La jurisprudence à la loupe. Tax TV Show — Mai 2026

I. Tribunal de première instance du Brabant wallon, 2 mars 2026 (R.G. n° 24/804/A) – Plus-values boursières et gestion normale du patrimoine privé

1. Contexte. — Par un jugement du 2 mars 2026, le Tribunal de première instance du Brabant wallon a été amené à se prononcer sur la qualification fiscale d’une importante plus-value boursière réalisée par un contribuable actif dans le secteur de l’énergie.

L’affaire concernait un contribuable ayant vendu, début 2019, plusieurs participations dans des sociétés actives dans le secteur pétrolier et gazier, avant de réinvestir rapidement une partie substantielle des fonds dans des actions d’une société pétrolière cotée, acquises entre janvier et février 2019 puis revendues intégralement le 6 mai 2019.

Plus précisément, le contribuable avait procédé à la vente d’actions détenues dans plusieurs sociétés du secteur énergétique pour un montant total de 5.153.073 USD avant d’acquérir, sur une période d’environ deux semaines, 70.000 actions d’une autre société pétrolière américaine cotée pour un montant total de 3.190.680,10 USD. Quelques mois plus tard, dans le contexte d’une offre publique d’achat visant cette société, l’intégralité de la position fut revendue avec une plus-value particulièrement importante de 2.040.419,90 USD.

L’Administration fiscale avait estimé que cette opération révélait une intention spéculative incompatible avec la gestion normale d’un patrimoine privé et avait dès lors taxé la plus-value au titre de revenus divers sur la base de l’article 90, alinéa 1^er, 9°, CIR92.

Cette affaire s’inscrit dans un contexte jurisprudentiel sensible, la frontière entre gestion normale du patrimoine privé et spéculation demeurant particulièrement délicate à tracer en pratique. En matière boursière surtout, les juridictions sont régulièrement confrontées à la question de savoir à partir de quel moment une gestion patrimoniale dynamique bascule vers une logique spéculative imposable.

2. Contestation. — Pour justifier la taxation, l’Administration fiscale se fondait principalement sur plusieurs indices :

• la brièveté du délai entre l’achat et la vente des titres (environ trois mois) ;
• l’importance des montants investis (plus de 3.000.000 d’USD) ;
• la significativité de la plus-value obtenue (64% du montant initialement investi) ;
• la concentration du portefeuille sur une seule action ;
• le caractère volatil du secteur pétrolier ;
• le fait que les acquisitions aient été réalisées immédiatement après une chute importante du cours de l’action concernée ; ainsi que,
• les compétences professionnelles du contribuable dans ce domaine.

Selon l’Administration fiscale, le contribuable avait adopté un comportement spéculatif consistant à miser délibérément sur une remontée rapide du cours à la suite d’une opération de marché potentielle.

Elle insistait également sur le fait qu’une personne normalement prudente n’aurait pas vendu des titres divers puis procédé à une telle concentration d’investissements sur un titre particulièrement volatil dans un délai aussi court.

L’Administration fiscale considérait encore que le contribuable avait volontairement arbitré son portefeuille afin d’abandonner des positions plus stables pour se repositionner sur un titre fortement déprécié, dans une logique de gain rapide incompatible avec une gestion patrimoniale prudente.

Le contribuable soutenait au contraire qu’il s’agissait d’une stratégie d’investissement patrimonial fondée sur une analyse économique et financière du marché pétrolier, dans un contexte où l’action était objectivement considérée comme sous-évaluée.

Il faisait valoir qu’il ne s’agissait nullement d’un comportement spéculatif aveugle mais d’une décision d’investissement rationnelle prise sur la base de son expertise sectorielle et d’une conviction économique relative à la sous-évaluation du titre, telle que ressortant des données publiques disponibles.

Il insistait également sur le fait que les investissements avaient été réalisés au moyen de fonds propres provenant de son patrimoine existant, sans recours à l’endettement ni à des techniques de financement agressives.

3. Enseignements du jugement. — Le Tribunal rappelle tout d’abord les principes classiques gouvernant l’article 90, alinéa 1er, 9°, CIR 1992 et la notion de « gestion normale du patrimoine privé ».

Il souligne notamment que cette notion doit être appréciée concrètement au regard des circonstances de l’espèce et qu’il convient de se référer au comportement qu’adopterait « un homme normalement prudent placé dans la même situation ».

