Propriétaires étrangers en Espagne: une égalité renforcée?

​Les propriétaires extra-communautaires, selon une récente décision de Justice, peuvent désormais déduire les frais afférents à la location de leur bien de la même façon que les propriétaires résidant dans l'Union européenne.

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La mise en location d'un bien immobilier situé en Espagne implique le respect d'une série d'obligations pour le propriétaire non résident. L'une d'elles est l'obligation de déposer une déclaration fiscale de non-résidents.

Lorsqu'il donne son bien en location, le propriétaire est imposé en Espagne, non pas sur la valeur cadastrale du bien comme ce serait le cas pour les biens non donnés en location mais sur le montant des loyers.

Toutefois, contrairement aux propriétaires qui se réservent l'usage de leur bien, les propriétaires bailleurs peuvent déduire l'ensemble des frais afférents à la location, à savoir : les frais liés à l'énergie, l'assurance, le précompte immobilier, l'amortissement du bien, etc.

La déduction des frais est limitée prorata temporis au nombre de jours ou de mois de location. Ainsi, pour un bien donné en location durant un seul mois dans l'année, la déduction des frais sera limitée à ce mois. Le taux d'imposition qui frappe le loyer net s'élève à 19 %.

Recours devant la "Audienca Nacional"

Cela est cependant vrai pour les propriétaires résidents de l'Union européenne (UE). Pour les propriétaires extra-communautaires, la situation est bien différente puisque la loi fiscale espagnole ne prévoit pour eux aucune déduction de frais, si bien qu'ils sont imposés sur les loyers bruts. De plus, ils sont soumis au taux d'imposition de 24 %.

Le caractère discriminatoire de cette différence de traitement entre propriétaires résidents de l'Union européenne et propriétaires extra-communautaires a été soulevé devant la Audiencia Nacionalespagnole.

Par un arrêt du 28 juillet dernier, cette Cour a jugé que les contribuables non communautaires ont le droit de déduire des dépenses dans le cadre de l'impôt des non-résidents pour la location de biens immobiliers en Espagne, dans les mêmes conditions que les contribuables résidant dans l'Union européenne ou dans l'Espace économique européen (EEE).

La Cour a considéré que l'exclusion des propriétaires extra-communautaires est contraire au droit de l'Union et, dans le cas qui lui était soumis, également contraire à la clause de non-discrimination contenue dans la Convention préventive de la double imposition conclue entre l'Espagne et les États-Unis.

L'arrêt se fonde sur la jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE), qui a déjà jugé que l'article 63 du traité sur le fonctionnement de l'Union européenne (TFUE) étend les effets des principes et libertés communautaires, tels que la libre circulation des capitaux, aux résidents de pays tiers et pas seulement à ceux de l'UE ou de l'EEE (recours n° 636/2021).

Encore des dispositions discriminatoires

Les arrêts de la Audiencia Nacional espagnole étant contraignants, les propriétaires concernés peuvent dès à présent revendiquer la déduction des frais liés à la location de leur bien.

Il est à noter que la Cour ne s'est pas prononcée sur le caractère discriminatoire du taux d'imposition qui, rappelons-le, s'élève à 24 % pour les contribuables extra-communautaires.

Rappelons enfin que, en matière de location, la législation espagnole contient encore bon nombre de dispositions qui sont manifestement discriminatoires à l'égard cette fois de tous les non-résidents.

Parmi celles-ci, épinglons la disposition légale qui réserve aux seuls bailleurs résidents espagnols le droit d'appliquer une réduction forfaitaire de 60 % sur les loyers nets perçus dans le cadre de la location à usage d'habitation, malgré la procédure d'infraction qui a été engagée en 2019 par la Commission européenne contre l'Espagne.