Hoe moet in het kader van een erfopvolging de waarde van een onroerend goed worden bepaald?

Binnen vier maanden na het overlijden van een inwoner van het koninkrijk moeten zijn erfgenamen een belastingaangifte indienen waarin ze de waarde van de activa en passiva van de erfopvolging vermelden. De belastingadministratie gebruikt deze aangifte als basis voor de inning van de successierechten.

Artikel 19 van het Wetboek der successierechten (in het Waals en Brussels Hoofdstedelijk Gewest) (hierna “WdS”) en artikel 2.7.3.3.1 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit (hierna “VCF”) stellen dat de erfgenamen zelf de waarde moeten schatten van de eigendommen die deel uitmaken van de activa van de nalatenschap.

Zij moeten aangeven welke “verkoopwaarde” die eigendommen hebben op de datum van overlijden. Het gaat om de handelswaarde van de goederen, dat wil zeggen het bedrag dat de erfgenamen redelijkerwijze zouden kunnen bekomen als ze het onroerende goed in normale omstandigheden zouden verkopen.

Geen enkele belastingwetgeving meldt echter hoe deze verkoopwaarde bepaald moet worden, maar de verantwoordelijkheid voor de schatting van deze waarde ligt wel bij de erfgenamen.

Mogelijk stemt deze schatting niet overeen met de schatting die wordt gemaakt door de ontvanger van de registratie, doorgaans door de waarde te vergelijken met die voor andere onroerende goederen van dezelfde aard.

Wat zijn de gevolgen in geval van een tekortschatting?

Volgens artikel 127 van de WdS en 3.18.0.0.8 van de VCF leidt tekortschatting van het onroerende goed niet alleen tot bijkomende successierechten op het verschil tussen de aangegeven waarde en de door de belastingadministratie weerhouden waarde, maar ook tot een boete, die varieert naargelang van de grootte van het vastgestelde verschil.

Waals en Brussels Hoofdstedelijk Gewest

In het Waals en Brussels Hoofdstedelijk Gewest is deze boete doorgaans gelijk aan het bedrag van de bijkomende successierechten indien het tekort gelijk is aan of groter is dan een achtste.

Behalve in geval van fraude door de erfgenamen, zijn er echter kortingen voorzien, die automatisch worden toegepast. Bijgevolg:

• Als het tekort groter is dan 1/8 en niet meer bedraagt dan 1/4 van de aangegeven waarde, bedraagt de boete 1/20 van de bijkomende successierechten;
• Als het tekort groter is dan 1/4 en niet meer bedraagt dan 1/2 van de aangegeven waarde, bedraagt de boete 1/10 van de bijkomende successierechten;
• Als het tekort groter is dan 1/2 en niet meer bedraagt dan het totaal van de aangegeven waarde, bedraagt de boete 1/6 van de bijkomende successierechten;
• Als het tekort groter is dan de aangegeven waarde, bedraagt de boete 1/4 van de bijkomende successierechten.

Vlaanderen

In Vlaanderen worden de boetes anders berekend:

• Als het tekort hoger ligt dan 10% en niet meer bedraagt dan 25%, bedraagt de boete 5% van de bijkomende successierechten;
• Als het tekort hoger ligt dan 25% en niet meer bedraagt dan 50% van de aangegeven waarde, bedraagt de boete 10% van de bijkomende successierechten;
• Als het tekort hoger ligt dan 50% en niet meer bedraagt dan 100% van de aangegeven waarde, bedraagt de boete 15% van de bijkomende successierechten;
• Als het tekort hoger ligt dan 100% van de aangegeven waarde, bedraagt de boete 20% van de bijkomende successierechten.

Als het tekort in Vlaanderen niet meer dan 10% en in het Waals en Brussels Hoofdstedelijk Gewest niet meer dan 12,5% van de aangegeven waarde bedraagt, wordt met andere woorden geen boete aangerekend.

Dat erfgenamen een onroerend goed te laag hebben geschat, blijkt vaak als ze het nadien verkopen. Deze verkoop maakt immers duidelijk wat de verkoopwaarde van het onroerende goed is. Zo kan de belastingadministratie oordelen of er sprake is van een te lage schatting en desgevallend de voorziene boete toepassen.