Le Tribunal insiste également sur plusieurs éléments importants :

• les opérations réalisées sur des actions cotées bénéficient en principe d’une présomption de gestion normale lorsqu’elles demeurent occasionnelles ;
• l’importance du montant investi ou du bénéfice réalisé ne suffit pas, à elle seule, à caractériser une opération spéculative ;
• les connaissances professionnelles du contribuable ne permettent pas automatiquement de qualifier l’opération de spéculative ;
• un investisseur averti peut légitimement adopter une gestion dynamique de son patrimoine, en particulier lorsqu’il agit sur la base d’une analyse économique cohérente du marché ; et,
• l’existence d’une anticipation économique ou stratégique quant à l’évolution future d’un titre n’implique pas nécessairement l’existence d’une spéculation.

Le Tribunal relève encore que le contribuable disposait d’un patrimoine important et conservait parallèlement des liquidités significatives, ce qui relativisait le caractère prétendument excessif du risque pris.

Cette considération est importante : le risque doit être apprécié non pas de manière abstraite mais proportionnellement à la structure patrimoniale globale du contribuable.

Le jugement rappelle également qu’en matière boursière, la recherche d’un rendement élevé ou la volonté de profiter d’une opportunité de marché ne suffisent pas, en elles-mêmes, à faire basculer une opération dans le champ de la spéculation. Une certaine prise de risque demeure inhérente à toute gestion patrimoniale d’actions cotées.

Le Tribunal semble ainsi refuser une approche excessivement objective consistant à déduire automatiquement l’existence d’une spéculation de la seule combinaison de certains indices matériels (délai court, gain élevé, volatilité, expertise sectorielle, etc.). Il privilégie au contraire une appréciation globale et nuancée de l’ensemble des circonstances du dossier.

4. Conclusion. — Ce jugement rappelle que la seule existence d’une opération rapide, importante ou fructueuse ne suffit pas à démontrer une intention spéculative. Une gestion patrimoniale dynamique, même sophistiquée, ne devient pas nécessairement spéculative au seul motif qu’elle repose sur des analyses économiques approfondies ou sur une bonne connaissance d’un secteur déterminé.

Le jugement apparaît particulièrement intéressant dans le contexte actuel où l’Administration fiscale tend parfois à retenir une approche relativement extensive de la notion de gestion anormale d’un patrimoine privé, notamment lorsqu’un contribuable dispose de compétences financières ou sectorielles importantes.

Le passage le plus marquant du jugement est probablement celui-ci : le Tribunal reconnaît expressément que les compétences, l’expérience et l’analyse économique du contribuable peuvent légitimement l’amener à gérer son patrimoine « de façon dynamique sans basculer dans l’anormalité ».

Cette décision rappelle que la gestion normale d’un patrimoine privé peut parfaitement inclure des arbitrages économiques complexes, des prises de position importantes ou des investissements opportunistes, pour autant que ceux-ci demeurent cohérents avec une logique patrimoniale globale et ne révèlent pas une véritable activité spéculative, avec la part de risque qu’elle emporte.

En pratique, cette décision devrait offrir des arguments utiles aux contribuables confrontés à des tentatives de requalification de plus-values mobilières réalisées dans le cadre d’une gestion patrimoniale active, en particulier lorsque l’Administration fiscale se fonde essentiellement sur des indices isolés sans démontrer l’existence d’une véritable intention spéculative structurée.

Avec l’entrée en vigueur de l’imposition des plus-values sur actifs financiers opérée dans le cadre de la gestion « normale » d’un patrimoine privé qui coexistera avec le régime antérieur se limitant aux plus-values découlant d’une gestion « anormale » d’un tel patrimoine, cette décision sera d’autant plus utile pour permettre de faire le distinguo entre ces notions et l’imposition y attachée.

II. Tribunal de première instance du Brabant wallon, 15 décembre 2025 (R.G. n° 23/1409/A) – Valorisation d’usufruit et surévaluation alléguée

1. Contexte. — Le Tribunal de première instance du Brabant wallon s’est prononcé sur la valorisation fiscale d’un usufruit acquis par une société dans le cadre d’une acquisition démembrée.

Les contribuables, des parents, ainsi que leurs enfants et une société contrôlée par le père, avaient acquis ensemble un immeuble en 2019 pour un prix de 600.000 EUR. Les contribuables avaient acquis la nue-propriété (à concurrence de 66 % pour le père et 33 % pour la mère) et une petite quote-part en pleine propriété (à concurrence de 0,25 % pour le père, 0,25 % pour la mère, ainsi que 0,25 % pour chacun des deux enfants) tandis que la société avait acquis 99 % de l’usufruit du bien, pour une durée de vingt ans. L’usufruit acquis par la société avait été valorisé au prix de 414.000 EUR (sur la base de la méthode Ruysseveldt), la nue-propriété et pleine propriété restante corrélativement pour 186.000 EUR.

