval geen andere grondvoorwaarden (zoals bijvoorbeeld een minimale bewoonbare oppervlakte).
4.1.2.2. Wie kan 'bouwheer' zijn?
De bouwheer, natuurlijke persoon of rechtspersoon, is diegene die een gebouw afbreekt en een woning opricht, die hij langdurend sociaal zal verhuren aan één van de hiervoor beoogde organismen.
De bouwheer (belastingplichtige) kan deze werken zelf uitvoeren (toepassing artikel 19, § 2, tweede lid, 2°, van het Btw-Wetboek) of de opdracht toevertrouwen aan één of meerdere aannemers. De loutere levering van bouwmaterialen aan de bouwheer is uiteraard niet bedoeld.
4.1.2.3. Hoelang moet deze voorwaarde vervuld zijn?
De voorwaarde inzake langdurende sociale verhuur moet minstens vervuld blijven tot 31 december van het vijftiende jaar dat volgt op het jaar van eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van de woning (rubriek XXXVII, § 6 van het koninklijk besluit nr. 20).
Die minimumverhuurtermijn wordt, al naar gelang het geval, vastgelegd in het, met een van de hiervoor beoogde organismen, afgesloten contract van hoofdhuur of van het beheersmandaat.
Voor de toepassing van voormelde rubriek XXXVII, § 6 is de datum van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning, het tijdstip waarop het contract van de hoofdhuur of van het beheersmandaat uitwerking heeft.
4.1.2.4. Wat gebeurt er indien binnen deze periode de voorwaarde niet langer vervuld is?
Indien zich tijdens de voormelde periode wijzigingen voordoen waardoor minstens één van de voormelde voorwaarden niet langer vervuld is, moet de bouwheer daarvan een verklaring indienen via een formulier nr. 111/2B dat de administratie ter beschikking stelt, binnen een termijn van drie maanden vanaf de datum waarop de wijzigingen aanvangen.
Bovendien moet de bouwheer binnen dezelfde termijn het belastingvoordeel (het verschil tussen het verlaagd btw-tarief en het normale btw-tarief) dat hij heeft genoten terugstorten aan de staat voor het jaar waarin de wijziging zich voordoet en voor de nog te lopen jaren tot beloop van een vijftiende per jaar.
Bijgevolg moet het volledige belastingvoordeel terugbetaald worden (15/15) als de wijziging zich voordoet in het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming zelf of in het eerste volledige kalenderjaar volgend op de ingebruikneming. Doet de wijziging zich voor in het tweede jaar volgend op de ingebruikneming dan dient 14/15 te worden teruggestort, in het derde jaar volgend op de ingebruikneming 13/15, en zo verder.
Voorbeeld
Een vennootschap sluit voor een door zijn vennootschap heropgerichte woning met een sociaal verhuurkantoor een contract van hoofdverhuur af met uitwerkingsdatum 01.05.2024, maar beslist reeds in december 2025 die overeenkomst stop te zetten om die woning voortaan als commerciële ruimte te gebruiken.
De vennootschap genoot bij heroprichting van de woning een belastingvoordeel van 15.000 euro (verschil tussen het normale btw-tarief en het verlaagd btw-tarief). Aangezien de voorwaarden van de huidige permanente maatregel aldus niet meer vervuld zijn, terwijl deze minstens vervuld moesten blijven tot 31 december van het vijftiende jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van de woning (dus 31.12.2039) dient hij (bouwheer-rechtspersoon) bijgevolg het genoten belastingvoordeel volledig terug te storten. Stopzetting in 2024 en 2025 heeft dus tot gevolg dat 15.000 (15/15) euro moet worden terugbetaald.
Had de vennootschap bv. het contract van hoofdhuur beëindigd in 2026 dan diende 14.000 euro (zijnde 14/15) te worden teruggestort.
Die storting moet evenwel niet gebeuren bij elk behoorlijk verantwoord geval van overmacht dat de bouwheer definitief verhindert nog te voldoen aan de voormelde voorwaarden (bv. volledige vernieling van de heropgerichte woning door brand).
Het overlijden van de bouwheer van de heropgerichte woning dat door hem sociaal werd verhuurd kan niet aangemerkt worden als een geval van overmacht zoals bedoeld in rubriek XXXVII, § 6.
De erfgenamen van de voormelde overleden bouwheer zijn aldus gehouden het genoten belastingvoordeel pro rata temporis terug te storten in geval ze de desbetreffende woning een andere bestemming geven. Enkel wanneer de erfgenamen de desbetreffende woning verder blijven bestemmen om sociaal te verhuren gedurende de volledige periode van 15 jaar is dergelijke terugstorting niet nodig.
In geval van faillissement van het bedoelde organisme is de bouwheer niet gehouden het belastingvoordeel prorata temporis terug te storten voor de periode van niet verhuur op voorwaarde dat hij de heropgerichte woning binnen een redelijk verantwoorde termijn opnieuw bestemt voor langdurende verhuur aan een ander bedoeld organisme om bij voortduur aan het criterium van de duur te voldoen.
Er wordt ook aanvaard dat zowel de bouwheer, als het bedoelde organisme het contract kunnen overdragen zonder dat dit een gedeeltelijke of volledige terugstorting van het belastingvoordeel tot gevolg heeft voor zover:
- de overdrager zijn rechten volledig overdraagt (eigendomsrecht, persoonlijk huurrecht, beheersmandaat);
- de overnemer wordt gesubrogeerd in al de verplichtingen van de overdrager;
- het bedoeld organisme zijn rechten overdraagt aan een ander bedoeld organisme;
- de privéwoning zonder onderbreking (ononderbroken hoofdhuur of ononderbroken beheersmandaat) gebruikt zal worden voor langdurende sociale verhuur.
De leegstand van de woning door omstandigheden buiten de wil van de verhuurder vormt geen reden voor een terugstorting.
Opmerking
Deze wijziging heeft aldus tot gevolg dat alle langdurende sociale verhuren van woningen, zoals ook bijvoorbeeld de geconventioneerde verhuur, voor of door tussenkomst van de bedoelde organismen van sociale aard, de toepassing vanaf 01.06.2024 van het verlaagd btw-tarief op de voorafgaandelijke werken van afbraak van het gebouw en heropbouw van die woning mogelijk maken. Er wordt voor de volledigheid op gewezen dat rechtstreekse geconventioneerde verhuur is afgedekt onder de nieuwe paragraaf 4 van rubriek XXXVII (zie hierna).
4.1.3. De bouwheer bestemt de heropgerichte woning om rechtstreeks langdurend te verhuren aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en de woning heeft een bewoonbare oppervlakte van ten hoogste 200 m2 (rubriek XXXVII, § 4, nieuw)
4.1.3.1. Wie kan 'bouwheer' zijn?
De bouwheer, natuurlijke persoon of rechtspersoon, is diegene die een gebouw afbreekt en een woning opricht, die hij langdurend zal verhuren aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben.
De bouwheer (belastingplichtige) kan deze werken zelf uitvoeren (toepassing artikel 19, § 2, tweede lid, 2°, van het Btw-Wetboek) of de opdracht toevertrouwen aan één of meerdere aannemers. De loutere levering van bouwmaterialen aan de bouwheer is uiteraard niet bedoeld.
4.1.3.2. Wat wordt bedoeld met 'rechtstreekse langdurende verhuur' aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben?
Alleen bouwprojecten voor rechtstreekse verhuur tussen de bouwheer en de private huurder kunnen mogelijks het verlaagd btw-tarief genieten.
Marktdeelnemers die woningen zelf huren om op hun beurt aan particulieren door te verhuren zijn aldus niet bedoeld.
De minimumverhuurtermijn voor de bewoning van de heropgerichte woning bedraagt minstens 15 jaar en moet blijken uit de geregistreerde huurovereenkomst of de opeenvolgende geregistreerde huurovereenkomsten, gesloten met de huurder(s) die bovendien door de bouwheer moeten worden geregistreerd.
Het is immers verplicht om een schriftelijk huurcontract op te stellen voor een woning die dient als hoofdverblijfplaats. De verhuurder van een onroerend goed dat uitsluitend bestemd is voor de huisvesting van een gezin of van één persoon moet dit laten registreren.
De huurder natuurlijke persoon dient zodra de woning is heropgericht en geschikt voor gebruik deze als hoofdverblijfplaats aan te wenden en er zijn domicilie te vestigen. De domicilievereiste zal in principe aangetoond worden door een inschrijving in het register van de burgerlijke stand van de gemeente waar de woning is gelegen.
Gezien voormelde voorwaarde van hoofdverblijfplaats voor de huurder waar hij zijn domicilie moet vestigen is het verlaagd tarief derhalve niet van toepassing op vakantiewoningen, woningen die te huur worden aangeboden als tweede woning, studentenkamers enz.
4.1.3.3. Wat wordt bedoeld met 'bewoonbare oppervlakte' van ten hoogste 200 m2?
Om het voordeel van de maatregel te beperken tot de kleine en middelgrote woningen, mag die oppervlakte 200 m² niet worden overschreden, ongeacht het type van woning (viergevelwoning, rijhuis, appartement of wooneenheid in een geïntegreerd project van gemeenschappelijk wonen).
