Circulaire 2022/C/82 relative au certificat de radiation, article 1653 C. jud. – Ventes purgeantes, article 1326 C. jud. – Principe général et cas d’application

Le SPF Finances, Documentation patrimoniale – Administration Sécurité Juridique a publié ce 05/09/2022 la Circulaire 2022/C/82 relative au certificat de radiation, article 1653 C. jud. – Ventes purgeantes, article 1326 C. jud. – Principe général et cas d’application.

1. Exposé du problème

Depuis la loi du 11 août 2017 (M.B., 11 septembre 2017 – entrée en vigueur le 1er mai 2018) portant insertion du Livre XX “Insolvabilité des entreprises” dans le Code de droit économique, et portant insertion des définitions propres au Livre XX, et des dispositions d’application au Livre XX, dans le Livre I du Code droit économique, beaucoup de questions sont posées à nos bureaux Sécurité Juridique quant à l’application de l’article 1653 C. jud. En effet, cette loi du 11 août 2017 a modifié l’article 1326 C. jud. relatif aux ventes purgeantes mais n’a pas modifié l’article 1653 du même Code.

Contenu actuel de ces deux articles du Code judiciaire :

Article 1326 C. jud. :

« § 1er. Les ventes publiques d'immeubles autorisées conformément aux articles 1186, 1189, 1190, 1580 et 1675/14bis ainsi que les ventes publiques autorisées conformément à l'article XX.88 du Code de droit économique emportent de plein droit délégation du prix au profit des créanciers hypothécaires ou privilégiés inscrits ainsi qu'au profit des créanciers ayant fait transcrire un commandement ou un exploit de saisie qui ont été appelés à l'adjudication au moins huit jours avant l'émission de la première enchère.

Les ventes de gré à gré d'immeubles autorisées conformément aux articles 1193bis, 1193ter, 1580bis, 1580ter et 1675/14bis ainsi que les ventes de gré à gré autorisées conformément à l'article XX.88 du Code de droit économique, emportent délégation de plein droit du prix au profit des créanciers hypothécaires ou privilégiés inscrits ainsi qu'au profit des créanciers ayant fait transcrire un commandement ou un exploit de saisie, qui ont été appelés à la procédure d'autorisation par pli judiciaire notifiée au moins huit jours avant l'audience.

§ 2. Les ventes, publiques ou de gré à gré, d'immeubles indivis autorisées ou ordonnées conformément aux articles 1187, 1189bis, 1193bis, 1209, 1214, 1224 et 1675/14bis ainsi que conformément aux articles XX.88 et XX.193 du Code de droit économique emportent de plein droit délégation du prix au profit de tous les créanciers hypothécaires ou privilégies inscrits ainsi qu'au profit de tous les créanciers ayant fait transcrire un commandement ou un exploit de saisie, qui ont été appelés à la procédure d'autorisation par pli judiciaire notifié au moins huit jours à l'avance.

§ 3. Le titre de l'acquéreur se compose de l'acte sans qu'il soit besoin d'y annexer et de transcrire l'ordonnance ou le jugement d'autorisation. ».

Article 1653 C. jud. :

« A tout stade de la procédure, l'inscription prise d'office par l'Administration générale de la Documentation patrimoniale en vertu de l'article 35 de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, est rayée entièrement à la diligence de l'adjudicataire qui justifie soit du paiement du prix aux créanciers, soit, à défaut de paiement, d'un versement libératoire de l'entièreté des sommes dont il est tenu.

Le notaire délivre à cette fin un certificat constatant le paiement ou le versement libératoire.

Sur production de ce certificat, toutes inscriptions et transcriptions existantes à charge du saisi, sur le bien adjugé, sont rayées d'office. »

2. Principe général

Pour qu’une radiation puisse être réalisée, conformément à l’article 1653 C. jud., il faut que l(es)’immeuble(s) concerné(s) ai(en)t fait l’objet d’une vente purgeante telle que définie par l’article 1326 C. jud.

En effet, depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle loi du 11 août 2017, précitée, l’article 1326 C. jud. définit les conditions auxquelles une vente peut être considérée comme purgeante. A cet effet cette disposition :

a) précise quelles sont les ventes judiciaires d’immeuble qui emportent purge légale, que celles-ci soient réalisées publiquement ou de gré à gré et qu’elles concernent un bien indivis ou non ;

b) spécifie quels sont les créanciers qui sont concernés par la purge ;

c) généralise l’appel des créanciers comme condition essentielle de la purge à toutes les ventes publiques ou de gré à gré visées.

