Circulaire 2024/C/30 relative au taux réduit de la TVA applicable à la démolition et la reconstruction de bâtiments d'habitation sur l'ensemble du territoire belge

L'Administration générale de la Fiscalité – Taxe sur la valeur ajoutée a publié ce 26/04/2024 la Circulaire 2024/C/30 relative au taux réduit de la TVA applicable à la démolition et la reconstruction de bâtiments d'habitation sur l'ensemble du territoire belge.

Le présent commentaire traite de l'introduction du taux de TVA de 6 % applicable à la démolition et la reconstruction de bâtiments d'habitation sur l'ensemble du territoire belge. Cette diminution de taux a été insérée par la loi-programme du 22.12.2023 modifiant l'arrêté royal n° 20 du 20.07.1970 (Moniteur belge du 29.12.2023).

Table des matières

1. Introduction

2. Disposition légale

3. Généralités

3.1. Quelles sont les opérations visées par le nouveau régime ?

3.2. Quelles sont les conditions générales applicables tant aux nouvelles mesures permanentes qu'aux mesures transitoires ?

3.2.1. Qu'entend-on par démolition d'un bâtiment ?

3.2.2. Que se passe-t-il si, à la suite de la fusion de plusieurs parcelles cadastrales, un nouveau bâtiment se trouve en partie sur une parcelle cadastrale initialement bâtie et en partie sur une parcelle cadastrale initialement non bâtie ?

3.2.3. Qu'en est-il d'un bâtiment démoli sur une parcelle sur laquelle plusieurs habitations sont ensuite construites (division d'une parcelle bâtie) ?

4. Nouvelle mesure permanente - Travaux immobiliers consistant en la démolition d'un bâtiment et la reconstruction d'un logement

4.1. Dans quels cas le nouveau régime permanent peut-il s'appliquer (conditions sociales spécifiques) ?

4.1.1. Le maître d'ouvrage destine le bâtiment d'habitation reconstruit à être utilisé, pendant une période minimale de 5 ans, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre où il sera domicilié sans délai et dont la superficie habitable n'excède pas 200 m2

4.1.2. Le maître d'ouvrage destine le bâtiment d'habitation à une location de longue durée dans le cadre de la politique sociale

4.2. Les travaux de finition du logement reconstruit peuvent-ils également être soumis au taux réduit de TVA dans le cadre de la nouvelle mesure permanente ?

4.3. Quelles sont les formalités à remplir pour bénéficier de la mesure ?

4.4. Cette nouvelle mesure permanente s'applique-t-elle à l'ensemble du territoire ?

4.5. Les bâtiments annexes qui sont séparés du bâtiment d'habitation reconstruit sont-ils également visés par la mesure ?

4.6. Y a-t-il des opérations immobilières expressément exclues de la nouvelle mesure permanente ?

4.7. Les livraisons de logements reconstruits à partir du 01.01.2024 peuvent-elles encore bénéficier du taux réduit de 6 % dans le cadre du régime de démolition et de reconstruction ?

5. Mesures transitoires

5.1. Projets en cours dans le cadre du régime permanent venu à échéance de démolition et de reconstruction pour les 32 zones urbaines

5.2. Projets en cours dans le cadre de la mesure temporaire venue à échéance de démolition et de reconstruction

5.3. Le permis d'urbanisme visé par les mesures transitoires précitées

6. Les tolérances administratives prévues à la suite des intempéries survenues dans certaines régions en juin et juillet 2021 sont-elles toujours applicables ?

1. Introduction

Jusqu'au 31.12.2023, il existait en Belgique deux régimes tarifaires distincts pour la démolition et la reconstruction d'habitations, applicables à différentes parties du territoire belge, soumis à des conditions différentes et ayant un champ d'application matériel différent.

D'une part, l'ancien régime tarifaire permanent figurait à la rubrique XXXVII, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20, du 20.07.1970, fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux (ci-après : « arrêté royal n° 20 »).

Ce régime tarifaire prévoyait un taux réduit de TVA réduit de 6 % pour la démolition de bâtiments et la reconstruction d'habitations privées dans 32 zones urbaines, depuis le 01.01.2007. L'application du taux réduit de TVA n'était soumise à aucune condition de nature sociale. Le régime tarifaire favorable s'appliquait uniquement aux travaux de démolition et de reconstruction pour le maître d'ouvrage et non aux livraisons de biens effectuées à la suite de tels travaux.

D'autre part, le régime tarifaire temporaire était repris à l'article 1erquater de l'arrêté royal n° 20.

Du 01.01.2021 au 31.12.2023, ce régime tarifaire prévoyait un taux réduit de TVA de 6 %, pour la démolition de bâtiments et la reconstruction d'habitations privées sur l'ensemble du territoire belge, à l'exception des 32 zones urbaines précitées. Pour ce champ d'application territorial, l'application du taux réduit de TVA était possible pour les travaux de démolition et de reconstruction pour le maître d'ouvrage. En outre, ce régime temporaire s'appliquait également à la livraison de logements consécutive à des travaux de démolition et de reconstruction, notamment par les promoteurs immobiliers, sur l'ensemble du territoire belge. Dans les deux cas, l'application du taux réduit de TVA était soumise à des conditions spécifiques de nature sociale.

Les deux régimes tarifaires constituaient des mesures présentant un impact écologique positif compte tenu du fait qu'ils contribuaient à renouveler le parc immobilier grâce à l'amélioration des performances énergétiques et à la réduction de la dépendance à l'égard des combustibles fossiles. En outre, ils ont également stimulé économiquement le secteur de la construction. Enfin, la mesure tarifaire préférentielle temporaire s'inscrivait également dans le cadre de la politique sociale en matière de logement.

Dans ce contexte, il était opportun de pérenniser les mesures tarifaires favorables existantes, en ce qui concernent les travaux immobiliers, sur l'ensemble du territoire et sous les mêmes conditions d'application.

Etant donné que les conditions d'application du nouveau régime permanent diffèrent à la fois de celles du régime temporaire venu à échéance et de celles de l'ancien régime permanent, des mesures transitoires sont prévues pour les cas qui, dans le cadre du nouveau régime permanent, à partir du 01.01.2024, ne donnent plus droit à un taux réduit de TVA alors que c'était le cas sous les régimes en vigueur.

Le présent commentaire vise à expliquer ce nouveau régime permanent.

