Split sale erfpacht -tréfonds

Split sale erfpacht -tréfonds kan in het kader van een leasing aan 2,00% volgens VLABEL (in de juiste omstandigheden)

Een borrelend verlangen

De bovenstaande thematiek is iets waar wij als kantoor reeds vrij lang mee bezig zijn. Zo kan onder meer verwezen worden naar onze eerdere nieuwsbrief. Bovendien is deze problematiek recent door ons beschreven in het tijdschrift Bericht aan het notariaat, met enkele kritische aantekeningen in dat verband (R. Messiaen, “Split sale erfpacht-tréfonds in het kader van leasing : 10,00% korting op registratierechten met goedkeuring van VLABEL?”, Bericht aan het notariaat, 2022 afl. 2, pag.126-130).

Waar gaat het over?

Als een bedrijfsvastgoed wordt aangekocht in volle eigendom, dan moeten daar in regel verkooprechten worden op betaald. In Vlaanderen is het basistarief op vandaag 12,00%. Indien het onroerend goed echter gesplitst wordt aangekocht, door de ene verbonden vennootschap voor het erfpachtrecht en door de andere verbonden vennootschap/persoon voor de tréfonds, dan betaalt men op het erfpachtrecht in beginsel slechts 2,00% en op de tréfonds 12,00%. Indien het erfpachtrecht een waarde zou hebben gelijk aan 90,00% van de waarde van de volle eigendom en de tréfonds bijgevolg een waarde van 10,00% van de volle eigendom, dan zou die 90,00% maar worden belast aan een tarief van 2,00% en de 10,00% aan het volle tarief van 12,00%. Samen levert dit een gemiddeld tarief op van 3,00%, wat een besparing oplevert van 9,00% ten opzichte van een standaard-aankoop.

Met verwijzing naar de eerdere nieuwsbrief en het geciteerde artikel, kan in het kort samengevat worden dat dit aanvankelijk een hype was om gesplitst met erfpacht en tréfonds aan te kopen (weliswaar buiten de hypothese van enige leasing), onder het goedkeurend oog van de rulingcommissie. Meer nog, de rulingcommissie maakte er als het ware zelf een “product” van met een gestandaardiseerde checklist op haar website.

Een en ander heeft wel tot gevolg gehad dat er te pas en te onpas gebruik werd van gemaakt. Het is immers een steeds terugkerend fiscaal fenomeen dat een dergelijk precedent een zeker aanzuigeffect heeft, waarbij de kopieën alsmaar verder verwijderd raken van het origineel. Op een bepaald moment breekt de elastiek en komt de fiscus in het verzet. Ook hier was er sprake van actie en reactie. In 2012 plaatste de fiscus deze verrichting op de zwarte lijst.

Dit was in feite een louter mediageniek manoeuvre want juridisch was dit in wezen betekenisloos, aangezien dit een loutere parafrase was van de wet inzake fiscaal misbruik. Maar in de praktijk miste het zijn effect niet. Banken wensten niet meer te financieren zonder voorafgaande positieve fiscale ruling maar de (federale) rulingcommissie blokkeerde sindsdien alle aanvragen. Zonder ruling was er geen financiering en zonder financiering was er geen (erfpacht)transactie, zodat de praktijk werd dood geknepen. Niettemin zijn er sedertdien druppelsgewijs nog een aantal niet-gepubliceerde precedenten geweest met goed gevolg. De weinige gepubliceerde precedenten waren echter unisono negatief. In 2022 zijn er alleszins een aantal gevallen geweest (niet-gepubliceerd) waarbij VLABEL klaarblijkelijk geen bezwaar had tegen de toepassing van het verlaagd tarief van 2,00%. De vraag was daar echter of VLABEL volledig overtuigd was, dan wel eerder door onoplettendheid de dossiers had laten passeren.

Breaking news : VLABEL gaat uitdrukkelijk akkoord

Als kantoor hebben we voor een cliënt een rulingaanvraag ingediend bij VLABEL voor een specifiek dossier. In dat specifiek dossier is VLABEL er mee akkoord dat er geen sprake kan zijn van fiscaal misbruik en dat er dus geen verkooprechten maar wel 2,00% registratierechten moeten worden geheven op de waarde van het erfpachtrecht. Voor alle duidelijkheid ging dit om een specifiek dossier met een leasingfinanciering.

Op naar een hernieuwde hype?

Moeten alle bedrijfspanden nu opnieuw met een split sale worden aangekocht in de volle overtuiging om pakweg 9,00% korting op de registratierechten te verkrijgen?

Voor alle duidelijkheid zal het allicht zo’n vaart niet lopen. Enerzijds was het betrokken dossier specifiek voor leasing, waar er heel gewichtige redenen bestaan, los van de fiscaliteit, om met een erfpachtrecht te werken. Ook was er de bijkomende noodzaak om heel specifiek met een onmiddellijk gesplitste verwerving in erfpacht en tréfonds te werken (in plaats van het klassieke procedé waarbij eerst de volle eigendom wordt aangekocht met een overbruggingskrediet, om daarna het erfpachtrecht te vestigen). Voor alle duidelijkheid is dit niet dermate uniek dat dit enkel voor dit leasingdossier zal gelden, integendeel. Er zullen vast en zeker meerdere dossiers zijn waar dit aan de orde is. Anderzijds zou het wel fout zijn om dit zomaar klakkeloos te veralgemenen naar alle leasingdossiers, laat staan naar dossiers in verband met erfpacht die geen uitstaans hebben met leasing.

