FAQ. Conditions d'application du régime de faveur en matière de droits de donation et de succession pour la transmission d'entreprises et de sociétés familiales

À partir du 01/01/2026 — Administration fiscale flamande (Vlaamse Belastingdienst)

En Flandre, il existe un régime fiscal de faveur pour la transmission d'entreprises familiales et de sociétés familiales. Concrètement, cela signifie que, sous réserve du respect d'un certain nombre de conditions, une exonération s'applique en matière de droits de donation et un taux réduit en matière de droits de succession, à savoir 3% en ligne directe et entre partenaires, ou 7% en cas de succession entre toutes les autres personnes. À partir du 1er janvier 2026, la réglementation pour les transmissions de sociétés familiales est réformée. Pour les entreprises familiales, l'approche reste inchangée.

1. À qui s'applique le régime de faveur ?

Le régime de faveur s'applique aux entreprises familiales et aux sociétés familiales.

2. Qu'est-ce qu'une entreprise familiale ?

Une entreprise familiale est une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole ou une profession libérale, exploitée et exercée personnellement par le donateur/défunt ou son conjoint ou cohabitant, seul ou avec d'autres (ex. : une boulangerie exploitée par le donateur en tant que personne physique).

3. Qu'est-ce qu'une société familiale ?

Une société familiale est une société qui a pour objet et qui exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, ou une profession libérale, et dont le donateur/défunt est propriétaire avec sa famille. Les sociétés sans activité économique réelle sont exclues de l'application du régime de faveur.

4. Quels biens sont éligibles au régime de faveur et sous quelles conditions ?

La pleine propriété, la nue-propriété ou l'usufruit de :

• Soit des actifs investis à titre professionnel dans une entreprise familiale par le donateur/défunt ou son partenaire.

Les biens principalement destinés ou affectés à l'habitation (y compris les terrains à bâtir) ne peuvent pas bénéficier de l'exonération.

• Soit des actions d'une société familiale ayant son siège de direction effective dans l'un des États membres de l'EEE (Espace Économique Européen).

Le donateur/défunt doit satisfaire à la condition de participation :

Actions en pleine propriété représentant au moins 50% des droits de vote.

Ou actions représentant au moins 30% des droits de vote, à condition de détenir conjointement avec un autre actionnaire 70%, ou avec deux autres actionnaires 90% des droits de vote.

5. Quels biens ne sont pas éligibles ?

Pour une entreprise familiale : les biens immobiliers principalement affectés ou destinés à l'habitation (y compris les terrains à bâtir) ne sont pas éligibles. L'affectation ou la destination doit être examinée par parcelle cadastrale.

Pour une société familiale : le régime de faveur ne sera plus appliqué à partir du 1er janvier 2026 à la partie de la valeur des actions représentant les biens immobiliers résidentiels dans la société familiale, ou dans les participations d'au moins 10% dans les sociétés (petites-)filles. Une participation inférieure à 10% a un intérêt négligeable.

Sous-question 5.1 — Comment le seuil de 10% est-il calculé ?

Sur la base d'une moyenne pondérée (en fonction de la participation que la holding détient dans la société filiale). Il est fait appel à l'expertise des réviseurs d'entreprises et des experts-comptables certifiés. Exemple : si la société mère A détient une participation de 20% dans la société filiale B, seulement 20% de la valeur vénale brute des biens résidentiels de B est taxée.

Sous-question 5.2 — Les petites-filles sont-elles éligibles à la participation de 10% ?

Oui, les petites-filles sont également éligibles. L'expertise des réviseurs d'entreprises et des experts-comptables certifiés est sollicitée pour l'évaluation.

Sous-question 5.3 — Les terrains agricoles sont-ils également exclus ?

Non, les terrains agricoles ne sont pas considérés comme des biens immobiliers principalement affectés ou destinés à l'habitation.

Sous-question 5.4 — Quid des terrains à bâtir affectés à l'activité de la société ?

L'affectation effective des biens immobiliers résidentiels (y compris les terrains à bâtir) à des fins liées à l'activité de l'entreprise ne fait pas obstacle à l'exclusion. Il en va de même pour les biens résidentiels appartenant à des entreprises familiales.

