Application du taux réduit de TVA en 2024 sur les projets de démolition-reconstruction de logements en Belgique

En 2007, une mesure a été mise en place permettant d’appliquer le taux de 6 % sur les projets de démolition-reconstruction de logements dans 32 villes et communes belges. L’objectif principal de cette mesure était de favoriser la rénovation urbaine. Cette initiative s'adressait à la fois aux particuliers et aux investisseurs immobiliers, offrant un avantage fiscal intéressant pour les projets de location ou d’utilisation propre, bien que les ventes demeurent soumises à un taux de TVA de 21 %.

Évolution des Mesures (2007-2023)

En 2021, en réponse à la crise du COVID-19, des mesures temporaires ont été introduites et élargies à l'ensemble du territoire belge. Ces nouvelles mesures comprenaient :

1. Application du taux de 6 % de TVA sur les travaux de démolition et reconstruction d’un logement utilisé comme résidence principale par un particulier.
2. Application du taux de 6 % de TVA sur les travaux de démolition et reconstruction d’un logement destiné à la location via une agence immobilière sociale.
3. Application du taux de 6 % de TVA sur la vente d’un logement à un particulier dans le cadre d’un projet de démolition et reconstruction.

Le troisième volet était particulièrement avantageux pour les promoteurs immobiliers puisqu'il permettait d'appliquer le taux réduit sur la vente elle-même.

Complexité et Interprétation des Mesures

La mise en œuvre de ces mesures a révélé une complexité notable, nécessitant de nombreux rulings et décisions individuelles de l’administration centrale pour clarifier l’application du taux réduit dans des projets complexes. Ces projets incluent souvent des démolitions partielles, des regroupements de parcelles cadastrales, et des projets mixtes comprenant à la fois des logements résidentiels et des bureaux. Afin de faciliter la compréhension et l’application de ces régimes, l’administration a publié des commentaires administratifs détaillés.

Passage à un Régime Définitif (2024)

En 2024, les mesures temporaires n’ont pas été prolongées et ont été remplacées par un régime définitif, qui prévoit :

1. Application du taux de 6 % de TVA sur les travaux de démolition et reconstruction d’un logement utilisé comme résidence principale par un particulier.
2. Application du taux de 6 % de TVA sur les travaux de démolition et reconstruction d’un logement destiné à la location via une agence immobilière sociale ou une société de logement reconnue.
3. Application du taux de 6 % sur les travaux de démolition et reconstruction en cas de location à une personne privée.

Contrairement aux mesures temporaires, le régime définitif ne permet pas l’application du taux réduit de 6 % en cas de vente d’un logement à un particulier.

Période Transitoire en 2024

Cependant, une période transitoire est prévue pour 2024, s’appliquant aux projets dans les 32 villes et communes initiales et aux projets de vente de logements. Il est important de noter que cette période transitoire est assortie de conditions spécifiques, qui nécessitent une attention particulière pour bénéficier du taux de 6% de TVA.

Les mesures fiscales mises en place pour favoriser la démolition et la reconstruction de logements en Belgique ont évolué de manière significative au fil des années. Les initiatives temporaires introduites en 2021 pour répondre à la crise du COVID-19 ont été particulièrement utiles dans le secteur de la construction, qui est sous tension suite notamment à l’augmentation des taux d’intérêt et des coûts de construction. Le passage à un régime définitif en 2024 est le bienvenu, même s’il ne prévoit plus la possibilité de vendre à un taux de 6 %.

Pour bénéficier de ces régimes, une attention particulière doit être portée aux conditions et aux formalités requises, notamment les déclarations à l’administration et les mentions spécifiques sur les factures. Le tableau en annexe résume de manière synthétique les différents régimes et leurs conditions d’application.

Finalement notons que Pour les projets qui ne remplissent pas les conditions d’application, il faudra examiner si le taux de 6% peut être appliqué sur la base de la « rénovation » de bâtiment d’habitation.

Cet article est publié dans le cadre du Tax Tv Show du mardi 18 juin 2024.​