3. Ventes purgeantes légales – Conditions établies par l’article 1326 C. jud.

3.1. Ventes concernées par la purge

I. Au paragraphe 1er de l’article 1326 C. jud. sont visées :

a) Les ventes publiques autorisées quant à des :

• immeubles appartenant en totalité à des mineurs, à des présumés absents, ou à des personnes protégées qui, en vertu de l'article 492/1 du Code civil, ont été déclarées incapables d'aliéner des immeubles (art. 1186 C. jud.) ;
• immeubles appartenant en totalité à des successions acceptées sous bénéfice d'inventaire ou à des successions vacantes (art. 1189 C. jud.) ;
• immeubles dépendant de la masse faillie (art. 1190 C. jud.) ;
• immeubles faisant l’objet d’une saisie-exécution immobilière (art. 1580 C. jud.) ;
• immeubles appartenant à une personne soumise à une procédure de règlement collectif de dettes (art. 1675/14bis C. jud.) ;
• immeubles faisant partie d’une réorganisation judiciaire par transfert d'entreprise sous autorité judiciaire (art. XX.88 du Code de droit économique).

b) les ventes de gré à gré autorisées, requises par les personnes qui ont qualité pour provoquer la vente publique quant à des :

• immeubles appartenant en totalité à des mineurs, à des présumés absents, ou à des personnes protégées qui, en vertu de l'article 492/1 du Code civil, ont été déclarées incapables d'aliéner des immeubles et des immeubles appartenant en totalité à des successions acceptées sous bénéfice d'inventaire ou à des successions vacantes, dont la vente publique nécessite l’autorisation d’un juge (art. 1193bis C. jud.) ;
• immeubles dépendant de la masse faillie (art. 1193ter C. jud.) ;
• immeubles faisant l’objet d’une saisie-exécution immobilière (art. 1580bis et 1580ter C. jud.) ;
• immeubles appartenant à une personne soumise à une procédure de règlement collectif de dettes (art. 1675/14bis C. jud.) ;
• immeubles faisant partie d’une réorganisation judiciaire par transfert d'entreprise sous autorité judiciaire (art. XX.88 du Code de droit économique).

II. Au paragraphe 2 de l’article 1326 C. jud. :

Les ventes publiques ou de gré à gré d’immeubles indivis autorisées ou ordonnées lorsqu’ ils :

• appartiennent en copropriété à des mineurs, des présumés absents, des personnes protégées qui, en vertu de l'article 492/1 du Code civil, ont été déclarées incapables d'aliéner des immeubles, ou à des personnes internées par application de la loi sur la défense sociale, et à d'autres personnes (art. 1187 C. jud. et 1193bis C. jud.) ;
• appartiennent en copropriété à une succession vacante ou une succession acceptée sous bénéfice d'inventaire et à d'autres personnes (art. 1189bis C. jud. et 1193bis C. jud.) ;
• font l’objet d’un partage judiciaire (art. 1209 et 1214 C. jud.) ;
• ne sont pas commodément partageables en nature (art. 1224 C. jud.) ;
• appartenant à une personne soumise à une procédure de règlement collectif de dettes (art. 1675/14bis C. jud.) ;
• font partie d’une réorganisation judiciaire par transfert d'entreprise sous autorité judiciaire (art. XX.88 du Code de droit économique) ;
• immeubles dépendant de la masse faillie (art. XX.193 du Code de droit économique).

Il est rappelé qu’il n’existe pas d’indivision entre un usufruitier et un nu-propriétaire d’un même bien immeuble puisqu’ils ne détiennent pas sur cet immeuble des droits réels de même nature (InfoHypo n°128/8.1 – Jurisprudence – C.Cass du 07/03/2014, Revue du Notariat Belge, 2015 pp. 471 à 475). Par conséquent, la vente d’un bien immeuble détenu pour l’usufruit par une personne et pour la nue-propriété par une autre personne ne peut pas rentrer dans le paragraphe 2 de l’article 1326 C. jud. puisqu’il ne s’agit pas d’un bien immeuble indivis.

La vente de ce bien immeuble ne sera donc pas purgeante.

Exception : la vente publique réalisée à l’initiative du curateur d’un bien immeuble dépendant de la masse faillie seulement pour l’usufruit ou pour la nue-propriété ou à concurrence d’une quote-part indivise (Répertoire Notarial, Tome VIII, Livre 5, ventes judiciaires, n° 223).

