Revolutie waardering vruchtgebruik: het begin van het einde of een nieuw begin

1.Waardering vruchtgebruik

1.1 Waardering van vruchtgebruik: een wereld in verandering

1.1.1 De historiek van de waardering

Vruchtgebruik is een fenomeen dat reeds bestond in de klassieke oudheid waar het werd toegepast in de Romeinse gemeenschap. In het Romeins recht had vruchtgebruik de bedoeling om enerzijds bepaalde goederen in de familie te houden maar anderzijds derden gedurende een bepaalde periode de vruchten ervan te laten genieten.

Vrijwel de volledige vorige eeuw bestond vruchtgebruik bij ons enkel in familiale context, namelijk het alom bekende vruchtgebruik voor de langstlevende echtgeno(o)t(e). Sedert de jaren 80’-90’ is men deze techniek echter beginnen toepassen op vennootschappen. De vraag stelde zich wel hoe vruchtgebruik nu moest gewaardeerd worden, aangezien de situatie met vennootschappen toch duidelijk verschillend is van die met privépersonen.

Aanvankelijk werd voor de meeste waarderingen gewoon de 80%-regel van het wetboek van registratierechten toegepast. Meer specifiek gaat het om artikel 47 W.Reg. dat o.m. stelt dat aan het vruchtgebruik in geen geval een hogere waarde mag toegewezen worden dan vier vijfden van de verkoopwaarde van de volle eigendom. De meeste vruchtgebruiken werden dus gewoon gewaardeerd op het toegelaten wettelijke maximum zonder dat daarvoor enige economische verantwoording voor was.

In 1999 verscheen het bekende artikel van Ruysseveldt en Janssens (J. Ruysseveldt en P. Janssens, “De waardering van vruchtgebruik, anders bekeken…”, Not. Fisc. M. 1999, afl. 5, p. 105-111). Dit artikel introduceerde een nieuwe waarderingsmethode of meer bepaald een set van methodes. De intellectuele rijkdom van de verscheidenheid van invalshoeken van het artikel werd klaarblijkelijk door de beroepsbeoefenaars ook als haar praktische achilleshiel gezien. Het leek allemaal te moeilijk om nog hanteerbaar te zijn en dus lichtte men één element of berekening uit de volledige set van berekeningen om die als stand alone-waardering te gaan gebruiken. Die verwierf naam en faam in de praktijk als ‘de methode Ruysseveldt’. Wetend dat alle berekeningen uit de koker van de heer Janssens kwamen, is deze spraakverwarring (aangezien het gewoon is vernoemd naar de eerste van beide auteurs) symptomatisch voor dit hele verhaal.

Deze methode die tot voor kort nog de norm was bij de administratie houdt echter niet ipso facto rekening met het evenwicht tussen de rendementen van de vruchtgebruiker en de blote eigenaar. Ze gaat gewoon de huurwaarde actualiseren op basis van de OLO-rentevoet. Dit zorgde voor zeer hoge waarderingen die plots zichtbaar door het dak gingen (soms hoger dan 100 % van de waarde van de volle eigendom) door de financiële crisis. Zoals hierboven reeds gestipuleerd werden door de toepassing van deze methode waarderingen bekomen met zeer ongelijke rendementen voor vruchtgebruiker en blote eigenaar.

Het werd hoe langer hoe duidelijker dat de methode Ruysseveldt niet correct is. Er kwam dan ook reactie op deze methode, in 2010 verscheen een ruling waar de rulingcommissie niet enkel het vruchtgebruik ging berekenen en op basis daarvan de blote eigendom ging afleiden (dus de blote eigendom is hier gelijk aan de waarde van de volle eigendom min de waarde van het vruchtgebruik), maar ook de blote eigendom afzonderlijk ging berekenen. De waarde van het vruchtgebruik werd dan bepaald door de waarde van de blote eigendom in aftrek te brengen van de waarde van de volle eigendom. Men stelde vast dat het resultaat sterk verschilde en de rulingcommissie besloot daarom om de waarde van het vruchtgebruik genuanceerder vast te stellen. Hier week de rulingcommissie voor een eerste maal af van de methode Ruysseveldt, zij het dat het lange tijd heeft geduurd voor een tweede precedent werd geschapen (zie verder). De druk van de mainstream-waardering Ruysseveldt was te groot en dus plooide de rulingcommissie voorlopig voor de macht van het getal. De methode Ruysseveldt werd (tijdelijk) weer op het schild gehesen.