De gouden tip om hiertegen aan te kijken is de volgende :

- Indien de betrokken vennootschap op voorhand niet meteen aan het uitkijken was voor een financiering met leasing, dan lijkt de boodschap resoluut te zijn dat het een no go is om deze verlaagde registratierechten te claimen;

- Indien men om redenen andere dan de fiscaliteit sowieso wél zijn pijlen aan het richten is op leasing als financiering, dan kan het zeer belangrijk zijn om te bekijken of de split sale in een dergelijk geval niet de betere oplossing is, en of in het zog daarvan de verlaagde registratierechten aan de orde zijn; heel belangrijk is op te merken dat leasing, zelfs voor specialisten, een zeer technisch verhaal is; alle aspecten moeten volledig worden bekeken; de ketting is in deze ook niet sterker dan de zwakste schakel, zodat het altijd ten zeerste op te passen is; dit kunnen wij als kantoor, nota bene als kenners en liefhebbers van de materie, enkel maar bevestigen.

De sputterende mechaniek van de wetgeving

De vraag kan gesteld worden of het zo normaal aanvoelt dat een dergelijke aankoop voor de hoofdmoot kan worden verricht aan 2,00%. De gewone sterveling zal dit allicht niet zo aanvoelen en dit is ook niet meer dan terecht. Echter is er technisch niet zoveel aan te doen, tenzij er fiscaal misbruik kan worden weerhouden. De toepassing van fiscaal misbruik vereist de cumulatieve vervulling van twee voorwaarden, met name de objectieve en subjectieve voorwaarde. De objectieve voorwaarde is dat bijvoorbeeld een voordeel wordt verkregen in strijd met de geest van de wet. Het komt ons voor dat deze objectieve voorwaarde hier duidelijk vervuld is en dat dit de verwondering is waarmee menige sterveling zal kampen bij het aanhoren van dit verhaal. De subjectieve voorwaarde is echter dat dit fiscale voordeel de doorslaggevende beweegreden is om deze vormgeving te verkiezen boven een andere.

In bepaalde gevallen is het evenwel zo dat de keuze voor de gesplitste verwerving van het erfpacht helemaal niet is ingegeven omwille van fiscale motieven en ook zonder deze fiscale voordelen met stip op 1 zou staan. Zodoende kan de toepassing van fiscaal misbruik in dergelijke situatie niet weerhouden worden. Ook blijkt het uit onderzoek niet mogelijk om zich vrijwillig te onderwerpen aan de toepassing van fiscaal misbruik, ook al zijn de voorwaarden niet vervuld. Bovendien zou dit op diverse andere fronten een heel negatieve fall out kunnen hebben waardoor dergelijk (fiscaal goed en braaf bedoelde) demarches zeker te vermijden zijn.

Kortom als de keuze voor de split sale met erfpacht en tréfonds zeer bona fide is en zeker niet fiscaal is geïnspireerd, dan kan de fiscus daar in wezen niets aan veranderen. Dat bevestigt ook de voorgaande ruling.

Mocht zich tot met succes een stormloop ontketenen op een dergelijke handeling, dan kan de wetgever nog altijd het gat dichten. Weliswaar is het de vraag of het wel zo’n vaart zal lopen, aangezien het specifieke element dat het hier om leasingdossiers gaat ook vereist dat het dossier via de trechter moet passeren van de leasingmaatschappijen. Het is belangrijk om aan te stippen dat er slechts een handvol leasingmaatschappijen zijn in België, die steevast bemand worden door mensen met de nodige expertise (van wie allicht kan verwacht worden dat zij de excessen zelf een halt toeroepen). Cowboyverhalen lijken aldus veel minder waarschijnlijk dan in andere gevallen. Het zou aldus kunnen dat de sector “zelfreinigend” blijkt. Indien dit niet het geval zou zijn, dan kan de wetgever zoals gezegd nog steeds optreden. Wel is het belangrijk om op te merken dat er nog bijzondere issues spelen inzake de bevoegdheidsverdeling en dergelijke, zodat dit geen al te evident verhaal is. Voor een korte eerste toelichting wordt verwezen naar voormeld artikel in het Bericht aan het notariaat. Het zou ons in deze nieuwbrief te ver leiden.

Besluit : al wie niet springt …

In de juiste omstandigheden levert de gesplitste verwerving met erfpacht en tréfonds een niet te versmaden voordeel op dat men allicht moeilijk kan laten liggen.

Het is uiteraard op te passen aangezien het een fijne materie is en de voorwaarden bijzonder streng zijn. Het is aldus belangrijk om zich zeker niet te laten leiden door fiscale verlangens of fiscaal enthousiasme maar altijd scherp in de analyse te blijven. Komt het geval niet in aanmerking voor de verlaagde registratierechten, dan is het maar zo. Het is geen winkel waar men kan aanschuiven om in te kopen naar hartenlust. Indien de omstandigheden niet de juiste zijn, dan is er maar één raad: laat het los. De vraag is ook of de wetgever in de toekomst zal optreden. Allicht hangt dit af van de omvang van de dossiers die menen aanspraak te kunnen maken op deze verlaagde rechten. Indien het een stormloop is, dan zal de wetgever zich allicht geroepen voelen. Zoniet is het wat moeilijker kijken in de glazen bol.

Wie meer wil weten over deze problematiek of over onroerende leasing in het algemeen, kan trouwens ook terecht bij het webinar dat ons kantoor daaromtrent in de nabije toekomst zal verzorgen in samenwerking met Lexdura. Meer informatie kan u binnenkort verkrijgen op kantoor.

robin.messiaen@spartax.be of op 0491/06.01.79.

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.