Remarque :

Un amendement à la loi portant des dispositions diverses est actuellement en cours d'examen à la Chambre (voir doc 3865/006 du 22.03.2024). Ce projet a pour objet de remplacer la rubrique XXXVII du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 du 20.07.1970, précité. Cette modification entrera probablement en vigueur le 01.06.2024.

Ce projet contient deux modifications importantes.

a) Tout d'abord, le champ d'application du § 2 de la rubrique XXXVII est clarifié et élargi. L'objectif de cette modification est de préciser dans le nouveau texte que la référence actuelle aux termes « dans le cadre de la politique sociale » ne doit plus être considérée comme une condition restrictive en soi pour la location à long terme.

Cette modification vise également à étendre le champ d'application du § 2 aux personnes de droit public ou de droit privé poursuivant des buts sociaux reconnus par l'autorité compétente pour la politique du logement social.

Le caractère social de la location à long terme découle dès lors de la location même à une agence immobilière sociale ou à une société de logement social reconnue par l'autorité compétente en matière de politique du logement social du logement ou à une autre personne morale de publiques ou privées à finalité sociale ou que le bien immobilier est loué comme habitation dans le cadre d'un mandat de gestion accordé par le maître d'ouvrage à l'un de ces trois types d'organismes/personnes.

b) En second lieu, il est inséré un nouveau § 4 en vertu duquel le taux réduit de TVA de 6 % s'applique aux travaux immobiliers et autres opérations, énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation destiné à une location de longue durée et situé sur la même parcelle.

Les opérations doivent concerner un bâtiment qui, après l'exécution des travaux, est donné en location par le maître d'ouvrage en tant que bâtiment d'habitation à une personne physique qui y aura son domicile sans délai. La superficie totale habitable de cette habitation ne peut pas excéder 200 m².

Le maître d'ouvrage doit louer le bâtiment d'habitation pour une période minimale de quinze ans.

A l'exception de ces modifications, toutes les autres situations relevant de l'actuelle rubrique XXXVII (qui fait l'objet de la présente circulaire) restent inchangées. Un commentaire plus détaillé concernant ces deux modifications sera publié ultérieurement.

2. Disposition légale

À la suite de la loi-programme du 22.12.2023 (Moniteur belge du 29.12.2023, page 123998 et suivantes et exposé des motifs, pages 38 et suivantes), la rubrique XXXVII de l'arrêté royal n° 20 du 20.07.1970 fixant les taux de TVA, a été insérée par la loi-programme du 27.12.2006, et modifiée, avec effet rétroactif, par la loi-programme du 27.04.2007.

La disposition légale et l’exposé des motifs

3. Généralités

3.1. Quelles sont les opérations visées par le nouveau régime ?

Le nouveau régime permanent de démolition et de reconstruction repris dans la nouvelle rubrique XXXVII, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 comprend deux mesures :

1. la démolition d'un bâtiment et la reconstruction d'un logement par un maître d'ouvrage personne physique qui occupera lui-même le nouveau logement (dans ce cas, des conditions sociales en matière de superficie, d'habitation propre, d'habitation unique et d'obligation de domicile doivent être respectées pendant une période minimale de 5 ans) ;
2. la démolition d'un bâtiment et la reconstruction d'un logement par un maître d'ouvrage personne morale ou personne physique qui louera le nouveau logement dans le cadre de la politique sociale pendant une période minimale de 15 ans.

Dans les deux cas, il s'agit donc de prestations de services, notamment de travaux immobiliers consistant en la démolition d'un bâtiment et la reconstruction d'un logement.

Les « conditions sociales » prévues par le régime temporaire expiré de l'article 1erquater de l'arrêté royal n° 20 (qui, selon le cas, doivent être respectées pendant une période minimale de 5 ou 15 ans) afin de bénéficier du taux réduit de TVA (habitation propre et unique du maître d'ouvrage, superficie habitable maximale de 200 m2, obligation de domicile ou d'affectation à une location sociale déterminée) restent donc d'application dans le nouveau régime permanent.

Toutefois, la livraison d'une habitation reconstruite n'est plus envisagée dans le cadre du nouveau régime permanent.

Le nouveau régime s'applique à l'ensemble du territoire belge et est en vigueur depuis le 01.01.2024. Des explications détaillées sont reprises au chapitre 4 du présent commentaire.

En ce qui concerne les projets de démolition et de reconstruction toujours en cours au 01.01.2024 (travaux immobiliers ou livraison/achat), deux mesures transitoires sont prévues, à savoir pour :

- les projets de travaux immobiliers en cours qui ne répondent pas aux conditions sociales reprises dans le nouveau régime permanent mais qui répondent aux conditions du régime permanent remplacé (ancienne rubrique XXXVII), ils peuvent bénéficier du taux réduit de TVA jusqu'au 31.12.2024 au plus tard, pour autant que la demande de permis d'urbanisme relatif à la reconstruction ait été introduite auprès de l'autorité compétente avant le 01.01.2024 et ;

- les projets de livraisons en cours qui répondent aux conditions sociales reprises dans les dispositions temporaires expirées de l'article 1erquater, § 3, ils peuvent bénéficier du taux réduit de TVA jusqu'au 31.12.2024 au plus tard, pour autant que la demande de permis d'urbanisme relatif à la reconstruction ait été introduite auprès de l'autorité compétente avant le 01.07.2023.

Vous trouverez des explications à ce sujet au chapitre 5 du présent commentaire.

3.2. Quelles sont les conditions générales applicables tant aux nouvelles mesures permanentes qu'aux mesures transitoires ?

3.2.1. Qu'entend-on par démolition d'un bâtiment ?

Il est important de savoir que l'utilisation du bâtiment avant sa démolition n'a aucune importance. Il n'est donc pas nécessaire que le bâtiment démoli soit une habitation en soi.

Le bien démoli doit toutefois être un « bâtiment » au sens de la TVA. Il s'agit donc, en principe, de « toute construction incorporée au sol » (article 1er, § 9, 1°, du Code de la TVA).

En règle générale, sont considérés comme des bâtiments dans le cadre de ce régime : toutes les constructions immeubles par nature auxquelles un revenu cadastral peut être attribué au titre d'immeubles bâtis (maisons et villas d'habitation, appartements, bâtiments industriels, commerciaux ou agricoles).

En outre, il doit s'agir d'un bâtiment ayant une importance significative, le cas échéant par rapport au(x) bâtiment(s) d'habitation reconstruit(s).

Cette appréciation doit donc être faite au cas par cas.

Par exemple, une ancienne habitation, un hangar, une usine ou un magasin seront normalement considérés comme significatifs en soi.