Cette vente sera purgeante car en application de l’article 1190 C. jud. combiné à l’article XX.193 du Code de droit économique, le bien vendu alors même qu’il ne constitue pas un bien immeuble indivis, est considéré comme un bien immeuble faisant partie de la masse faillie.

3.2. Créanciers concernés par la purge

Selon l’article 1653 C. jud. qui n’a pas été modifié en 2017, seules les inscriptions et transcriptions réalisées à charge du saisi peuvent être radiées. Ne seraient donc visés que les créanciers du saisi.

Pourtant lorsqu’on lit l’article 1326 C. jud. qui définit les ventes purgeantes dont les inscriptions et transcriptions sont soumises à la radiation de l’article 1653 C. jud., on se rend compte que les ventes visées ne sont pas limitées à celles qui découlent d’une procédure de saisie (voir point 3.1) , De plus toujours selon l’article 1326, nouveau, C. jud., la vente est purgeante c’est-à-dire qu’elle emporte de plein droit délégation du prix au profit de tous les créanciers hypothécaires ou privilégiés inscrits ainsi qu’à l’égard de tous les créanciers ayant fait transcrire un commandement ou un exploit de saisie et qui ont été appelés, soit à l’adjudication, soit à la procédure d’autorisation conformément au texte et dans le délai prescrit.

En conséquence, il nous semble logique, à la lecture de cet article 1326 C. jud., de considérer que la vente est purgeante à l’égard de tous les créanciers appelés détenant un droit sur l’immeuble ayant donné lieu à publicité hypothécaire, et ce, que le débiteur soit le saisi ou un débiteur assimilé(1) ou encore une personne qui détiendrait en indivision avec ces derniers tout droit réel sur l’immeuble vendu. Cette dernière assimilation découlant du fait que l’article 1326 C. jud. prévoit désormais qu’une vente peut être purgeante même pour un bien indivis.

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(1) A la lecture de l’article 1326 C. jud. peuvent être considérés comme débiteur assimilé au saisi, tout débiteur propriétaire en totalité ou en indivision d’un immeuble et concerné par l’une des procédure de vente visée par cette disposition. Citons par exemple, le failli, la personne faisant l’objet d’une procédure en règlement collectif de dettes ou encore la personne faisant l’objet d’une réorganisation judiciaire au saisi.

Remarque importante : Sous réserve de la nuance reprise ci-dessous, les inscriptions et transcriptions qui subsisteraient sur le bien immeuble à charge d’un propriétaire précédent ne peuvent pas être radiées sur base de l’article 1653 C. jud.

En effet, le texte de l’article 1653 C. jud. quand il énonce « à charge du saisi » ne permet aucune interprétation vu sa clarté, il ne peut être question de radier les inscriptions et transcriptions prises à charge d’un propriétaire précédent, d’autant plus que le titre de cession de ce propriétaire précédent ne résulte pas nécessairement d’une vente purgeante à laquelle ses créanciers auraient été associés. Par conséquent, dans ce cas, le consentement des créanciers de ce propriétaire précédent devra être requis pour procéder aux radiations (Répertoire Notarial - Hypothèques et transcription/La purge, n° 2925-5).

Nuance : Si le « saisi », est devenu propriétaire du bien immeuble par une mutation par décès en raison de sa qualité d’héritier universel ou à titre universel, le propriétaire décédé, dont le « saisi » a hérité, ne pourra pas être considéré comme explicité ci-dessus, comme le « propriétaire précédent ». Les héritiers universels ou à titre universel étant les continuateurs de la personne du défunt, ils succèdent, du fait de leur acceptation de la succession, non seulement aux biens mais également aux dettes de la succession. Le « saisi-héritier », devient donc débiteur des créanciers du défunt et les inscriptions et transcriptions subsistant, à charge de ce dernier, sur le bien immeuble doivent être considérées comme réalisées à charge du « saisi-héritier ». Elles pourront donc, si toutes les autres conditions de la vente purgeante sont réunies, être radiées sur base d’un certificat de radiation (article 1653 C . Jud.), visant toutes les inscriptions et transcriptions prises à charge du « saisi-héritier » (Décision du 17.08.2022- EH/Div/934). Cette nuance est également applicable, mais seulement pour les inscriptions hypothécaires, au « saisi-héritier » qui serait devenu propriétaire de l’immeuble, en tant que légataire particulier qui s’est vu imposé, par le testateur, le paiement de la/des dette(s) grevant l’immeuble.