Comme dans de nombreux dossiers similaires, l’Administration fiscale considérait que l’usufruit avait été surévalué et qu’un avantage en nature avait été octroyé au père dirigeant d’entreprise ce faisant, ce qui justifiait une rectification dans son chef à l’impôt des personnes physiques.

Plus précisément, l’Administration fiscale soutenait que la valeur économique réelle de l’usufruit ne s’élevait qu’à 194.018,47 EUR, de sorte qu’il existerait une surévaluation de plus de 219.981,53 EUR constitutive d’un avantage en nature imposable non déclaré.

2. Contestation. — Le litige portait essentiellement, non pas sur la méthode de valorisation utilisée, mais, plus fondamentalement, sur la détermination de la valeur locative du bien immobilier utilisée pour déterminer la ventilation du prix entre les contribuables.

Les contribuables avaient appliqué la méthode dite « Ruysseveldt », traditionnellement utilisée dans ce type d’opérations et longtemps admise par le SDA. Cette méthode consistait à actualiser les revenus locatifs nets futurs susceptibles d’être générés pendant toute la durée de l’usufruit.

Pour déterminer ces revenus futurs, les contribuables avaient retenu une valeur locative annuelle brute de 28.800 EUR, fondée sur plusieurs expertises immobilières et tenant compte d’importants travaux de rénovation projetés sur l’immeuble. Deux rapports d’expertise confirmaient en effet que le bien nécessitait des rénovations substantielles et que sa valeur locative après travaux pouvait atteindre environ 2.400 à 2.500 EUR par mois.

L’Administration fiscale contestait quant à elle ces paramètres et retenait une valeur locative brute de seulement 1.500 EUR par mois (au jour de l’acquisition, soit avant la réalisation des travaux) sur la base d’une expertise interne réalisée sans visite du bien et sans indication détaillée des points de comparaison utilisés.

L’Administration fiscale considérait dès lors que la société avait payé un prix excessif pour l’usufruit et que cette surévaluation devait être analysée comme un avantage en nature accordé au dirigeant.

3. Enseignements du jugement. — Le Tribunal rappelle qu’il n’existe en droit fiscal belge aucune méthode légale obligatoire de valorisation d’un usufruit.

Il rappelle également qu’il ne peut être fait application, en matière d’impôts sur les revenus, des méthodes forfaitaires utilisées en droits d’enregistrement ou en droits de succession. La seule approche juridiquement pertinente consiste à rechercher la valeur économique réelle de l’usufruit.

Le Tribunal souligne ensuite que cette valeur économique réelle correspond à la valeur actualisée des revenus locatifs nets futurs susceptibles d’être perçus par l’usufruitier pendant toute la durée de son droit.

Le jugement procède à cet égard à un important rappel des différentes méthodes doctrinales et administratives de valorisation de l’usufruit (l’ancienne méthode historiquement utilisée par le SDA, intégrant inflation et rendement financier, la méthode actuellement privilégiée par le SDA depuis 2016, dérivée de la formule Ruysseveldt) ainsi que les principes économiques sous-jacents à l’actualisation des flux futurs.

Le jugement rappelle également que :

• les méthodes du SDA ne sont pas juridiquement contraignantes (l’Administration fiscale n’ayant toutefois pas ici contesté le choix de la méthode Ruysseveldt pour rappel) ;
• la valorisation doit être appréciée concrètement au cas par cas ; et que,
• la charge de prouver une éventuelle surévaluation incombe à l’Administration fiscale.

Le Tribunal adopte ensuite une approche particulièrement pragmatique. Il considère en effet qu’il est parfaitement cohérent de tenir compte de la valeur locative future du bien après rénovation dès lors que les travaux envisagés étaient réels, nécessaires et compatibles avec l’exploitation normale du bien durant la période d’usufruit.

Cette considération est importante car l’Administration fiscale tend parfois à raisonner exclusivement sur la situation existant au jour de l’acquisition, sans tenir compte de la logique économique globale du projet immobilier.

Le Tribunal reproche en outre à l’Administration fiscale de s’être fondée sur une expertise insuffisamment étayée, réalisée sans visite effective du bien et sans justification précise des comparables utilisés.

À l’inverse, les contribuables disposaient de plusieurs rapports circonstanciés permettant de justifier objectivement les paramètres retenus dans leur calcul.

Le jugement semble ainsi consacrer une approche relativement favorable aux contribuables dès lors que ceux-ci sont capables de démontrer le caractère économiquement cohérent de la valorisation retenue et de documenter sérieusement leurs hypothèses.

Le Tribunal admet qu’il est économiquement cohérent de tenir compte de la valeur locative après rénovation lorsque les travaux projetés sont réels et nécessaires.