Het jaar 2016 draagt de tekenen in zich van wat later als een keerpunt inzake de waardering van vruchtgebruik zal worden aanzien. Bepaalde fiscale ambtenaren begonnen zich met klem te verzetten tegen deze waarderingsmethode en boekten daarbij wisselend succes bij de (Leuvense) rechtbanken. Ook de rulingcommissie was echter weer van de partij, “toevallig” op hetzelfde moment. Uiteraard is dit geen toeval maar een uiting van frustratie bij “vruchtgebruik-intimi” die zich niet langer konden verzoenen met de wiskundige anomalieën van de methode Ruysseveldt.

Meer in het bijzonder ontwikkelde (lees: kopieerde) de dienst voorafgaande beslissingen in 2016 zelf een methode om vruchtgebruik te waarderen. De DVB ging vanaf dan deze methode toepassen zonder te stipuleren dat dit de enige mogelijke methode was en liet dus ook nog steeds de andere methodes intact (zij het dat de methode Ruysseveldt op weinig clementie moet rekenen). Volgend op deze methode kwamen heel wat positieve rulings, die op één na allemaal gedwee trouw zwoeren aan de nieuwe methode van de rulingcommissie. Van de methode Ruysseveldt is er geen spoor meer te bekennen en de ene afwijkende methode die werd goedgekeurd (waaromtrent voor alle duidelijkheid geen detail beschikbaar is), leverde een quasi identiek (net iets lager) resultaat op dan de methode van de rulingcommissie. De methode van de rulingcommissie zorgt echter in het algemeen vaak voor (te) lage waarderingen van vruchtgebruik en creëerde daarbij nog steeds geen situaties waarin de rendementen van de vruchtgebruiker en de blote eigenaar gelijk(w)aardig zijn, hetgeen nochtans de (officiële) roeping is van deze methode.

De dagen van de methode Ruysseveldt lijken ondertussen echter geteld. Uit een interne instructie van 2018 van de administratie zelf blijkt dat AA Fisc (= de controlerende ambtenaren) bij toekomstige vruchtgebruikcontroles de methode Ruysseveldt niet meer zal aanvaarden en zal vertrekken van de methode van de DVB. Het is dus ondertussen duidelijk dat er geen toekomst meer is weggelegd voor de methode Ruysseveldt.

Wat blijkt nu echter: belastingcontroleurs gaan ook waarderingen uit het verleden aanpakken op basis van de interne instructie van 2018. Dit lijkt in se toch onrechtvaardig en in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur. Ook minister van financiën Van Overtveldt bevestigt dit en stelt dat:
“De regels moeten correct toegepast worden. Maar van retroactiviteit kan geen sprake zijn. Nieuwe methode van rulingdienst kan pas gebruikt worden bij controle nadat deze werd gepubliceerd.” Een belangrijke nuance die bij deze quote moet gemaakt worden is dat enkel de waarderingen die naar de norm van toen correct waren buiten schot moeten blijven. Ondertussen zijn de eerste strubbelingen achter de rug en lijkt het er op de fiscus gas terug neemt met betrekking tot de historische vruchtgebruiken.

Manifest foute waarderingen (naar de norm van toen) kunnen wel aangepakt worden. De conclusie hierbij is dus de volgende: als uw dossier in het verleden fiscaal correct werd aangepakt, dan zou er zich op vandaag ook geen probleem mogen stellen (althans op het fiscale vlak).

