Le double enregistrement des baux de logement à Bruxelles: que faut-il savoir?

NOUVELLES OBLIGATIONS POUR LES PROPRIÉTAIRES BAILLEURS EN RÉGION DE BRUXELLES-CAPITAL – L’ORDONNANCE BRUXELLOISE DU 25 AVRIL 2024

Depuis le 1er janvier 2025, les propriétaires de logements situés en Région de Bruxelles-Capitale sont tenus d’enregistrer, dans les deux mois suivant sa signature, tout bail de logement de résidence principale sur une plateforme régionale dédiée appelée IrisRent.

Cette obligation a été instaurée par l’ordonnance bruxelloise du 25 avril 2024.

Les informations à fournir sur IrisRent sont bien plus détaillées que celles exigées par la plateforme fédérale MyRent puisqu’elles comprennent notamment¹ :

1. Les données du bailleur : nom, adresse, date de naissance, adresse e-mail, etc.
2. Les données du preneur : nom, adresse, date de naissance, adresse e-mail, etc.
3. Les données d’identification du bien loué : adresse et caractéristiques permettant d’identifier le logement.
4. Les données relatives à la description du bien : comprenant notamment année de construction, surface habitable, nombre de pièces, description des éléments de confort intérieurs et extérieurs, existence de compteurs individuels ou collectifs et leurs numéros, certificat PEB (Performance Énergétique du Bâtiment).
5. Les données ayant trait aux éléments essentiels du contrat : conditions de location, durée du bail, montant du loyer, charges et frais.
6. Pièces jointes : Vous devez joindre 1 exemplaire du bail signé (scanné), de même que les annexes, dont l’état des lieux.

En cas de non-respect de cette obligation d’enregistrement, le locataire peut mettre fin au bail sans préavis ni indemnité, et le bailleur ne peut pas indexer le loyer. Contrairement à l’enregistrement fédéral, aucune mise en demeure préalable n’est requise pour que ces sanctions s’appliquent. L’enregistrement reste gratuit tant au niveau régional que fédéral.

LES RAISONS À LA BASE DE CETTE ORDONNANCE

La Région de Bruxelles-Capitale a adopté cette ordonnance pour plusieurs raisons.

Premièrement, pour collecter des données plus détaillées sur le marché locatif bruxellois que celles disponibles via le système fédéral MyRent. Ces informations sont destinées à mieux comprendre le fonctionnement du marché locatif à Bruxelles et à objectiver les données nécessaires à la prise de décisions politiques efficaces.

Cette ordonnance est indispensable à la nouvelle politique du logement bruxellois car sans elle, il est impossible de mettre en place une réglementation efficace en matière de blocage de loyer ou plus précisément de grille indicative de loyer. Ces explications sont d’ailleurs avancées par Nawal Ben Hamou qui ne s’en cache pas et qui explique clairement que ces données sont nécessaires pour alimenter la grille des loyers et pour le travail de la Commission paritaire locative.

Enfin, plus globalement, cette ordonnance va également dans le sens d’une régionalisation accrue des compétences en matière de logement, suite à la sixième réforme de l’État. Et cela, on pourrait dire que ce n’est pas forcément des plus positifs pour les citoyens belges qui, alors qu’on leur avait vendu que la régionalisation allait leur faciliter leur vie, commencent à se rendre compte que selon l’endroit où ils vivent, habitent, travaillent, investissent et décèdent, plusieurs réglementations différentes peuvent trouver à s’appliquer à quelques kilomètres de distance… !

UN DOUBLE ENREGISTREMENT ILLÉGAL ?

Sur un plan pratique, on peut se demander si l’enregistrement exigé par la Région de Bruxelles-Capitale n’est pas tout simplement illégal, en contradiction avec les compétences qui sont attribuées au niveau fédéral.

