Démolition / reconstruction à 6 % de TVA – publication d’une circulaire administrative

La loi-programme du 20 décembre 2020 prévoit l’extension du taux réduit de 6 % de TVA pour les travaux de démolition/reconstruction de bâtiments à l’ensemble du territoire belge pour la période allant du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2022.

Durant cette période, tant les particuliers que les promoteurs pourront bénéficier de cette mesure favorable sur l’ensemble du territoire belge.

Pour bénéficier de cet avantage, les conditions suivantes doivent être remplies :

• le bâtiment concerné doit être un bâtiment d’habitation ;
• l’habitation doit être occupée par le propriétaire ;
• le propriétaire doit y établir son domicile sans délai et ce pour une période de cinq ans à compter du 1er décembre de l’année suivant celle de la première occupation. Si cette condition n’est pas respectée, la prestation doit être remboursée pour l’année en cours et les années restantes de la période de cinq ans ;
• la surface habitable totale est de 200 m² maximum.

L’administration fiscale avait annoncé la publication d’une circulaire administrative en même temps qu’une mise à jour de la liste des FAQ publiées.

La circulaire datée du 25 février 2021 vient d’être publiée. Les principales clarifications apportées par cette circulaire peuvent être résumées comme suit.

• Qu’entend-on par démolition de bâtiment ?

L’Exposé des motifs indique que le bâtiment visé par la démolition doit être un bâtiment ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au bâtiment d’habitation construit ensuite.

La circulaire précise que cette appréciation est faite au cas par cas. Par exemple, un vieux logement, un hangar, une cuisine ou un magasin seront normalement considérés comme significatifs en soi. En revanche, une construction faite de matériaux non durables ne remplit pas le critère. Un pigeonnier, une maison de jardin, un abri pour cheval dans le pâturage ne sont pas considérés comme des bâtiments significatifs.

La circulaire ajoute également que la reconstruction du nouveau bâtiment d’habitation ne doit pas nécessairement suivre immédiatement la démolition d’un bâtiment. Ce qu’il importe est de démontrer que l’occupant a procédé à la démolition du bâtiment en vue de la reconstruction d’un bâtiment d’habitation.

Une tolérance spécifique est prévue puisque la circulaire assimile une transformation importante d’un ancien bâtiment à un projet de démolition/reconstruction.

De manière discutable, la circulaire précise que cette tolérance n’est pas applicable à la démolition d’un certain nombre d’étages d’un immeuble à appartements existant, suivie de la reconstruction de ces étages.

• Qu’entend-on par « habitation propre » ?

D’après le texte de la loi, l’ « habitation propre » est le logement que l’acheteur en tant que propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier occupe personnellement ou n’occupe pas personnellement pour des raisons professionnelles ou sociales ou à cause d’entraves légales ou contractuelles qui rendent impossible l’occupation de l’habitation par lui-même.

Il est intéressant de constater que la circulaire précise que si le conjoint de l’acquéreur personne physique acquiert également les droits de propriété sur le bâtiment d’habitation, ils seront considérés comme une seule entité afin de déterminer s’il s’agit d’une habitation unique. Il en va de même pour les partenaires qui ont conclu un contrat de cohabitation légale.

La circulaire précise explicitement que le fait d’avoir reçu à titre de donation un droit de nue-propriété sur un autre bien exclut l’application du taux de 6 %.

Si le droit de nue-propriété avait, par contre, été acquis par héritage, la condition d’application de la mesure de faveur serait considérée comme remplie.

La circulaire donne également des exemples de ce qui est considéré comme un immeuble « empêchant ». Sont considérés comme immeubles « empêchant » : une maison de vacances, un magasin, un bâtiment industriel ou une parcelle bâtie dont l’acquéreur personne physique est propriétaire.

Enfin, tant les bâtiments d’habitation situés en Belgique que ceux situés à l’étranger sont pris en considération dans l’examen du respect de la condition.

Introduction de la déclaration

Pour bénéficier du taux réduit de 6 %, le fournisseur doit introduire une déclaration auprès du SPF Finances, via le site web MyMinfin.be.

Une copie de cette déclaration doit être remise à l’acheteur. Cette déclaration devra indiquer explicitement que les conditions imposées par la loi pour bénéficier du taux réduit de 6 % sont remplies.

La circulaire ne précise pas à quel moment précis introduire la déclaration. En principe, elle devrait être présentée avant le moment où la TVA devient exigible (en principe, la TVA est due à la date de la facture).

Cela signifierait qu’en principe, le taux réduit de TVA ne pourrait pas être appliqué, si la déclaration est soumise après la première facture, et ceci même pour les factures émises ultérieurement.

Un régime transitoire est prévu pour les projets de démolition/reconstruction en cours pour lesquels la TVA est déjà due avant le 1er janvier 2021. Pour ces projets en cours, la déclaration peut encore être soumise jusqu’au 31 mars 2021 au plus tard.