Circulaire 2022/C/73 FAQ betreffende rubriek XI van tabel B van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20.07.1970 inzake btw-tarieven

De Algemene Administratie van de Fiscaliteit – Belasting over de toegevoegde waarde publiceerde op 20/07/2022 de Circulaire 2022/C/73 FAQ betreffende rubriek XI van tabel B van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20.07.1970 inzake btw-tarieven.

Deze circulaire bespreekt de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 12 % voor bepaalde handelingen met betrekking tot privéwoningen en bepaalde woningcomplexen bestemd voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid – privé-initiatief.

BIJLAGEN: 3

- Btw-verklaring nr. 110/1

- Btw-verklaring-wijziging nr. 110/1B

- Memorie van toelichting in ontwerp van programmawet van 05.12.2016, DOC 54 2208/001, Belgische Kamer van Volksvertegenwoordigers

Inhoudstafel

1. Inleiding

2. FAQ

1. Welke soorten handelingen worden beoogd in rubriek XI?

2. Wat is de vereiste bestemming en het vereiste gebruik van de gebouwen voor de toepassing van het tarief van 12 % van rubriek XI?

3. In welke omstandigheden moeten privéwoningen voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid worden verhuurd voor de toepassing van het tarief van 12 % van rubriek XI?

4. Welke zijn de sociale actoren van de categorie 'andere publiekrechtelijke en privaatrechtelijke rechtspersonen met sociaal oogmerk die door de bevoegde overheid zijn erkend' van rubriek XI, § 1, eerste lid, 1°, h)?

5. In welke omstandigheden moeten woningcomplexen voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid worden verhuurd voor de toepassing van het tarief van 12 % van rubriek XI?

6. Vanaf wanneer wordt een privéwoning of woningcomplex gebruikt voor de in rubriek XI bedoelde bestemming van hoofdhuur of rechtstreekse verhuur voor de huisvesting in het kader van sociaal beleid?

7. In welke mate kan de btw die opeisbaar is vóór de eerste ingebruikneming van de privéwoning of het woningcomplex met als bestemming 'huisvesting in het kader van het sociaal beleid' het tarief van 12 % van rubriek XI genieten?

8. Kan een gemeente die privéwoningen voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid opricht om die te verhuren aan een OCMW dat een beheersmandaat toekent aan een sociaal verhuurkantoor toepassing maken van rubriek XI?

9. Zijn er formaliteiten die de privé-investeerder moet verrichten als hij rubriek XI wenst toe te passen?

10. Wat wordt bedoeld met 'verhuurcontract' in de zin van rubriek XI, tweede lid van § 1, § 2, § 3 en § 4?

11. Welke formaliteiten dient de bouwheer (bv. privé-investeerder, hoofdhuurder) te voldoen als hij rubriek XI wenst toe te passen voor bv. het laten uitvoeren van het tweejaarlijks onderhoud van de centrale verwarming op gas van een bedoeld woningcomplex?

12. Zijn er formaliteiten te vervullen door de vervreemder, dienstverrichter of leasinggever/verhuurder bij de levering, het werk in onroerende staat, of de onroerende leasing/onroerende verhuur met betrekking tot een privéwoning of een woningcomplex in het kader van rubriek XI?

13. Welke formaliteiten dient de sociale actor (hetzij de hoofdhuurder, hetzij de beheersmandataris) te voldoen in geval de privé-investeerder rubriek XI wenst toe te passen voor de levering, het werk in onroerende staat of de onroerende leasing met betrekking tot een privéwoning of een woningcomplex?

14. Mag, voor de toepassing van het btw-tarief van 12 % van rubriek XI, de btw-verklaring nr. 110/1 vervangen worden door een eenzijdige intentieverklaring van of een verhuurbelofte door de privé-investeerder (verklaring of belofte van de privé-investeerder dat hij de privéwoning of het woningcomplex in de toekomst zal verhuren aan een sociale actor voor huisvesting in het kader van het sociale beleid)?

15. Waar is de btw-verklaring nr. 110/1 te vinden?

16. Een sociaal verhuurkantoor huurt een privéwoning van een OCMW en verhuurt deze woning door aan een sociale huurder. Kan de sociale huurder toepassing maken van het verlaagd btw-tarief van 12 % op grond van rubriek XI voor kleine herstellingswerkzaamheden (bv. het vervangen van het beslag van een binnendeur) dat hij laat verrichten aan zijn gehuurde privéwoning van 9 jaar oud? In geval het mogelijk is, moet hij een btw-verklaring nr. 110/1 indienen of andere formaliteiten naleven?

17. Kan rubriek XI toegepast worden voor de levering van een afzonderlijke nieuwe assistentiewoning aan een verwerver die de woning via een beheersmandaat dat voldoet aan de voorwaarden vermeld in de Vlaamse omzendbrief WVG/2015/01 van 08.06.2015 ter beschikking stelt aan een beheersinstantie van een erkende groep assistentiewoningen die deze vervolgens in naam en voor rekening van die verwerver verhuurt aan een bewoner?

18. Idem FAQ nr. 17 waarbij reeds van bij de levering van de assistentiewoning duidelijk is dat het de bedoeling van de verwerver is om de assistentiewoning onmiddellijk zelf te gaan bewonen?

19. Welke vormvoorwaarden van rubriek XI moeten vervuld zijn voor de facturatie van de beoogde handelingen aan de privé-investeerder met toepassing van het btw-tarief van 12 %?

20. Wie is er aansprakelijk voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief?

21. Welk is de voorgeschreven minimum looptijd van het contract van de hoofdhuur of van het beheersmandaat voor de toepassing van het tarief van 12 % van rubriek XI?

22. Wat wanneer het contract van de hoofdhuur of van het beheersmandaat met een looptijd van minimum 15 volle kalenderjaren beëindigd wordt vóór het verstrijken van die 15 kalenderjaren?

23. Waar is de verklaring van wijziging nr. 110/1B te vinden?

24. Wat ingeval van overdracht vóór het verstrijken van de 15 volle kalenderjaren van, naargelang het geval, het contract van hoofdhuur, het contract van doorverhuur, het contract van rechtstreekse verhuur of het contract van het beheersmandaat?

25. Wat wanneer enkel de doorverhuur of rechtstreekse verhuur aan de bewoners beëindigd wordt vóór het verstrijken van de 15 volle kalenderjaren van de hoofdhuur of het beheersmandaat?

26. Moet ingeval van vroegtijdige beëindiging van de hoofdhuur of van het beheersmandaat, het belastingvoordeel genoten voor kleinere werken altijd worden teruggestort?

27. Welke onroerende handelingen zijn naast het reinigen expliciet uitgezonderd van voormelde rubriek XI?

28. Kan voor projecten waarbij de btw deels reeds opeisbaar is geworden vóór 2017, het tarief van 12 % van rubriek XI worden genoten wanneer alle voorwaarden van rubriek XI vervuld zijn?

[Top]

1. Inleiding

Om het tekort aan sociale woningen op te vangen is sinds 01.01.2017 het toepassingsgebied van het verlaagde btw-tarief van 12 % in het kader van het sociaal huisvestingsbeleid uitgebreid ten gunste van privé-investeerders.