En effet, en adoptant la nouvelle mesure, outre le fait que la Région de Bruxelles-Capitale semble s’attribuer une compétence qu’elle n’a pas, elle abroge une disposition fédérale en supprimant l’obligation d’enregistrement des baux d’habitation en Région de Bruxelles-Capitale via la plateforme fédérale « MyRent ». Il faut en effet constater que si la loi spéciale de réforme institutionnelle du 6 août 1986 donne des compétences spécifiques aux Régions, en matière de location de biens ou de partie de bien, il n’est absolument pas certain que cette même loi octroie pour autant une compétence à ces mêmes Régions pour abroger des compétences ou modifier des réglementations qui relèvent des autorités fédérales !

Or, à lire les interventions de Nawal Ben Hamou (PS), Secrétaire d’État, cela ne ferait aucun doute ! Cette abrogation est effective depuis le 1er janvier 2025 : les bailleurs de logements situés en Région de Bruxelles-Capitale ne sont tenus qu’à l’enregistrement sur IrisRent !!!

À l’inverse, on soulignera que le SPF Finances considère, lui, que l’obligation fédérale demeure et que les bailleurs doivent également enregistrer leurs baux sur MyRent.

En attendant, comme souligné en début de note, cette situation crée une incertitude juridique pour les bailleurs qui se voient quasiment obligés de procéder à un double enregistrement, et ce, disons-le en parfaite contradiction avec la volonté, de la part des politiques, d’aller vers plus de simplification administrative !

Ce qu’il y a d’encore plus surprenant dans cette histoire, c’est que le projet d’ordonnance bruxelloise a été soumis avant son vote à la section législation du Conseil d’État et que ce dernier a rendu un avis précisant que l’obligation fédérale d’enregistrement des baux restait en vigueur, malgré l’ordonnance bruxelloise². Cet avis va donc dans le même sens que (i) la position du SPF Finances qui conteste la compétence de la Région pour abroger l’obligation fédérale d’enregistrement et (ii) la décision du Conseil des ministres d’introduire un recours en annulation de l’ordonnance devant la Cour constitutionnelle³ : le recours soutenant que la Région de Bruxelles-Capitale va au-delà de ses compétences en matière de location de biens immobiliers résidentiels ! Autant dire que les arguments avancés pour douter de la légalité de l’ordonnance bruxelloise commencent à peser lourd…

ENCORE UNE « HISTOIRE BELGE » ? NON, DITES « … BRUXELLOISE ».

L’affaire aurait pu en rester là et on aurait pu attendre tranquillement l’arrêt de la Cour constitutionnelle annoncé dans les prochains jours ou semaines. Mais voilà … le sujet est revenu il y a peu devant le parlement bruxellois à l’occasion d’une question posée par M. Louis de Clippele à Nawal Ben Hamou

(http://weblex.brussels/data/crb/biq/2024-25/00046/images.pdf#page=19).

En résumé, M. Louis de Clippele (MR) interroge la Secrétaire d’État sur plusieurs points relatifs au double enregistrement des baux. Au-delà de précisions à donner sur les données objet de l’enregistrement des baux au niveau de la Région de Bruxelles-Capitale, il demande à la Secrétaire d’État :

• Quelle était la position du gouvernement bruxellois face à la contradiction juridique entre l’ordonnance régionale et l’obligation fédérale, et s’il existait une solution pratique pour éviter aux bailleurs toute sanction ou perte de droits en attendant la décision de la Cour constitutionnelle ?
• Quels mécanismes étaient mis en place pour éviter une surcharge administrative en cas de double enregistrement ?
• Si des discussions étaient en cours avec le gouvernement fédéral pour automatiser l’échange de données entre les deux plateformes.

Dans sa réponse, Nawal Ben Hamou affirme catégoriquement que l’obligation fédérale a été abrogée par l’ordonnance bruxelloise et qu’il n’existe donc aucune obligation de double enregistrement pour les baux bruxellois. Elle soutient que la contradiction juridique provient des positions successives du SPF Finances et que le recours devant la Cour constitutionnelle n’est pas suspensif. Elle considère que la collecte et le traitement de données par le SPF Finances, sans base légale, constituent une infraction au règlement général sur la protection des données et à l’article 22 de la Constitution !