En revanche, une construction faite de matériaux non durables ne répondra normalement pas à ce critère.

Il en va de même, par exemple, lorsque seuls une fondation, des tuyaux ou des canalisations (souterrains), un revêtement (tels que des parkings, des allées, des voies d'accès) ou une clôture sont démolis.

Ne sont pas non plus considérés comme des bâtiments significatifs par l'administration : un pigeonnier, une maison de jardin, un abri pour un animal dans le pâturage.

En ce qui concerne la question de savoir si un bâtiment a une importance significative par rapport au(x) bâtiment(s) nouvellement construit(s), la législation ne définit pas la notion d'« importance significative » alors que l'administration ne peut pas imposer de critères normatifs en la matière. Il s'agit donc toujours d'une question de fait.

Par ailleurs, il n'est pas exigé que la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation soient situées toutes les deux exactement au même endroit : il suffit que les deux se situent sur la même parcelle cadastrale.

Il n'est donc pas non plus requis que la démolition d'un bâtiment sur une parcelle précède la reconstruction d'un nouveau bâtiment d'habitation sur la même parcelle.

Il faut cependant démontrer qu'il existe un lien entre la démolition et la reconstruction, sans qu'un critère de chronologie puisse y être associé.

Il convient tout d'abord de souligner que cette mesure concerne des projets immobiliers dont il ressort que les opérations de reconstruction d'un bâtiment d'habitation sont étroitement liées aux opérations de démolition du bâtiment d'origine. C'est ainsi qu'il convient d'interpréter les termes « ayant pour objet la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation ». Ne sont dès lors pas visés : les projets immobiliers dont il apparaît que les deux aspects (démolition et reconstruction) sont totalement indépendants l'un de l'autre. Tel est notamment le cas lorsque la personne qui a démoli ou fait démolir le bâtiment d'origine ne présente aucun lien avec la personne qui a construit ou fait construire le bâtiment d'habitation. C'est également le cas dans l'hypothèse où la démolition du bâtiment d'origine est à ce point antérieure aux travaux de reconstruction (quelles que soient les personnes qui sont intervenues dans ces différents travaux) qu'il n'est pas permis de dire qu'il s'agit d'un plan uniforme ou d'un projet global.

Toutefois, un délai particulièrement long entre la démolition du bâtiment et la reconstruction de l'habitation ne peut constituer un critère suffisamment précis ni garantir une sécurité juridique suffisante. En réalité, il n'est pas question ici de faire du délai entre ces deux faits matériels un critère absolu.

Pour l'application du critère légal relatif au caractère étroitement lié entre les travaux de démolition et les travaux de reconstruction conjoints, l'administration s'appuiera sur un ensemble d'éléments objectifs tendant à démontrer qu'au moment de la démolition du bâtiment d'origine, il n'y avait pas d'intention de reconstruire une habitation répondant aux critères d'application du taux réduit de TVA.

Dans ce contexte, l'écoulement d'un délai à ce point important entre la démolition et la reconstruction pourrait alors constituer un élément supplémentaire corroborant l'absence de lien étroit nécessaire entre la démolition initiale du bâtiment, in tempore non suspecto, et la reconstruction, sur la même parcelle, d'une nouvelle habitation. En tout état de cause, ce seul délai, indépendamment de toute autre circonstance, ne suffira pas, en principe, à exclure à lui seul l'application du taux réduit de TVA à ces opérations.

Il est important que le maître d'ouvrage ait effectué la démolition d'un bâtiment dans le but de reconstruire un logement.

Pour qu'il puisse y avoir « démolition » au sens de la présente réglementation, il est nécessaire que la démolition du bâtiment par le maître d'ouvrage soit complète en ce sens qu'elle doit concerner un bâtiment entier.

Exemple

La démolition d'un certain nombre d'étages d'un immeuble à appartements existant suivie de la reconstruction de ces étages n'est pas considérée comme des travaux immobiliers visés par cette mesure.

Tolérance administrative

Toutefois, pour des raisons pratiques, l'administration prévoit une tolérance spécifique. S'il s'agit d'une transformation importante d'un bâtiment ancien, où, en raison de la démolition, les travaux ne reposent pas de manière significative sur les anciens murs porteurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure de l'ancien bâtiment, de telle sorte que lesdits travaux ne peuvent plus bénéficier de l'application du taux réduit de la TVA pour rénovation (rubrique XXXI, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA), ces travaux seront assimilés à la démolition d'un bâtiment et reconstruction d'une habitation pour l'application du présent régime.

En ce qui concerne cette tolérance administrative, il convient de noter que ce régime est strictement limité aux situations dans lesquelles le taux réduit de TVA relatif aux rénovations ne s'applique pas en raison de la nature et de l'ampleur des travaux de démolition.

En outre, compte tenu d'une différence fondamentale entre les deux régimes (1), il n'est pas possible, pour un même bâtiment, de combiner le taux réduit de TVA applicable à la rénovation avec le taux réduit de TVA applicable à la démolition et la reconstruction.

Dans le cas où il s'agit d'un bâtiment composé de plusieurs unités d'habitation et/ou commerciales, la tolérance administrative ne peut être appliquée que si :

- après démolition, toutes les unités d'habitation ou autres du bâtiment ne reposent plus de manière significative sur les anciens murs porteurs (notamment les murs extérieurs) et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure du bâtiment existant.

La tolérance administrative n'est donc pas applicable si le taux réduit de TVA de 6 % prévu à la rubrique XXXI, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20, s'applique à une ou plusieurs unités d'habitation à l'intérieur de l'immeuble et/ou s'il s'agit d'espaces commerciaux distincts dans l'immeuble qui reposent encore de manière significative sur d'anciens murs porteurs ;

- et, la plupart des anciens murs porteurs du bâtiment dans son ensemble ont été démolis.

(1) L'appréciation des conditions d'application du taux réduit de TVA en cas de rénovation s'effectue par unité d'habitation, tandis que l'appréciation des conditions d'application relatives au bâtiment démoli pour le régime de démolition et de reconstruction s'effectue par bâtiment.

3.2.2. Que se passe-t-il si, à la suite de la fusion de plusieurs parcelles cadastrales, un nouveau bâtiment se trouve en partie sur une parcelle cadastrale initialement bâtie et en partie sur une parcelle cadastrale initialement non bâtie ?

Pour des raisons pragmatiques, l'administration adopte la position suivante.