1.1.2 De waardering van de toekomst

De interne instructie en de verheerlijking van de methode van de DVB zijn zeker geen eindpunt maar slechts een deel van het proces. De auteurs zelf hebben hiervoor al vele jaren voordien gewaarschuwd. De methode van de DVB is ook verre van perfect en nog helemaal niet correct. De waarderingen van vruchtgebruik zijn vaak te laag en er is nog steeds geen gegarandeerde gelijkheid tussen de rendementen. Dit effent echter wel het pad voor nieuwe waarderingsmethodes die wel met de gelijkheid van de rendementen rekening houden. De auteurs voorspelden reeds de onvermijdelijke ondergang van de methode Ruysseveldt en maakten zich al klaar voor de toekomst. Een voorbeeld van zo een methode is immers hun Spartax-methode die in tegenstelling tot zo goed als al zijn voorgangers wel rekening houdt met gelijk(waardig)e rendementen.

Het is ook belangrijk om in het achterhoofd te houden dat er bij de waardering van het vruchtgebruik meer komt kijken dan enkel het fiscale aspect. Een voorbeeld daarvan dat in de praktijk regelmatig terugkeert is de samenhang met het huwelijksvermogensrecht. Wanneer aanvankelijk fout gewaardeerd wordt kan dit ook op dit vlak in de toekomst voor zeer vervelende problemen zorgen. Waarderen overstijgt met andere woorden de fiscaliteit en congrueert ook met andere rechtstakken.

De vraag stelt zich anno 2018 dus of vruchtgebruik nog zinvol is en zo ja, hoe moeten we gaan waarderen? Hier een volledig antwoord neerschrijven zou ons echter te ver leiden maar er zijn in ieder geval heel wat technische elementen (bijvoorbeeld impact huurwaarde, bijkomende kosten…) waar rekening mee moet gehouden worden. ‘Waarderen is werken’ en zal dat altijd blijven. Zomaar wat cijfers intokkelen in een excel-bestand biedt totaal geen garantie op een correcte waardering.

Ook de vastgoedmarkt zelf heeft een grote impact op de waardering. Een voorbeeld hiervan zijn de gestegen grondprijzen in het stadscentrum van Gent. De impact op de waardering hiervan valt niet te onderschatten. De situatie is de volgende: mensen gaan massaal investeren in vastgoed in Gent aangezien het spaarboekje de dag van vandaag zo goed als niets meer opbrengt. Dit zorgt ervoor dat de prijzen van vastgoed in Gent de hoogte in schieten terwijl de huurwaardes stabiel blijven. De huurrendementen dalen waardoor ook de waardering lager wordt. Een ander voorbeeld is de crash van de Antwerpse huurmarkt. De huurprijzen daalden aanzienlijk terwijl de aankoopprijzen stabiel bleven. Ook hier daalde het huurrendement en bijgevolg ook de waardering van het vruchtgebruik. De vraag moet in deze situaties dan ook gesteld worden of vruchtgebruik nog steeds de beste optie is en of de vastgoedfiscalist niet naar andere middelen moet grijpen.

2. De vastgoedplanning van de toekomst

Het is duidelijk dat de vastgoedplanning davert op zijn grondvesten. Er werd door de auteurs destijds reeds voorspeld dat de historische methodes van de waardering van vruchtgebruik op termijn niet immuun zouden zijn voor verwerping en dat is ondertussen ook gebleken. Vastgoedfiscaliteit heeft al een stevige evolutie achter de rug maar het is zeker nog niet voorbij. De vraag is zelfs of de grootste omwentelingen niet nog moeten komen. De vastgoedfiscaliteit staat voor een (r)evolutie en de vastgoedfiscalist moet ervoor zorgen dat hij over de juiste wapens beschikt om ten strijde te gaan. Want laat het duidelijk zijn, de heisa die nu ontstaat is een broeikas voor de ideeën van de toekomst.

Auteurs: Mr. Robin Messiaen en Mr. Nicolas De Mulder (Sherpa Law)