Voor de berekeningswijze wordt aangesloten bij de gegevens die door de architect reeds verplicht moesten worden opgegeven in het 'aangifteformulier met betrekking tot de statistiek van de bouwvergunningen' (model 1) dat is bestemd voor de Algemene directie Statistiek en Economische Informatie (thans: Statbel) van de FOD Economie, KMO, Middenstand en Energie of op geautomatiseerde wijze.
Gelet op de specifieke kenmerken echter van een gezinswoning, een appartement (met privatieve en gemeenschappelijke ruimten) en een wooneenheid die deel uitmaakt van een geïntegreerd project van gemeenschappelijk wonen (met ruimtes voor gemeenschappelijk gebruik en ruimtes voor privégebruik) worden hierna specifiek aanvullende regels voorzien voor appartementen en voormelde wooneenheden (rubriek XXXVII, § 7 van het koninklijk besluit nr. 20).
Algemeen
Als uitgangspunt geldt in alle gevallen dat de bewoonbare oppervlakte wordt berekend door de oppervlakten van alle woonvertrekken samen te tellen, gemeten vanaf en tot de binnenkanten van de opgaande muren.
Voor de toepassing van die bepaling worden als woonvertrekken beschouwd: de keukens, de woonkamers, de eetkamers, de slaapkamers, de bewoonbare zolder- en kelderruimten, de bureaus, en alle andere voor huisvesting bedoelde ruimtes.
Worden, bij wijze van voorbeeld, eveneens beoogd: een speelkamer voor de kinderen, een hobbykamer, de kelder ingericht als fitnessruimte, de strijkkamer of een veranda.
Worden gelijkgesteld met woonvertrekken in het kader van de berekening van de bewoonbare oppervlakte: de voor de uitoefening van een economische activiteit gebruikte ruimtes van een woning zoals, bijvoorbeeld, een kantoorruimte, een verkoopruimte, een atelier.
De oppervlakte van de hiervoor bedoelde woonvertrekken wordt evenwel slechts in aanmerking genomen op voorwaarde dat die vertrekken een minimumoppervlakte hebben van 4 m² en een minimumhoogte boven de vloer van 2 meter.
Voorbeeld
De oppervlakte van een slaapkamer (in totaal 14 m2) die zich onder het schuine gedeelte van het dak van een woning bevindt, waarbij de minimumhoogte boven de vloer slechts 1 m bedraagt en het hoogste punt in de slaapkamer oploopt tot 2,20 m, wordt volledig in aanmerking genomen voor het bepalen van de bewoonbare oppervlakte.
Aansluitend op de methodologie die wordt gebruikt voor het invullen van voormeld statistisch formulier worden volgende vertrekken daarentegen nooit beschouwd als woonvertrekken (evenmin indien gebruikt in het kader van een economische activiteit): badkamers, wc's, washuizen, trappen, bergplaatsen, gangen en garages, ongeacht hun oppervlakte en hoogte.
Als een bewoonbare zolder wordt aangemerkt: een of meerdere kamers onder een hellend dak, elk met een oppervlakte groter dan 4 m2 en op minstens één punt hoger dan 2 m, ontworpen voor huisvesting (bijvoorbeeld als leefruimte, slaapkamer, hobbykamer) of zodanig ingericht. In voorkomend geval kan het gaan om een afzonderlijk deel van een zolderruimte (afgescheiden door een wand).
Een bewoonbare kelder is een ruimte die geheel of gedeeltelijk onder het grondoppervlak is gelegen, met een of meerdere kamers, elk met een oppervlakte groter dan 4 m2 en op minstens één punt hoger dan 2 m, ontworpen voor huisvesting (bijvoorbeeld als keuken, hobbykamer) of zodanig ingericht. Desgevallend kan het gaan om een afzonderlijk deel van een kelderruimte (afgescheiden door een wand).
Er wordt benadrukt dat de bestemming (functie/gebruik) van de ruimte primeert op de op de plannen gebruikte benaming ervan.
Bijzondere regels
Bij appartementen wordt enkel de oppervlakte van de privatieve woonvertrekken in aanmerking genomen en niet de oppervlakte van de gemeenschappelijke ruimten zoals plat dak, centrale hal, trappen en de buitenzijde.
Worden, bij wijze van voorbeeld, ook aangemerkt als gemeenschappelijke ruimtes: trappenhal, lift, toegangsweg tot private ondergrondse garages.
Bij wooneenheden die deel uitmaken van een geïntegreerd vastgoedproject wordt naast de oppervlakte van de privatieve woonvertrekken van een wooneenheid ook de oppervlakte van de woonvertrekken voor gemeenschappelijk gebruik door de bewoners van de verschillende wooneenheden van het project (zoals bv. de keuken of de woonkamer in het kader van een co-housing project), ten aanzien van elke individuele wooneenheid van het project in aanmerking genomen doch slechts in evenredigheid met het aantal wooneenheden van het project. Bij een co-housing project met 6 wooneenheden, zal de oppervlakte van de keuken die gemeenschappelijk wordt gebruikt aldus ten belope van 1/6 van de totale oppervlakte ervan in aanmerking worden genomen voor de bepaling van de totale bewoonbare oppervlakte van elke individuele wooneenheid in het project.
Er wordt opgemerkt dat voorzieningen voor collectieve huisvesting zoals verblijfsinrichtingen voor bejaarden, internaten, jeugdbeschermingstehuizen, opvangtehuizen, en dergelijke residentiële voorzieningen die gemeubeld logies verstrekken niet onder de tijdelijke maatregel vallen.
4.1.3.4. Hoelang moeten deze voorwaarden vervuld zijn?
Voormelde voorwaarden moeten minstens vervuld blijven tot 31 december van het vijftiende jaar dat volgt op het jaar van eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van de woning (rubriek XXXVII, § 6 nieuw van het koninklijk besluit nr. 20).
De minimumverhuurtermijn voor de bewoning van de heropgerichte woning bedraagt minstens 15 jaar en moet blijken uit de verplicht schriftelijke huurovereenkomst of de opeenvolgende geregistreerde huurovereenkomsten, gesloten met de huurder(s) die bovendien door de bouwheer moeten worden geregistreerd.
Voor de toepassing van voormelde rubriek XXXVII, § 6, is de datum van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning, het tijdstip waarop het verhuurcontract uitwerking heeft.
4.1.3.5. Wat gebeurt er indien binnen deze periode de voorwaarden niet langer vervuld zijn?
Net zoals bij de verhuren bedoeld in paragraaf 2, zal de bouwheer in geval van bv. voortijdige bestemmingswijziging van de woning moeten overgaan tot een regularisatie van het tarifaire voordeel, in vijftienden, naar rato van de nog resterende jaren. In die context zal uiteraard een redelijke overgangsperiode tussen twee verhuren worden aanvaard.
Die periode zal worden gelijkgesteld met een periode van verhuur die in aanmerking komt voor de tarifaire gunstregeling, op voorwaarde dat de verhuurder aantoont dat al het mogelijke werd gedaan om de woning verder te verhuren onder de toepassingsvoorwaarden van deze tarifaire regeling.
Indien zich tijdens de voormelde periode wijzigingen voordoen waardoor minstens één van de voormelde voorwaarden niet langer vervuld is, moet de bouwheer (de verhuurder) daarvan een verklaring indienen via een formulier nr. 111/5B dat de administratie ter beschikking zal stellen, binnen een termijn van drie maanden vanaf de datum waarop de wijzigingen aanvangen.
Bovendien moet de bouwheer binnen dezelfde termijn het belastingvoordeel (het verschil tussen het verlaagd btw-tarief en het normale btw-tarief) dat hij heeft genoten terugstorten aan de staat voor het jaar waarin de wijziging zich voordoet en voor de nog te lopen jaren tot beloop van een vijftiende per jaar.
Bijgevolg moet het volledige belastingvoordeel terugbetaald worden (15/15) als de wijziging zich voordoet in het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming zelf of in het eerste volledige kalenderjaar volgend op de ingebruikneming. Doet de wijziging zich voor in het tweede jaar volgend op de ingebruikneming dan dient 14/15 te worden teruggestort, in het derde jaar volgend op de ingebruikneming 13/15, en zo verder.
Voorbeeld
Een vennootschap sluit voor een door zijn vennootschap heropgerichte woning met een gezin een verhuurcontract voor bewoning met uitwerkingsdatum 01.08.2024, maar beslist reeds in december 2024 die overeenkomst stop te zetten om die woning voortaan als commerciële ruimte te gebruiken.
De vennootschap genoot bij heroprichting van de woning een belastingvoordeel van 150.000 euro (verschil tussen het normale btw-tarief en het verlaagd btw-tarief), gezien alle voorwaarden terzake werden voldaan. Aangezien de voorwaarden van de permanente maatregel aldus niet meer vervuld zijn, terwijl deze minstens vervuld moesten blijven tot 31 december van het vijftiende jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van de woning (dus 31.12.2039) dient hij (bouwheer-rechtspersoon) bijgevolg het genoten belastingvoordeel volledig terug te storten. Stopzetting in 2024 en 2025 heeft dus tot gevolg dat 150.000 euro (15/15) moet worden terugbetaald.
Had de vennootschap het verhuurcontract beëindigd in 2026 dan diende hij 140.000 euro (zijnde 14/15) terug te storten.
