Regeerakkoord - geplande btw-hervormingen die relevant zijn voor de vastgoedsector

Ook op het vlak van de btw heeft het federaal regeerakkoord een aantal belangrijke wijzigingen in petto voor de vastgoedsector. De nieuwe regering lijkt hiermee de noodkreet van de vastgoedsector gehoord te hebben op het vlak van betaalbare nieuwbouwwoningen.

Hieronder beschrijven we de voor de vastgoedsector relevante btw-hervormingen en enkele van onze bedenkingen hierbij.

1. Tariefwijzigingen

In de afgelopen maanden is veel inkt gevloeid over de harmonisering van de 6% en 12%-tarieven in de btw voor de levering van welbepaalde goederen en diensten naar een uniform btw-tarief van 9%. Gelet op het feit dat er slechts een beperkt aantal goederen en diensten worden geleverd aan 12%, kwam dit uniform 9%-tarief veeleer neer op een eenvoudige belastingverhoging. Deze harmonisering heeft het regeerakkoord gelukkig niet gehaald.

Wel zijn er een aantal voor de vastgoedsector relevante tarieven die veranderen. Zo lijkt het regeerakkoord in te zetten op de aanpassing van de btw-tarieven van bepaalde investeringen in functie van hun impact op het klimaat. Het btw-tarief voor de levering en installatie van warmtepompen wordt bijvoorbeeld tijdelijk verlaagd van 21% naar 6% gedurende een periode van vijf jaar. Tegelijkertijd stijgt de btw op de plaatsing van verbrandingsketels op fossiele brandstoffen, zoals gas en mazout, van 6% naar 21% bij renovaties van woningen ouder dan tien jaar. Daarnaast wordt het btw-tarief op steenkool opgetrokken van 12% naar 21%. De maatregelen stimuleren uiteraard de overgang in België naar duurzamere verwarmingsbronnen.

2. Uitbreiding van het verlaagd tarief voor afbraak en heropbouw

De levering van woningen na afbraak en heropbouw wordt opnieuw als een volwaardig verlaagd tarief (6%) ingevoerd. Het huidige regime van levering van woningen na afbraak en heropbouw is nog slechts een overgangsregime dat afloopt op 30 juni 2025 en geldt slechts voor nieuwbouwprojecten waarvoor de omgevingsvergunning was aangevraagd voor 1 juli 2023. Voor nieuwbouwprojecten waarvan de vergunningsaanvraag dateert van na deze datum, kan er onder het overgangsregime dus geen btw-levering meer gebeuren aan 6%.

Met de herinvoering van een volwaardig verlaagd 6%-tarief voor leveringen zal de vastgoedsector weer perspectieven verkrijgen om nieuwbouwwoningen aan 6% btw te verkopen aan natuurlijke personen die er hun enige en eigen woning zullen vestigen. We vermoeden dat deze regeling zal gelden over het hele grondgebied, zoals reeds het geval is voor de nieuwe 'permanente regeling' inzake afbraak en heropbouw die per 1 januari 2024 werd ingevoerd voor o.a. werken in onroerende staat. De bestaande sociale voorwaarden zouden worden behouden, zij het dat de maximale totale bewoonbare oppervlakte niet groter zal mogen zijn dan 175 m², in plaats van 200 m² zoals voorheen het geval was bij leveringen (en heden nog steeds onder het voormelde overgangsregime). Hoewel dit een relatief beperkte inperking lijkt, mag niet worden vergeten dat het oppervlaktecriterium van 200 m² eigenlijk reeds 'bescheiden woningen' beoogde. In de praktijk zal dit betekenen dat welbepaalde (mogelijks reeds vergevorderde) nieuwbouwprojecten niet zullen in aanmerking komen voor het nieuw verlaagd tarief, dan mits ingrijpende wijzigingen aan de concepten, de eventueel reeds aangevraagde omgevingsvergunningen en in het slechtste geval, de (ruw)bouw zelf.

Gezien de bewoordingen van het regeerakkoord, lijkt de inperking van het oppervlaktecriterium niet te gelden voor andere (bestaande) btw-regimes inzake afbraak en heropbouw. Voor bijvoorbeeld werken in onroerende staat tot afbraak en heropbouw van de enige en eigen woning of met het oog op de langdurige verhuur, zou er dus wel nog gebouwd moeten kunnen worden tot 200 m² bewoonbare oppervlakte.

