Circulaire 2025/C/44 betreffende een tolerantie voor de btw geheven over leveringen in het kader van de regeling afbraak en heropbouw van woningen vanaf 01.07.2025

De Algemene Administratie van de Fiscaliteit – Belasting over de toegevoegde waarde publiceerde op 10/07/2025 de Circulaire 2025/C/44 betreffende een tolerantie voor de btw geheven over leveringen in het kader van de regeling afbraak en heropbouw van woningen vanaf 01.07.2025.

Deze commentaar handelt over de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 % voor de leveringen van woningen in het kader van de regeling afbraak en heropbouw van woningen op het Belgisch grondgebied vanaf 01.07.2025.

Het ontwerp van programmawet ingediend bij de Kamer op datum 27 mei 2025 (document nr. 56 0909/001) voorziet, overeenkomstig het regeerakkoord, in de invoering van een permanente maatregel dat de toepassing, onder bepaalde voorwaarden, van een verlaagd btw-tarief van 6 % mogelijk maakt in geval van levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, alinea 2, 2°, van het Btw-Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Btw-Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw.

Artikel 53 van dat ontwerp van programmawet vervangt integraal rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 inzake btw-tarieven dat voorziet in een verlaagd btw-tarief van 6 % in het geval van werk in onroerende staat dat strekt tot de afbraak van een gebouw en de heropbouw van een woning of in het geval van de levering van een heropgerichte woning, onder bepaalde voorwaarden.

De definitieve regeling inzake afbraak en heropbouw, opgenomen in de nieuwe rubriek XXXVII van tabel A bij het koninklijk besluit nr. 20, bestaat uit 4 maatregelen (3 bestaande en 1 nieuwe):

1. De afbraak van een gebouw en heropbouw van een woning door een bouwheer natuurlijk persoon die zelf de nieuwe woning zal bewonen (in dit geval gelden gedurende minstens 5 jaar sociale criteria inzake oppervlakte (bewoonbare oppervlakte van ten hoogste 200 m2), eigen woning, enige woning en domicilie) – deze maatregel is reeds vanaf 01.01.2024 ongewijzigd van toepassing.

2. De afbraak van een gebouw en heropbouw van een woning door een bouwheer rechtspersoon of natuurlijke persoon die de nieuwe woning zal verhuren gedurende minstens 15 jaar aan een sociaal verhuurkantoor, dan wel aan een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting of andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk of laat het door een van voornoemden verhuren in het kader van een aan hen toegekend beheersmandaat (niet onderworpen aan een voorwaarde inzake bewoonbare oppervlakte) – sinds 01.01.2024 bestaande maatregel waarvan het toepassingsgebied echter was gewijzigd met ingang 01.06.2024 en die thans ongewijzigd van toepassing blijft.

3. De afbraak van een gebouw en heropbouw van een woning door een bouwheer rechtspersoon of natuurlijke persoon die de nieuwe woning rechtstreeks gedurende minstens 15 jaar zal verhuren aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en de woning heeft een bewoonbare oppervlakte van ten hoogste 200 m2 – deze maatregel is vanaf 01.06.2024 ongewijzigd van toepassing.

4. Een nieuwe maatregel met ingang van 01.07.2025: de levering van een woning na afbraak en heropbouw door een leverancier/bouwheer die rechtspersoon is of natuurlijke persoon die de woning zal verkopen:

- hetzij aan een natuurlijk persoon die de nieuwe woning zelf zal bewonen (in dat geval gelden sociale criteria inzake oppervlakte (max bewoonbare oppervlakte 175 m2), eigen woning, enige woning en domicilie);

- hetzij aan een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de nieuwe woning langdurend (minstens 15 jaar) sociaal zal verhuren (niet onderworpen aan een voorwaarde inzake bewoonbare oppervlakte);

- hetzij aan een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de nieuwe woning langdurend (minstens 15 jaar) privé zal verhuren aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en de woning heeft een bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 175 m2.