Die storting moet evenwel niet gebeuren bij elk ander behoorlijk verantwoord geval van overmacht dat de bouwheer definitief verhindert nog te voldoen aan de voormelde voorwaarden (bv. volledige vernieling van de heropgerichte woning door brand).
Het overlijden van de bouwheer van de heropgerichte woning dat door hem werd verhuurd kan echter niet aangemerkt worden als een geval van overmacht zoals bedoeld in rubriek XXXVII, § 6.
De erfgenamen van de voormelde overleden bouwheer zijn aldus gehouden het genoten belastingvoordeel pro rata temporis terug te storten in geval ze de desbetreffende woning een andere bestemming geven. Enkel wanneer de erfgenamen de desbetreffende woning verder blijven bestemmen om te verhuren onder de voorwaarden van rubriek XXXVII, § 4 gedurende de volledige periode van 15 jaar is dergelijke terugstorting niet nodig.
4.1.3.6. Opmerkingen
Bijzondere woonvormen, en dan in het bijzonder het zogenaamd coöperatief wonen, zal ook binnen het toepassingsgebied van deze nieuwe categorie kunnen vallen als aan de voorwaarden van de nieuwe paragraaf 4 voldaan is. Wanneer een coöperatieve vennootschap aldus is opgetreden als bouwheer en vervolgens woningen met een totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m² gedurende een periode van ten minste vijftien jaar verhuurt aan private bewoners-coöperanten die die woningen als hoofdverblijfplaats aanwenden en er hun domicilie vestigen, zal het verlaagd btw-tarief vanaf 01.06.2024 van toepassing zijn op de werken van afbraak en heropbouw van die woningen.
Er wordt ook op gewezen dat rechtstreekse geconventioneerde verhuur is afgedekt onder de nieuwe paragraaf 4 van rubriek XXXVII voor zover aan de voorwaarden van de nieuwe paragraaf 4 voldaan is uiteraard.
De maatregel heeft evenwel geen betrekking op de situatie waarin een woning die werd gebouwd om te worden verkocht door degene die ze heeft gebouwd of heeft laten bouwen, geen koper vindt en vervolgens wordt verhuurd. Zoals in paragraaf 4, eerste lid en tweede lid, 2°, a), van de huidige rubriek XXXVII wordt vermeld, moet de bouwheer vooraleer de btw op de bedoelde werken opeisbaar wordt de woning bestemmen voor een langdurende privéverhuur.
4.2. Kan de afwerking van de heropgerichte woning in de huidige permanente maatregel ook aan het verlaagd btw-tarief uitgevoerd worden?
Bovenop de eigenlijke afbraak en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning, kunnen de onroerende handelingen die de afwerking van het heropgericht gebouw in opdracht van de bouwheer tot voorwerp hebben, tenzij het gaat om uitgesloten onroerende handelingen, eveneens het verlaagd tarief van 6 % genieten (zie randnummer 4.5 hierna). Met 'afwerking' worden bedoeld de werken in onroerende staat die men doet nadat men de woning in gebruik heeft genomen.
Deze werken met betrekking tot de afwerking die in opdracht gebeuren van de bouwheer kunnen in aanmerking komen voor het verlaagd btw-tarief tot uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming van de woning. Hier geldt bijgevolg een beperking in de tijd.
4.3. Wat zijn de formaliteiten die moeten vervuld zijn opdat men de huidige permanente regeling kan genieten?
Afhankelijk van de situatie betreft het volgende verklaringen inzake de huidige permanente regeling:
- nr. 111/1-2024 voor woningen bestemd voor eigen bewoning
- nr. 111/2-1 juni 2024 voor woningen bestemd voor langdurende sociale verhuur
- nr. 111/5-1 juni 2024 voor woningen bestemd voor rechtstreekse langdurende privéverhuur.
4.3.1. Wat moet de bouwheer verklaren?
Verklaring 111/1-2024 – eigen bewoning
De bouwheer moet een verklaring documentnr. 111/1-2024 indienen bij de FOD Financiën, bij voorkeur via MyMinfin. De administratie stelt dit formulier ter beschikking.
Indien een project reeds het verlaagd btw-tarief genoot op basis van een vorige regeling (artikel 1quater, § 1 of de vorige permanente maatregel in rubriek XXXVII, § 1, van tabel A, van het koninklijk besluit nr. 20 inzake btw-tarieven) en dus reeds een verklaring 111/1 werd ingediend, is het niet noodzakelijk om na 01.06.2024 opnieuw een verklaring in te dienen.
Een afschrift van deze verklaring (een afschrift van de ontvangstbevestiging door de FOD Financiën, zijnde het bewijs van indiening van de verklaring (zie hierna) is echter voldoende) moet overhandigd worden aan de dienstverrichter of dienstverrichters die het werk in onroerende staat uitvoeren. De FOD Financiën zal het bewijs van indiening ter beschikking stellen via MyMinfin 'Mijn documenten', met daarop het uniek referentienummer.
Er wordt opgemerkt dat het bewijs van indiening van de verklaring geenszins geldt als erkenning van de administratie inzake de correcte toepassing van het verlaagd btw-tarief overeenkomstig de permanente regeling voorzien in voormelde rubriek XXXVII.
De door de dienstverrichter uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart, vermelden, op basis van het afschrift van deze verklaring, het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd btw-tarief rechtvaardigen. De dienstverrichter kan het uniek referentienummer eveneens vermelden.
De verklaring dient uitdrukkelijk te vermelden dat het gebouw, na uitvoering van de werken, voldoet aan de gestelde voorwaarden.
De bouwheer-natuurlijke persoon moet in deze verklaring bevestigen dat de op hetzelfde perceel heropgerichte woning als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid van de bijzondere wet van 16.01.1989 door hem zal worden gebruikt, waar hij zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en die een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m², en dit gedurende minstens vijf jaar.
Bij de verklaring dient in principe te worden bijgevoegd: het afschrift van de omgevingsvergunning en van het (de) aannemingscontract(en). Het volstaat echter enkel het afschrift van de omgevingsvergunning bij te voegen en het (de) aannemingscontract(en) ter beschikking te houden van de administratie.
Verklaring 111/2-1 juni 2024 – langdurende sociale verhuur
De bouwheer moet een verklaring documentnr. 111/2-1 juni 2024 indienen bij de FOD Financiën, bij voorkeur via MyMinfin. De administratie stelt bovendien een formulier ter beschikking.
Indien een project reeds het verlaagd btw-tarief genoot op basis van een vorige regeling (artikel 1quater, § 2 of rubriek XXXVII, § 2, van tabel A, van het koninklijk besluit nr. 20 inzake btw-tarieven) en dus reeds een verklaring 111/2 werd ingediend, is het niet noodzakelijk om na 01.06.2024 opnieuw een verklaring in te dienen.
Het betreft aldus de projecten die reeds het verlaagd btw-tarief genoten op basis van de vorige permanente regeling beoogd door rubriek XXXVII, § 2, voormeld, zoals het van toepassing was tot 31.05.2024.
In het geval het project slechts vanaf 01.06.2024 valt onder de toepassing van de uitgebreide regeling betreffende de langdurende sociale verhuur is het raadzaam deze verklaring zo snel mogelijk in te dienen om het verlaagd btw-tarief te genieten.
Een afschrift van deze verklaring (een afschrift van de ontvangstmelding door de FOD Financiën, zijnde het bewijs van indiening van de verklaring (zie hierna) is voldoende) moet overhandigd worden aan de dienstverrichter of dienstverrichters die het werk in onroerende staat uitvoeren, behoudens in geval van verlegging van de heffing. De FOD Financiën zal het bewijs van indiening ter beschikking stellen via MyMinfin 'Mijn documenten', met daarop het uniek referentienummer.
Er wordt opgemerkt dat het bewijs van indiening van de verklaring geenszins geldt als erkenning van de administratie inzake de correcte toepassing van het verlaagd btw-tarief overeenkomstig de permanente regeling voorzien in voormelde rubriek XXXVII.
De door de dienstverrichter uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart, vermelden, op basis van het afschrift van deze verklaring, het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd btw-tarief rechtvaardigen. De dienstverrichter kan het uniek referentienummer eveneens vermelden.
De verklaring dient uitdrukkelijk te vermelden dat het gebouw, na uitvoering van de werken, voldoet aan de gestelde voorwaarden.
De bouwheer moet bevestigen dat hij de op hetzelfde perceel heropgerichte woning aan een van de bedoelde organismen zal verhuren of laten verhuren in het kader van een aan een van hen toegekend beheersmandaat en dit gedurende minstens 15 jaar.
Bij de verklaring dient in principe het afschrift van de omgevingsvergunning en van het (de) aannemingscontract(en) te worden bijgevoegd. Het volstaat echter enkel het afschrift van de omgevingsvergunning bij te voegen en het (de) aannemingscontract(en) ter beschikking te houden van de administratie.
Het is aangewezen om alle nuttige documenten met betrekking tot de verhuur ter beschikking te houden van de administratie.
Verklaring 111/5-1 juni 2024 – langdurende privéverhuur
De bouwheer moet een verklaring documentnr. 111/5-1 juni 2024 indienen bij de FOD Financiën, bij voorkeur via MyMinfin (4). De administratie stelt bovendien een formulier ter beschikking.
