Bail commercial : comment le renouveler?

Si vous êtes propriétaire, la gestion d’un bien immobilier commercial nécessite une approche réfléchie, surtout eu égard aux opportunités de renouvellement du bail dont bénéficie votre locataire.

Si un véritable droit au renouvellement ne lui est pas accordé, il possède à tout le moins un droit à le solliciter. Plus encore, il apparait que les conditions vous permettant, en tant que bailleur, de refuser ce renouvellement sont à ce point lourdes que cette perspective s’avère souvent être la seule issue.

Opposition au renouvellement?

L’article 16 de la loi du 30 avril 1951 relative aux règles particulières aux baux commerciaux énumère, de manière exhaustive, les hypothèses dans lesquelles un bailleur peut s’opposer au renouvellement :

• il a la volonté de :
  • occuper le bien loué personnellement et effectivement ou le faire occuper de telle manière par ses descendants, enfants adoptifs, ascendants et conjoint ainsi que les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de ce dernier;
  • affecter l’immeuble à une destination exclusive de toute entreprise commerciale ;
  • reconstruire l’immeuble ou la partie de l’immeuble loué ;

• le preneur
  • commet des manquements graves aux obligations découlant du bail en cours ;
  • n’a aucun intérêt légitime au renouvellement car il a commencé l’exploitation d’un commerce similaire dans le voisinage immédiat du bien loué ;

• un tiers propose au bailleur un loyer supérieur et le preneur ne parvient pas à s’y aligner.

Dans cette dernière hypothèse, un droit de préemption est, en réalité, conféré au preneur. En d’autres termes, si un tiers propose un loyer supérieur afin de reprendre le bail à l’échéance, son offre ne peut être retenue par le bailleur s’il apparait que le preneur décide de s’y aligner.

Obligations de forme et possibilité de renon

Si la lourdeur des conditions auxquelles est soumis le refus de renouvellement favorise le preneur, ce dernier doit néanmoins respecter les formes pour exercer correctement son droit de le solliciter.

En effet, l’article 14 de la loi la loi du 30 avril 1951 précitée lui impose de notifier, par huissier ou par lettre recommandée, son souhait de renouveler le bail dix-mois au plus et quinze au moins avant l’expiration.

En outre, cette intention de renouvellement doit préciser les conditions auxquelles le preneur souhaite poursuivre le bail ; à défaut, la demande est considérée comme nulle et non avenue.

Quoi qu’il en soit, il convient de relever que la loi accorde au bailleur la possibilité de refuser le renouvellement du bail même en dehors des six cas mentionnés précédemment. Cependant, il doit alors payer une indemnité d’éviction équivalente à trois ans de loyers, conformément à l’article 16, IV de la loi du 30 avril 1951.

Un renouvellement se prépare et s'organise

En matière de bail commercial, la prise de décision nécessite une compréhension approfondie des lois en vigueur et une évaluation minutieuse des implications à long terme. Quant à l’opposition au renouvellement, des conditions précises doivent être respectées et chaque motif de refus doit être attentivement évalué.

Il est donc essentiel de consulter des professionnels du droit pour prendre des décisions éclairées.

En adoptant une approche stratégique, vous pourrez administrer votre bien dans le respect du cadre juridique en place.