Si, après la démolition des anciens bâtiments existants et le regroupement de deux ou plusieurs parcelles cadastrales, le nouveau bâtiment, est situé pour au moins 50 % sur les parcelles cadastrales précédemment bâties (quel que soit l'emplacement des bâtiments démolis sur ces parcelles cadastrales initialement bâties), l'ensemble du bâtiment peut, en principe, bénéficier du taux réduit de TVA de 6 %.

Dans le cas contraire, le taux normal de TVA s'appliquera aux travaux relatifs à ce bâtiment.

Afin d'apprécier ce critère, il ne sera tenu compte, en règle, que de la superficie au sol (tous les espaces et les murs compris du rez-de-chaussée) du bâtiment.

Ce critère spécifique doit donc être apprécié en fonction de l'ensemble du bâtiment (et non d'une partie du bâtiment tel que, par exemple, un appartement individuel).

3.2.3. Qu'en est-il d'un bâtiment démoli sur une parcelle sur laquelle plusieurs habitations sont ensuite construites (division d'une parcelle bâtie) ?

Dans pareille situation, la construction des nouvelles habitations peut, en principe, s'effectuer en appliquant le taux réduit de TVA de 6 %.

Les habitations nouvellement construites sont situées sur une nouvelle parcelle faisant partie d'une ancienne parcelle bâtie sur laquelle se situait le bâtiment démoli.

Le bâtiment démoli doit évidemment être significatif par rapport aux bâtiments d'habitation nouvellement construits. L'administration peut invoquer un abus lorsqu'il y a une disproportion manifeste entre le bâtiment démoli et les habitations nouvellement construites.

Par ailleurs, la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un logement n'exigent pas que les deux soient situés exactement au même endroit (voir 3.2.1.).

4. Nouvelle mesure permanente - Travaux immobiliers consistant en la démolition d'un bâtiment et la reconstruction d'un logement

Le taux réduit de la TVA de 6 % s'applique, moyennant le respect de certaines conditions, aux travaux immobiliers et aux autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 du 20.07.1970 fixant les taux de TVA, qui ont pour objet la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un logement destiné à être occupé par le maître d'ouvrage personne physique ou destiné à la location de longue durée dans le cadre de la politique sociale.

4.1. Dans quels cas le nouveau régime permanent peut-il s'appliquer (conditions sociales spécifiques) ?

4.1.1. Le maître d'ouvrage destine le bâtiment d'habitation reconstruit à être utilisé, pendant une période minimale de 5 ans, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre où il sera domicilié sans délai et dont la superficie habitable n'excède pas 200 m2

Les paragraphes 1er, 4 et 6 de la nouvelle rubrique permanente XXXVII, du tableau A, de l'arrêté royal n° 20 reprennent, sans en modifier les conditions, le régime tarifaire du régime temporaire expiré repris à l'article 1erquater, respectivement au § 1er, § 4 et § 8, de l'arrêté royal n° 20 en ce qui concerne les travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20, ayant pour objet la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un ou de plusieurs bâtiment(s) d'habitation situés sur la même parcelle cadastrale.

Les conditions d'application du taux réduit de 6 % à ces opérations sont donc maintenues de manière inchangée. Par conséquent, pour plus d'informations à ce sujet, il est renvoyé aux titres 4.1.1.1. - 4.1.1.8. de la Circulaire 2021/C/18 du 25.02.2021 relative au taux réduit de la TVA applicable temporairement concernant la démolition et la reconstruction de bâtiments d'habitation sur l'ensemble du territoire belge et à leur livraison (Mise à jour).

Remarque

La (re)construction d'un logement avec assistance peut également avoir lieu avec application du taux réduit de TVA de 6 % pour autant, bien entendu, que toutes les conditions soient remplies.

En ce qui concerne l'affectation du logement avec assistance à l'habitation propre, cela signifie que le maître d'ouvrage met le logement avec assistance à la disposition d'une instance de gestion lors de sa construction (exploitant du groupe de logements avec assistance dont fait partie l'appartement pour personnes âgées) et doit l'occuper lui-même pour la première fois (donc en qualité de personne âgée) en exécution de la convention qu'il conclut avec l'instance de gestion concernant le droit de jouissance du logement avec assistance et les prestations de soins et de services y afférentes (location circulaire du logement avec assistance).

4.1.2. Le maître d'ouvrage destine le bâtiment d'habitation à une location de longue durée dans le cadre de la politique sociale

Le maître d'ouvrage, personne morale ou personne physique, donne en location le bâtiment d'habitation reconstruit pour une longue durée à une agence immobilière sociale ou à une société de logement social reconnue par l'autorité compétente en matière de politique sociale du logement (avec entrée en vigueur au 01.04.2022) ou le fait donner en location par l'une des parties précitées dans la cadre d'un mandat de gestion qui leur est accordé.

La durée minimale de location de 15 ans est fixée, selon le cas, dans le contrat de location principal ou du mandat de gestion conclu avec l'une des parties précitées.

Dans ce cas, il n'y a aucune autre condition sociale de fond (par exemple une superficie habitable maximale).

Les paragraphes 2 et 5 de la nouvelle rubrique permanente XXXVII, du tableau A, de l'arrêté royal n° 20 reprennent, sans en modifier les conditions, le régime tarifaire du régime temporaire expiré repris à l'article 1erquater, respectivement aux §§ 2 et 5, de l'arrêté royal n° 20 en ce qui concerne les travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20, ayant pour objet la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un ou de plusieurs bâtiment(s) d'habitation situés sur la même parcelle cadastrale.

Les conditions d'application du taux réduit de 6 % à ces opérations sont donc maintenues de manière inchangée. Par conséquent, pour plus d'informations à ce sujet, il est renvoyé aux titres 4.1.2.2. - 4.1.2.4. de la Circulaire 2021/C/18 du 25.02.2021 relative au taux réduit de la TVA applicable temporairement concernant la démolition et la reconstruction de bâtiments d'habitation sur l'ensemble du territoire belge et à leur livraison (Mise à jour).

Remarque

La (re)construction en Flandre d'un logement locatif conventionné n'est pas visée ici étant donné que le régime de la location conventionnée n'est pas une forme de logement dans le cadre de la politique sociale au sens de l'arrêté royal n° 20 du 20.07.1970 fixant les taux de TVA.

4.2. Les travaux de finition du logement reconstruit peuvent-ils également être soumis au taux réduit de TVA dans le cadre de la nouvelle mesure permanente ?