De overgangsmaatregelen – onder meer besproken in punt 5.1. en 5.2. van de circulaire 2024/C/73 van 27.11.2024 betreffende het verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied vanaf 01.06.2024 en de verlenging ervan becommentarieerd in de circulaire 2025/C/2 van 08.01.2025 betreffende het verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen in het hele Belgische grondgebied, verlenging overgangsmaatregelen – zijn uitgedoofd op 30.06.2025.

We vestigen er de aandacht op dat bovendien de beoordeling van het criterium 'enige woning' en het zogenaamd 'verhinderend bezit', wanneer meerdere personen samen een woning heropbouwen of kopen, vanaf 01.07.2025 anders zal gebeuren.

Wat de werken in onroerende staat betreft zal de nieuwe rubriek naadloos aansluiten op de bestaande regeling ter zake.

Wat de leveringen betreft is het zo dat op basis van de oude regeling de toepassing van een verlaagd btw-tarief niet meer mogelijk is voor de belasting die opeisbaar wordt na 30.06.2025.

De parlementaire goedkeuring van deze maatregel kon niet tijdig gebeuren waardoor in principe vanaf 01.07.2025 tot de datum van inwerkingtreding ervan tijdelijk opnieuw het normale btw-tarief van toepassing was voor alle leveringen van woningen na afbraak van een gebouw.

De regelgeving voorziet evenwel uitdrukkelijk in de toepassing ervan vanaf 01.07.2025 wat de leveringen betreft.

Om die reden hebben de minister en zijn administratie besloten een administratieve tolerantie toe te passen voor de belasting op deze handelingen die tussen 01.07.2025 en de datum van inwerkingtreding van deze maatregel opeisbaar zou zijn geworden.

Deze tolerantie luidt als volgt:

Niettegenstaande de datum van publicatie in het Belgisch Staatsblad voorziet § 3 van rubriek XXXVII (nieuwe maatregel) uitdrukkelijk dat de nieuwe bepalingen van toepassing zijn op de btw die opeisbaar is geworden vanaf 01.07.2025.

In principe moest vanaf 01.07.2025 tot de inwerkingtreding van deze programmawet het tarief van 21 % worden toegepast op de leveringen van heropgerichte gebouwen, met de mogelijkheid om deze belasting op een later tijdstip te regulariseren van zodra dit besluit in werking treedt (van 21 % naar 6 %). In dat geval zouden verkopers aan hun klanten een verbeterend stuk moeten uitreiken waarin de terugwerkende kracht van het verlaagd tarief van 6 % wordt vermeld en, indien van toepassing, deze regularisatie in hun periodieke btw-aangifte moeten doorvoeren.

Gezien de omstandigheden, en met name de wens van de regering om de effecten van de toepassing van deze tarifaire maatregel vanaf 01.07.2025 te behouden en om ongewenste administratieve lasten te vermijden, aanvaardt de administratie de 'proactieve' toepassing van dit besluit met betrekking tot deze handelingen.

Met andere woorden, de administratie staat de mogelijkheid toe om het verlaagd btw-tarief van 6 % vanaf 01.07.2025 toe te passen, mits uiteraard aan de voorwaarden van de programmawet wordt voldaan.

Het is nog niet mogelijk een verklaring nr. 111/3 in te dienen via de website MyMinfin.

Het is daarom noodzakelijk dat de verkoopovereenkomsten en/of de authentieke akten volgende meldingen bevatten:

'Toepassing van het btw-tarief van 6 % voor afbraak en heropbouw van een woning overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, tweede lid, 1°, (a), (b) of (c), van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20.07.1970 inzake btw, zoals opgenomen in artikel 53 van de programmawet (document Kamer nr. 56 0909/001)' alsook: 'De verklaring zoals bedoeld in voormelde rubriek XXXVII, § 3 zal zonder uitstel worden ingediend via MyMinfin van zodra die mogelijkheid ter beschikking is.'

De administratie publiceert binnenkort een volledige commentaar bij de nieuwe regeling.

Interne ref.: 141.983