Circulaire 2025/C/2 betreffende het verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen in het hele Belgische grondgebied, verlenging overgangsmaatregelen

De Algemene Administratie van de Fiscaliteit – Belasting over de toegevoegde waarde publiceerde op 08/01/2025 de Circulaire 2025/C/2 betreffende het verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen in het hele Belgische grondgebied, verlenging overgangsmaatregelen.

Deze commentaar handelt over de verlenging van de overgangsmaatregelen voor de afbraak en heropbouw van woningen in het hele Belgische grondgebied.

De overgangsmaatregelen beoogd in § 3 en § 8 van rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20.07.1970 inzake btw-tarieven werden oorspronkelijk voorzien tot en met 31.12.2024.

Door de uitzonderlijke regenval sinds oktober 2023, zowel qua hoeveelheid als aantal dagen, hebben heel wat bouwwerven vertraging opgelopen.

Voor de bouwprojecten met betrekking tot de afbraak en de heropbouw van een woning die onder de overgangsregelingen voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 % vallen, verlengt om die reden de wet van 10.12.2024, bijgevolg de toepassing ervan van 31.12.2024 tot uiterlijk 30.06.2025 (BS van 24.12.2024).

Deze verlenging brengt geen wijziging aan in de voorwaarden van de overgangsmaatregelen. Er dient geen bijkomende verklaring nr. 111/3 of nr. 111/4 ingediend te worden (in het geval een van deze verklaringen reeds eerder zou zijn ingediend).

Het gaat evenwel niet om nieuwe projecten onder het toepassingsgebied van deze maatregel te brengen, deze verlenging geldt énkel voor projecten die reeds binnen het toepassingsgebied van de overgangsmaatregel in 2024 vielen.

Voorbeeld 1

Op 05.01.2025 dient een gehuwd koppel de omgevingsvergunning in voor de afbraak van een oude woning en de heropbouw van hun gezinswoning in Gent (een van de 32 stadsgebieden). De afbraak- en heropbouwwerken zullen niet in aanmerking komen voor de toepassing van de verlengde overgangsmaatregel, gelet op de datum van de ingediende omgevingsvergunning (zijnde ná 01.01.2024). Deze werken dienen aldus te gebeuren aan 21 %.

Voorbeeld 2

Een bouwpromotor diende in de eerste helft van 2023 een omgevingsvergunning in voor de afbraak en de heropbouw van een appartementsgebouw. De bouwpromotor vindt moeilijk kopers voor deze nieuwbouwappartementen die eind 2024 volledig zijn afgewerkt. Zolang er geen kopers zijn (en er bijgevolg geen uitgaande btw opeisbaar wordt) dient hij uiteraard geen verklaring nr. 111/3 in.

In januari 2025 sluit hij een overeenkomst met een eerste koper. Voor zover alle voorwaarden terzake vervuld zijn, kan de bouwpromotor in 2025 vanaf de indiening van de verklaring nr. 111/3-1 januari 2025 (1) het verlaagd btw-tarief van 6 % toepassen voor de levering van het opgericht appartement en dit tot uiterlijk 30.06.2025.

(1) Zodra het technisch mogelijk is moet men deze verklaring via MyMinfin indienen. Tot dan vraagt de bouwpromotor een papieren verklaring nr. 111/3-1 januari 2025 bij het bevoegde btw-kantoor. Hij stuurt deze ingevuld en voorzien van de nodige bijlagen tijdig naar het bevoegd scanningscentrum.

Voorbeeld 3

In december 2023 werd de omgevingsvergunning voor de afbraak en de heropbouw van een woning in een van de beoogde 32 stadsgebieden aan een bouwheer verleend. Door persoonlijke redenen kon hij echter in 2024 niet starten met de werken. Hij dient in de eerste week van januari 2025 voor het eerst een verklaring nr. 111/4-1 januari 2025 in (op papier, zie vorige opmerking) want hij zal de werken vanaf dan effectief laten aanvatten. Vanaf de indiening van die verklaring tot uiterlijk 30.06.2025 kan de bouwheer het verlaagd btw-tarief genieten.

De circulaire 2024/C/73 van 27.11.2024 betreffende het verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen in het hele Belgische grondgebied vanaf 01.06.2024 dient in het licht van wat voorafgaat te worden gelezen.

Opmerking

Voornoemde wet van 10.12.2024 liet bij vergetelheid na sommige data voorzien in § 9 van de vernieuwde rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20.07.1970 aan te passen aan de verlengde toepassing van bedoelde overgangsmaatregelen.

Ten einde betrokkenen voldoende tijd te geven om de nodige formaliteiten te vervullen werd beslist dat § 9, van rubriek XXXVII, voormeld, als volgt moeten gelezen worden:

'§ 9. De handelingen bedoeld in deze rubriek, in de versie van toepassing op 31 december 2023, maken het voorwerp uit van de in paragraaf 1, tweede lid, 2°, of in paragraaf 2, tweede lid, 2°, bedoelde formaliteiten, wanneer die handelingen vanaf 1 juli 2025 aan het verlaagd btw-tarief van zes pct. worden onderworpen krachtens paragraaf 1 of paragraaf 2 van deze rubriek in de versie van toepassing na 31 december 2023.'

In het in het eerste lid bedoelde geval wordt de in paragraaf 1, tweede lid, 2°, a), of in paragraaf 2, tweede lid, 2°, a), bedoelde verklaring uiterlijk op 30 september 2025 verzonden overeenkomstig de in die bepalingen bedoelde nadere regels.

De handelingen bedoeld in deze rubriek, in de versie van toepassing op 31 mei 2024, maken het voorwerp uit van de in paragraaf 4, tweede lid, 2°, bedoelde formaliteiten, wanneer die handelingen vanaf 1 juli 2025 aan het verlaagd btw-tarief van zes pct. worden onderworpen krachtens paragraaf 4 van deze rubriek in de versie van toepassing na 31 mei 2024.

In het in het derde lid bedoelde geval wordt de in paragraaf 4, tweede lid, 2°, a), bedoelde verklaring uiterlijk op 30 september 2025 verzonden overeenkomstig de in die bepaling bedoelde nadere regels.’

Voor een toelichting bij draagwijdte deze bepalingen verwijzen we naar punt 5.1. van de circulaire 2024/C/73 van 27.11.2024 betreffende het verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen in het hele Belgische grondgebied vanaf 01.06.2024.