Outre la démolition proprement dite et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation, les opérations immobilières ayant pour objet des travaux de finition du bâtiment reconstruit à la demande du maître d'ouvrage peuvent également bénéficier du taux réduit de 6 %, sauf s'il s'agit d'opérations immobilières exclues (voir titre 4.6., ci-dessous). Sont visés ici les travaux immobiliers effectués après la première occupation du bâtiment d'habitation.

Ces travaux de finition effectués à la demande du maître d'ouvrage peuvent bénéficier du taux réduit de la TVA jusqu'au 31 décembre de l'année de la première occupation du bâtiment d'habitation. Par conséquent, il y a une limitation dans le temps.

4.3. Quelles sont les formalités à remplir pour bénéficier de la mesure ?

Les conditions formelles d'application figurant aux §§ 1er et 2 de la nouvelle rubrique permanente XXXVII, du tableau A, de l'arrêté royal n° 20 correspondent à celles reprises dans le régime temporaire expiré de l'article 1erquater de l'arrêté royal n° 20, respectivement au § 1er et au § 2.

Les formalités relatives à l'application du taux réduit de 6 % à ces opérations sont donc maintenues de manière inchangée. Par conséquent, pour plus d'informations à ce sujet, il est renvoyé au titre 4.3. de la Circulaire 2021/C/18 du 25.02.2021 relative au taux réduit de la TVA applicable temporairement concernant la démolition et la reconstruction de bâtiments d'habitation sur l'ensemble du territoire belge et à leur livraison (Mise à jour).

Le dernier alinéa du titre 4.3.3. de la circulaire précitée n'est évidemment plus d'application.

En fonction de la situation, les déclarations pertinentes, qui ont été mises à jour, sont les suivantes :

- déclaration n° 111/1-2024 pour les bâtiments d'habitation destinés à une habitation propre ;

- déclaration n° 111/2-2024 pour les bâtiments d'habitations destinés à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

4.4. Cette nouvelle mesure permanente s'applique-t-elle à l'ensemble du territoire ?

Cette mesure s'applique à l'ensemble du territoire belge à partir du 01.01.2024.

Toutefois, pour 2024, des mesures transitoires sont prévues pour certains projets en cours (voir le chapitre 5, ci-dessous).

4.5. Les bâtiments annexes qui sont séparés du bâtiment d'habitation reconstruit sont-ils également visés par la mesure ?

En ce qui concerne la construction des annexes, les règles normales applicables aux autres taux réduits de TVA dans le secteur immobilier sont applicables.

Par conséquent, le taux réduit de la TVA ne s'applique pas aux abris de jardin, vérandas et pergolas qui sont séparés du bâtiment d'habitation reconstruit et qui sont considérés comme des éléments annexes au jardin. Le taux réduit ne s'applique pas non plus aux piscines, saunas et installations similaires.

Un garage séparé n'est pas en soi destiné au logement mais lorsqu'il fait partie du bâtiment d'habitation en raison de l'utilité immédiate qu'il apporte au propriétaire (ou à son locataire), le taux réduit s'applique même pour la construction de ce garage.

L'attention est attirée sur la distinction entre le taux réduit de TVA applicable à la construction du bâtiment d'habitation reconstruit avec annexe(s) et la prise en compte ou non de la superficie de ces annexes pour déterminer la superficie habitable maximale de 200 m2.

Par exemple, la construction d'un garage attenant au bâtiment d'habitation reconstruit peut bénéficier du taux de 6 %, à condition, bien entendu, que les autres conditions soient remplies, alors que la superficie d'un garage n'est pas prise en compte dans le calcul du critère de la superficie habitable maximale.

4.6. Y a-t-il des opérations immobilières expressément exclues de la nouvelle mesure permanente ?

Sont également exclues selon les termes de cette mesure les mêmes exceptions que celles prévues pour les autres opérations immobilières énumérées dans les différentes rubriques de l'arrêté royal n° 20, à savoir :

- les travaux immobiliers et autres opérations de nature immobilière qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture et de jardinage et les travaux de clôture ;

- les travaux immobiliers et autres opérations de nature immobilière qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires ainsi que le nettoyage total ou partiel du bâtiment d'habitation.

4.7. Les livraisons de logements reconstruits à partir du 01.01.2024 peuvent-elles encore bénéficier du taux réduit de 6 % dans le cadre du régime de démolition et de reconstruction ?

Depuis le 01.01.2024, l'application du taux réduit de TVA de 6 % est limitée aux travaux immobiliers qui concernent la démolition d'un bâtiment et la reconstruction d'un logement sur la même parcelle, destiné à l'habitation propre par le maître d'ouvrage ou à la location sociale. Les ventes de logements reconstruits ne sont donc plus visées.

La qualification de l'opération (prestation de services ou livraison) dépend de la nature du contrat. Ce n'est que s'il s'agit de travaux immobiliers que l'application du taux réduit de TVA est possible dans le cadre du nouveau régime permanent de démolition et de reconstruction. Toutefois, s'il s'agit d'une livraison, l'opération est exclue du bénéfice du taux réduit pour démolition et reconstruction, sauf si le régime transitoire peut s'appliquer.

Il est à noter qu'après enquête, l'administration peut invoquer la requalification de l'opération et/ou de l'abus au sens de l'article 1er, § 10, du Code de la TVA (voir décision publiée n° E.T.120.125 du 13.05.2014).

Toutefois, les livraisons de logements reconstruits qui relevaient de l'ancienne mesure temporaire de démolition et de reconstruction et pour lesquels la TVA devient encore exigible après le 31.12.2023 (à savoir les projets en cours) font l'objet d'une mesure transitoire sous certaines conditions (voir le titre 5.2, ci-dessous).

5. Mesures transitoires

5.1. Projets en cours dans le cadre du régime permanent venu à échéance de démolition et de reconstruction pour les 32 zones urbaines

L'ancien régime permanent de la rubrique XXXVII, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 relatif aux 32 zones urbaines (c'est-à-dire la version applicable jusqu'au 31.12.2023 au plus tard) ne prévoyait aucune condition à caractère social, de sorte que les conditions d'application de ce régime dans ces zones urbaines étaient plus souples. Le logement reconstruit devait être situé dans une des 32 zones urbaines et être utilisé exclusivement ou principalement comme logement privé (voir Informations et communications du 22.06.07/1 (décision n° E.T.112.400)).