Voordien waren er reeds in het kader van het sociaal woonbeleid verlaagde btw-tarieven van 6 % (bv. rubriek XXXVI, tabel A, van het koninklijk besluit nr. 20 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven) en 12 % (rubriek X, tabel B, KB nr. 20) mogelijk, mits het vervullen van de gestelde voorwaarden.

Vanaf 2017 kan iedere privé-investeerder, natuurlijk of rechtspersoon, onder de voorwaarden van rubriek XI, tabel B, KB nr. 20 het verlaagd btw-tarief van 12 % genieten m.b.t. tot een privéwoning of m.b.t. tot bepaalde woningcomplexen bestemd voor huisvesting in het kader van het sociale beleid (ingevoegd door de programmawet van 25.12.2016, BS 29.12.2016).

Naast de publiek- en privaatrechtelijke rechtspersonen die reeds vóór 01.01.2017 een verlaagd btw-tarief (6 % of 12 %, zie supra) konden toepassen, wordt de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 12 % uitgebreid met nieuwe actoren die handelen in het kader van het sociaal beleid. Het gaat onder meer over sociale verhuurkantoren, AGB's, publiekrechtelijke en privaatrechtelijke rechtspersonen met sociaal oogmerk die door de overheid bevoegd voor sociaal woonbeleid zijn erkend.

Bovendien kan de verhuur inzake sociale huisvesting krachtens deze rubriek sinds dan ook gebeuren in het kader van een beheersmandaat.

Lijst van begrippen, zowel in het enkelvoud als in het meervoud, gebruikt in de navolgende FAQ:

- rubriek XI: rubriek XI. Huisvesting in het kader van het sociaal beleid - Privé-initiatief, van tabel B, van de bijlage bij het KB nr. 20 inzake btw-tarieven

- verwerver: de persoon die, onder de voorwaarden van § 1 of § 4 en van §§ 6 en 7 van rubriek XI, het tarief van 12 % geniet t.a.v. een aan hem geleverde privéwoning of woningcomplex of t.a.v. een zakelijk recht dat hij verkrijgt m.b.t. een privéwoning of woningcomplex

- bouwheer: de persoon die, onder de voorwaarden van § 2 of § 4 en van §§ 6 en 7 van rubriek XI, het tarief van 12 % geniet t.a.v. aan hem verstrekt werk in onroerende staat of t.a.v. aan hem verstrekte handelingen die worden gelijkgesteld met werk in onroerende staat

- leasingnemer: de persoon die, onder de voorwaarden van § 3 of § 4 en van §§ 6 en 7 van rubriek XI, het tarief van 12 % geniet t.a.v. de aan hem verstrekte onroerende financieringshuur, onroerende leasing of onroerende verhuur

- privé-investeerder: verwerver en/of bouwheer en/of leasingnemer;

- sociale actor: de in rubriek XI, § 1, eerste lid, 1°, a) t.e.m. h) bedoelde publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersonen,

en

de beheersinstanties waarnaar verwezen wordt in rubriek XI, § 1; eerste lid, 2°, d.w.z. de personen bedoeld in rubriek X, § 1, A, punt d), van tabel B, van de bijlage bij het KB nr. 20 inzake btw-tarieven (hierna genoemd 'beheersinstanties'):

- hoofdhuur: de verhuur van een privéwoning of woningcomplex door een privé-investeerder aan een sociale actor

- doorverhuur: de doorverhuur door de sociale actor aan de uiteindelijke bewoners, van een privéwoning die of woningcomplex dat middels het contract van de hoofdhuur ter beschikking werd gesteld van de sociale actor

- beheersmandaat: het beheersmandaat als bedoeld in rubriek XI, § 4, eerste lid, d.w.z. een mandaat dat door een privé-investeerder wordt toegekend aan een sociale actor (hierna genoemd 'beheersmandataris') om een privéwoning of woningcomplex te verhuren voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid in naam en voor rekening van die privé-investeerder aan de bewoner van het vastgoed

- rechtstreekse verhuur: verhuur in het kader van een beheersmandaat van een privéwoning of woningcomplex door een privé-investeerder rechtstreeks aan de bewoners van dat vastgoed

- omvangrijke werken: werk in onroerende staat en ermee gelijkgestelde handelingen als bedoeld in rubriek XI, § 2, tweede lid, 1°, d.w.z. de oprichting (m.a.w. volledige nieuwbouw) of werken m.b.t. bestaand vastgoed die wegens het ingrijpend karakter ervan, niet bedoeld zijn in § 1, 1°, van rubriek XXXI en rubriek XXXVIII, van tabel A, van de bijlage bij het KB nr. 20 inzake btw-tarieven

- kleinere werken: werk in onroerende staat en ermee gelijkgestelde handelingen die geen omvangrijke werken zijn en die zodoende vallen onder rubriek XI, § 2, tweede lid, 2°. Het betreft dus minder ingrijpende werken die bedoeld zijn in § 1, 1° van rubriek XXXI en rubriek XXXVIII, van tabel A, van de bijlage bij het KB nr. 20 inzake btw-tarieven doch die - gelet op de ouderdom/datum van eerste bewoning van het vastgoed (minder dan 10 jaar) – niet in aanmerking komen voor de toepassing van het tarief van 6 % van genoemde rubriek XXXI en rubriek XXXVIII (bv. jaarlijks onderhoud van de centrale verwarming, plaatsing van een nieuwe douche, schilderen en behangen van de benedenverdieping van een woning).

- eerste ingebruikneming: eerste ingebruikneming van een privéwoning of woningcomplex in de zin van rubriek XI, § 6, eerste lid, d.w.z. het tijdstip waarop het contract van de hoofdhuur of het beheersmandaat uitwerking heeft.

2. FAQ

1. Welke soorten handelingen worden beoogd in rubriek XI?

Onder de gestelde voorwaarden worden beoogd in rubriek XI de hiernavolgende aan privé-investeerders verstrekte leveringen en diensten:

1° de leveringen van privéwoningen en woningcomplexen bestemd voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid, alsook de vestigingen, overdrachten en wederoverdrachten van zakelijke rechten op zulke goederen, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Btw-Wetboek zijn vrijgesteld

2° het werk in onroerende staat in de zin van artikel 19, § 2, tweede lid, van het Btw-Wetboek, met uitzondering van het reinigen, en de ermee gelijkgestelde handelingen bedoeld in voormelde rubriek XXXI, § 3, 3° tot en met 6°, met betrekking tot privéwoningen en woningcomplexen bestemd voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid (zie evenwel FAQ nr. 27)

3° de onroerende financieringshuur of onroerende leasing bedoeld door artikel 44, § 3, 2°, b), van het Btw-Wetboek en op de onroerende verhuur bedoeld in artikel 44, § 3, 2°, d) (1), van het Btw-Wetboek, die betrekking heeft op privéwoningen en woningcomplexen die bestemd zijn voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid.

(1) Vanaf 01.01.2019.

2. Wat is de vereiste bestemming en het vereiste gebruik van de gebouwen voor de toepassing van het tarief van 12 % van rubriek XI?