(4) Er wordt opgemerkt dat aangezien het tot voor kort niet mogelijk was de verklaring nr. 111/5-1 juni 2024 via MyMinfin in te dienen er tot 31.08.2024 een tolerantie gold dat de dienstverrichter het verlaagd tarief mag toepassen op de factuur, indien volgende vermelding voorkomt op de factuur: 'Toepassing van het btw-tarief van 6 % voor afbraak en heropbouw van een woning bestemd voor langdurende privéverhuur (nieuwe rubriek XXXVII, § 4 van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20.07.1970 inzake btw - nieuwe permanente maatregel vanaf 1 juni 2024)'.
Een afschrift van deze verklaring (een afschrift van de ontvangstmelding door de FOD Financiën, zijnde het bewijs van indiening van de verklaring (zie hierna) is voldoende) moet overhandigd worden aan de dienstverrichter of dienstverrichters die het werk in onroerende staat uitvoeren, behoudens in geval van verlegging van heffing. De FOD Financiën zal het bewijs van indiening ter beschikking stellen via MyMinfin 'Mijn documenten', met daarop het uniek referentienummer.
Er wordt opgemerkt dat het bewijs van indiening van de verklaring geenszins geldt als erkenning van de administratie inzake de correcte toepassing van het verlaagd btw-tarief overeenkomstig de permanente regeling voorzien in voormelde rubriek XXXVII.
De door de dienstverrichter uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart, vermelden, op basis van het afschrift van deze verklaring, het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd btw-tarief rechtvaardigen. De dienstverrichter kan het uniek referentienummer eveneens vermelden.
De verklaring dient uitdrukkelijk te vermelden dat het gebouw, na uitvoering van de werken, voldoet aan de gestelde voorwaarden.
De bouwheer moet bevestigen dat hij de op hetzelfde perceel heropgerichte woning rechtstreeks zal verhuren aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en die een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m², en dit gedurende minstens 15 jaar.
Bij de verklaring dient in principe te worden bijgevoegd het afschrift van de omgevingsvergunning en van het (de) aannemingscontract(en). Het volstaat echter enkel het afschrift van de omgevingsvergunning bij te voegen en het (de) aannemingscontract(en) ter beschikking te houden van de administratie.
Het is aangewezen om alle nuttige documenten met betrekking tot de verhuur ter beschikking te houden van de administratie.
4.3.2. Op welke wijze moet de bouwheer deze verklaring indienen?
De bouwheer dient de verklaring bij voorkeur in via MyMinfin (inloggen, kies rubriek Mijn interacties en Een formulier invullen, identificatienummer '111', kies 111/1, 111/2 of 111/5).
In geval een project in het kader van de langdurige verhuur in het kader van het sociaal beleid reeds het verlaagd btw-tarief kon genieten (met eerder ingediende verklaring nr. 111) op basis van de vorige permanente rubriek XXXVII tekstversie zoals deze van toepassing was uiterlijk op 31 mei 2024 hoeft aldus geen nieuwe verklaring te worden ingediend. Indien het project thans pas onder de huidige uitgebreide permanente regeling valt, dient deze verklaring zo snel mogelijk te worden ingediend (zie 4.3.3. hierna).
Indien de bouwheer geen toegang heeft tot MyMinfin, kan hij uitzonderlijk het bevoegde kantoor verzoeken hem dit formulier per post of per mail toe te zenden.
Indien de bouwheer gehuwd of wettelijk samenwonend is en diens partner verkrijgt ten aanzien van de heropgerichte woning, eveneens eigendomsrechten, volstaat het dat één van de partners deze verklaring invult en indient.
Bij alle andere vormen van mede-eigendom dient in geval van elektronische verklaring elke bouwheer afzonderlijk een verklaring in te dienen (inloggen en indienen via MyMinfin geldt als ondertekening), terwijl in geval van indiening op papier het volstaat dat één gezamenlijk ingevulde en door elke bouwheer ondertekende verklaring wordt opgestuurd.
Bij de verklaring moet men dus enkel een kopie van de omgevingsvergunning bijvoegen. De aannemingscontract(en) en verhuurcontract(en) met betrekking tot de afbraak en heropbouw en de bouwplannen worden ter beschikking van de administratie gehouden.
4.3.3. Wanneer moet de bouwheer deze verklaring indienen?
De bouwheer moet, vóóraleer de btw opeisbaar wordt met betrekking tot de handelingen waarvoor hij het btw-tarief van 6 % krachtens voormelde huidige rubriek XXXVII wenst te genieten, de verklaring met bijlage indienen.
Normaliter moet dit dus gebeuren vóór het starten van de werken van afbraak en heropbouw.
Er is geen mogelijkheid tot regularisatie van de btw bij indiening van de verklaring nadat de btw opeisbaar is geworden, behoudens bij overmacht (vb. ernstige ziekte van de bouwheer waardoor het voor hem niet mogelijk was de verklaring tijdig te doen) of materiële fout (vb. de aangifte is ingediend maar is onvolledig of bevat onjuiste elementen).
Er wordt opgemerkt dat aangezien het tot voor kort niet mogelijk was de verklaring nr. 111/5-1 juni 2024 via MyMinfin in te dienen er tot 31.08.2024 een tolerantie gold dat de dienstverrichter het verlaagd tarief mag toepassen op de factuur, indien volgende vermelding voorkomt op de factuur: 'Toepassing van het btw-tarief van 6 % voor afbraak en heropbouw van een woning bestemd voor langdurende privéverhuur (nieuwe rubriek XXXVII, § 4 van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20.07.1970 inzake btw - nieuwe permanente maatregel vanaf 1 juni 2024)'.
Het nummer van de ontvangstmelding van de verklaring nr. 111/5-1 juni 2024 moet dan door de bouwheer nagestuurd worden aan de dienstverrichter(s) van zodra de verklaring kan ingediend worden via MyMinfin.
Bovendien wordt er verwezen naar de overgangsmaatregelen inzake indiening van de verklaringen nr. 111/1-2024, nr. 111/2-1 juni 2024 of nr. 111/5-1 juni 2024, die een zeer specifiek geval betreft en enkel moet worden geïnterpreteerd in het licht van dat specifieke geval, zie 5.1. hierna.
4.3.4. Waarom moet de bouwheer een kopie van deze verklaring overhandigen aan de dienstverrichter?
De door de dienstverrichter (aannemer) uitgereikte facturen en dubbels die hij bewaart, moeten op basis van het afschrift van de verklaring melding maken van de elementen die de toepassing van het verlaagd btw-tarief rechtvaardigen.
Wanneer de verklaring regelmatig is bezorgd aan de FOD Financiën zal de bouwheer beschikken over een uniek referentienummer dat hij kan meedelen aan de dienstverrichter.
Behoudens samenspanning tussen de partijen of de klaarblijkelijk niet naleving van de voorwaarden ontlast de verklaring van de bouwheer de dienstverrichter (aannemer) van de aansprakelijkheid betreffende de onterechte toepassing het verlaagd btw-tarief.
4.4. Vallen bijgebouwen die losstaan van de heropgerichte woning ook onder de maatregelen?
In verband met de oprichting van de bijgebouwen zijn de normale regels zoals die ook gelden voor de andere verlaagde btw-tarieven in de onroerende sector van toepassing.
Het verlaagd btw-tarief is bijgevolg niet van toepassing op tuinhuizen, serres en pergola's die losstaan van de heropgerichte woning en die aan te merken zijn als aanhorigheden van een tuin. Het verlaagd tarief geldt evenmin voor zwembaden, sauna's en dergelijke installaties.
Een afzonderlijke garage is op zich geen woning bestemd voor huisvesting, maar wanneer deze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt is het verlaagd tarief van toepassing zelfs voor de oprichting van deze garage.
Er wordt gewezen op het onderscheid tussen het toepasselijk zijn van het verlaagd btw-tarief voor de oprichting van de heropgerichte woning met bijgebouw(en) en het al dan niet in rekening brengen van de oppervlakte van deze bijgebouwen voor het bepalen van de maximaal bewoonbare oppervlakte van 200 m2.
Zo kan bijvoorbeeld de oprichting van een garage bij de heropgerichte woning gebeuren aan 6 %, voor zover uiteraard de overige voorwaarden zijn vervuld, terwijl de oppervlakte van een garage niet wordt opgenomen in de berekening van het criterium van de maximaal bewoonbare oppervlakte.
Voor de berekeningswijze van de oppervlakte wordt verwezen naar de punten 4.1.1.5. (eigen bewoning) 4.1.3.3. (rechtstreekse langdurende verhuur aan een natuurlijke persoon).
4.5. Zijn er onroerende handelingen die uitdrukkelijk uitgesloten worden van de huidige permanente maatregel?
Dezelfde uitzonderingen als die met betrekking tot de overige onroerende handelingen voorzien in de diverse rubrieken van het koninklijk besluit nr. 20 zijn ingevolge de bewoordingen van deze maatregel eveneens uitgesloten nl.:
- werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen
- werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties en gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning.
4.6. Zijn de leveringen van heropgerichte woningen vanaf 01.01.2024 dan niet meer mogelijk aan 6 % onder de regeling afbraak en heropbouw?