Sous-question 5.5 — Quid des terrains industriels ou artisanaux faisant partie d'un parc industriel ?

Les terrains industriels ne sont pas considérés comme des biens immobiliers principalement destinés à l'habitation. Toutefois, si des biens résidentiels s'y trouvent, la partie correspondante de la valeur de vente des actions sera exclue du régime de faveur.

Sous-question 5.6 — Quid des bâtiments à usage mixte ?

L'affectation ou la destination des biens doit être examinée par parcelle cadastrale ou par partie de parcelle cadastrale (article 2.8.6.0.5 du Code flamand de la fiscalité). Depuis le 1er janvier 2026, une disposition similaire s'applique en matière de droits de succession (article 2.7.4.2.6 CFF).

6. Existe-t-il des exceptions à l'exclusion des biens immobiliers résidentiels pour les sociétés familiales ?

La limitation ne s'applique pas aux sociétés familiales qui remplissent cumulativement 2 critères :

Le chiffre d'affaires est généré pour au moins 75% par l'exercice d'une activité relative aux biens immobiliers résidentiels.

La société emploie au moins 1 travailleur à temps plein (1 ETP) dans les trois ans précédant l'acte authentique de donation. Après la donation/le décès, cet emploi doit être maintenu pendant 3 ans.

Critère du chiffre d'affaires : le chiffre d'affaires comprend le total des recettes (achat, vente, construction ou location de biens immobiliers résidentiels) avant déduction des coûts et des impôts.

Critère d'emploi : un travailleur est une personne liée par un contrat de travail, qui fournit des prestations pour un employeur et sous son autorité, et qui reçoit une rémunération en contrepartie.

Sous-question 6.1 — La réforme du 1er janvier 2026 s'applique-t-elle également aux entreprises familiales ?

Non. La réforme n'a de conséquences que pour les sociétés familiales. Pour les entreprises familiales, il est uniquement précisé que les terrains à bâtir, comme les autres biens résidentiels, ne peuvent pas être transmis dans le cadre du régime de faveur.

Sous-question 6.2 — Comment le chiffre d'affaires de 75% est-il calculé pour un groupe familial ?

Par entité (société) distincte.

Sous-question 6.3 — Exclusion si moins de 75% du CA provient de biens résidentiels (diversification) ?

Oui. Si le chiffre d'affaires n'est pas généré pour au moins 75% par des activités relatives aux biens résidentiels (ex. : diversification vers des placements en portefeuille, immobilier commercial...), la partie de la valeur de vente relative aux biens résidentiels est exclue du régime de faveur. Dans le cas contraire, la valeur vénale totale des actions est éligible.

Sous-question 6.4 — Comment la condition d'emploi est-elle appliquée pour un groupe familial ?

Non consolidée : le travailleur (1 ETP) doit être employé par chaque société concernée séparément. La condition n'est pas appréciée au niveau du groupe.

Sous-question 6.5 — Le travailleur peut-il être un membre de la famille du donateur ?

La réglementation ne prévoit pas que le donateur lui-même, son conjoint ou le futur bénéficiaire ne peut pas être considéré comme travailleur pour l'application de l'exception à l'exclusion partielle.

7. Comment est évaluée la part des biens immobiliers résidentiels dans la valeur des actions ?

La valeur de vente des actions et la partie pour laquelle le régime de faveur ne peut pas être appliqué doivent être déterminées par un réviseur d'entreprises (qui n'est pas le commissaire) ou un expert-comptable certifié dans un rapport obligatoire et motivé.

Sous-question 7.1 — Ce rapport est-il toujours requis, même sans biens résidentiels ?

Oui, le rapport obligatoire constitue une nouvelle condition pour l'application du régime de faveur aux sociétés familiales.

Sous-question 7.2 — Quand ce rapport doit-il être établi ?

Le rapport est daté et signé avant le dépôt de la déclaration de succession ou avant la date de l'acte authentique de donation.

Sous-question 7.3 — Quand ce rapport doit-il être déposé ?

Délai de dépôt obligatoire de 7 jours à compter du premier jour ouvrable suivant l'enregistrement de l'acte de donation. Pour les actes passés entre le 1er janvier 2026 et le 31 mars 2026, le délai est prolongé de 60 jours pour les droits de donation.