Voor de toepassing van het tarief van 12 % van rubriek XI moet het gaan om:

- ofwel privéwoningen die bestemd zijn en gebruikt worden voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid

- ofwel bepaalde woningcomplexen die bestemd zijn en gebruikt worden voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid.

Privéwoningen voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid

Het betreft privéwoningen geschikt voor de huisvesting in het kader van het sociaal beleid.

Ingeval van omvorming van een gebouw tot één of meer wooneenheden (omvorming voor rekening van de privé-investeerder) is niet vereist dat het gebouw reeds geschikt was om te worden gebruikt als privéwoning vóór de aanvang van de werken.

Met het begrip privéwoning worden uiteraard zowel eengezinswoningen als appartementen bedoeld.

Woningcomplexen voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid

De beoogde woningcomplexen voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid zijn de volgende woningcomplexen bestemd en gebruikt voor de huisvesting van bejaarden, leerlingen en studenten, minderjarigen, thuislozen, personen in moeilijkheden, personen met een psychische stoornis, mentaal gehandicapten en psychiatrische patiënten:

1° verblijfsinrichtingen voor bejaarden welke door de bevoegde overheid zijn erkend in het kader van de wetgeving inzake bejaardenzorg (2)

2° internaten die zijn toegevoegd aan scholen of universiteiten of die ervan afhangen

3° jeugdbeschermingstehuizen en residentiële voorzieningen die op duurzame wijze, in dag- en nachtverblijf, minderjarigen huisvesten en die erkend zijn door de bevoegde overheid in het kader van de wetgeving op de jeugdbescherming of de bijzondere jeugdbijstand

4° opvangtehuizen die in dag- en nachtverblijf thuislozen en personen in moeilijkheden huisvesten en die erkend zijn door de bevoegde overheid

5° psychiatrische verzorgingstehuizen die op een duurzame wijze in dag-en nachtverblijf personen met een langdurige en gestabiliseerde psychische stoornis of mentaal gehandicapten huisvesten en die door de bevoegde overheid erkend zijn

6° gebouwen waar, ten titel van een initiatief van beschut wonen erkend door de bevoegde overheid, het op een duurzame wijze huisvesten in dag- en nachtverblijf en het begeleiden van psychiatrische patiënten plaatsheeft.

(2) Bijvoorbeeld een erkende groep van assistentiewoningen (GVA), een afzonderlijk verkochte assistentiewoning die blijvend deel uitmaakt van een erkende GVA.

3. In welke omstandigheden moeten privéwoningen voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid worden verhuurd voor de toepassing van het tarief van 12 % van rubriek XI?

Voor de toepassing van het tarief van 12 % van rubriek XI moeten privéwoningen voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid door de privé-investeerder:

- ofwel worden verhuurd aan een sociale actor (hoofdhuur), die deze op zijn beurt doorverhuurt aan de bewoners (doorverhuur)

- ofwel worden verhuurd rechtstreeks aan de bewoners in het kader van een beheersmandaat toegekend door de privé-investeerder aan een sociale actor (rechtstreekse verhuur).

De hier beoogde sociale actoren zijn navolgende publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersonen:

a. de provincies, de autonome provinciebedrijven en de provinciale extern verzelfstandigde agentschappen
b. de intercommunales en andere intergemeentelijke samenwerkingsverbanden, de gemeenten, de autonome gemeentebedrijven en de gemeentelijke extern verzelfstandigde agentschappen
c. de intercommunale openbare centra voor maatschappelijk welzijn en de openbare centra voor maatschappelijk welzijn
d. de gemengde holdingmaatschappijen waarin de overheid een meerderheid heeft
e. de sociale verhuurkantoren
f. de gewestelijke huisvestingsmaatschappijen en de door hen erkende maatschappijen voor sociale huisvesting
g. het Vlaams Woningsfonds, het 'Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie' en het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
h. andere publiekrechtelijke en privaatrechtelijke rechtspersonen met sociaal oogmerk die door de bevoegde overheid zijn erkend.

4. Welke zijn de sociale actoren van de categorie 'andere publiekrechtelijke en privaatrechtelijke rechtspersonen met sociaal oogmerk die door de bevoegde overheid zijn erkend' van rubriek XI, § 1, eerste lid, 1°, h)?

Die categorie werd door de wetgever voorzien opdat ook publiekrechtelijke en privaatrechtelijke rechtspersonen die in de toekomst nog zouden kunnen erkend worden door de ter zake bevoegde overheden in het kader van hun sociaal huisvestingsbeleid, als sociale actor in aanmerking zouden komen (zie memorie van toelichting in ontwerp van programmawet van 05.12.2016, DOC 54 2208/001, Kamer van Volksvertegenwoordigers).

De bepaling van rubriek XI, § 1, eerste lid, 1°, h) is expliciet en strikt: ze beoogt enkel de mogelijkheid van instellingen of maatschappijen die in de toekomst formeel erkend worden door de bevoegde overheid om eveneens verhuur- of beheerdiensten te verrichten in het kader van het sociaal woonbeleid, overeenkomstig een dan in voege tredende nieuwe regelgeving inzake het sociaal woonbeleid. Elke andere benadering in verband met de hier vereiste formele erkenning zou indruisen tegen de onderliggende ratio van de externalisering van die erkenning als kwaliteitsgarantie.

5. In welke omstandigheden moeten woningcomplexen voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid worden verhuurd voor de toepassing van het tarief van 12 % van rubriek XI?

Voor de toepassing van het tarief van 12 % van rubriek XI moeten woningcomplexen voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid door de privé-investeerder:

- ofwel worden verhuurd aan een sociale actor (hoofdhuur), die deze op zijn beurt doorverhuurt aan de bewoners (doorverhuur)

- ofwel rechtstreeks aan de bewoners in het kader van een beheersmandaat toegekend door de privé-investeerder(s) aan een sociale actor (administratieve toegeving, (3)) worden verhuurd.

(3) Beheersmandaten toegekend aan beheerders in de zin van rubriek XI, § 1, eerste lid, 2° worden immers niet genoemd in rubriek XI, § 4, eerste lid. Er wordt evenwel aanvaard dat ook de in paragraaf 1, eerste lid, paragraaf 2, eerste lid, en paragraaf 3, eerste lid, bedoelde handelingen met betrekking tot woningcomplexen die worden verhuurd in het kader van een beheersmandaat toegekend aan de publiekrechtelijke of privaatrechtelijke personen zoals bedoeld in rubriek X, § 1, A), punt d) ook bedoeld worden in rubriek XI, § 4, eerste lid (bv. een beheersmandaat toegekend door een privé-investeerder aan een beheerder van een verblijfsinrichtingen voor bejaarden welke door de bevoegde overheid zijn erkend in het kader van de wetgeving inzake bejaardenzorg).

De hier beoogde sociale actoren zijn de publiekrechtelijke of privaatrechtelijke personen (beheersinstanties) die één van de in FAQ nr. 2 opgesomde woningcomplexen voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid beheren.

6. Vanaf wanneer wordt een privéwoning of woningcomplex gebruikt voor de in rubriek XI bedoelde bestemming van hoofdhuur of rechtstreekse verhuur voor de huisvesting in het kader van sociaal beleid?