Vanaf 01.01.2024 wordt de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 % inderdaad beperkt tot het werk in onroerende staat dat betrekking heeft op de afbraak van een gebouw en de wederopbouw (oprichting) van een woning op hetzelfde perceel, bestemd voor de eigen bewoning door de bouwheer of voor verhuur in het kader van het sociaal beleid. De verkopen van heropgerichte woningen worden aldus niet meer beoogd.
De kwalificatie van de handeling (dienst of levering) hangt af van de aard van de overeenkomst:
- Enkel indien het aannemingswerken betreffen, is de toepassing van het verlaagd btw-tarief mogelijk onder de permanente regeling inzake afbraak en heropbouw.
- Indien het echter een levering betreft, is de handeling uitgesloten van het verlaagd tarief inzake afbraak en heropbouw, tenzij de overgangsregeling van toepassing kan zijn.
Er wordt op gewezen dat de administratie na onderzoek de herkwalificatie van de handeling en/of misbruik in de zin van artikel 1, § 10, van het Btw-Wetboek kan inroepen, zie gepubliceerde beslissing nr. E.T.120.125 d.d. 13.05.2014.
Voor de leveringen van heropgerichte woningen die onder de oude tijdelijke maatregel inzake afbraak en heropbouw vielen en waarvoor nog btw opeisbaar wordt na 31.12.2023 (zijnde lopende projecten) geldt onder bepaalde voorwaarden echter een overgangsmaatregel (zie randnummer 5.2. hierna).
4.7. Is het mogelijk de bestemming te wijzigen van de heropgerichte woning na afbraak, nadat ik een verklaring heb ingediend, met behoud van het verlaagd btw-tarief?
Wanneer de bouwheer of verkoper de bestemming van de heropgerichte woning wijzigt, dan moet hij een regularisatie verrichten van het reeds genoten belastingvoordeel. Hij verliest eveneens het recht op de toepassing van het verlaagd btw-tarief in het kader van deze regeling.
Er wordt opgemerkt dat er geen sprake is van een bestemmingswijziging in het geval vermeld in § 9 van de huidige rubriek XXXVII gezien bij de oude permanente maatregel in de 32 stadsgebieden niet diende te worden meegedeeld of de heropgerichte woning voor eigen bewoning of voor bewoning door verhuur zou worden bestemd, enkel gebruik als privéwoning was hierbij een relevant criterium om in aanmerking te komen voor het verlaagde btw-tarief.
Voorbeeld 1
Begin 2023 werd door de heer X in een dorp dat niet behoort tot één van de 32 stedelijke gebieden een woning afgebroken en er werd door hem op hetzelfde perceel een nieuwe woning heropgebouwd. De heer X diende hiervoor tijdig de verklaring nr. 111/1 in gezien hij die woning zelf zou betrekken. In de loop van 2023 begon hij een relatie en in juli 2024 besloot hij in te trekken in de woning van zijn partner. Zijn heropgerichte woning werd nog niet in gebruik genomen en werd ondertussen verder door hem afgewerkt. Gezien de nieuwe situatie beslist hij om de heropgerichte woning te verhuren voor langdurende privébewoning.
De heer X stelt de vraag of hij het verlaagd btw-tarief verder kan genieten mits indienen van een verklaring nr. 111/4-2004 omdat hij meent te voldoen aan de voorwaarden voor de toepassing van die regeling. Het antwoord luidt evenwel ontkennend.
Ingevolge de bestemmingswijziging dient hij een regularisatie te verrichten van het reeds genoten belastingvoordeel, namelijk het verlaagd btw-tarief dat hij genoot voor zijn 'enige en hoofdzakelijk eigen woning'. Hij kan niet de toepassing van 6 % genieten overeenkomstig de huidige rubriek XXXVII, § 4. Bovendien kan hij ook niet voor de (afwerkings)kosten aan de woning het verlaagd tarief genieten op basis van de huidige maatregel 'rechtstreekse langdurende verhuur aan een particulier', aangezien hiervoor vereist is dat deze bestemming vanaf het begin duidelijk is.
Voorbeeld 2
In januari 2024 wordt een in 2023 heropgericht appartement te koop gesteld door bouwpromotor Y. De btw geheven van de kosten van afbraak en heroprichting werd met verlegging van heffing voldaan door bouwpromotor Y (21 %). De heer en mevrouw Z wensen dit opgericht appartement aan te kopen voor eigen bewoning. Alle gestelde voorwaarden van de overgangsmaatregel afbraak en heropbouw zijn vervuld. De verklaring nr. 111/3-2024 werd ingediend. De verkoop springt echter om financiële redenen af.
De promotor beslist eind 2024 bij gebrek aan andere kopers om het appartement privé te verhuren in plaats van te verkopen. Hij dient hiertoe de verklaring nr. 111/4-1 juni 2024 in. Deze bestemmingswijziging heeft niet tot gevolg dat de btw geheven van de afbraak en de heropbouw van dat appartement alsnog (retroactief) het verlaagd btw-tarief kan genieten. Er dient uiteraard niets te worden geregulariseerd, aangezien bij afbraak en heropbouw 21 % werd afgedragen aan de Belgische Staat.
Voorbeeld 3
Op 05.03.2024 start een bouwbedrijf met de afbraak van een fabrieksgebouw en de heroprichting van een gebouw met 4 appartementen op hetzelfde perceel. De appartementen zullen worden verhuurd aan een OCMW dat deze appartementen zal bestemmen voor langdurende sociale verhuur. De btw opeisbaar vóór 01.06.2024 blijft onderhevig aan 21 % (verlegging van heffing). Er kon immers geen toepassing worden gemaakt van de toen geldende rubriek XXXVII, § 2. Enkel de btw opeisbaar vanaf 01.06.2024 kan het verlaagd btw-tarief van 6 % genieten krachtens de huidige uitgebreide rubriek XXXVII, § 2 - voor zover alle voorwaarden zijn vervuld uiteraard – en dit vanaf de indiening van de verklaring nr. 111/2-1 juni 2024.
In dit voorbeeld betreft het geen wijziging van bestemming (de intentie om te verhuren was ervan bij de start van het project) maar kan de nieuwe permanente regeling genoten worden ingevolge de wijziging van de bewoordingen van rubriek XXXVII, § 2.
5. Overgangsmaatregelen
5.1. Lopende projecten onder de afgelopen oude permanente regeling inzake afbraak en heropbouw voor de 32 stadsgebieden
In de oude permanente regeling van rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 met betrekking tot de 32 stadsgebieden (zijnde de versie die van toepassing is tot uiterlijk 31.12.2023) was geen enkele voorwaarde van sociale aard voorzien, zodat de toepassingsvoorwaarden van die regeling in die stadsgebieden soepeler waren. De heropgerichte woning diende zich te bevinden in 1 van de 32 stadsgebieden en uitsluitend of hoofdzakelijk gebruikt te zijn als privéwoning (zie Informatie en Mededelingen van 22.06.07/1 (beslissing nr. E.T.112.400)). Het verlaagde tarief kon dus bijvoorbeeld ook genoten worden voor de heropbouw van een tweede verblijf of een studentenkot.
2024
Om een overgang in te bouwen naar de vorige en de huidige permanente regeling van rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20, voorziet aanvankelijk paragraaf 7 en paragraaf 8 van de huidige rubriek XXXVII, dat de lopende projecten die zich inschrijven in het kader van de vorige en de huidige rubriek XXXVII, maar die niet beantwoorden aan de sociale voorwaarden opgenomen in de vorige en huidige permanente regeling van rubriek XXXVII, toch tijdelijk het verlaagd btw-tarief van 6 % kunnen blijven genieten, mits:
- de aanvraag voor de omgevingsvergunning met betrekking tot de heropbouw werd ingediend bij de bevoegde overheid vóór 01.01.2024
- de op die handelingen verschuldigde belasting uiterlijk op 31.12.2024 opeisbaar is geworden overeenkomstig artikelen 22 en 22bis, § 1, van het Wetboek.
De regelgeving voorziet niet dat een nieuwe verklaring nr. 111/4-2024 moet worden ingediend indien deze verklaring reeds vóór 01.01.2024 werd ingediend.
Vanaf 2025
Na 31.12.2024 zal het standaardtarief van 21 % opnieuw van toepassing zijn, indien de toepassingsvoorwaarden van de huidige rubriek XXXVII, § 1, § 2 of § 4 niet vervuld zijn.
Paragraaf 9 van de huidige rubriek XXXVII voegt bijzondere bepalingen op het vlak van de verplichtingen in voor projecten inzake afbraak en heropbouw die deze overgangsmaatregel genoten (en dus plaatsvinden in één van de 32 bedoelde stadsgebieden) en die op 01.01.2025 nog niet werden gefinaliseerd, maar die gezien hun intrinsieke kenmerken vanaf 2025 ook voldoen aan de in de huidige rubriek XXXVII opgenomen sociale voorwaarden (zie verder).
Ten aanzien van die projecten zal een onderscheid moeten worden gemaakt al naargelang het tijdstip waarop de belasting op die handelingen opeisbaar is.
- Wat de belasting betreft die opeisbaar is tot 31.12.2024, zijn de regels van toepassing die golden onder de oude rubriek XXXVII, op grond van de overgangsmaatregel die is opgenomen in paragraaf 7/9 van de vorige/huidige rubriek XXXVII.