De gewestelijke belastingadministraties zijn echter bereid om geen boetes toe te passen als de erfgenamen onmiddellijk na de verkoop voor de tekortschatting een bijkomende aangifte indienen.

Wat zijn de gevolgen in geval van een overschatting?

Wanneer de erfgenamen bang zijn dat ze extra successierechten en een boete moeten betalen en om die reden een hoger bedrag aangeven dan de waarde die bij de verkoop van het onroerende goed achteraf wordt weerhouden, krijgen ze hun te veel betaalde successierechten niet terug.

Wat moet u doen in geval van betwisting door de belastingadministratie?

Zoals we hierboven reeds aanhaalden, vergelijkt de belastingadministratie doorgaans met de waarde die ze voor andere onroerende goederen van dezelfde aard heeft weerhouden. Het zou dus kunnen dat de waarde die de administratie wenst te weerhouden, in geen enkel opzicht met de werkelijkheid overeenstemt omdat het aangegeven onroerende goed bijzonder bouwvallig is of aanzienlijke schade heeft geleden, wat niet noodzakelijk blijkt uit de kadastrale uittreksels. Daarom bevelen we sterk aan om de ambtenaar van de belastingadministratie te verzoeken om het onroerende goed te bezoeken, zodat hij een gedetailleerder advies kan formuleren; of u kunt hem een dossier met fotomateriaal toesturen.

Indien na deze onderhandelingen geen akkoord tot stand komt tussen de erfgenamen en de belastingadministratie, moet u in het Waals of Brussels Hoofdstedelijk Gewest een controleschatting laten uitvoeren. Er wordt dan een deskundige aangesteld, die de verkoopwaarde van het onroerende goed bepaalt. De kosten voor deze schatting, die voor beide partijen bindend is, zijn te laste van de erfgenamen. Daarom bevelen wij aan om met de belastingadministratie tot een vergelijk te komen, eerder dan tot een dergelijke schattingsprocedure over te gaan.

In Vlaanderen bestaat een dergelijke schattingsprocedure niet meer en moet een klacht ingediend worden om het standpunt van de administratie te betwisten.

Hoe kunt u zich tegen elk risico wapenen?

De belastingadministratie kan de in de aangifte van nalatenschap weerhouden schatting van onroerend goed betwisten binnen een termijn van twee jaar vanaf de datum van de indiening van de belastingaangifte. Erfgenamen die het risico op betwisting door de belastingadministratie willen beperken, kunnen in het algemeen het onroerende goed best niet binnen deze termijn van twee jaar verkopen. Uit deze verkoop kan immers blijken dat de waarde hoger ligt dan de aangegeven waarde.

In het Waals en Brussels Hoofdstedelijk Gewest kunnen behoedzame erfgenamen bovendien vooraf een schatting laten maken. De procedure is dezelfde als voor de controleschatting, op voorwaarde dat ze wordt uitgevoerd vóór de aangifte van nalatenschap wordt ingediend. Deze schatting is voor beide partijen bindend, wat betekent dat als het goed nadien binnen een termijn van twee jaar voor een hogere waarde wordt verkocht, geen bijkomende successierechten of boete betaald hoeven te worden. Ook in dat geval zijn de kosten voor de schatting ten laste van de erfgenamen.

In Vlaanderen hebt u, sinds de Vlaamse Codex Fiscaliteit werd goedgekeurd, niet langer de mogelijkheid om vooraf een schatting te laten maken. Toch werd ook aan de erfgenamen gedacht, want de Vlaamse Belastingdienst (hierna “VLABEL”) stelde een kwaliteitshandvest op voor de landmeters-experten tot wie zij zich kunnen richten. Het handvest bepaalt aan welke criteria een kwaliteitsschatting moet voldoen. Deze criteria hebben onder andere betrekking op de beroepskwalificaties van de expert, maar ook op de inhoud van het eigenlijke schattingsverslag. Als de erfgenamen onroerend goed door een van deze experten laten schatten vooraleer ze hun aangifte van nalatenschap opstellen, aanvaardt VLABEL “in principe” de conclusies daarvan. Hoewel deze schatting voor VLABEL formeel gezien niet bindend is, wordt er wel van uitgegaan dat ze correct is.