Bouwpromotoren en BTW : een gevaarlijke affaire ...

De bouwpromotoren waarvan een gebruik bestaat in het verkopen van nieuwe gebouwen met BTW, onderhouden een gevaarlijke relatie met de BTW. Ze zijn inderdaad aan een specifieke BTW stelsel, dat weliswaar onmiskenbare voordelen heeft (recht op onmiddellijke BTW aftrek), maar ook ernstige ongemakken (vereiste om in bepaalde gevallen BTW te
betalen op de waarde van het onroerend goed).

Dit BTW stelsel, dat vele spelers van de vastgoedsector interesseert, maakte het voorwerp uit van een recente arrestatie van het Hof van Cassatie.

Laten we beginnen met een kleine herhaling voor de niet-ingewijden. Als algemene regel is de verkoop van onroerende goederen vrijgesteld van BTW en is deze onderworpen aan de registratierechten (aan 12,5% in Brussel en in het Waalse Gewest, en aan 10% in het Vlaams Gewest). Dit beginsel is echter een belangrijke uitzondering: de verkoop van een nieuw gebouw en de daarbij horende grond kan onder bepaalde voorwaarden worden gehouden.

Voor de «bouwpromotoren», is iedere verkoop die betrekking heeft op een nieuw gebouw verplicht onderworpen aan de BTW. Ze hebben echter de mogelijkheid om de betaalde BTW af te trekken. Neem een ​​promotor die een grond koopt en er een nieuw gebouw op opricht, om het gebouw later te verkopen met BTW. Gedurende het volledige project richten de aannemers hun facturen zonder BTW aan de promotor, met applicatie van het stelsel van de verlegging van de heffing. Dit in dat de promotor zelf de BTW op de werken in onroerende staat dient aan te geven aan de Schatkist (in de plaats van ze te houden betalen aan de aannemers). De promotor moet deze BTW echter niet betalen dankzij zijn onmiddellijk recht op aftrek: de krachtens het stelsel van de verlegging van de heffing aan de Schatkist verschuldigde BTW wordt opgenomen in de periodieke BTW aangiftes als “verschuldigd” en “aftrekbaar”. Dit heeft tot gevolg dat de promotor de BTW op de werken in onroerende staat niet moet voorfinancieren! Welke personen vallen onder deze categorie van beroepsoprichters? Eenieder (natuurlijke persoon of rechtspersoon) die in een geregelde economische activiteit die bestaat in het bouwen van aankopen van gebouwen met BTW, om ze vervolgens te verkopen met applicatie van de BTW worden beoogd. In de praktijk kijkt de belastingadministratie over het algemeen naar de volgende elementen: de statuten (de omschrijving van het maatschappelijk doel), de inschrijving in het handelsregister, de aangifte van de aanvang van de activiteit, de bedoeling om het onroerend goed te verkopen met BTW van de aanvang van het project, enz. Volgens recente beslissingen zou de toekomstige beslissing van een bepaalde omvang (aanzienlijke financiële inzet, spreiding van het project over meerdere jaren,…) zelfs volstaan ​​om de hoedanigheid van een beroepsoprichter toe te kennen.

Door dit stelsel loopt mannen. Dit zal met name het geval zijn (i) wanneer de onroerende goederen niet worden verkocht onder applicatie van de BTW – maar met Registratierechten – omwille van het verstrijken van de termijn van twee jaar waarbinnen het gebouw nog «nieuw» is, of (ii) wanneer het onroerend goed gebruikt wordt als investeringsgoed (bijvoorbeeld wanneer het goed wordt verhuurd). In deze gevallen moet de promotor een «onttrekking» doorvoeren, hetgeen betekent dat hij aan de Schatkist BTW moet betalen op de waarde van het onroerend goed op dat ogenblik. In vele gevallen is deze BTW op de onttrekking niet aftrekbaar, wat een aanzienlijke fiscale laatste kan voor de promotor en de rentabiliteit van zijn project kan aantasten. Ten gevolge van een recente arrestatie van het Hof van Cassatie van 14 mei 2020, kan het verkrijgen van deze hoedanigheid van beroepsoprichter veel sneller voorvallen dan men denkt. In casu was de belastingplichtige van oordeel dat hij niet kon worden beschouwd als een beroepsoprichter (om de gevolgen van een onttrekking vermijden), om reden dat hij nog geen onroerende verrichtingen had gehad. Volgens het Hof kan een natuurlijke persoon of rechtspersoon echter als beroepsoprichter worden beschouwd van zodra hij door ondubbelzinnige een geuit geregelde gebouwen te verkopen met BTW. In de ogen van de magistraten heeft een belastingplichtige de hoedanigheid van nieuwe gebouwen zelfs wanneer hij op het moment van de vervreemding nog geen geregelde activiteit heeft die bestaat in het oprichten van wederverkopen van nieuwe gebouwen. 

Denis-Emmanuel Philippe Advocaat-vennoot (Bloom Law) Docent Universiteit van Luik

Bron : Bloom law, 29 april 2021