Eén van de belangrijkste gevolgen daarvan is dat er voor die belasting geen regularisatie moet gebeuren wanneer binnen de periode van vijf of vijftien jaar, al naargelang het geval, niet meer voldaan is aan de voorwaarden met betrekking tot het gebruik van de woning als enige en hoofdzakelijke eigen woning, de oppervlakte of de verhuur van de woning in het kader van sociaal beleid.
Dit is het gevolg van het feit dat de oude permanente regeling in 32 centrumsteden geen sociale voorwaarden bevatte.
Rechtzettingen ingevolge het niet voldoen aan de voorwaarden voor de toepassing van de oude rubriek XXXVII (o.a. afbraak en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning, hoofdzakelijk gebruik als privéwoning, gelegen in een van de 32 bedoelde stadsgebieden) zijn uiteraard wel mogelijk met betrekking tot die btw.
- Anderzijds zal de bouwheer voor diezelfde projecten waarbij de belasting na 31.12.2024 opeisbaar wordt, dus na afloop van de overgangsmaatregel van paragraaf 8van de huidige rubriek XXXVII, moeten voldoen aan de voorwaarden voor de toepassing van de huidige rubriek XXXVII, § 1, § 2 of § 4 als hij het verlaagd btw-tarief van 6 % voor het afwerken van zijn project (uitgezonderd uiteraard de uitgesloten onroerende handelingen, die nooit het verlaagde tarief kunnen genieten) tot uiterlijk 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming van de woning verder wil blijven genieten.
Dat heeft tot gevolg dat de in de paragrafen 5 en 6 van de huidige rubriek XXXVII bedoelde regels inzake terugstorting van het genoten belastingvoordeel alleen van toepassing zijn voor de belasting die inzake die lopende projecten in één van de 32 centrumsteden vanaf 01.01.2025 opeisbaar wordt.
Wanneer in het kader van dergelijke projecten belasting opeisbaar wordt na 01.01.2025, zal de bouwheer derhalve moeten voldoen aan de rapporterings- en informatieverplichtingen die van toepassing zijn op die handelingen overeenkomstig paragraaf 1, tweede lid, 2°, paragraaf 2, tweede lid, 2°, of paragraaf 4, tweede lid, 2° van de huidige rubriek XXXVII. Dit betekent dat zodra het verlaagde btw-tarief van 6 % van toepassing is op die projecten op basis van de huidige rubriek XXXVII, de bouwheer:
- een verklaring nr. 111/1-2024, 111/2-1juni 2024 of 111/5-1 juni 2024, al naargelang het geval, vergezeld van een afschrift van de omgevingsvergunning en van het (de) aannemingscontract(en) aan het elektronische adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde moet versturen. Uit die verklaring moet blijken dat de toepassingsvoorwaarden van de huidige rubriek XXXVII vervuld zijn, het volstaat echter enkel het afschrift van de omgevingsvergunning bij te voegen, het (de) aannemingscontract(en) en in geval van verhuur het verhuurcontract ter beschikking te houden van de administratie,
- aan de dienstverrichter(s) een afschrift van die verklaring moet overhandigen.
De bouwheer moet, vóóraleer de btw opeisbaar wordt met betrekking tot de handelingen waarvoor hij het btw-tarief van 6 % krachtens voormelde huidige rubriek XXXVII wenst te genieten, de verklaring met bijlage indienen.
Normaliter moet dit dus gebeuren vóór het starten van de werken van afbraak en heropbouw.
Er is geen mogelijkheid tot regularisatie van de btw bij indiening van de verklaring nadat de btw opeisbaar is geworden, behoudens bij overmacht (vb. ernstige ziekte van de bouwheer waardoor het voor hem niet mogelijk was de verklaring tijdig te doen) of materiële fout (vb. de aangifte is ingediend maar is onvolledig of bevat onjuiste elementen).
Met betrekking tot die verklaring wordt aan de bouwheer van bepaalde lopende projecten een bijkomende termijn toegestaan om die verplichting te vervullen. In concreto zal die verklaring uiterlijk op 31.03.2025 moeten worden ingediend (overeenkomstig de huidige rubriek XXXVII, § 9). Het betreft de volgende situatie:
In geval van een project afbraak en heropbouw aangevangen vóór 01.01.2024 én dat vóór 01.01.2024 onder de oude permanente regeling van rubriek XXXVII (en dus plaatvond in één van de 32 bedoelde stadsgebieden) viel, waarvan op 01.01.2025 blijkt dat:
- de werken nog niet voltooid zijn en
- er vanaf 2025 voldaan wordt aan de strengere gestelde sociale voorwaarden in paragraaf 1, paragraaf 2 of paragraaf 4 (vanaf 01.06.2025) van de huidige rubriek XXXVII
wordt toegestaan dat de betrokken verklaring nr. 111/1-2024, 111/2-(1 juni) 2024 of 111/5-1 juni 2024 (afhankelijk van de van toepassing zijnde paragraaf) uiterlijk op 31.03.2025 wordt ingediend (rubriek XXXVII, § 9).
Deze bijkomende termijn van indiening geldt aldus niet in andere gevallen dan hiervoor vermeld.
Het is immers niet mogelijk om van de ene regeling over te schakelen naar een andere regeling (zie punt 4.7., hiervoor).
Wanneer deze verklaring niet of na deze datum wordt ingediend, is vanaf 01.01.2025 het normaal btw-tarief van toepassing op de werken en is er geen mogelijkheid tot regularisatie van deze btw, behoudens bij overmacht of materiële fout. Indien het project voldoet aan de strengere voorwaarden vanaf 2025 en de bouwheer dient de verklaring na 31.03.2025, dan geldt het verlaagd btw-tarief enkel voor de belasting die na 31.12.2024 opeisbaar wordt vanaf het indienen van de verklaring en tot uiterlijk 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming van de woning.
Voorbeeld
Een gehuwd koppel heeft een omgevingsvergunning voor afbraak en heropbouw van een woning in Gent bekomen in juni 2022. Ze dienen via MyMinfin de verklaring nr. 111/4 in op 13.10.2022 en in december 2022 laten ze de bestaande oude woning afbreken. Zodra ze de nieuwe woning kunnen bewonen, gaan ze hun huidige huurwoning verlaten.
Door omstandigheden kan echter de heropbouw pas in de tweede helft van 2024 aanvangen en zal de heropgerichte woning pas klaar zijn voor ingebruikneming in maart/april 2025. Aangezien ze reeds de verklaring nr. 111/4 indienden, hoeft er geen nieuwe verklaring nr. 111/1-2024 te worden ingediend en kunnen de afbraak- en heropbouwwerken op basis van de overgangsmaatregel in 2024 verder het verlaagd btw-tarief van 6 % genieten.
- Indien hun afbraak– en heropbouwproject in 2025 voldoet aan de strengere voorwaarden van de huidige permanente regeling dienen ze, voor de verdere toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 % vanaf 01.01.2025 (zie 4.1.1. hiervoor), vóór 31.03.2025 een verklaring nr. 111/1-2024 in te dienen.
Ze nemen de nieuwe woning zelf in gebruik op 15.04.2025.
Op 15.05.2028 kopen ze een tweede woning aan die ze wensen te verhuren.
Om het volledige btw-voordeel te kunnen blijven genieten voor de afbraak en heropbouw moeten de voorwaarden minstens vervuld blijven tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van de woning. Gezien de voorwaarde 'enige woning' niet langer vervuld is ingevolge de aankoop van een tweede woning, moeten ze een verklaring nr. 111/1B-2024 indienen vóór 15.08.2028. Binnen dezelfde termijn moet het koppel het belastingvoordeel (het verschil tussen het verlaagd btw-tarief en het normaal btw-tarief) dat ze hebben genoten, terugstorten aan de staat voor het jaar waarin de wijziging zich voordoet en voor de nog te lopen jaren tot beloop van een vijfde per jaar. De woning werd in gebruik genomen in 2025, de regularisatieperiode loopt dus tot 31/12/2030.
In casu dient het koppel 3/5 (voorwaarden zijn niet meer vervuld in 2028, 2029 en 2030) van de btw die opeisbaar werd vanaf 2025 terug te storten. De btw opeisbaar vóór 2025 (oude permanente regeling + overgangsmaatregel) dient uiteraard niet te worden geregulariseerd aangezien de oude permanente regeling geen sociale criteria bevatte en deze dus ook niet werden geschonden.
- Indien hun afbraak– en heropbouwproject in 2025 niet voldoet aan de strengere voorwaarden van de huidige permanente regeling (bv. de totale bewoonbare oppervlakte van de woning is groter dan 200m²) is het btw-tarief van 21 % van toepassing op de btw geheven van het werk in onroerende staat die opeisbaar wordt vanaf 01.01.2025.
De aankoop van een tweede woning op 15.05.2028 die ze wensen te verhuren, heeft in dit geval geen consequenties inzake btw. Ze dienen ingevolge deze aankoop geen wijzigingsverklaring in te dienen, noch enige btw te regulariseren.