Nawal Ben Hamou précise que des concertations ont lieu régulièrement entre Bruxelles Logement et le SPF Finances pour conclure un protocole d’accord en vue de l’échange de données. Elle affirme que, quelle que soit l’issue du recours, elle veillera à ce que les bailleurs n’aient à effectuer qu’un seul enregistrement. Elle explique que la Région avait approché le SPF Finances pour collaborer, mais que celui-ci avait initialement refusé faute de moyens humains et budgétaires.

Mais ce qui frappe le plus dans la réponse de Nawal Ben Hamou, c’est que, tout en adoptant une position ferme sur la légalité de l’ordonnance régionale, elle se prépare à différents scénarios en fonction de la décision de la Cour constitutionnelle et ne se montre pas particulièrement préoccupée d’avoir tort ou raison dans ses affirmations. En fait, elle s’en moque un peu, ainsi que des tracasseries que cela peut causer aux propriétaires / bailleurs… Et à ce niveau, le message qui est passé est désastreux pour les investisseurs et entreprises qui veulent développer des projets de logements sur la Région de Bruxelles-Capitale. Et après cela, ce sont les mêmes qui viendront se plaindre qu’il n’y a pas assez d’emploi dans les entreprises (de construction) en Région de Bruxelles-Capitale et/ou de projets de logements neufs… !

¹ Ces éléments ne sont pas requis dans l’enregistrement au niveau fédéral. On remarquera qu’avec de telles informations, les autorités bruxelloises seront en mesure de dresser un véritable cadastre des patrimoines immobiliers qui sera sans doute le prélude à de nouvelles formes et sources d’impositions … !

² Le Conseil d’État, dans son avis n°75.027/3 du 5 février 2024, a indiqué :

“Les droits d’enregistrement auxquels donne lieu l’enregistrement du contrat de bail dans un registre de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale ne sont pas des impôts régionaux au sens de l’article 3 de la loi spéciale du 16 janvier 1989 ‘relative au financement des Communautés et des Régions’, et relèvent dès lors de la compétence de l’autorité fédérale. Par conséquent, c’est à l’autorité fédérale qu’il appartient de déterminer quels sont les actes soumis à l’obligation d’enregistrement inscrite dans le code précité et le délai dans lequel il doit être procédé à cet enregistrement.”

Le Conseil d’État a donc mis en garde contre un empiètement sur les compétences fédérales, soulignant que la formalité d’enregistrement fiscal est une compétence exclusive fédérale.

³ En résumé, le recours se base sur trois arguments :

1. Violation des compétences fédérales : Le recours soutient que les articles 19 et 20 de l’ordonnance, qui prévoient la suppression de l’obligation fédérale d’enregistrement des baux d’habitation en Région de Bruxelles-Capitale, violent les compétences fédérales sur deux aspects :
   1. L’obligation d’enregistrement des baux d’habitation dans la Région de Bruxelles-Capitale
   2. La perception de droits d’enregistrement sur ces baux d’habitation
2. Dépassement des compétences régionales : Le recours affirme que la Région de Bruxelles-Capitale excède ses compétences en matière de location de biens immobiliers résidentiels en tentant d’abroger une obligation relevant du niveau fédéral.
3. Respect de l’accord de coopération : Bien que non explicitement mentionné comme argument formel du recours, le document fait référence à un accord de coopération du 18 avril 2014 que l’autorité fédérale considère comme pertinent dans ce contexte. Selon le SPF Finances, cet accord justifierait le maintien de l’enregistrement fédéral, même si Nawal Ben Hamou conteste cette interprétation en précisant que cet accord “n’a pas pour objet de répartir les compétences en matière de collecte d’informations, mais d’organiser le partage des données recueillies.”