4. Conclusion. — Cette décision rappelle l’importance de documenter précisément les hypothèses de valorisation retenues lors des acquisitions démembrées et confirme que les juridictions demeurent attentives à la réalité économique des opérations pour apprécier la ventilation opérée.

III. Cour de cassation, 19 mars 2026 (F.24.0073.N) – Insaisissabilité de la résidence principale et dettes fiscales

1. Contexte. — Par un arrêt du 19 mars 2026, la Cour de cassation s’est prononcée sur l’étendue de la protection offerte par la déclaration d’insaisissabilité de la résidence principale prévue par la loi du 25 avril 2007.

Pour rappel, ce mécanisme permet à un indépendant de déclarer insaisissables certains droits réels portant sur l’immeuble affecté à sa résidence principale. L’objectif poursuivi par le législateur lors de l’adoption de cette réforme était de protéger le patrimoine familial minimal de l’entrepreneur indépendant contre les risques liés à son activité professionnelle.

2. Contestation. — Le litige portait sur la possibilité d’opposer cette protection à des dettes fiscales en matière d’impôt des personnes physiques.

Plus précisément, la question soumise à la Cour consistait à déterminer si des dettes fiscales à l’impôt des personnes physiques pouvaient être considérées comme des dettes purement professionnelles — et donc susceptibles d’être couvertes par l’insaisissabilité — ou si elles devaient au contraire être qualifiées de dettes « mixtes », échappant alors au mécanisme de protection prévu par la loi.

L’enjeu pratique était particulièrement important : si la dette fiscale était considérée comme professionnelle, le fisc ne pourrait pas saisir l’immeuble protégé ; inversement, si elle était qualifiée de dette mixte, l’insaisissabilité deviendrait inopposable à l’Administration fiscale.

3. Enseignements de l’arrêt. — La Cour adopte une position particulièrement stricte : les dettes fiscales relatives à l’impôt des personnes physiques sont, par définition, des dettes mixtes.

La Haute juridiction fonde notamment son raisonnement sur l’article 6 CIR92, lequel prévoit que l’impôt des personnes physiques porte sur le revenu global net du contribuable, comprenant les différentes catégories de revenus : revenus professionnels, immobiliers, mobiliers et divers.

Partant, selon la Cour, l’impôt des personnes physiques présente intrinsèquement un caractère global et mixte, indépendamment de la nature concrète des revenus effectivement taxés dans chaque cas particulier.

La Cour rejette dès lors explicitement la thèse selon laquelle il conviendrait d’examiner concrètement sur quels revenus l’impôt a effectivement été établi afin de déterminer si la dette fiscale présente ou non un caractère mixte.

Autrement dit, même si l’impôt litigieux porte exclusivement — en pratique — sur des revenus professionnels, la dette fiscale demeure malgré tout une dette mixte par nature dès lors qu’elle relève du régime global de l’impôt des personnes physiques.

La conséquence est particulièrement sévère : la déclaration d’insaisissabilité de la résidence principale est totalement inopposable à ce type de dettes fiscales. Le fisc conserve donc la possibilité de pratiquer des mesures d’exécution sur l’immeuble protégé malgré la déclaration d’insaisissabilité. Elle en déduit que la déclaration d’insaisissabilité de la résidence principale est inopposable à ce type de dettes fiscales, peu importe que l’impôt ait été établi concrètement sur des revenus professionnels uniquement ou également sur d’autres catégories de revenus.

4. Conclusion. — Cet arrêt confirme les limites importantes de la protection offerte par la déclaration d’insaisissabilité et renforce la position du fisc en matière de recouvrement des dettes fiscales à l’impôt des personnes physiques.

Cette décision illustre également, de manière indirecte mais très concrète, l’intérêt patrimonial que peut présenter l’exercice d’une activité professionnelle via une structure sociétaire plutôt qu’en personne physique.

En effet, lorsqu’une activité est exercée via une société : les dettes fiscales liées à l’impôt des sociétés demeurent en principe cantonnées au patrimoine social et les risques de confusion entre patrimoine privé et professionnel peuvent être significativement réduits.

Certes, la constitution d’une société n’offre évidemment pas une protection absolue. La responsabilité personnelle du dirigeant peut toujours être engagée dans certains cas spécifiques (faute grave en cas de faillite et d’insuffisance de l’actif, dettes TVA ou ONSS dans certaines hypothèses, responsabilité pour poursuite d’une activité déficitaire, etc.).

Néanmoins, l’existence d’une personnalité juridique distincte permet souvent d’assurer une meilleure séparation patrimoniale entre : le patrimoine privé de l’entrepreneur et les risques liés à l’activité économique.