Het tijdstip vanaf wanneer een privéwoning of woningcomplex wordt gebruikt voor de in rubriek XI bedoelde bestemming van hoofdhuur of rechtstreekse verhuur voor de huisvesting in het kader van sociaal beleid, m.a.w. het tijdstip van de eerste ingebruikneming als bedoeld in rubriek XI, § 6, eerste lid, is het tijdstip waarop het contract van de hoofdhuur of van het beheersmandaat uitwerking heeft.

Wanneer het contract van doorverhuur of van rechtstreekse verhuur uitwerking heeft is aldus van geen belang.

7. In welke mate kan de btw die opeisbaar is vóór de eerste ingebruikneming van de privéwoning of het woningcomplex met als bestemming 'huisvesting in het kader van het sociaal beleid' het tarief van 12 % van rubriek XI genieten?

De btw die opeisbaar is vóór de eerste ingebruikneming van de privéwoning of het woningcomplex kan het tarief van 12 % van rubriek XI genieten, voor zover uiteraard ook de andere voorwaarden van rubriek XI vervuld zijn, vanaf het tijdstip waarop de bestemming van hoofdhuur of rechtstreekse verhuur voor de huisvesting in het kader van sociaal beleid vaststaat en aangetoond wordt (en dus niet eerder).

Ingeval van vastgoed dat reeds eerder voor andere doeleinden werd gebruikt, zijn in deze context inzonderheid van belang:

- de datum van de ondertekening van het contract van de hoofdhuur of het beheersmandaat

- de datum van aanvang van de gebeurlijke leegstand vóór de ondertekening van het contract van de hoofdhuur of het beheersmandaat.

Voorbeeld 1 - Oprichting van een privéwoning die vóór het tijdstip van uitwerking van het contract van de hoofdhuur nooit werd bewoond - Privé-investeerder A

Privé-investeerder A laat een nieuwbouw/privéwoning oprichten, initieel met de bedoeling om die zelf te betrekken. De werken zijn aangevat begin 2020 en worden opgeleverd op 31.05.2021. Ingevolge omstandigheden beslist betrokkene uiteindelijk om de woning te verhuren aan een gewestelijke huisvestingsmaatschappij. Het contract van de hoofdhuur wordt gesloten op 15.11.2021 en heeft uitwerking op 01.12.2021.

In de veronderstelling dat vaststaat en aangetoond wordt dat de nieuwbouwwoning vóór 15.11.2021 (datum van ondertekening van het contract van de hoofdhuur) nooit werd betrokken, wordt aangenomen dat de privéwoning van bij de aanvang van de oprichting de door rubriek XI voorgeschreven bestemming (bestemming van hoofdhuur voor de huisvesting in het kader van sociaal beleid) heeft gehad zodat de btw die over die oprichting opeisbaar is geworden in 2020 en 2021 in aanmerking komt voor de toepassing van het btw-tarief van 12 % onder de voorwaarden van rubriek XI.

Voorbeeld 2 – Werken m.b.t. een oude privéwoning die reeds leeg stond vóór de ondertekening van het contract van de hoofdhuur - Privé-investeerder B

Privé-investeerder B laat vanaf 01.02.2020 omvangrijke werken uitvoeren aan zijn privéwoning van het bouwjaar 1930, die hij eerder had bewoond tot 31.01.2020 en die tijdens de uitvoering van de omvangrijke werken leeg staat. Bij de beëindiging van de werken in 2021 beslist hij om de woning niet meer zelf te betrekking maar om die te verhuren aan het Vlaams Woningfonds. Het contract van de hoofdhuur wordt ondertekend op 01.07.2021 en heeft uitwerking vanaf 01.08.2021.

In de veronderstelling dat vaststaat en aangetoond wordt dat de woning onbewoond was vanaf 01.02.2020 komt de btw die opeisbaar wordt vanaf die datum ten aanzien van de omvangrijke werken in aanmerking voor de toepassing van het btw-tarief van 12 % onder de voorwaarden van rubriek XI.

De btw die opeisbaar is geworden ten aanzien van kleinere werken vóór 01.02.2020 (periode waarin de woning werd betrokken door B en er in de gegeven omstandigheden nog geen sprake was van bestemming van hoofdhuur voor de huisvesting in het kader van sociaal beleid) kon geheven worden met toepassing van het tarief van 6 % van rubriek XXXI, van tabel A, van de bijlage bij het KB nr. 20, inzake btw-tarieven.

Voorbeeld 3 - Werken m.b.t. een oude privéwoning die nog bewoond is bij de ondertekening van het contract van de hoofdhuur - Privé-investeerder C

Privé-investeerder C sluit m.b.t. zijn privéwoning die hij nieuw heeft gekocht in 2013 en die hij sedertdien heeft bewoond, een contract van hoofdhuur met een sociaal verhuurkantoor op 15.06.2020. Dat contract heeft uitwerking op 01.09.2020. De privé-investeerder verhuist op 31.07.2020 zodat zijn huis vrijkomt op 01.08.2020.

De btw die opeisbaar wordt vanaf 15.06.2020 t.a.v. kleinere werken m.b.t. de privéwoning die C laat uitvoeren, komt in aanmerking voor de toepassing van het btw-tarief van 12 % onder de voorwaarden van rubriek XI terwijl de btw die opeisbaar wordt vóór die datum onderworpen is aan het btw-tarief van 21 %.

8. Kan een gemeente die privéwoningen voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid opricht om die te verhuren aan een OCMW dat een beheersmandaat toekent aan een sociaal verhuurkantoor toepassing maken van rubriek XI?

Rubriek XI kan toegepast worden voor het bouwen ervan voor zover alle tussenpersonen tussen de privé-investeerder en de eindverbruiker (sociale huurder) sociale actoren zijn.

9. Zijn er formaliteiten die de privé-investeerder moet verrichten als hij rubriek XI wenst toe te passen?

De privé-investeerder (of zijn gevolmachtigde) moet:

- vooraleer de btw opeisbaar wordt, bij het team beheer van de AAFisc KMO (Kleine en Middelgrote Ondernemingen) of GO (Grote Ondernemingen) bevoegd voor het ambtsgebied waar hij zijn woonplaats of maatschappelijke zetel heeft, een btw-verklaring nr. 110/1 indienen; deze verklaring moet eveneens worden ondertekend door de sociale actor

- aan de vervreemder/dienstverrichter/leasinggever of de verhuurder (artikel 44, § 3, 2°, d)) een kopie van de voormelde verklaring bezorgen

- een voor eensluidend verklaard afschrift van het verhuurcontract (zie FAQ nr. 10) indienen bij het voornoemd team beheer, binnen de maand vanaf de ondertekening van het contract.

In geval van werk in onroerende staat en daarmee gelijkgestelde handelingen wordt erop gewezen dat de formaliteiten te verrichten door de privé-investeerder verschillen naar gelang het omvangrijke werken of kleinere werken betreffen.

De hiervoor vermelde formaliteiten dienen te worden verricht door de bouwheer (in principe de privé-investeerder) in geval van omvangrijke werken.