2024

Afin d'intégrer une transition vers le nouveau régime permanent de la rubrique XXXVII, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 (qui est la version applicable à partir du 01.01.2024) qui est légèrement plus strict, le paragraphe 7 de la nouvelle rubrique XXXVII prévoit que les projets en cours qui s'inscrivent dans le cadre de la rubrique XXXVII actuelle mais qui ne répondent pas aux conditions sociales reprises dans la nouvelle rubrique XXXVII peuvent néanmoins continuer de bénéficier temporairement du taux réduit de TVA de 6 %, à condition que :

- la demande de permis d'urbanisme concernant la reconstruction a été introduite auprès de l'autorité compétente avant le 01.01.2024 ;

- la taxe due pour ces opérations est devenue exigible au plus tard le 31.12.2024, conformément aux articles 22 et 22bis, § 1er, du Code de la TVA.

La réglementation ne prévoit pas l'introduction d'une nouvelle déclaration n° 111/4-2024 si cette dernière a déjà été introduite avant le 01.01.2024.

À partir de 2025

Après le 31.12.2024, le taux normal de 21 % sera de nouveau applicable si les conditions d'application de la nouvelle rubrique XXXVII, § 1er ou § 2 ne sont pas remplies.

Le paragraphe 8 de la nouvelle rubrique XXXVII insère une disposition particulière pour les projets de démolition et de reconstruction qui ont bénéficié de cette mesure transitoire (et se déroulent donc dans l'une des 32 zones urbaines visées) non encore finalisés au 01.01.2025 mais qui, en raison de leurs caractéristiques intrinsèques, répondent également aux conditions sociales reprises dans la nouvelle rubrique XXXVII à partir de 2025.

Pour ces projets, une distinction devra être faite en fonction de la date d'exigibilité de la taxe afférente à ces opérations.

En ce qui concerne la taxe exigible jusqu'au 31.12.2024, les règles en vigueur dans le cadre de l'ancienne rubrique XXXVII sont d'application, en vertu de la mesure transitoire reprise au paragraphe 7 de la nouvelle rubrique XXXVII.

L'une des principales conséquences de cette situation est qu'aucune régularisation de cette taxe ne doit être opérée lorsque, dans le délai de cinq ou quinze ans, selon le cas, les conditions relatives à l'utilisation du logement en tant qu'habitation unique et à titre principal comme habitation propre, à la superficie ou à sa location dans le cadre de la politique sociale ne sont plus remplies. Des rectifications dues au non-respect des conditions d'application de l'ancienne rubrique XXXVII sont, bien entendu, possibles en ce qui concerne cette TVA.

En revanche, en ce qui concerne les mêmes projets pour lesquels la taxe devient exigible après le 31.12.2024, c'est-à-dire après l'expiration de la mesure transitoire prévue au paragraphe 7 de la nouvelle rubrique XXXVII, le maître d'ouvrage devra satisfaire aux conditions d'application de la nouvelle rubrique XXXVII, § 1er ou § 2, s'il souhaite continuer à bénéficier du taux réduit de TVA de 6 % pour l'achèvement de son projet (sauf s'il s'agit bien entendu d'opérations immobilières exclues) jusqu'au 31 décembre de l'année de la première occupation de l'habitation.

Il en résulte que les règles relatives au remboursement de l'avantage fiscal dont il a bénéficié, visées aux §§ 4 et 5 de la nouvelle rubrique XXXVII, ne s'appliquent qu'à la taxe qui devient exigible en ce qui concerne ces projets à partir du 01.01.2025.

Lorsque, dans le cadre de tels projets, la taxe devient exigible après le 01.01.2025, le maître d'ouvrage devra donc satisfaire aux obligations de déclaration et d'information applicables à ces opérations conformément au § 1er, alinéa 2, 2° ou au § 2, alinéa 2, 2°, de la nouvelle rubrique XXXVII. Cela signifie que dès que le taux réduit de TVA de 6 % s'applique à ces projets sur la base de la nouvelle rubrique XXXVII, le maître d'ouvrage devra :

- introduire une déclaration n° 111/1-2024 ou 111/2-2024, selon le cas, accompagnée d'une copie du permis d'urbanisme et du (des) contrat(s) d'entreprise à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration doit faire apparaître que les conditions d'application de la nouvelle rubrique XXXVII sont remplies, mais il suffit de joindre la copie du permis d'urbanisme et de tenir le(s) contrat(s) d'entreprise à la disposition de l'administration,

- remettre au(x) prestataire(s) une copie de cette déclaration.

En ce qui concerne cette déclaration, un délai supplémentaire est accordé au maître d'ouvrage pour remplir cette obligation. Concrètement, cette déclaration devra donc être introduite au plus tard le 31.03.2025.

Si cette déclaration n'est pas introduite ou l'est après cette date, le taux normal de TVA s'applique aux travaux dès le 01.01.2025 et il n'y a pas de possibilité de régularisation de cette TVA, sauf en cas de force majeure ou d'erreur matérielle. Si le projet répond aux conditions plus strictes à partir de 2025 et que le maître d'ouvrage introduit la déclaration après le 31.03.2025, le taux réduit de TVA s'applique uniquement à la taxe qui devient exigible après le 31.12.2024 à partir de l'introduction de la déclaration.

Exemple

Un couple marié a obtenu un permis d'urbanisme pour la démolition et la reconstruction d'une maison à Gand en juin 2022. Ils introduisent, via Myminfin, la déclaration n° 111/4 le 13.10.2022 et font démolir l'ancienne habitation existante en décembre 2022. Dès qu'ils seront en mesure d'emménager dans leur nouveau bâtiment d'habitation, ils quitteront leur logement locatif actuel.

Cependant, en raison de certaines circonstances, la reconstruction ne peut commencer qu'au second semestre de 2024 et l'habitation reconstruite ne pourra être occupée qu'en mars/avril 2025. Étant donné qu'ils ont déjà introduit la déclaration n° 111/4, il n'est pas nécessaire de déposer une nouvelle déclaration n° 111/1-2024 et, sur la base de la mesure transitoire, les travaux immobiliers concernés peuvent continuer à bénéficier du taux réduit de TVA de 6 % en 2024.

- Si leur projet de démolition – et reconstruction satisfait aux conditions plus strictes de la nouvelle mesure permanente en 2025, ils doivent, pour la poursuite de l'application du taux réduit de TVA de 6 % en 2025 sur la base de la nouvelle mesure permanente (voir 4.1.1, ci-dessus), introduire une déclaration n° 111/1-2024 avant le 31.03.2025.

Ils occupent la nouvelle habitation le 15.04.2025.

Le 15.05.2028, ils achètent une résidence secondaire qu'ils souhaitent louer.