3.3. Généralisation de l’appel des créanciers à toutes les ventes publiques ou de gré à gré comme condition essentielle de la purge

L’article 1326 C. jud. fait de l’appel des créanciers à l’adjudication ou à la procédure d’autorisation, une condition essentielle au caractère purgeant de la vente et donc de la radiation demandée conformément à l’article 1653 C. jud.

Cette condition découle du caractère relatif de la purge (Cass. (1ère ch.), 4 mars 2010, R.D.C. 2010, p. 647, 2010-2011, p. 961, avec note de Chr. ENGELS), c’est-à-dire que celle-ci ne s’opère vis-à-vis d’un créancier que pour autant qu’il ait pu faire valoir ses droits, que ce soit au moment de la procédure d’autorisation de la vente ou au moment de l’adjudication.

Ce caractère relatif de la purge, rappelé par la Cour de Cassation en 2010, op.cit., s’explique par le fait que la radiation, article 1653 C. jud., s’effectue sur présentation d’un document qui constate un simple fait, à savoir le paiement libératoire du prix et non plus en vertu d’un acte de mainlevée. La question de savoir si un tel créancier inscrit est colloqué plus utilement qu’un autre, n’est donc plus pertinente. Elle est également demandée à la requête de l’adjudicataire et non pas des créanciers (Hyp-Info 89 - Annexe 2). Dès lors, pour toutes ces raisons, il est impératif de vérifier si les créanciers concernés par la purge ont bien pu faire valoir leurs droits c’est à dire qu’ils ont bien été appelés à la procédure conformément à la loi ou y sont effectivement intervenus.

Dans la négative, la radiation ne pourra pas avoir lieu et ce, même si le créancier, non appelé consent à la radiation. Pour ce dernier, une mainlevée ordinaire devra être réalisée.

Nous rappelons encore, que le plus important pour l’administration , c’est qu’on lui prouve que le créancier concerné par la purge ait bien pu faire valoir ses droits c’est-à-dire, comme dit ci-dessus, qu’il a bien été appelé à la procédure conformément à la loi (sans qu’il soit nécessaire de préciser de quelle manière il a été appelé) ou y est effectivement intervenu (Répertoire Notarial - Hypothèques et transcription/La purge, n° 2925-8).

4. Contrôle à effectuer par le bureau Sécurité Juridique

Lors du dépôt d’un certificat de radiation, article 1653 C. jud., le bureau Sécurité Juridique procède aux contrôles suivants :

1) Vérifier s’il s’agit d’une vente reprise à l’article 1326 C. jud. - Attention à l’article 1561 C. jud., voir point 5. ci-dessous.

Dans la négative, le certificat, article 1653 C. jud., est refusé.

Dans l’affirmative, on passe au deuxième contrôle.

2)  Vérifier que l’adjudicataire/acquéreur a bien demandé la radiation de toutes les inscriptions et transcriptions grevant l’immeuble, à charge du saisi.

En vertu de l’article 1653 C. jud., la radiation est réalisée à la demande de l’adjudicataire/acquéreur et non pas à la demande des créanciers et ce, pour autant que le certificat constate le paiement ou le versement libératoire des sommes dues par ledit adjudicataire/acquéreur.

Pour réaliser cette demande l’adjudicataire/acquéreur a deux possibilités :

• soit il comparait physiquement au certificat de radiation ;
• soit il mandate le notaire ou l’un de ses employés de réaliser cette demande en son nom. Dans ce cas le notaire insérera dans le procès-verbal d’adjudication une clause établissant ce mandat. Il s’agit d’une clause de style mais la formule peut changer d’un notaire à l’autre. Le contrôle doit essentiellement porter sur le contenu de cette formule dont il doit résulter que le notaire agit effectivement à la requête de l’adjudicataire/acquéreur (J.-P. Balfroid, « Le certificat de l’article 1653 du Code judiciaire, a) principe », Répertoire Notarial, Tome X, Les Suretés, Intercalaire, n° 2925-4).

On vérifie donc que l’adjudicataire/acquéreur ou, le cas échéant, le notaire (ou l’un de ses employés) au nom de l’adjudicataire/acquéreur demande bien la radiation de toutes les inscription ou transcriptions, reprises dans la documentation hypothécaire quant au bien immeuble vendu et relatives aux créanciers concernés par la purge.

A cet effet, il est fortement recommandé au notaire de joindre à son certificat de radiation 1653 C. jud., le certificat hypothécaire trentenaire qu’il a dû demander à partir du jour de la vente.