In geval van kleinere werken wordt verwezen naar de formaliteiten gesteld in de FAQ nr. 11.

10. Wat wordt bedoeld met 'verhuurcontract' in de zin van rubriek XI, tweede lid van § 1, § 2, § 3 en § 4?

Voor de handelingen beoogd in rubriek XI, tweede lid van § 1, § 2 en § 3, wordt met 'verhuurcontract' het contract van hoofdhuur bedoeld.

Voor de handelingen beoogd in rubriek XI, § 4, tweede lid, wordt met 'verhuurcontract' het contract van rechtstreekse verhuur bedoeld. Het is echter praktisch gezien aangewezen een voor eensluidend verklaard afschrift van het contract van beheersmandaat in te dienen.

11. Welke formaliteiten dient de bouwheer (bv. privé-investeerder, hoofdhuurder) te voldoen als hij rubriek XI wenst toe te passen voor bv. het laten uitvoeren van het tweejaarlijks onderhoud van de centrale verwarming op gas van een bedoeld woningcomplex?

In geval van kleinere werken volstaat het dat hij een voor eensluidend verklaard afschrift van het verhuurcontract dat in het kader van het sociaal beleid werd gesloten overhandigt aan de dienstverrichter (aannemer). Bovendien bezorgt hij hem ook de gegevens van het team beheer waaronder hijzelf ressorteert, zodat de dienstverrichter dit op de facturen kan vermelden.

12. Zijn er formaliteiten te vervullen door de vervreemder, dienstverrichter of leasinggever/verhuurder bij de levering, het werk in onroerende staat, of de onroerende leasing/onroerende verhuur met betrekking tot een privéwoning of een woningcomplex in het kader van rubriek XI?

De vervreemder, dienstverrichter (zijnde de aannemer die omvangrijke werken verricht) of leasinggever/verhuurder moet:

- op de uitgereikte factuur en het dubbel dat hij moet bewaren de datum en het referentienummer vermelden van de btw-verklaring nr. 110/1 alsook de aanduiding van het team beheer waaronder de privé-investeerder ressorteert

- uiterlijk de laatste werkdag van de maand die volgt op de maand waarin de factuur met toepassing van het verlaagd tarief van 12 % werd uitgereikt, een kopie van deze factuur toesturen naar het team beheer waaronder hij ressorteert.

In afwijking hiervan, aanvaardt de administratie in het geval de handeling betrekking heeft op een onroerende financieringshuur dat de verplichting om uiterlijk de laatste werkdag van de maand volgend op de uitreiking van de factuur, een kopie van de factuur op te sturen, slechts betrekking heeft op de eerste periodieke huur. Voor de facturen die betrekking hebben op de volgende periodieke huurgelden, is het toegestaan dat de leasinggever deze slechts éénmaal per jaar laat toekomen bij het voor hem bevoegde team beheer van de AAFisc KMO of GO.

In geval de dienstverrichter een aannemer is die kleinere werken verricht moet hij:

- op de uitgereikte factuur en het dubbel dat hij moet bewaren de datum van het verhuurcontract en de aanduiding van het team beheer waaronder de bouwheer (bv. eigenaar, de hoofdhuurder) ressorteert vermelden

- uiterlijk de laatste werkdag van de maand die volgt op de maand waarin de factuur met toepassing van het verlaagd tarief van 12 % werd uitgereikt, een kopie van deze factuur toesturen naar het team beheer waaronder hij ressorteert.

13. Welke formaliteiten dient de sociale actor (hetzij de hoofdhuurder, hetzij de beheersmandataris) te voldoen in geval de privé-investeerder rubriek XI wenst toe te passen voor de levering, het werk in onroerende staat of de onroerende leasing met betrekking tot een privéwoning of een woningcomplex?

De sociale actor vult de btw-verklaring nr. 110/1 aan die de privé-investeerder hem voorlegt en ondertekent deze, hij ondertekent het door de privé-investeerder voorgelegde contract van hoofdhuur of van het beheersmandaat en hij sluit het daaropvolgende contract van doorverhuur of contract voor rechtstreekse verhuur af.

In geval hijzelf kleinere werken aan een privéwoning of woningcomplex, laat verrichten waarvoor aldus geen btw-verklaring nr. 110/1 moet worden ingediend, dient hij enkel een voor eensluidend verklaard afschrift van het verhuurcontract dat in het kader van het sociaal beleid werd afgesloten te overhandigen aan de dienstverrichter (aannemer).

14. Mag, voor de toepassing van het btw-tarief van 12 % van rubriek XI, de btw-verklaring nr. 110/1 vervangen worden door een eenzijdige intentieverklaring van of een verhuurbelofte door de privé-investeerder (verklaring of belofte van de privé-investeerder dat hij de privéwoning of het woningcomplex in de toekomst zal verhuren aan een sociale actor voor huisvesting in het kader van het sociale beleid)?

Neen, de privé-investeerder en de sociale actor, moeten er zich d.m.v. de door beiden ondertekende btw-verklaring nr. 110/1 expliciet toe verbinden het contract van de hoofdhuur of het beheersmandaat te sluiten, met dien verstande dat er geen verklaring moet worden ingediend voor kleinere werken.

Zolang de verklaring niet wordt ingediend kunnen de handelingen niet gefactureerd worden met toepassing van het tarief van 12 % van rubriek XI.

15. Waar is de btw-verklaring nr. 110/1 te vinden?

De btw-verklaring nr. 110/1 kan hetzij via de fiscale gegevensbank www.fisconetplus.be, hetzij via www.financiën.belgium.be gedownload worden. De bedoelde verklaring werd eveneens als bijlage bijgevoegd bij deze circulaire.

16. Een sociaal verhuurkantoor huurt een privéwoning van een OCMW en verhuurt deze woning door aan een sociale huurder. Kan de sociale huurder toepassing maken van het verlaagd btw-tarief van 12 % op grond van rubriek XI voor kleine herstellingswerkzaamheden (bv. het vervangen van het beslag van een binnendeur) dat hij laat verrichten aan zijn gehuurde privéwoning van 9 jaar oud? In geval het mogelijk is, moet hij een btw-verklaring nr. 110/1 indienen of andere formaliteiten naleven?

Uit de bepalingen van rubriek XI, § 2, 2°, dient niet te worden geconcludeerd dat het verlaagd btw-tarief enkel mogelijk is voor kleinere werken voor rekening van de eigenaar of de hoofdhuurder.

De bedoelde kleine herstellingswerkzaamheden aan de privéwoning voor rekening van de sociale huurder kunnen eveneens 12 % op grond van rubriek XI genieten, voor zover uiteraard niet vrijgesteld op grond van artikel 44, § 2, 2°, van het Btw-Wetboek.

In dat geval moet de sociale huurder in principe een voor eensluidend verklaard afschrift van het verhuurcontract (in casu het contract van hoofdhuur) dat in het kader van het sociaal beleid werd gesloten overhandigen aan de dienstverrichter (aannemer). De overhandiging van een voor eensluidend verklaard afschrift van het contract van doorverhuur volstaat echter. Hij dient zelf geen btw-verklaring nr. 110/1 in te dienen.