Les conditions doivent être remplies au moins jusqu'au 31 décembre de la cinquième année qui suit la première utilisation ou la première occupation du logement. Dès lors que la condition d'« habitation unique » n'est plus remplie à la suite de l'achat de la résidence secondaire, ils doivent introduire une déclaration n° 111/1B-2024 avant le 15.08.2028. Dans le même délai, le couple doit reverser l'avantage fiscal à l'État (la différence entre le taux réduit de TVA et le taux normal de TVA) dont il a bénéficié pour l'année au cours de laquelle le changement intervient et pour les années à venir, à concurrence d'un cinquième par an. Etant donné que le logement a été occupé en 2025, la période de régularisation s'étend donc jusqu'au 31.12.2030.

Dans le cas d'espèce, le couple doit reverser 3/5 de la taxe devenue exigible à partir de 2025. Il va de soi que la taxe exigible avant 2025 ne doit pas être régularisée étant donné que les conditions de l'ancien régime ont été remplies.

- Si leur projet de démolition – et reconstruction ne satisfait pas aux conditions plus strictes de la nouvelle mesure permanente en 2025 (par exemple, la superficie habitable excède 200 m2), le taux normal de TVA de 21 % s'appliquera à la TVA grevant les travaux immobiliers qui deviendra exigible à partir du 01.01.2025.

L'achat d'une résidence secondaire le 15.05.2028, que le couple souhaite louer n'entraîne aucune conséquence en matière de TVA. A la suite de cet achat, le couple n'est pas tenu d'introduire une déclaration de modification ni de régulariser la TVA.

5.2. Projets en cours dans le cadre de la mesure temporaire venue à échéance de démolition et de reconstruction

En vertu du régime temporaire prévu à l'article 1erquater du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20, l'application d'un taux réduit de TVA de 6 % était possible du 01.01.2021 au 31.12.2023 inclus dans les trois cas suivants :

1. la démolition d'un bâtiment et la reconstruction d'un logement par un maître d'ouvrage personne physique qui occupera lui-même le nouveau logement pendant une période minimale de 5 ans (dans ce cas, les critères sociaux relatifs à la superficie, à l'habitation propre, à l'habitation unique et au domicile sont d'application) ;

2. la démolition d'un bâtiment et la reconstruction d'un logement par un maître d'ouvrage personne morale ou personne physique qui louera le nouveau logement dans le cadre de la politique sociale pendant une période minimale de 15 ans ;

3. la livraison d'un logement après démolition et reconstruction par un fournisseur qui est une personne morale ou une personne physique qui vendra le logement :

- soit à une personne physique qui occupera elle-même le nouveau logement (dans ce cas, les critères sociaux relatifs à la superficie, à l'habitation propre, à l'habitation unique et au domicile sont d'application pendant une période minimale de 5 ans) ;

- soit à une personne physique ou une personne morale qui louera le nouveau logement dans le cadre de la politique sociale pendant une période minimale de 15 ans.

2024

En ce qui concerne les points 1 et 2, aucune mesure transitoire n'est nécessaire, étant donné que ces deux cas ont été repris dans le régime permanent (voir le chapitre 4, ci-dessus).

Comme indiqué précédemment, le nouveau régime permanent, entré en vigueur le 01.01.2024, ne vise toutefois plus les ventes d'un bâtiment d'habitation reconstruit (point 3).

Toutefois, afin de permettre une transition et d'éviter les retards dans la livraison de logements neufs après démolition d'un bâtiment, la rubrique XXXVII, § 3, nouvelle, prévoit une mesure transitoire permettant à certains projets en cours de continuer à bénéficier du taux réduit de TVA de 6 % jusqu'au 31.12.2024.

Afin de rendre cette mesure transitoire effective, la rubrique XXXVII, § 3, nouvelle, reprend les conditions d'application de l'article 1erquater, § 3, de l'arrêté royal n° 20, en y insérant une double condition temporelle sous la forme de limitation du champ d'application dans le temps :

- la demande de permis d'urbanisme concernant les opérations relatives à la reconstruction du bâtiment d'habitation a été introduite auprès de l'autorité compétente avant le 01.07.2023 ;

- la taxe due sur ces opérations est devenue exigible, conformément à l'article 17, § 1er, du Code de la TVA au plus tard le 31.12.2024.

Pour le reste, les conditions d'application de ce régime tarifaire favorable sont maintenues mutatis mutandis. La mesure ne concerne que les projets réalisés, depuis la démolition du bâtiment jusqu'à la livraison du logement, par le même assujetti (maître d'ouvrage/vendeur).

Comme c'était le cas lors de la mesure transitoire (et initialement jusqu'au 31.12.2023), cette mesure ne concerne dès lors pas les travaux immobiliers effectués en faveur de ces promoteurs, mais uniquement la livraison subséquente du bâtiment d'habitation en Belgique à un acquéreur en vue pour ce dernier :

- soit d'en faire son habitation unique et, à titre principal, son habitation propre (tenant compte d'une superficie habitable maximale de 200 m2) pendant une période minimale de 5 ans ;

- soit de le donner en location pour une longue durée à ou par l'intermédiaire d'une agence immobilière sociale ou d'une société de logement social reconnue par l'autorité compétente en matière de politique sociale du logement avec effet au 01.04.2022 (2).

(2) La (re)construction en Flandre d'un logement locatif conventionné n'est pas visée ici étant donné que le régime de la location conventionnée n'est pas une forme de logement dans le cadre de la politique sociale au sens de l'arrêté royal n° 20 du 20.07.1970 fixant les taux de TVA.

En conséquence, pour de plus amples informations à ce sujet, il convient de se référer au titre 5 de la la Circulaire 2021/C/18 du 25.02.2021 relative au taux réduit de la TVA applicable temporairement concernant la démolition et la reconstruction de bâtiments d'habitation sur l'ensemble du territoire belge et à leur livraison (Mise à jour) et aux questions 9.3 et 9.4 de la FAQ « Cas pratiques d'application du taux réduit de la TVA temporaire pour la démolition et la reconstruction de bâtiments d'habitation sur l'ensemble du territoire belge et leur livraison », version du 02.06.2021.

Il résulte des termes de la rubrique XXXVII, § 3, nouvelle, précitée, qu'en principe, avant que la TVA ne devienne exigible en 2024 conformément à l'article 17, § 1er, du Code de la TVA ou, dans le cas d'une vente sur plan, avant que le fait générateur n'intervienne conformément à l'article 16, § 1er, alinéa 1er, du Code de la TVA, une (nouvelle) déclaration n° 111/3-2024 doit être introduite.

