Aankoop vruchtgebruik / blote eigendom: controles in uitvoering en verduidelijking van de Minister van Financiën

De aankoop van een onroerend goed in vruchtgebruik door een vennootschap en in blote eigendom door een aandeelhouder/bedrijfsleider is een courante praktijk in België. Deze praktijk staat echter al enige tijd in het vizier van de Belgische belastingdienst, wat leidt tot verhoogde controles.

Op 1 oktober 2024, tijdens een parlementaire vraag gesteld door Volksvertegenwoordiger Vincent Van Quickenborne, heeft de Minister van Financiën belangrijke verduidelijkingen gegeven met betrekking tot de lopende controles en de potentiële correcties. Hieronder vindt u de belangrijkste besproken punten en de gegeven antwoorden.

De vragen aan de Minister van Financiën

1. Hoeveel controles lopen er momenteel over vruchtgebruik en hoeveel dossiers worden er geherkwalificeerd?
2. Heeft de Minister specifieke instructies gegeven voor dergelijke controles?
3. Aan het einde van een vruchtgebruik, hoeveel dossiers zijn er gecontroleerd en hebben geleid tot een belastingheffing?
4. Wat is de toepassing van de wet aan het einde van het vruchtgebruik?
   • Volgens de huidige rechtspraak is de belastingheffing aan het einde van het vruchtgebruik alleen van toepassing wanneer er verbouwingswerken zijn uitgevoerd tijdens de duur van het vruchtgebruik en er geen vergoeding is betaald.
   • Sommige ambtenaren lijken echter geen rekening te houden met deze rechtspraak.
   • Wat is de toepassing van de wet, afhankelijk van of er al dan niet werken zijn uitgevoerd tijdens de duur van het vruchtgebruik?
   • Wat is de orde van grootte van de eenmalige vergoeding in geval van verbouwingen?

Verduidelijkingen van de Minister van Financiën

Voor degenen die meer willen weten, zijn de gedetailleerde antwoorden van de Minister van Financiën beschikbaar in het bijgevoegde document: Bull. Schriftelijke V&A QRVA 56 002 - Vraag nr. 43 van de heer Volksvertegenwoordiger Vincent Van Quickenborne van 01 oktober 2024 aan de minister van Financiën (pagina 215).

Analyse en aandachtspunten

• De risico's verbonden aan de aankoop van vruchtgebruik / blote eigendom :

Hoewel de belastingdienst deze transacties nauwlettend in de gaten houdt, blijven ze perfect realiseerbaar en beheersbaar wanneer ze goed gestructureerd zijn en het geldende wettelijke kader respecteren.

• Het belang van de rechtspraak :

De huidige rechtspraak stelt duidelijk dat de belastingheffing aan het einde van het vruchtgebruik voornamelijk plaatsvindt wanneer verbouwingswerken zijn uitgevoerd zonder dat er een vergoeding is betaald. Toch zouden sommige administratieve praktijken hiervan kunnen afwijken, vandaar het belang om waakzaam te zijn.

• Mogelijke alternatieven :

Naast dit soort vastgoedtransacties bestaan er soms andere fiscale of vermogensoplossingen die net zo interessant, of zelfs eenvoudiger te implementeren zijn, afhankelijk van de situatie.

Conclusie

De aankoop in vruchtgebruik/blote eigendom blijft een interessante vastgoedstrategie, maar niet zonder risico's. Een grondige voorbereiding, ondersteund door een solide juridische en fiscale analyse, is essentieel om herkwalificaties of correcties te voorkomen.

Voor de betrokken belastingplichtigen is het cruciaal om op de hoogte te blijven van de administratieve praktijken en de evolutie van de rechtspraak om dit soort transacties te beveiligen.