17. Kan rubriek XI toegepast worden voor de levering van een afzonderlijke nieuwe assistentiewoning aan een verwerver die de woning via een beheersmandaat dat voldoet aan de voorwaarden vermeld in de Vlaamse omzendbrief WVG/2015/01 van 08.06.2015 ter beschikking stelt aan een beheersinstantie van een erkende groep assistentiewoningen die deze vervolgens in naam en voor rekening van die verwerver verhuurt aan een bewoner?

Zoals gesteld in FAQ nr. 5 worden beheersmandaten toegekend aan beheerders in de zin van rubriek XI, § 1, eerste lid, 2 °, niet genoemd in rubriek XI, § 4, eerste lid. Er wordt evenwel aanvaard dat ook de in paragraaf 1, eerste lid, bedoelde handelingen met betrekking tot woningcomplexen die worden verhuurd in het kader van een beheersmandaat toegekend aan de publiekrechtelijke of privaatrechtelijke personen zoals bedoeld in rubriek X, § 1, A), punt d) ook bedoeld worden in rubriek XI, § 4, eerste lid.

Gelet op voorgaande bepalingen en in geval die assistentiewoning blijvend deel uitmaakt van de capaciteit van dat erkend woningcomplex en voor zover de overige gestelde voorwaarden van rubriek XI zijn vervuld, wordt aanvaard dat het verlaagd btw-tarief van 12 % van rubriek XI wordt toegepast.

18. Idem FAQ nr. 17 waarbij reeds van bij de levering van de assistentiewoning duidelijk is dat het de bedoeling van de verwerver is om de assistentiewoning onmiddellijk zelf te gaan bewonen?

Als het mandaat het toestaat en onder voorwaarden van dat mandaat kan de privé-investeerder zelf de assistentiewoning betrekken. Dit vormt op zich geen beletsel voor de toepassing van 12 % voor zover die assistentiewoning blijvend deel uitmaakt van de capaciteit van dat erkend woningcomplex.

Zoals gesteld in FAQ nr. 9 moet de privé-investeerder hiertoe een btw-verklaring nr. 110/1 indienen bij het voornoemd team beheer, van die verklaring een kopie bezorgen aan de vervreemder, alsook een voor eensluidend verklaard afschrift van het contract van beheersmandaat (zie FAQ nr. 10, tweede lid, in fine) gesloten met de sociale actor voorleggen bij het voornoemd team beheer.

19. Welke vormvoorwaarden van rubriek XI moeten vervuld zijn voor de facturatie van de beoogde handelingen aan de privé-investeerder met toepassing van het btw-tarief van 12 %?

De facturatie door een dienstverrichter (aannemer) aan een privé-investeerder van kleinere werken die voldoen aan alle grondvoorwaarden van rubriek XI, kan slechts gebeuren met toepassing van het tarief van 12 % van rubriek XI, op basis van voor eensluidend verklaard afschrift van het verhuurcontract die door de privé-investeerder werd overhandigd aan de dienstverrichter.

De facturatie door een belastingplichtige aan een privé-investeerder van handelingen andere dan kleinere werken (d.w.z. van omvangrijke werken, van de verkoop van nieuwbouw, van onroerende financieringshuur, enz.) die voldoen aan alle grondvoorwaarden van rubriek XI, kan slechts gebeuren met toepassing van het tarief van 12 % van rubriek XI, op basis van een kopie van een door de privé-investeerder ingediende (en door de sociale actor dus mee ondertekende) btw-verklaring nr. 110/1, die door de privé-investeerder werd overhandigd aan de belastingplichtige.

Voorbeeld 1 - Privé-investeerder A

In voorgaand voorbeeld van privé-investeerder A (zie FAQ nr. 7) dient A de door de gewestelijke huisvestingsmaatschappij mee ondertekende btw-verklaring nr. 110/1 op 03.11.2021 in bij het bevoegde beheerteam.

Aangezien de facturen m.b.t. de oprichtingswerken werden uitgereikt vóór die verklaring, gebeurde die facturatie met toepassing van het btw-tarief van 21 %. Op basis van een aan de aannemer overhandigde kopie van die verklaring, kan A teruggaaf krijgen van de voldane btw ten belope van 9 % onder de inzake teruggaaf geldende voorwaarden.

Voorbeeld 2 – Privé-investeerder B

In voorgaand voorbeeld van privé-investeerder B (zie FAQ nr. 7) dient laatstgenoemde op 05.09.2021 de door het Vlaams Woningfonds mee ondertekende btw-verklaring nr. 110/1 samen met een voor eensluidend verklaard afschrift van het contract van hoofdhuur van 01.07.2021 in bij het bevoegde beheerteam.

Aangezien de facturen m.b.t. de omvangrijke werken werden uitgereikt vóór die verklaring, gebeurde die facturatie met toepassing van het btw-tarief van 21 %. Op basis van een aan de aannemer overhandigde kopie van die verklaring, kan B teruggaaf krijgen van de na 31.01.2020 opeisbare en voldane btw ten belope van 9 % onder de inzake teruggaaf geldende voorwaarden.

Voorbeeld 3 – Privé-investeerder C

In voorgaand voorbeeld van privé-investeerder C (zie FAQ nr. 7) moet laatstgenoemde geen btw-verklaring nr. 110/1, noch een voor eensluidend verklaard afschrift van het contract van de hoofdhuur indienen bij zijn bevoegde beheerteam met het oog op de toepassing van het tarief van 12 % t.a.v. het aan hem gefactureerde werk in onroerende staat, aangezien het kleinere werken betreft.

De facturen m.b.t. die kleinere werken die worden uitgereikt aan de betrokken privé-investeerder vanaf 15.06.2020, kunnen onmiddellijk gebeuren met toepassing van het tarief van 12 % van rubriek XI op basis van een aan de aannemer overhandigd voor eensluidend verklaard afschrift van het contract van de hoofdhuur van 15.06. 2020.

20. Wie is er aansprakelijk voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief?

In zoverre er geen sprake is van samenspanning tussen de partijen of het klaarblijkelijk niet naleven van rubriek XI, ontlast het verstrekken door de privé-investeerder van de nodige documenten voorzien in rubriek XI de dienstverrichter, vervreemder of leasinggever van alle aansprakelijkheid tot de toepassing van het verlaagd tarief.

21. Welk is de voorgeschreven minimum looptijd van het contract van de hoofdhuur of van het beheersmandaat voor de toepassing van het tarief van 12 % van rubriek XI?

Voor de toepassing van het tarief van 12 % van rubriek XI mag het contract van de hoofdhuur of het contract van het beheersmandaat niet eerder eindigen dan op 31 december van het vijftiende jaar volgend op het jaar waarin de eerste ingebruikneming van de privéwoning of het woningcomplex heeft plaats gevonden. Die minimumtermijn moet bij de aanvang contractueel vastgelegd zijn in de overeenkomst betreffende de hoofdhuur of in de overeenkomst betreffende het beheersmandaat en dit voor elke privéwoning afzonderlijk (z. rubriek XI, § 6, eerste lid).

Wanneer de looptijd contractueel vastgelegd wordt op bv 9 jaar is niet voldaan aan voormelde voorwaarde (zelfs wanneer de partijen de intentie hebben om het contract daarna te verlengen).