Le notaire est informé, s'il est constaté qu'un créancier repris dans la documentation hypothécaire est manquant dans le certificat de radiation.

3) Vérifier que tous les créanciers pour lesquels la radiation est demandée, ont bien été appelés à la procédure d’autorisation de vente ou à l’adjudication.

Comment ce contrôle est-il effectué par le bureau Sécurité Juridique ?

Suite à une concertation entre l’administration et la Fédération Royale du Notariat Belge (FRNB), cette dernière a conseillé aux notaires, afin de faciliter la radiation demandée sur base de l’article 1653 C. jud., de :

a) Soit mentionner explicitement dans le certificat notarié visé à l’article 1653 C. jud. que tous les créanciers hypothécaires ou privilégiés inscrits ainsi que les créanciers ayant fait transcrire un commandement ou un exploit de saisie avant la transcription de l’acte de vente, sont effectivement intervenus ou ont valablement été appelés à la procédure d’autorisation ou à l’adjudication conformément à l’article 1326 C. jud. ;

b) Soit mentionner, dans l’acte de vente soumis à la transcription, l’identité des créanciers à l’égard desquels la délégation de prix aura lieu, avec mention du fait qu’ils ont été effectivement appelés ou entendus ;

c) Soit annexer à l’acte de vente, la décision judiciaire d’autorisation, ce qui permet à notre bureau Sécurité Juridique de s’assurer de l’identité et de l’intervention des créanciers appelés, à condition évidemment qu’ils y soient mentionnés.

Il ne s’agit toutefois que d’un conseil de la part de la FRNB . Si les notaires ne le faisaient pas, ils devraient prouver par tout document, qu’ils ont effectivement bien appelé tous les créanciers concernés ou qu’ils sont effectivement intervenus.

Comme déjà dit au point 3., dans le cas où le bureau Sécurité Juridique n’aurait pas obtenu la preuve qu’un créancier a bien pu faire valoir ses droits, soit en étant appelé à la procédure d’autorisation ou à l’adjudication, il ne pourra pas procéder à la radiation de l’inscription ou de la transcription relative à ce créancier.

5. Cas spécifique – Article 1561 C. jud.

Art. 1561 C. jud.

« Néanmoins, la part indivise du débiteur ne peut être exécutée par ses créanciers personnels avant le partage ou la licitation, qu'ils peuvent provoquer ou dans lesquels ils ont le droit d'intervenir, sauf à respecter la convention d'indivision conclue antérieurement à la demande en partage ou à l'acte constitutif d'hypothèque.

En cas de licitation, et quel que soit l'acquéreur, autre que le colicitant, dont la part indivise se trouvait grevée d'hypothèque, le droit du créancier hypothécaire est reporté sur la part du débiteur dans le prix.

En cas de partage avec soulte, les sommes que le copartageant est tenu de payer sont affectées au paiement des créances privilégiées ou hypothécaires, qui perdraient ce caractère, et ce, d'après le rang que ces créances avaient au moment du partage. »

La vente d’un bien indivis qui découlerait de cette disposition n’est pas considérée comme une vente purgeante au sens de l’article 1326, § 2 C. jud. alors que nous sommes en matière de procédure de saisie-exécution immobilière et que dans le cadre de cette même procédure, ce même article 1326 mais dans son § 1er, confère le caractère purgeant aux ventes publiques ou de gré à gré d’un immeuble, non indivis.

En conséquence il nous semble légitime de considérer, par analogie avec l’article 1580 C. jud., les ventes découlant de l’article 1561 C. jud. (voir au sujet de cette disposition, G. DE LEVAL et C. ENGELS « Le labyrinthe procédural de la saisie immobilière d’un immeuble indivis et le droit d’accès à un tribunal », Rev. Not. 2019, pp 557 et suiv. et G. DE LEVAL et J. van COMPERNOLLE « Pourquoi pousser le piano vers le tabouret alors qu’il est si simple de pousser le tabouret vers le piano ? Fusionner, en cas de saisie, la licitation et la réalisation de l’immeuble indivis », Rev. Not. 2016, pp 722 et suiv.), comme purgeantes. Les inscriptions et transcriptions relatives au bien concerné par cette procédure de vente, article 1561 C. jud., pourront donc faire l’objet d’un certificat, article 1653 C. jud., moyennant toutes les phases du contrôle prévu au point 4.

Source : Fisconetplus​