Sous-question 7.4 — Le rapport peut-il dater d'avant le 1er janvier 2026 ?

Oui, mais le rapport doit satisfaire aux conditions en vigueur à partir du 1er janvier 2026.

Sous-question 7.5 — Quelles données ce rapport doit-il mentionner ?

Le rapport mentionne les données nécessaires à l'application et au contrôle du régime de faveur :

• i) Les prénom et nom du réviseur d'entreprises ou de l'expert-comptable, son numéro d'enregistrement dans le registre public ;
• ii) Les prénom et nom, le numéro de registre national et l'adresse du ou des demandeur(s) ;
• iii) La dénomination et le numéro d'entreprise de la société familiale concernée ;
• iv) La valeur de vente de la pleine propriété des actions héritées/données ;
• v) La valeur de vente et l'énumération des biens immobiliers (y compris les terrains à bâtir) affectés ou destinés à l'habitation sur lesquels la société ou ses filiales ont des droits réels, avec les données cadastrales ;
• vi) La partie de la valeur déterminée par la valeur de vente des biens résidentiels dans la société ou dans des participations d'au moins 10% dans ses filiales ;
• vii) La différence entre les valeurs visées aux points iv) et vi) ;
• viii) La motivation de la méthode d'évaluation utilisée ;
• ix) La date de référence pour l'évaluation (date du décès ou date à laquelle la valeur des actions est déterminée).

Sous-question 7.6 — Report du délai de dépôt d'une déclaration de succession ?

L'Administration fiscale flamande adoptera une attitude flexible face aux demandes de report. Les majorations d'impôt restent intégralement d'application. En cas de dépassement d'un délai prolongé, une majoration d'impôt réduite s'applique (article 3.18.0.0.6 CFF).

Sous-question 7.7 — Ce rapport est-il contraignant pour l'Administration fiscale flamande ?

Non, le rapport n'a pas de force contraignante, mais sera pris comme point de départ pour le calcul de la base imposable. L'Administration se limitera à rejeter les appréciations manifestement déraisonnables.

Sous-question 7.8 — Peut-on tenir compte des charges lors de l'estimation de la valeur vénale des actions ?

Lors de la transmission d'actions, le passif (y compris les obligations financières) est également transmis. Le réviseur d'entreprises ou l'expert-comptable peut tenir compte des charges lors de l'estimation. Toutefois, une imputation des charges sur la valeur vénale des biens immobiliers résidentiels n'est pas possible.

Sous-question 7.9 — Existe-t-il une durée de validité maximale pour le rapport en cas de donation ?

Non. Mais la date de référence doit être aussi proche que possible de la date de l'acte de donation pour éviter tout risque de sous-estimation (article 2.8.7.0.2 CFF).

Sous-question 7.10 — Évaluation à la date des derniers comptes annuels ou d'un bilan intermédiaire ?

Les derniers comptes annuels ne contiendront pas nécessairement tous les éléments nécessaires. Dès lors, un bilan intermédiaire devra généralement être établi. Il appartient au réviseur d'entreprises ou à l'expert-comptable certifié de se prononcer de manière motivée à ce sujet.

Sous-question 7.11 — Le réviseur/expert-comptable peut-il être le professionnel habituel du demandeur ?

Oui. Ces professions sont soumises à un strict cadre légal et déontologique garantissant leur impartialité, objectivité et professionnalisme, avec surveillance, contrôle de qualité et discipline.

Sous-question 7.12 — Est-il possible de faire appel à un réviseur/expert-comptable étranger ?

Non. Le Code flamand de la fiscalité fait explicitement référence à la réglementation fédérale belge (Loi du 7 décembre 2016 pour les réviseurs d'entreprises ; Loi du 17 mars 2019 pour les experts-comptables certifiés).

8. Peut-on obtenir une certitude préalable ?

Oui, préalablement à l'acte authentique de donation, vous pouvez demander une attestation préalable à l'Administration fiscale flamande. À partir du 1er janvier 2026, cette demande doit être accompagnée d'un rapport d'évaluation d'un réviseur d'entreprises ou d'un expert-comptable certifié. Cette possibilité est également prévue en matière de droits de succession.

Sous-question 8.1 — Une attestation préalable est-elle obligatoire ?