Voor de toepassing van voormelde bepaling van rubriek XI, § 6, eerste lid is de datum van de eerste ingebruikneming van de privéwoning of van het woningcomplex, het tijdstip waarop het contract van de hoofdhuur of van het beheersmandaat uitwerking heeft.

Voorbeeld 1 – Residentie Gordunakaai

Het Vlaams Agentschap Zorg en Gezondheid verleent op 25.01.2020 de voorafgaande vergunning voor de realisatie van Residentie Gordunakaai als groep van assistentiewoningen met 15 wooneenheden, aan vzw Residentie Gordunakaai (initiatiefnemer, die zich dus als toekomstige beheersinstantie/hoofdhuurder engageert de erkenning aan te vragen voor betreffende door haar uit te baten groep van assistentiewoningen).

Bouwpromotor X start in februari 2020 met de oprichting en de afzonderlijke verkoop van de 15 appartementen van het appartementsgebouw Residentie Gordunakaai.

Privé-investeerder Y koopt op 23.03.2020 1 assistentiewoning van bouwpromotor X in zijn toekomstige staat van afwerking.

De overige 14 appartementen worden ook allemaal verkocht in de loop van 2020, elk aan een andere privé-investeerder. Bij de aankoop van een appartement in zijn toekomstige staat van afwerking sluit elke betrokken privé-investeerder een contract van hoofdhuur m.b.t. het gekochte appartement met vzw Residentie Gordunakaai.

In juni 2021 is het gebouw afgewerkt en worden de appartementen door de bouwpromotor ter beschikking gesteld/opgeleverd.

De groep van assistentiewoningen Residentie Gordunakaai uitgebaat door vzw Residentie Gordunakaai, wordt voorlopig erkend voor de duur van één jaar met ingang van 01.07.2021 t.e.m. 30.06.2022 voor maximaal 15 wooneenheden (besluit van 15.07.2021 van de Vlaamse overheid).

De groep van assistentiewoningen Residentie Gordunakaai uitgebaat door vzw Residentie Gordunakaai, wordt erkend met ingang van 01.07.2022 voor onbepaalde duur voor maximaal 15 wooneenheden (besluit van 06.05.2022 van de Vlaamse overheid).

In de hiervoor geschetste omstandigheden heeft het door privé-investeerder Y in 2020 gesloten contract van de hoofdhuur uitwerking op 01.07.2021 (idem voor het door elk van de andere 14 privé-investeerders in 2020 gesloten contract van hoofdhuur). Voor de toepassing van het btw-tarief van 12 % mag de contractueel vastgelegde looptijd van de overeenkomst van de hoofdhuur in casu niet eindigen vóór of op 31.12.2036.

Voorbeeld 2 – Privé-investeerder D

Privé-investeerder D sluit op 22.11.2021 een contract van hoofdhuur met een sociaal verhuurkantoor m.b.t. een niet eerder in gebruik genomen nieuwbouwappartement, dat hem in afgewerkte staat werd geleverd met toepassing van de btw door een bouwpromotor op 03.11.2021 (datum van het verlijden van de verkoopakte).

Het contract van hoofdhuur heeft uitwerking op 01.12.2021. Het sociaal verhuurkantoor sluit het contract van doorverhuur op 03.01.2022 met de toekomstige bewoners, die het appartement betrekken op 01.02.2022 (datum van uitwerking van het contract van doorverhuur alsook van de eerste bewoning ingebruikneming van het nieuwbouwappartement).

Aangezien in de hiervoor geschetste omstandigheden het door de privé-investeerder gesloten contract van hoofdhuur uitwerking heeft op 01.12.2021, mag voor de toepassing van het tarief van 12 % t.a.v. de verkoop van het appartement aan de privé-investeerder, de contractueel vastgelegde looptijd van de overeenkomst van de hoofdhuur in casu niet eindigen vóór of op 31.12.2036.

22. Wat wanneer het contract van de hoofdhuur of van het beheersmandaat met een looptijd van minimum 15 volle kalenderjaren beëindigd wordt vóór het verstrijken van die 15 kalenderjaren?

Op grond van rubriek XI, § 6, tweede lid moet wanneer het contract van de hoofdhuur of van het beheersmandaat beëindigd wordt vóór het verstrijken van de periode van 15 volle kalenderjaren:

- ingeval van hoofdhuur en doorverhuur, de privé-investeerder en de sociale actor (hoofdhuurder) dat signaleren aan de administratie onder de vorm van een door hen te ondertekenen specifieke verklaring die ze moeten indienen, binnen de maand die volgt op de wijziging, bij het voor hen bevoegde team beheer van de AAFisc KMO of GO

- ingeval van een beheersmandaat, de privé-investeerder, de sociale actor (beheersmandataris) en de huurders/bewoners dat signaleren aan de administratie onder de vorm van een door hen te ondertekenen specifieke verklaring die ze moeten indienen, binnen de maand die volgt op de wijziging, bij het team voor hen bevoegde team beheer van de AAFisc KMO of GO

- moet de privé-investeerder het belastingvoordeel dat hij heeft genoten terugstorten aan de staat voor het jaar waarin de wijziging zich voordoet en voor de nog te lopen jaren tot beloop van 1/15 per jaar.

Bij wijze van administratieve vereenvoudiging dienen de huurders/bewoners waarvan sprake in tweede streepje hierboven dergelijke wijzigingen niet te signaleren aan de administratie.

Bovendien volstaat het, als er zich wijzigingen voordoen waardoor de voorwaarden van rubriek XI niet meer zijn vervuld, dat de privé-investeerder een verklaring van wijziging bezorgt aan het voor hem bevoegde beheerteam, medeondertekend door de sociale actor (hetzij hoofdhuurder/hetzij beheersmandataris). Deze verklaring van wijziging moet worden ingediend via de verklaring-wijziging nr. 110/1B.

Rubriek XI, § 6, tweede lid vormt de wettelijke basis van voormelde verplichtingen in verband met de gedeeltelijke of volledige terugstorting van het genoten belastingvoordeel.

Voorbeeld 1 – Residentie Gordunakaai

In voorbeeld van Residentie Gordunakaai in FAQ nr. 21 wordt de volledige uitbating van de erkende groep van assistentiewoningen Residentie Gordunakaai door vzw Residentie Gordunakaai vrijwillig stopgezet met ingang van 01.01.2023 (besluit van 23.08.2023 van de Vlaamse overheid; vrijwillige stopzetting ingevolge de huurleegstand tijdens de periode van 01.07.2021 t.e.m. 31.12.2022).

Het belastingvoordeel van 9 % met betrekking tot de btw geheven met toepassing van het tarief van 12 % van rubriek XI in de loop van 2020 en 2021 m.b.t. de verkoop van elk van de 15 assistentiewoningen van Residentie Gordunakaai moet worden teruggestort ten belope van 14/15.

Voorbeeld 2 – Privé-investeerder D

Het sociaal verhuurkantoor in voorbeeld van privé-investeerder D in FAQ nr. 21, zet haar activiteiten stop en wordt vereffend in de loop van 2030.

