Dividend in natura: hoe kunt u een onroerend goed uit uw bedrijf halen met deze vorm van inkomen?

Wanneer een ondernemer een onroerend goed bezit binnen zijn bedrijf (vaak een managementvennootschap) en dit wil integreren in zijn privévermogen, zijn er verschillende opties mogelijk. Een daarvan is het uitkeren van het onroerend goed als dividend in natura. Deze operatie, hoewel mogelijk, impliceert significante fiscale gevolgen, zowel voor de vennootschap als voor de aandeelhouder.

Is het de moeite waard?

1. Wat is een dividend in natura?

Een dividend in natura is een uitkering door een vennootschap aan haar aandeelhouders in de vorm van niet-monetaire activa, zoals een onroerend goed, in plaats van in contanten. Dit stelt een aandeelhouder in staat een specifiek actief uit de vennootschap te halen, op voorwaarde dat aan de wettelijke en fiscale voorwaarden is voldaan.

Wettelijke basis: Artikelen 5:142 en 7:211 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (WVV), die de uitkering van dividenden regelen.

2. Aan welke voorwaarden moet een vennootschap voldoen om een dividend in natura uit te keren?

1. Netto-actief test: De vennootschap moet beschikken over voldoende uitkeerbare winst, berekend op basis van de beschikbare reserves na aftrek van de marktwaarde van het onroerend goed, min de meerwaarde, min de vennootschapsbelasting op deze meerwaarde.

2. Liquiditeitstest: Na de uitkering moet de vennootschap in staat zijn haar schulden gedurende ten minste 12 maanden te betalen.

Wettelijke basis: Artikelen 5:143 en 7:212 van het WVV.

3. Wat zijn de fiscale gevolgen voor de vennootschap?

1. Vennootschapsbelasting op de meerwaarde:

• Als het onroerend goed in natura wordt uitgekeerd, realiseert de vennootschap een belastbare meerwaarde, berekend als het verschil tussen de marktwaarde en de nettoboekwaarde van het onroerend goed.
• Deze meerwaarde is onderworpen aan het normale tarief van de vennootschapsbelasting (25%).

2. Geen dubbele belasting op reeds belaste reserves:

• Als de reserves die voor de uitkering worden gebruikt al belast zijn, is er geen extra belasting verschuldigd.

Wettelijke basis: Artikelen 24 en 185 van het WIB 92.

4. Wat zijn de fiscale gevolgen voor de aandeelhouder?

1. Roerende voorheffing (Rv):

• De aandeelhouder moet roerende voorheffing betalen op de marktwaarde van het ontvangen onroerend goed. Het standaardtarief is 30%, maar verlaagde tarieven (20% of 15%) kunnen van toepassing zijn onder bepaalde voorwaarden (VVPRbis-regeling).
• Als het onroerend goed wordt toegekend via liquidatiereserves (volwassen), is een verlaagd tarief van 5% mogelijk.

2. Betaling van de Rv:

• De roerende voorheffing moet door de aandeelhouder aan de vennootschap worden betaald, die deze vervolgens doorstort aan de fiscus. Indien de aandeelhouder de Rv niet betaalt, zal deze worden berekend op een "verbrute" basis, waardoor de belastbare grondslag toeneemt.

Wettelijke basis: Artikelen 269 en 261 van het WIB 92.

5. Welke registratierechten zijn van toepassing?

1. Algemeen verkooprecht:

• In principe is de verwerving van het onroerend goed als dividend in natura onderworpen aan het algemeen verkooprecht, zijnde 12% in Vlaanderen of 12,5% in Wallonië en Brussel.

2. Vrijstelling of vast recht:

• Indien het onroerend goed door de aandeelhouder in de vennootschap is ingebracht of verworven terwijl deze aandeelhouder was, is het vast recht van € 50 van toepassing of, in geval van verdeling, een recht van 1%.

Wettelijke basis: Artikelen 129 en 130 van het Wetboek der Registratierechten.

6. Wat zijn de bijzondere gevallen en praktische voorbeelden?

Illustratief voorbeeld:

Een ondernemer bezit een onroerend goed via zijn BVBA (nu BV). Het onroerend goed, aangekocht in 2010 voor € 200.000, heeft een nettoboekwaarde van € 150.000 en een marktwaarde van € 400.000.

1. Belastbare meerwaarde:

• Verschil tussen marktwaarde en boekwaarde: € 400.000 - € 150.000 = € 250.000.
• Vennootschapsbelasting aan 25%: € 62.500.

2. Roerende voorheffing:

• Roerende voorheffing aan 30% op de marktwaarde van € 400.000: € 120.000.
• Indien de Rv "verbrut" wordt, wordt deze herberekend op € 400.000 / (1 - 0,30) ≈ € 171.428.

3. Registratierechten:

• Vast recht van € 50 indien het onroerend goed werd ingebracht of reeds onderworpen was aan het algemeen recht.

7. Wat zijn de risico's verbonden aan een dergelijke operatie?

1. Onderwaardering van het onroerend goed:

• Een marktwaarde die lager ligt dan de realiteit kan door de fiscus worden geherkwalificeerd, wat leidt tot boetes.

2. Niet-naleving van de uitkeringstests:

• Een dividend dat wordt uitgekeerd zonder de tests te respecteren, kan als onrechtmatig worden beschouwd, met mogelijke sancties.

3. Impact op de liquiditeit:

• De betaling van de roerende voorheffing door de aandeelhouder kan zwaar wegen op zijn liquiditeiten.

8. Hoe deze operatie optimaliseren?

1. Plan op voorhand:

• Evalueer de fiscale gevolgen en zorg ervoor dat de uitkeerbare reserves voldoende zijn.

2. Correcte waardering van het onroerend goed:

• Doe een beroep op een vastgoedexpert voor een realistische schatting.

3. Gebruik liquidatiereserves:

• Indien mogelijk, keer uit via liquidatiereserves om te profiteren van een verlaagd Rv-tarief (5%).

4. Raadpleeg een belastingadviseur of accountant:

• Een expert kan u helpen om aan de wettelijke verplichtingen te voldoen en tegelijkertijd de fiscale last te optimaliseren.

Conclusie

Het uitkeren van een onroerend goed als dividend in natura kan een efficiënte strategie zijn om een goed uit de perimeter van een vennootschap te halen. Deze operatie moet echter zorgvuldig worden gepland, rekening houdend met de fiscale, juridische en financiële gevolgen om valkuilen te vermijden en de voordelen te maximaliseren.

Wettelijke en jurisprudentiële bronnen

• Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (WVV): Artikelen 5:142, 5:143, 7:211, 7:212.
• Wetboek van de Inkomstenbelastingen (WIB 92): Artikelen 24, 185, 261, 268, 269.
• Wetboek der Registratierechten: Artikelen 129, 130.
• Jurisprudentie: Vlaams fiscaal standpunt nr. 19078 (11.03.2024).