Optie btw voor onroerende verhuur: wat met de aftrek van historische btw?

Inwerkingtreding op 1 januari 2019

Zoals reeds toegelicht in onze eerdere nieuwsbrieven zijn vanaf 1 januari 2019 de nieuwe regels inzake optionele btw voor onroerende verhuur in werking getreden (zie de wet van 14.10.2018, BS van 25.10.2018). De mogelijkheid om een onroerende verhuur aan btw te onderwerpen, bestaat in eerste instantie voor ‘nieuwe’ of ‘vernieuwde’ gebouwen waarvoor de btw op de materiële bouw- of verbouwingswerken ten vroegste op 1 oktober 2018 opeisbaar is geworden. De verhuur van een gebouw dat hoofzakelijk als opslagruimte wordt aangewend kan onder het optiestelsel met btw worden verhuurd zonder daarbij de voorwaarde te stellen dat het om een nieuw of vernieuwd gebouw gaat. Tegelijkertijd werd het begrip opslagruimte ruimer gedefinieerd waardoor het ook mogelijk is om de btw-behandeling van lopende overeenkomsten te wijzigen van een btw-vrijgestelde naar een btw-belaste verhuur.

Aftrek btw op oprichtingskosten: ook voor het verleden

Indien de huurder en de verhuurder beslissen om toepassing te maken van het optioneel stelsel door het gezamenlijk uitoefenen van de optie, wordt de onroerende verhuur onderworpen aan de btw. Hierdoor kan de verhuurder kosten in aftrek brengen m.b.t. het verhuurde gebouw. Dit omvat o.a. btw op bouwkosten, kosten van voorbereidende handelingen (architecten, studie,…). Ook btw op kosten die reeds voor 1 januari 2019 opeisbaar is geworden kan principieel onder de nieuwe regels in aftrek gebracht worden.

De modaliteiten voor de uitoefening van het recht op btw-aftrek en de mogelijkheid van een positieve herziening voor het verleden worden bepaald in Koninklijk Besluit nr. 3. Specifiek voor het optiestelsel voor onroerende verhuur is nog een aanpassing van KB nr. 3 vereist (gelet op de bijzondere verlengde herzieningstermijn van 25 jaar) maar door de val van de regering, is het voorlopig nog onduidelijk wanneer deze aanpassingen bij KB zullen worden doorgevoerd.

Om reeds gedeeltelijk duidelijkheid te creëren voor de uitoefening van het recht op aftrek voor historische btw werd door de FOD Financiën recentelijk een mededeling gepubliceerd. Hierin staat te lezen dat de historische btw in aftrek mag worden genomen in de aangifte met betrekking tot de eerste periode van het jaar 2019, op voorwaarde dat de belastingplichtige aan zijn lokaal controlekantoor een inventaris bezorgt van de betrokken goederen en diensten waarover hij de btw in aftrek wil brengen.

De mededeling bevat echter een belangrijke beperking. De historische btw kan immers slechts in aftrek worden gebracht ten belope van het verschuldigde btw-bedrag voor de desbetreffende aangifteperiode. Indien er na deze verrekening nog een bedrag aan historische btw voor aftrek in aanmerking komt, wordt dit tegoed overgedragen naar de volgende aangifteperiodes en dit tot het bedrag volledig is toegerekend. Het bedrag aan btw dat niet kan worden verrekend gedurende het jaar 2019, kan worden opgenomen in de maandaangifte van december 2019 of van het vierde kwartaal van het jaar 2019 (uiterlijke datum van indiening 20 januari 2020), ongeacht het einderesultaat van deze aangiftes en dit zal verder niet meer worden overgedragen. Deze werkwijze is gelijkaardig aan de bijzondere regeling die werd voorzien in artikel 21bis van het KB nr. 3 in het kader van de opheffing van de btw-vrijstelling voor notarissen, gerechtsdeurwaarders en advocaten. Men kan zich afvragen of voormeld artikel zomaar onverkort kan toegepast worden op de historische btw die men als gevolg van het optioneel stelsel kan recupereren. Het is in dit oogpunt ook opmerkelijk dat de mededeling nergens uitdrukkelijk verwijst naar de wettelijke basis van de door de administratie opgelegde werkwijze.

Nog heel wat onduidelijkheden

Door het uitblijven van K.B. nr. 3 en administratieve richtlijnen van de btw-administratie zijn er evenwel nog heel wat onduidelijkheden over de uitoefening van de btw-aftrek en de mogelijkheden voor een positieve herziening.

Zo is het op dit ogenblik bijvoorbeeld niet duidelijk hoe de positieve herziening moet berekend worden voor een opslagruimte die vanaf 1 januari 2019 met btw wordt verhuurd en voordien onder de btw-vrijstelling viel (bijv. als gevolg van de verruimde definitie). Ook voor de btw op kosten waarvoor reeds in 2015 een factuur werd ontvangen, is het voorlopig onduidelijk of deze nog gerecupereerd zal kunnen worden gelet op de driejarige vervaltermijn (artikel 4 KB nr. 3).

Stijn Vastmans - Partner (stijn.vastmans@tiberghien.com)
Jurgen Gevers - Counsel (jurgen.gevers@tiberghien.com)
Stein De Maeijer - Senior Associate (stein.demaeijer@tiberghien.com)
Loulou Geboers - Associate (loulou.geboers@tiberghien.com)
Marouschka Gunzburg - Associate (marouschka.gunzburg@tiberghien.com)
Nils Vanhassel - Associate (nils.vanhassel@tiberghien.com)
Gert Vranckx - Associate (gert.vranckx@tiberghien.com)

Bron