Het belastingvoordeel van 9 % inzake de btw geheven met toepassing van het tarief van 12 % van rubriek XI in de loop van 2021 m.b.t. de verkoop van het nieuwbouwappartement aan de privé-investeerder, dient teruggestort te worden ten belope van 7/15.

23. Waar is de verklaring van wijziging nr. 110/1B te vinden?

De verklaring van wijziging nr. 110/1B kan hetzij via de fiscale gegevensbank www.fisconetplus.be, hetzij via www.financiën.belgium.be gedownload worden. De bedoelde verklaring werd eveneens als bijlage bijgevoegd bij deze circulaire.

24. Wat ingeval van overdracht vóór het verstrijken van de 15 volle kalenderjaren van, naargelang het geval, het contract van hoofdhuur, het contract van doorverhuur, het contract van rechtstreekse verhuur of het contract van het beheersmandaat?

Er wordt aanvaard dat zowel de privé-investeerder (bij overdracht van de woning) als de sociale actor het contract kunnen overdragen zonder dat dit een gedeeltelijke of volledige terugstorting van het belastingvoordeel tot gevolg heeft voor zover:

- de overdrager zijn rechten volledig overdraagt (eigendomsrecht, persoonlijk huurrecht, beheersmandaat)

- de overnemer wordt gesubrogeerd in al de verplichtingen van de overdrager

- de sociale actor zijn rechten overdraagt aan een andere sociale actor;

- de privéwoning of het woningcomplex zonder onderbreking (ononderbroken hoofdhuur of ononderbroken beheersmandaat) gebruikt zal worden inzake huisvesting in het kader van sociaal beleid.

Voorbeeld van privé-investeerder D

Het sociaal verhuurkantoor in voorbeeld van privé-investeerder D van FAQ nr. 22, zet haar activiteiten stop en wordt vereffend in 2030.

Het sociaal verhuurkantoor draagt hierbij haar rechten over aan een OCMW dat het appartement verder aanwendt voor doorverhuur in het kader van sociale huisvesting: er dient geen terugstorting van een deel van het genoten belastingvoordeel van 9 % te gebeuren.

25. Wat wanneer enkel de doorverhuur of rechtstreekse verhuur aan de bewoners beëindigd wordt vóór het verstrijken van de 15 volle kalenderjaren van de hoofdhuur of het beheersmandaat?

Een gebeurlijke onderbreking van de doorverhuur of van de rechtstreekse verhuur heeft in principe geen gevolgen voor de toepassing van het tarief van 12 %: er dient geen gedeeltelijke of volledige terugstorting van het genoten belastingvoordeel van 9 % te gebeuren voor zover het contract van de hoofdhuur of van het beheersmandaat ondertussen gewoon verder loopt.

26. Moet ingeval van vroegtijdige beëindiging van de hoofdhuur of van het beheersmandaat, het belastingvoordeel genoten voor kleinere werken altijd worden teruggestort?

Wanneer het contract van de hoofdhuur of van het beheersmandaat beëindigd wordt vóór het verstrijken van de 15 volle kalenderjaren moet het genoten belastingvoordeel van 9 % niet worden teruggestort voor kleine, periodieke herstellings- en onderhoudswerken zoals het jaarlijks onderhoud van de centrale verwarming of van alarmtoestellen tegen diefstal, het periodiek onderhoud van brandalarmtoestellen of van een installatie voor airconditioning, behangen, schilderwerken binnenshuis en andere gelijkaardige werken van het type 'huurherstellingen'.

Wanneer het contract van de hoofdhuur of van het beheersmandaat beëindigd wordt vóór het verstrijken van de 15 volle kalenderjaren moet het genoten belastingvoordeel van 9 % daarentegen wel teruggestort worden in geval van andere kleinere werken, bv. de levering met plaatsing van zonnepanelen op het dak van een bedoelde privéwoning voor de productie van warmte-energie en/of elektriciteit voor de privéwoning.

27. Welke onroerende handelingen zijn naast het reinigen expliciet uitgezonderd van voormelde rubriek XI?

Uitgezonderd zijn:

- werk in onroerende staat en de andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen

- werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.

28. Kan voor projecten waarbij de btw deels reeds opeisbaar is geworden vóór 2017, het tarief van 12 % van rubriek XI worden genoten wanneer alle voorwaarden van rubriek XI vervuld zijn?

In de veronderstelling dat alle voorwaarden van rubriek XI vervuld zijn, kan de btw die verschuldigd is over de in rubriek XI bedoelde handelingen slechts geheven worden met toepassing van het tarief van 12 % in de mate dat de btw opeisbaar is geworden na 31.12.2016.

Voorbeeld 1

De btw verschuldigd over de levering door een bouwpromotor in het voorjaar van 2017 van een nieuwbouw privéwoning aan een privé-investeerder om door laatstsgenoemde te worden verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor (hoofdverhuur), is opeisbaar deels in 2016 en deels in 2017.

In de veronderstelling dat alle voorwaarden van rubriek XI t.a.v. die levering vervuld zijn, kan enkel de btw die opeisbaar is in 2017, geheven worden met toepassing van het btw-tarief van 12 %.

Voorbeeld 2

Het Vlaams Agentschap Zorg en Gezondheid verleent op 25.03.2015 de voorafgaande vergunning voor de realisatie van Residentie Herfstdroom als groep van assistentiewoningen met 20 wooneenheden aan vzw Residentie Herfstdroom.

Bouwpromotor Y start midden 2015 met de oprichting en de afzonderlijke verkoop van de 20 appartementen van het appartementsgebouw Residentie Herfstdroom.

Alle appartementen worden verkocht in de loop van 2015 en 2016, elk aan een andere privé-investeerder. Bij de aankoop van het appartement in zijn toekomstige staat van afwerking sluit elke betrokken privé-investeerder een contract van hoofdhuur m.b.t. het gekochte appartement met vzw Residentie Herfstdroom.

In juni 2017 is het gebouw afgewerkt en worden de appartementen door de bouwpromotor ter beschikking gesteld/opgeleverd. De groep van assistentiewoningen Residentie Herfstdroom uitgebaat door vzw Residentie Herfstdroom, wordt door de Vlaamse overheid erkend met ingang van 01.07.2017 voor maximaal 20 wooneenheden (voorlopige erkenning van één jaar gevolgd door een erkenning voor onbepaalde duur).

De btw verschuldigd over de levering van de appartementen is in de gegeven omstandigheden opeisbaar geworden in 2015, in 2016 en in de eerste helft van 2017. Die btw werd door bouwpromotor Y gefactureerd:

- in 2015 en 2016, in overeenstemming met de gepubliceerde beslissing nr. E.T.124.535 dd. 17.10.2013, met toepassing van het btw-tarief van 12 % van rubriek X van tabel B, van de bijlage bij het KB nr. 20 inzake btw-tarieven met verwijzing naar de voorafgaande vergunning van 25.03.2015

- in 2017 met toepassing van het btw-tarief van 12 % van rubriek XI met verwijzing naar de door de privé-investeerder en vzw Residentie Herfstdroom (sociale actor) ondertekende btw-verklaring nr. 110/1.

Bron: Fisconetplus​