La déclaration n° 111/3-2024 peut être introduite pour les projets en cours via MyMinfin « Mes documents » avant le 01.06.2024 avec maintien de l'application du taux réduit de TVA antérieur à cette introduction, pour autant, bien entendu, que toutes les autres conditions soient remplies. Jusqu'à cette date d'introduction, il suffit de faire référence sur les factures, les contrats de vente ou l'acte authentique à la déclaration n° 111/3 déjà introduite avant le 01.01.2024.

Remarque

En ce qui concerne les frais de finition de l'habitation reconstruite (c'est-à-dire après son occupation), il est rappelé que seuls les frais de finition effectués ou fait effectuer par le vendeur (c'est-à-dire le maître d'ouvrage qui a effectué la démolition et la reconstruction) qui ont été inclus dans le contrat de vente de l'habitation dans son futur état d'achèvement et qui ont été facturés par ce vendeur à l'acquéreur font partie du prix de vente de l'habitation et peuvent, pour cette raison, bénéficier du taux réduit de TVA de 6 % conformément à cette mesure transitoire.

À partir de 2025

Après le 31.12.2024, ces livraisons seront à nouveau soumises au taux normal de TVA de 21 %.

En tout état de cause, les dispositions légales impératives découlant de la loi Breyne ne permettront pas de contourner l'application dans le temps de cette mesure transitoire soit par le biais d'une préfacturation exagérée de la part du vendeur ou du promoteur soit par le versement (volontaire ou non) par l'acheteur d'un acompte excessif ne correspondant pas à l'état d'avancement des travaux immobiliers de reconstruction préalables à la livraison du bâtiment d'habitation.

5.3. Le permis d'urbanisme visé par les mesures transitoires précitées

Selon la mesure transitoire, la demande de permis d'urbanisme concernant les opérations relatives à la reconstruction du bâtiment d'habitation doit être introduite auprès de l'autorité compétente avant le 01.07.2023 (voir le titre 5.2., ci-dessus), ou avant le 01.01.2024 (voir le titre 5.1., ci-dessus).

Il s'agit du permis d'urbanisme concernant les opérations relatives à la reconstruction du bâtiment d'habitation. Un permis d'urbanisme qui ne concernerait que les opérations relatives à la démolition préalable d'un bâtiment n'est pas suffisant.

À cet égard, il convient de préciser que la date d'introduction du permis correspond à la date à laquelle le permis a été officiellement reçu par l'autorité compétente, comme cela ressort soit d'un accusé de réception, soit d'une décision administrative en ce sens soit encore du permis lui-même.

Le point de départ est donc la date d'introduction du permis d'urbanisme en ce qui concerne les opérations de reconstruction d'un logement.

Toutefois, la modification ou le complément de la demande de permis d'urbanisme peut, dans certains cas, avoir une incidence sur l'application éventuelle de la mesure transitoire. Il s'agit d'une question de fait.

Dans le cas où la demande initiale a été rejetée et qu'une nouvelle demande est introduite, seule la nouvelle demande sera évidemment prise en compte. Il en est de même lorsque le maître d'ouvrage introduit une nouvelle demande concernant le même projet de démolition et de reconstruction (même si un permis d'urbanisme est accordé à la suite de la première demande).

Il arrive également que la demande initiale du permis d'urbanisme soit adaptée au cours de la procédure. La description de la (des) habitation(s) à reconstruire figurant dans la demande initiale de permis d'urbanisme doit, le cas échéant, être comparée à celle figurant dans la demande modificative.

[Afin de tenir compte de la date initiale de demande du permis d'urbanisme, la modification ne doit pas concerner :

- une modification de la parcelle sur laquelle le logement sera reconstruit ;

- une réaffectation du bâtiment à reconstruire (par exemple, du bureau vers un logement, du logement unifamilial vers un logement multifamilial (ou vice versa), ...) ;

- le nombre d'unités d'habitation prévues dans le projet (par exemple, en ajoutant un étage pour un appartement supplémentaire).] (3)

(3) Erratum, uniquement dans le texte français, corrigé le 02.05.2024

Cette liste n'est pas exhaustive. L'administration examinera les dossiers qui lui seront soumis.

Il n'est évidemment pas tenu compte d'une deuxième demande (complémentaire) de permis d'urbanisme qui ne concerne pas la démolition et la reconstruction proprement dites de l'habitation visée pour l'application du taux réduit de TVA (si toutes les conditions sont remplies). Il s'agit par exemple d'une demande supplémentaire pour l'aménagement d'une piscine.

6. Les tolérances administratives prévues à la suite des intempéries survenues dans certaines régions en juin et juillet 2021 sont-elles toujours applicables ?

À la suite des intempéries qui ont frappé plusieurs régions de notre pays au cours des mois de juin et juillet 2021, des tolérances administratives ont été prévues dans le cadre de l'application du taux de TVA de 6 % tel que prévu à l'époque à l'article 1erquater et à la rubrique XXXVII, du tableau A, de l'annexe de l'AR n° 20.

Les deux circulaires qui commentent les tolérances sont les suivantes :

a) la circulaire 2021/C/104 du 07.12.2021 relative à une tolérance administrative dans le cadre de l'application du taux réduit de TVA de 6 % en cas de démolition et reconstruction de logements privés à la suite d'intempéries ;

b) la circulaire 2022/C/93 du 21.09.2022 relative à une tolérance administrative dans le cadre de l'application du taux réduit de TVA de 6 % lors de la démolition et la reconstruction de logements privés à la suite d'intempéries.

La tolérance visée au point 3.1. de la circulaire 2021/C/104 devient définitive. Dans le cas où une habitation privée a subi des dégâts importants en raison de conditions météorologiques exceptionnelles qui ont affecté les éléments essentiels de la structure de l'ancien bâtiment, le régime de démolition et de reconstruction peut s'appliquer, même s'il n'y a pas de projet de démolition et de reconstruction à la base.

En revanche, les deux tolérances commentées au point 3.2. de la circulaire précitée ont expiré le 31.12.2023. Toutefois, sous réserve des mesures transitoires susmentionnées (voir les titres 5.1. et 5.2., ci-dessus), les personnes/entreprises concernées peuvent continuer à bénéficier des tolérances du point 3.2. jusqu'au 31.12.2024 inclus.

Ces tolérances ne s'appliquent qu'aux intempéries qui ont frappé plusieurs régions de notre pays au cours des mois de juin et juillet 2021.

Réf. interne : 140.932