Het valt overigens ook af te wachten of er specifieke inwerkingtredingsbepalingen zullen gelden voor het verlaagd tarief, bijvoorbeeld gekoppeld aan het tijdstip van de (aanvraag van) omgevingsvergunning of een ander aanknopingspunt. Idealiter maakt de regering snel werk van het nieuwe regime voor de levering van woningen na afbraak en heropbouw, zodat het nieuwe regime naadloos kan aansluiten bij het huidige overgangsregime. Het lijkt wenselijk dat alle btw die vanaf de inwerkingtreding opeisbaar wordt naar aanleiding van de levering van kwalificerende nieuwbouwwoningen, ook deze waarvoor de omgevingsvergunning werd aangevraagd vanaf 1 juli 2023, voor het 6%-tarief in aanmerking kan komen.

Om het overzicht te kunnen bewaren van de verschillende btw-regimes inzake afbraak en heropbouw (6%) kan onderstaande tabel worden geraadpleegd:

3. Definiëring van het begrip renovatiewerken versus vernieuwbouw

Een laatste belangrijk aandachtspunt voor de vastgoedsector is ongetwijfeld de vermelding dat de regering een duidelijke definitie zal uitwerken van renovatie enerzijds en vernieuwbouw anderzijds. Omvormings- of verbeteringswerken die dermate ingrijpend zijn dat ze het oude gebouw in feite tot een (voor btw-doeleinden) nieuw gebouw omvormen, zijn niet langer als renovatiewerken te kwalificeren, maar als vernieuwbouw.

Om de renovatie van vernieuwbouw te onderscheiden, gaat de btw-administratie na of de omvormings- of verbeteringswerken van die omvang zijn dat het oud gebouw een veranderingen van betekenis heeft ondergaan, bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen of om de omstandigheden waaronder het wordt betrokken, ingrijpend aan te passen. In de praktijk zal de controleur nagaan of de werken op een relevante wijze steunen op oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw. In concreto komt dit thans dus altijd neer op een ad hoc-beoordeling, hetgeen de rechtszekerheid niet ten goede komt.

De demarcatie tussen beide begrippen geeft in de praktijk aanleiding tot tal van problemen. De vernieuwbouw komt immers niet in aanmerking voor het 6%-tarief voor renovatie van woningen ouder dan tien jaar, en moet in principe dus aan 21% moet worden gefactureerd (tenzij de vernieuwbouw kan worden gezien als een geval van kwalificerende afbraak en heropbouw die alsnog aan 6% is onderworpen).

Ook voor het bepalen van de toepasselijke herzieningstermijn is een scherpstelling van het onderscheid o.i. zeer wenselijk. Voor renovatiewerken is de herzieningstermijn immers maar 5 jaar, zijnde de standaard herzieningstermijn. Vernieuwbouw komt daarentegen binnen het toepassingsgebied van de 15-jarige termijn aangezien de werken dan worden geherkwalificeerd naar onroerende bedrijfsmiddelen. Indien het betreffende nieuwe gebouw bovendien optioneel met btw verhuurd wordt, dan is zelfs een bijzondere herzieningstermijn van 25 jaar van toepassing.

De vermelding in het regeerakkoord dat rekening zal worden gehouden met een ‘duurzaamheidsvoorwaarde’ kan o.i. niet los gezien worden van het arrest Drebers (C-243/23), waarin het Europees Hof van Justitie heeft bepaald dat België de Europese btw-richtlijn schendt door voor bepaalde renovatiewerken die een gelijkaardige economische levensduur hebben als een nieuw gebouw zelf, alsnog de standaard herzieningstermijn van 5 jaar toe te passen in plaats van de langere termijn voor onroerende bedrijfsmiddelen. Het valt af te wachten in welke mate de geschatte levensduur van de aangebrachte werken de invulling van deze twee begrippen zal inkleuren, dan wel als daadwerkelijk criterium zal worden aangewend voor de demarcatie.

Wij hopen bovendien dat het ondertussen duidelijk is geworden voor de wetgever dat het favoriseren van renovatie boven vernieuwbouw niet langer wenselijk is. Zo staat het vast dat de gewenste isolatie-normen in het kader van de klimaatakkoorden enkel kunnen gehaald worden door in te zetten op nieuwbouw en vernieuwbouw. Het isoleren van bestaande oude gebouwen kan jammer genoeg nooit dezelfde resultaten bereiken.

Ook de focus op het renoveren middels het behouden van de oude draagstructuur (hetgeen in de praktijk het referentiepunt is voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief voor renovatie) kan toch allesbehalve wenselijk zijn met het oog op de stabiliteit van dergelijke constructies.