Abattement de droits d’enregistrement en Région de Bruxelles-Capitale : du neuf à partir du 1er avril 2023

Depuis 2009, les personnes qui acquièrent un bien immobilier en Région de Bruxelles-Capitale peuvent bénéficier d’un abattement sur les droits d’enregistrement de 12,5 % qu’elles sont amenées à payer. Cet avantage a connu depuis diverses modifications jusqu’à une dernière ordonnance du 17 novembre 2022 qui entrera en vigueur ce 1er avril 2023.

Montant et conditions

La base imposable aux droits d’enregistrement sera désormais réduite de 200.000 euros en cas d’acquisition par une personne physique de la totalité en pleine propriété d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation en vue d’y établir sa résidence principale et pour autant que la valeur de l’immeuble n’excède pas 600.000 euros.

Très concrètement, dès lors que le taux applicable en Région de Bruxelles-Capitale sur les ventes immobilières est de 12,5 %, l’abattement de 200.000 euros aboutit à un avantage fiscal de 200.000 x 12,5 %, soit 25.000 euros, ce qui est appréciable.

Le bénéfice de l’abattement est soumis à plusieurs conditions cumulatives :

1. l'acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d'acquisition, la totalité en pleine propriété d'un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l'habitation; lorsque l'acquisition est faite par plus d'une personne, chaque acquéreur doit remplir cette condition et, en outre, les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d'un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l'habitation;
2. le ou les acquéreurs doivent s’engager à établir leur résidence principale à l'endroit de l'immeuble acquis dans les trois ans, ce délai commençant à courir à compter de l’enregistrement de l’acte constatant l’acquisition ou à compter de la date limite de présentation de cet acte à la formalité de l’enregistrement ;
3. ils doivent s'engager à maintenir leur résidence principale dans l'immeuble acquis pendant une durée ininterrompue d'au moins cinq ans à compter de la date de l'établissement de leur résidence principale dans l'immeuble pour lequel la réduction a été obtenue.

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Sanctions en cas de non-respect des conditions

1. Si la première des conditions énumérées ci-avant (absence de détention d’un autre immeuble) n’est pas respectée, les acquéreurs sont indivisiblement tenus au paiement des droits complémentaires sur le montant de la réduction de la base imposable, et d'une amende égale à ces droits complémentaires. A cet égard, il faut signaler que si l’abattement n’a pu être accordé en raison de la détention d’un autre immeuble, il pourra néanmoins être obtenu sur demande en cas de revente de cet immeuble dans les deux ans. Il faudra néanmoins déjà solliciter le bénéfice de l’abattement dans l’acte d’acquisition du nouvel immeuble. A défaut, le délai pour solliciter une correction sera réduit à six mois. C’est l’un des pièges classiques de la procédure fiscale applicable à la matière de l’abattement.
2. Si la seconde condition n’est pas respectée, les mêmes droits complémentaires et la même amende sont dus indivisiblement par les acquéreurs lorsqu'aucun d'eux ne satisfait à l'engagement. Lorsque certains acquéreurs ne satisfont pas à cet engagement, les droits complémentaires et l'amende auxquels ils sont indivisiblement tenus, sont déterminés en proportion de leur part légale dans l'immeuble acquis. L'amende n'est toutefois pas due lorsque le non-respect de l'engagement résulte de la force majeure (décès, accident grave, maladie, divorce, séparation, etc.). La notion de force majeure est en général interprétée de manière très restrictive par l’administration fiscale.
3. Si la troisième condition n’est pas respectée et sauf cas de force majeure, des droits complémentaires sur le montant de la réduction de la base imposable sont dus indivisiblement par les acquéreurs lorsqu'aucun d'eux ne satisfait à l'engagement. Ces droits complémentaires seront désormais réduits en proportion du nombre d'années ininterrompues complètes durant lesquelles l'engagement précité a été respecté. Aucune amende complémentaire n’est due dans ce cas.

A titre d’exemple, si l’acquéreur n’a maintenu sa résidence principale que durant sept mois, il devra restituer la totalité de l’abattement fiscal, car la condition n'a pas été respectée pendant une année complète au moins. S’il a maintenu sa résidence principale durant deux ans et cinq mois, le montant à restituer sera égal à 3/5ème de l’abattement.

En cas de pluralité d’acquéreurs, l’abattement ne doit être restitué totalement ou partiellement que si aucun d’entre eux ne maintient sa résidence principale dans le bien.

Le délai de cinq ans s’apprécie en fonction de la date d’inscription du domicile au registre national des personnes physiques.

Application aux abattements obtenus antérieurement au 1er avril 2023

La nouvelle règle selon laquelle l’abattement ne doit être restitué que proportionnellement à la durée de domiciliation effective dans le bien s’appliquera aux abattements accordés avant le 1er avril 2023. Un beau cadeau à certains propriétaires bruxellois qui pourront envisager avec moins d’appréhension un futur déménagement. Ce qui faisait dire très justement à Mathilde Ridole dans l’Echo qu’il valait mieux attendre le premier avril pour déménager.

Abattement supplémentaire en cas d’amélioration de la performance énergétique de l’immeuble

L’ordonnance du 17 novembre 2022 introduit également un abattement supplémentaire en cas de rénovation énergétique importante l’immeuble. Cet abattement complémentaire s’élève à 25.000 euros par saut de classe énergétique, à condition qu'il y ait une amélioration de deux niveaux au moins sur l’échelle de PEB de l’immeuble.

Si les acquéreurs sollicitent le bénéfice de cet abattement complémentaire, ils doivent s’engager à réaliser les travaux et à occuper le bien comme résidence principale dans les cinq ans de la date de l’enregistrement de l’acte d’acquisition (ou de la date limite de présentation de l’acte à la formalité de l’enregistrement.

Conclusions

L’on ne peut évidemment que se réjouir de l’application de ces nouvelles règles qui offrent des avantages accrus aux acquéreurs immobiliers en Région de Bruxelles-Capitale. On saluera à cet égard le fait que le nouveau régime de restitution proportionnelle de l’abattement s’appliquera indifféremment que l’acquisition ait été effectuée avant ou après le 1er avril 2023.