Non, une attestation préalable est facultative.

Sous-question 8.2 — L'attestation préalable est-elle contraignante pour l'Administration fiscale flamande ?

En matière de droits de succession : oui, l'attestation est contraignante. En matière de droits de donation : le demandeur peut raisonnablement considérer, en vertu du principe de confiance légitime, que l'attestation offre la sécurité juridique nécessaire pour autant que les données fournies soient correctes et complètes.

Sous-question 8.3 — Quelle est la durée de validité d'une attestation préalable ?

Droits de donation : 60 jours à compter de la décision finale. Droits de succession : pas de limitation dans le temps pour le dossier de succession spécifique.

Sous-question 8.4 — Dans quel délai la demande d'attestation doit-elle être déposée ?

Droits de succession : avant la déclaration et au plus tard à l'expiration du délai légal de déclaration, et dans les 30 jours suivant la date du rapport.

Droits de donation : avant l'acte authentique de donation et dans les 30 jours à compter de la date de référence du rapport.

Sous-question 8.5 — La demande d'attestation peut-elle être déposée plus tard (ex. uitstel/report) ?

Non. La date d'expiration du délai légal de déclaration est la date limite absolue pour la demande d'attestation, même si la déclaration est déposée ultérieurement.

Sous-question 8.6 — Dans quel délai l'attestation préalable est-elle délivrée ?

Dans les 60 jours suivant la réception de la demande. Le délai est suspendu en cas de données ou de documents manquants.

Sous-question 8.7 — Peut-on déjà déposer une nouvelle demande avant le 01/01/2026 ?

Non, pour la nouvelle réglementation (à partir du 01/01/2026), aucune nouvelle demande d'attestation préalable ne peut encore être déposée à l'heure actuelle.

Sous-question 8.8 — Un recours est-il possible contre une attestation négative ?

Non, mais un recours formel avec effets juridiques effectifs est toujours possible si vous n'êtes pas d'accord avec votre avis d'imposition.

9. Existe-t-il des conditions pour maintenir le bénéfice du régime de faveur ?

Oui, pendant une période de 3 ans après la donation ou après le décès, les conditions suivantes doivent continuer à être remplies :

Pour une entreprise familiale :

• Une activité doit être continuellement poursuivie.
• Les biens immobiliers ne peuvent pas être principalement affectés ou destinés à l'habitation.

Pour une société familiale :

• La société doit continuer à être une société familiale.
• Pour les sociétés avec ≥75% de CA provenant de biens résidentiels : au moins 1 ETP doit rester employé pendant 3 ans après la transmission.
• Une activité doit être maintenue de manière ininterrompue.
• Dépôt annuel des comptes annuels ou des comptes consolidés.
• Le capital (ou les apports) ne peut pas être réduit par des distributions ou remboursements — imposition supplémentaire proportionnelle en cas de non-respect.
• La société doit maintenir le siège de sa direction effective dans l'EEE.

10. Les modifications à partir du 01/01/2026 s'appliquent-elles aux futures donations résiduelles ?

Oui, les modifications s'appliquent également aux donations résiduelles qui deviennent actuelles à partir du 01/01/2026. La donation résiduelle ne devient actuelle que lorsque la condition suspensive (le prédécès du premier bénéficiaire) se réalise. Les conditions d'application du régime de faveur et la base imposable sont déterminées à la date du décès du premier bénéficiaire.

11. La location (intragroupe ou externe) de biens immobiliers professionnels est-elle éligible ?

La condition selon laquelle la société doit avoir une activité économique réelle reste pleinement maintenue après le 1er janvier 2026. La preuve positive de l'existence d'activités économiques peut être fournie par toutes les voies de droit, sans nécessiter de contrat de location.

Le taux réduit et l'exonération ne seront pas appliqués à la partie de la valeur des actions déterminée par la valeur de vente des biens immobiliers affectés ou destinés à l'habitation.

12. Quel tarif s'applique à la partie exclue de la valeur des actions dans les droits de donation ?

La partie de la valeur de vente des actions non éligible au régime de faveur sera taxée au tarif applicable aux biens mobiliers en matière de droits de donation :

• 3% pour l'acquisition en ligne directe et entre partenaires.
• 7% pour l'acquisition par toutes les autres personnes.