Revenus immobiliers professionnels ou quand le fisc requalifie la plus-value issue d'un achat-vente en revenus professionnels!

S’il est un sujet qui évoque une crainte auprès de nombreux contribuables, c’est la requalification de revenus immobiliers en revenus professionnels.

Le cas d’école est celui d’un « multi-propriétaire », endetté, qui s’interroge sur la fiscalité applicable aux loyers qu’il perçoit : sachant qu’une taxation des loyers au titre de revenus divers est exclue, le contribuable sera-t-il taxé au titre de revenus immobiliers sur base du revenu cadastral indexé majoré de 40 % ou au titre de revenus professionnels sur base des loyers et avantages locatifs réellement perçus ?

Cette crainte ne doit pas masquer un autre risque, qui est celui de la taxation de la plus-value que réaliserait un contribuable lors de la vente de ses actifs immobiliers.

Arrêt de la Cour d’appel d’Anvers du 16 janvier 2024

Dans ce dossier, la Cour a eu à connaître d’une situation assez emblématique.

Elle concernait un contribuable personne physique qui, au cours d’un exercice d’imposition, avait vendu deux biens immobiliers situés en Flandre.

L’administration avait taxé les plus-values réalisées au titre de revenus professionnels. En justice, le contribuable défendait une taxation au titre de revenus divers, considérant les brefs délais qui s’étaient écoulés entre l’achat de ces immeubles et leur revente ultérieure.

La Cour a analysé la situation dans sa globalité et constaté que, sur une période de 4 ans, entre janvier 2013 et décembre 2016, le contribuable avait acquis quatre biens immeubles et vendu cinq biens immeubles.

La Cour d’appel ne s’est donc pas contentée de prendre en considération les deux seules ventes de biens immeubles dont l’administration poursuivait la taxation au titre de revenus professionnels mais bien l’ensemble des opérations économiques mises en œuvre par le contribuable. Elle a donc tenu compte des opérations antérieures et postérieures à l’exercice d’imposition litigieux et mis en exergue un schéma classique : achat – rénovation – vente.

La Cour constate également qu’un contrat de prêt a été conclu, certes pour une durée de 25 ans, mais qui a, en réalité, été remboursé en 2016, c’est-à-dire à très brève échéance.

La Cour ajoute encore que le contribuable avait des compétences dans le domaine immobilier, ayant été employé par une agence immobilière pendant une certaine période de temps.

Considérant alors l’ensemble de ces circonstances factuelles, la Cour a jugé que le contribuable avait agi dans le cadre d’une activité professionnelle consistant en l’achat et la vente de biens immobiliers.

Il faut ici encore préciser que, selon la Cour de cassation, une occupation habituelle, même accessoire, peut être constitutive d’une activité professionnelle. Le fait d’exercer une autre activité à temps plein n’est donc pas un critère décisif.

Conclusion : Anticiper

Au regard des éléments factuels tels que disponibles, cette décision est parfaitement justifiée.

Les contribuables doivent comprendre l’importance d’analyser les opérations mises en œuvre en amont afin d’anticiper un éventuel risque fiscal.

Si les contribuables sont conscients du risque, ils ont tendance à réagir tardivement alors que leur activité immobilière présente déjà les caractéristiques d’une activité professionnelle.

Dans les faits soumis à l’appréciation de la Cour, c’était d’ailleurs le cas. En effet, le contribuable avait décidé, à partir de décembre 2015, d’exercer son activité en société. C’était toutefois manifestement trop tard… la Cour relevant à juste titre que cet élément de faits n’a aucune influence sur l’analyse de son activité en personne physique et, qu’en réalité, la société n’aurait fait que reprendre l’activité antérieurement exercée en nom personnel.

Comme toujours en matière fiscale, l’anticipation est essentielle. Comme aux échecs, il faut analyser les conséquences des actes envisagés et anticiper la réaction de l’administration fiscale.