- Indien het koppel echter begin 2025, in tegenstelling tot de vorige situatie, beslist om er niet zelf in te trekken maar de woning te bestemmen voor langdurende privéverhuur én hun afbraak– en heropbouwproject voldoet aan de strengere voorwaarden van de huidige permanente regeling maatregel (§ 4 van de huidige permanente regeling in rubriek XXXVII) dienen ze, voor de verdere toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 % vanaf 01.01.2025 op basis van die huidige permanente maatregel (zie 4.1.3. hiervoor), vóór 31.03.2025 een verklaring nr. 111/5-1 juni 2024 in te dienen. Ze verhuren de nieuwe heropgerichte woning vanaf 15.04.2025 voor 3 jaar aan een gezin die er onmiddellijk intrekt voor bewoning.
In juli 2025 koopt het koppel (natuurlijke persoon-bouwheren) een appartement.
Het feit dat de voorwaarde 'enige woning' niet langer vervuld is ingevolge de aankoop van een tweede woning, is in dit scenario irrelevant. Voor bouwheren die het verlaagd btw-tarief genieten wegens verhuring gedurende lange termijn aan particulieren, geldt immers de voorwaarde 'enige woning' niet. De btw die opeisbaar werd vanaf 2025 dient aldus niet te worden teruggestort gezien de criteria van § 4 van de huidige rubriek XXXVII immers vervuld blijven.
De voorwaarden (voor bouwheren die het verlaagd tarief genieten wegens verhuring gedurende lange termijn aan particulieren) moeten minstens vervuld blijven tot 31 december van het vijftiende jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van de woning, zijnde in casu tot 31.12.2040.
Indien de heropgebouwde woning vanaf 01.06.2036 gratis door de zoon van het koppel bewoond wordt, dient 10/15 van het genoten btw-voordeel vanaf 01.01.2025 te worden geregulariseerd.
De btw opeisbaar vóór 2025 dient niet te worden geregulariseerd gezien de criteria van de oude regeling niet werden geschonden.
5.2. Lopende projecten onder de afgelopen tijdelijke maatregel inzake afbraak en heropbouw
Op grond van de tijdelijke regeling voorzien in artikel 1quater van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 was van 01.01.2021 tot en met 31.12.2023 een verlaagd btw-tarief van 6 % mogelijk in de volgende drie gevallen:
1. de afbraak van een gebouw en heropbouw van een woning door een bouwheer natuurlijk persoon die gedurende minstens 5 jaar zelf de nieuwe woning zal bewonen (in dit geval gelden de sociale criteria inzake oppervlakte, eigen woning, enige woning en domicilie)
2. de afbraak van een gebouw en heropbouw van een woning door een bouwheer rechtspersoon of natuurlijke persoon die de nieuwe woning zal verhuren in het kader van het sociaal beleid gedurende minstens 15 jaar
3. de levering van een woning na afbraak en heropbouw door een leverancier die rechtspersoon is of natuurlijke persoon die de woning zal verkopen:
- hetzij aan een natuurlijk persoon die de nieuwe woning zelf zal bewonen (in dit geval gelden gedurende minstens 5 jaar de sociale criteria inzake oppervlakte, eigen woning, enige woning en domicilie)
- hetzij aan een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de nieuwe woning zal verhuren in het kader van het sociaal beleid gedurende minstens 15 jaar.
2024
Wat de punten 1) en 2) betreft, was er geen overgangsmaatregel vereist aangezien deze twee gevallen overgenomen zijn in de vorige (en huidige) permanente regeling.
Zoals eerder gesteld vallen de verkopen van een heropgerichte woning (punt 3) niet meer onder het toepassingsgebied van de vorige en huidige permanente regeling.
Om evenwel een overgang mogelijk te maken en vertragingen op te vangen voor de levering van nieuwe woningen na de afbraak van een gebouw, voorziet zowel de vorige als de huidige regeling van rubriek XXXVII, § 3, in een overgangsmaatregel, waardoor bepaalde lopende projecten tot 31.12.2024 in aanmerking kunnen blijven komen voor het verlaagde btw-tarief van 6 %.
Om invulling te geven aan die overgangsmaatregel, herneemt rubriek XXXVII, § 3, de toepassingsvoorwaarden van artikel 1quater, § 3, van het koninklijk besluit nr. 20, waaraan twee temporale voorwaarden worden toegevoegd ter beperking van het toepassingsgebied in de tijd:
- de aanvraag van de omgevingsvergunning met betrekking tot de handelingen inzake de heropbouw van een woning werd bij de bevoegde overheid ingediend vóór 01.07.2023;
- de op die handelingen verschuldigde belasting is uiterlijk op 31.12.2024 opeisbaar overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek.
Voor het overige worden de toepassingsvoorwaarden van deze tarifaire gunstregeling mutatis mutandis gehandhaafd. De maatregel heeft enkel betrekking op projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde belastingplichtige (bouwheer/verkoper).
Zoals tijdens de overgangsmaatregel (en oorspronkelijk tot 31.12.2023) het geval is, heeft deze maatregel dus geen betrekking op de werken in onroerende staat die worden uitgevoerd voor die promotoren, maar enkel op de daaropvolgende levering van de woning in België aan een koper met de bedoeling dat hij die:
- ofwel zelf zal gebruiken gedurende minstens 5 jaar als enige en hoofdzakelijk als eigen woning (rekening houdend met een maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m²)
- ofwel voor een lange termijn zal verhuren aan of door bemiddeling van een sociaal verhuurkantoor of een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting (met ingang van 01.04.2022)
Voor meer informatie hieromtrent wordt verwezen naar randnummer 5.– 5.4.2.van de Circulaire 2021/C/18 betreffende het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen in het hele Belgische grondgebied en de levering ervan (Bijgewerkt) en faq 9.3 en 9.4 van Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan, versie 02.06.2021.
Wanneer moet de leverancier de verklaring indienen?
Uit de wettelijke bepaling volgt dat hiertoe in principe vóóraleer de btw opeisbaar wordt in 2024 overeenkomstig artikel 17, § 1 van het Btw-Wetboek of in geval van een verkoop op plan vóór het belastbaar feit zich voordoet overeenkomstig artikel 16, § 1, eerste lid van het Btw-Wetboek, een (nieuwe) verklaring nr. 111/3-2024 moet worden ingediend.
De verklaring nr. 111/3-2024 kon voor de lopende projecten bij toegeving ingediend worden via MyMinfin 'Mijn interacties' en 'Een formulier invullen' vóór 01.07.2024 met behoud van de toepassing van het verlaagd btw-tarief voorafgaand aan die indiening, voor zover uiteraard alle andere voorwaarden zijn vervuld.
Tot die datum van indienen volstaat het om op de facturen, de verkoopovereenkomsten of de authentieke akte te verwijzen naar de reeds vóór 01.01.2024 ingediende verklaring nr. 111/3.
Er is wat de andere verkopen dan verkopen op plan, afgezien van bovenstaande tolerantie, geen mogelijkheid tot regularisatie van de btw bij indiening van de verklaring nadat de btw opeisbaar is geworden, behoudens bij overmacht (vb. ernstige ziekte van de verkoper waardoor het voor hem niet mogelijk was de verklaring tijdig te doen) of materiële fout (vb. de aangifte is ingediend maar is onvolledig of bevat onjuiste elementen).
Indien het evenwel een verkoop van een woning in oprichting (verkoop op plan) betreft, wordt de verklaring geacht tijdig ingediend te zijn uiterlijk op het tijdstip van de levering van de woning (in principe de voorlopige oplevering).
Opgelet: zolang de verklaring niet is ingediend moet in principe worden gefactureerd aan 21 %. Indien de verklaring wordt ingediend uiterlijk op het tijdstip van de voorlopige oplevering is er een mogelijkheid tot teruggaaf van de reeds tegen 21 % gefactureerde bedragen. Indien de verkoper het verlaagd btw-tarief van 6 % meteen wil kunnen toepassen, heeft hij er bijgevolg belang bij de verklaring 111.3-2024 vóór de datum van opeisbaarheid van btw in te dienen. Indien de verklaring wordt ingediend na de voorlopige oplevering is er in principe geen toepassing van het verlaagd btw-tarief mogelijk (behalve bij een behoorlijk verantwoord geval van overmacht).
Rekening houdend met voornoemde toegeving betreffende de indieningstermijn van bedoelde verklaring enerzijds en aangezien de overgangsmaatregel reeds afloopt op 31.12.2024 zal de administratie geen kritiek uitoefenen indien na 30.06.2024 en tot het tijdstip van de voorlopige oplevering het verlaagd btw-tarief wordt toegepast op voorwaarde dat de verklaring 111/3-2024 wordt ingediend uiterlijk op het tijdstip van de levering.
Opgelet: indien reeds uiterlijk op 31.12.2023 de oude verklaring nr. 111/3 werd ingediend en er voor 2024 gebruik wil worden gemaakt van de overgangsmaatregel, dan dient er aanvullend een nieuwe verklaring nr. 111/3-2024 te worden ingediend.
Voorbeeld 1
Een bouwpromotor dient eind december 2022 een omgevingsvergunning in voor de afbraak van een klein winkelcentrum en de heropbouw van een appartementsgebouw. Hij wenst alle appartementen te verkopen op plan. Het is voorzien dat de appartementen pas geleverd zullen kunnen worden (voorlopige oplevering) in de loop van 2024. Hij dient voor de appartementen waar kopers voor zijn in 2023 de nodige verklaringen nr. 111/3 in, zodat hij reeds meteen het verlaagd btw-tarief kan toepassen. Om het verlaagd btw-tarief in 2024 verder te kunnen blijven toepassen dient hij in 2024 nieuwe verklaringen nr. 111/3-2024 in en dit uiterlijk op het tijdstip van de levering van de appartementen.
