Vastgoed (nagenoeg) zonder registratierechten overdragen aan een eigen vennootschap?

Het overdragen van een vastgoed, als pater of mater familias, aan de eigen vennootschap lijkt vaker lastiger dan aanvankelijk gedacht: een verkoop van volle eigendom is onherroepelijk en brengt een belangrijke schuld inzake registratierechten met zich mee (10,00 of 12,50% al naargelang het bevoegde Gewest), een vruchtgebruik vestigen is even duur op het vlak van de registratierechten en een verhuur aan de vennootschap is fiscaal vaak ook nadelig omdat het huurinkomen progressief wordt belast (dus in regel 50,00% belasting), voor zover er ook nog geen sociale bijdragen bovenop komen ((gedeeltelijke) herkwalificatie in bezoldiging).

Al of niet toevallig ziet men daarom wel meer de vormgeving verschijnen waarbij een vastgoed in erfpacht of opstal wordt gegeven aan de eigen vennootschap. Een voordeel ten opzichte van vruchtgebruik is alvast dat het tarief van de registratierechten alvast een heel pak voordeliger uitvalt (2,00% in plaats van 10,00 of 12,50%). Voorwaarde is dan wel dat de eigendom van de eventuele gebouwen niet wordt mee overgedragen en dat het gebruiksrecht van de erfpachter/opstalhouder op die gebouwen niet meer is dan een genotsrecht ontleend aan het recht van erfpacht/opstal. Ten opzichte van volle eigendom is er (ogenschijnlijk) het bijkomend voordeel dat de overdracht niet onherroepelijk of oneindig is, aangezien erfpacht en opstal tijdelijke rechten zijn en de eigendom dus vroeg of laat eens wordt weder samengesteld in hoofde van de pater of mater familias.

Pijnpunt van de vestiging van een erfpacht en opstal door een natuurlijke persoon is wel de taxatie inzake directe belastingen. Het integrale bedrag wordt opnieuw belast als onroerend inkomen (en zelfs als een minder gunstige variant van huurinkomen) waardoor men terug naar af is (artikel 10 § 1 WIB 1992).

Echter bestaat er uitzondering waarbij de taxatie wel eerder mild tot zelfs aantrekkelijk te noemen is (artikel 10 § 2 WIB 1992). Indien de erfpacht of opstal slechts een middel is om een leasingcontract tussen de pater of mater familias en de vennootschap ineen te knutselen, dan gelden volledig andere regels. Net zoals bij elke leasing of financiële afbetaling moet een aflossingstabel worden opgemaakt met periodieke betalingen, waarbij elke periodieke betaling dan kan ontdubbeld worden in een intrestvergoeding en een aflossing van kapitaal. De terugbetaling van kapitaal is belastingvrij en de intrestcomponent wordt fiscaal getaxeerd als intrest (aftrekbaar voor de vennootschap – belastbaar voor de natuurlijke persoon aan “slechts” 27,00%).

Niettemin is voorzichtigheid geboden! Net als bij leasing in het algemeen – een juridisch-financiële bijzonder nuttige en sierlijke vormgeving, zij het geen roos zonder doornen – zijn er talrijke spelregels in acht te nemen. Sommige staan uitdrukkelijk in de fiscale wet, andere staan in niet-fiscale wetgeving en nog andere zijn zelfs te lezen tussen de regels van de wetteksten (waardoor ze vaak onopgemerkt blijven, met alle gevaren van dien).

Enkele van de aandachtspunten worden hieronder daarom meegegeven om ongelukken te voorkomen:

• De termijnen moeten goed berekend worden opdat het zou gaan om een full pay out-leasing, waarbij de som van de leasingtermijnen minstens gelijk moet zijn aan de som van de investering, de financieringskost en de bijkomende kosten in hoofde van de leasinggever (voor wat het gebouw betreft);
• De leasinggever mag maximaal één full pay out-leasingopzetten, tenzij hij of zij over een erkenning als leasinggever beschikt, op straffe van strenge sancties (o.a. gevangenisstraf);
• De vraag moet steeds gesteld worden of deze vormgeving economisch-financieel ook in hoofde van de vennootschap de beste optie is; meer bepaald moet in concreto worden afgewogen of dit voor de vennootschap geen te dure financieringsvorm is;
• Het contract moet goed verwoord worden en alle wettelijke vereisten dienen te worden gerespecteerd, zoals de onopzegbaarheid van het contract en de mogelijkheid van overname van het onroerend goed op het einde van de termijn door de leasingnemer (optie of automatische overgang); ook moet het sowieso gaan om bebouwde onroerende goederen;
• Uit het voorgaande vloeit ook voort dat de berekening van de optieprijs moet gebeuren volgens de regels van de kunst (cf. de financieringsidee); bovendien zal dit er doorgaans toe leiden dat het voor de vennootschap interessant is om op het einde van de rit de optie te lichten; er schuilt dan ook een groot gevaar in de courante praktijk om – nogal nonchalant – de optie op het einde niet te lichten tegen het belang van de vennootschap in; vaak ligt een belangenvermenging hier aan ten grondslag en dan zijn de juridische en fiscale sancties nooit ver weg; het is aldus meestal slechts schijn dat de overdracht niet definitief is aangezien het niet-lichten van de optie geen evidentie is;
• Niet onbelangrijk in de praktijk – zeker als het om nieuwe gebouwen gaat – is het aspect van de voorfinanciering; de pater of mater familias moet immers de volledige aankoop en realisatie voorfinancieren en doorgaans zal dus ook een grote eigen inbreng vereist zijn om het project financieel rond te krijgen; dit is een nadeel in vergelijking met vormgevingen waarbij de vennootschap ab initio wordt betrokken, aangezien in dit laatste geval gebruikt kan gemaakt worden van de cash flows van de vennootschap om een hoger krediet los te weken en dus de eigen inbreng te beperken;
• Ook btw-matig zijn er vele aandachtspunten in het kader van een nieuwbouw, zij het dat dit een onderwerp op zich is;
• Voorts mag men zich zeker niet blind staren op het voordeel inzake registratierechten; bij het lichten van de optie is er immers wel een koop-verkoop met navenante registratierechten, waarbij deze rechten niet worden berekend op het bedrag van de optieprijs maar wel op de waarde van het onroerend goed op dat ogenblik (dus met inbegrip van de waardestijging);
• Finaal kan dezelfde vormgeving tevens worden bewerkstelligd met een gewone huurovereenkomst, die ten eerste veel soepeler is (cf. minimumduur van erfpacht van 27 jaar) en ten tweede fiscaal ook veel goedkoper is (0,20% registratierechten in plaats van 2,00% - minder relevant in het kader van een btw-nieuwbouw); in de leasingpraktijk worden om die reden ook nagenoeg alle leasings in het kleedje van een huur gestopt en dat is al een indicatie op zich.
  

Indien u vragen, suggesties of opmerkingen heeft omtrent deze nieuwsbrief, contacteer ons dan zeker op info@spartax.eu. Surf ook even naar onze website www.spartax.eu om te zien wat wij allemaal te bieden hebben.

Bron: www.spartax.eu