Voorbeeld 2
Een bouwpromotor dient eind december 2022 een omgevingsvergunning in voor de afbraak van een winkelcentrum en de heropbouw van een appartementsgebouw. Hij wenst alle appartementen te verkopen op plan. Het is voorzien dat de appartementen pas geleverd zullen kunnen worden (voorlopige oplevering) in de loop van 2024. In 2023 worden echter geen geïnteresseerde kopers gevonden. Hij hoefde aldus in 2023 nog geen verklaringen nr. 111/3 in te dienen. In 2024 bieden er zich verschillende kopers aan. De bouwpromotor dient voor deze appartementen in 2024 de nodige verklaring nr. 111/3-2024 in en dit uiterlijk op het tijdstip van de levering van de appartementen. Zo kan hij meteen het tijdelijk verlaagd btw-tarief kan toepassen in 2024 en dit overeenkomstig de overgangsmaatregel.
Moet er een nieuwe verklaring door de koper(s) worden bijgevoegd bij de verklaring 111/3-2024?
De administratie aanvaardt dat de verklaring van de koper, die als bijlage bij die verklaring moet worden gevoegd, dezelfde mag zijn (of een kopie ervan) als de verklaring die de koper reeds eerder heeft ondertekend in het kader van de toepassing van de tijdelijke regeling van artikel 1quater, § 3, van het KB nr. 20 en die al aan de administratie werd overgemaakt.
De verkoper dient echter op die verklaring het nummer toe te voegen dat werd toegekend naar aanleiding van de indiening van de initiële verklaring nr. 111/3, alsook de datum van die indiening.
Uiteraard kan deze werkwijze enkel worden aanvaard indien de gegevens en de vervulde voorwaarden op de initiële verklaring van de koper ongewijzigd zijn gebleven.
Opmerking
In verband met afwerkingskosten van de heropgerichte woning (dus nadat de woning in gebruik werd genomen) wordt er aan herinnerd dat enkel de door de verkoper (zijnde de bouwheer die de afbraak en heropbouw heeft uitgevoerd) verricht of laten verrichten afwerkingskosten die opgenomen werden in de verkoopovereenkomst van de woning in haar toekomstige staat van afwerking en die door die verkoper in rekening werd gebracht aan de koper, deel uitmaken van de verkoopprijs van de woning en om die reden mogelijks het verlaagde btw-tarief van 6 % genieten en dit overeenkomstig deze overgangsmaatregel.
Vanaf 2025
Na 31.12.2024 zal op dergelijke leveringen opnieuw het normaal btw-tarief van 21 % van toepassing zijn.
5.3. De in voormelde overgangsmaatregelen bedoelde omgevingsvergunning
De aanvraag van de omgevingsvergunning met betrekking tot de handelingen inzake de heropbouw van een woning dient bij de bevoegde overheid te zijn ingediend afhankelijk van de bedoelde overgangsmaatregel vóór 01.07.2023 (zie randnummer 5.2. hiervoor), hetzij vóór 01.01.2024 (zie randnummer 5.1. hiervoor).
Het betreft aldus de omgevingsvergunning die betrekking heeft op de heropbouw van de woning. Een omgevingsvergunning die enkel betrekking zou hebben op de voorafgaande afbraak van een gebouw is dus niet voldoende.
Ter zake moet ook worden gepreciseerd dat de datum van indiening van de aanvraag overeenstemt met de datum waarop de vergunning officieel werd ontvangen door de bevoegde overheid, wat blijkt uit een ontvangstbewijs, dan wel uit een administratieve beslissing in die zin of uit de vergunning zelf.
Het uitgangspunt is dus het tijdstip van indienen van de omgevingsvergunning met betrekking tot de handelingen inzake de heropbouw van een woning.
Het wijzigen of aanvullen van de aanvraag van omgevingsvergunning kan in bepaalde gevallen evenwel een invloed hebben op de mogelijke toepassing van de overgangsmaatregel. Het betreft een feitenkwestie.
In het geval de oorspronkelijke aanvraag werd afgekeurd en een nieuwe aanvraag wordt ingediend zal uiteraard enkel rekening gehouden worden met de nieuwe aanvraag. Hetzelfde geldt indien de bouwheer een nieuwe aanvraag indient met betrekking tot hetzelfde project van afbraak en heropbouw (zelfs indien een omgevingsvergunning ingevolge de eerste aanvraag wordt toegekend), bv. de bouwheer krijgt de omgevingsvergunning toegekend voor de bouw van een eengezinswoning maar hij bedenkt zich en wenst in de plaats van die ene woning een klein appartementsgebouw herop te richten.
Het komt eveneens voor dat de oorspronkelijke aanvraag voor een omgevingsvergunning tijdens de procedure wordt aangepast. De beschrijving van de herop te bouwen woning(en) in de oorspronkelijke aanvraag van omgevingsvergunning dient desgevallend te worden vergeleken met de beschrijving ervan in de wijzigende aanvraag.
Opdat rekening kan worden gehouden met de oorspronkelijke datum van aanvraag van de omgevingsvergunning mag de wijziging alvast geen betrekking hebben:
- een samenvoeging of splitsen van percelen
- een bestemmingswijziging van het herop te richten gebouw (bijv. van kantoor naar woningen, van eengezinswoning naar meergezinswoningen (of omgekeerd), …), dit wordt beoordeeld per gebouw (en niet per wooneenheid)
- het aantal voorziene wooneenheden in het project (bijv. door de toevoeging van een verdieping voor een bijkomend appartement), dit wordt beoordeeld in principe per gebouw (en niet per wooneenheid).
Voor zover de nieuwe wijzigende omgevingsvergunning enkel betrekking heeft op appartementen die ten opzichte van de oorspronkelijke omgevingsvergunning zullen worden gesplitst of samengevoegd kan de administratie echter aanvaarden dat die nieuwe vergunningsdatum geen impact heeft op het toepasselijk btw-tarief van 6 % voor de facturen van 2024 - voor zover uiteraard alle andere voorwaarden zijn vervuld - met betrekking tot de kopers die eerder een ander appartement in dat appartementsgebouw aankochten, net als de toekomstige kopers van de andere appartementen van het appartementsgebouw als inderdaad blijkt dat op die appartementen enkel de initiële omgevingsvergunning ingediend vóór 01.07.2023 van toepassing is.
In hoofde van de koper(s) van de samengevoegde of gesplitste appartementen zelf geldt daarentegen uiteraard het normaal btw-tarief van 21 % gezien er in casu geen rekening kan worden gehouden met de oorspronkelijke datum van de aanvraag van de omgevingsvergunning maar met de nieuwe wijzigende omgevingsvergunning na 01.07.2024.
Deze lijst is niet limitatief. De administratie zal de aan haar voorgelegde gevallen onderzoeken.
Er wordt uiteraard geen rekening gehouden met een tweede (aanvullende) aanvraag van omgevingsvergunning die geen betrekking heeft op de eigenlijke afbraak en heropbouw van de woning die in aanmerking komt voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief (indien alle voorwaarden zijn voldaan). Het gaat bijvoorbeeld om een bijkomende aanvraag voor de aanleg van een zwembad.
6. Gelden de administratieve toegevingen in het kader van het noodweer dat in bepaalde regio's plaatsvond in juni en juli 2021 nog?
Naar aanleiding van het noodweer dat verschillende regio's in ons land heeft getroffen in de loop van de maanden juni en juli 2021, werden administratieve toegevingen voorzien die kaderen in de toepassing van het btw-tarief van 6 % zoals voorzien in het toenmalige artikel 1quater en de toenmalige rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20.
Er zijn twee circulaires die de toegevingen becommentariëren:
a. circulaire 2021/C/104 van 07.12.2021 betreffende een administratieve toegeving in het kader van de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 % bij afbraak en heropbouw van privéwoningen naar aanleiding van het noodweer ;
b. circulaire 2022/C/93 van 21.09.2022 betreffende een administratieve toegeving in het kader van de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 % bij afbraak en heropbouw van privéwoningen naar aanleiding van het noodweer.
De toegeving onder punt 3.1 van de circulaire 2021/C/104 wordt definitief. M.a.w. in het geval een privéwoning grote schade heeft opgelopen ingevolge uitzonderlijke weersomstandigheden waardoor de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw zijn aangetast, kan de regeling afbraak en heropbouw van toepassing zijn, zelfs als er aan de basis geen sprake is van een afbraak- en heropbouwproject.
Daarentegen, doven de twee toegevingen die besproken worden onder punt 3.2. van voornoemde circulaire uit op 31.12.2023. Onder de voorwaarden van bovengenoemde overgangsmaatregelen (zie randnummers 5.1. en 5.2. hiervoor), kunnen de betrokken personen/ondernemingen de toegevingen van punt 3.2. evenwel blijven genieten tot en met 31.12.2024.
Deze toegevingen gelden enkel voor het noodweer dat verschillende regio's in ons land heeft getroffen in de loop van de maanden juni en juli 2021.
Mots clés
Abonnez-vous à notre newsletter
Recevez toutes les actualités publiées par notre communauté