Bail commercial. Le bailleur peut-il s'opposer à une reprise?

Quitter un local commercial avant l’échéance prévue au bail peut s’avérer compliqué.

Certains preneurs trouvent un « repreneur » prêt à occuper les lieux et à reprendre le bail aux mêmes conditions mais ils sont parfois confrontés au refus du bailleur. Dans quels cas ce refus peut-il être contesté ?

Un principe : la liberté contractuelle du bailleur

En Belgique, le bailleur jouit d’une liberté contractuelle importante, notamment dans le choix du cocontractant.

En vertu de l’article 12 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, la cession ou la sous-location de ceux-ci sont subordonnées à l’accord écrit du bailleur, sauf exceptions prévues par la loi.

Une exception clé se trouve à l’article 13 : le bailleur ne peut refuser la cession du bail concomitante/corrélative à la vente du fonds de commerce que pour des motifs sérieux.

Les motifs légitimes de refus

Parmi les motifs légitimes et sérieux de refus, on épingle :

• l’insuffisante solvabilité du repreneur, mettant en péril le paiement des loyers ;
• l’incompatibilité de l’activité envisagée avec la destination des lieux prévue au bail.

Les options du preneur face à un refus

En cas de refus, le preneur peut tenter de négocier en proposant des garanties telles que sa caution solidaire, la caution personnelle des repreneurs, un dépôt bancaire plus élevé, etc.

Il peut également tenter de démontrer le caractère abusif du refus, notamment par la similitude des conditions proposées par le repreneur, au regard des conditions initiales, et l’absence de risque.

Conclusion

Le droit du preneur de proposer un repreneur et celui du bailleur de s’y opposer représentent un équilibre à préserver afin de prévenir d’éventuels risques juridiques et financiers.

Il est donc crucial, pour les deux parties, de bénéficier d’un accompagnement juridique approprié afin d’anticiper et de gérer ces questions dans le cadre d’une relation contractuelle claire, équilibrée et sécurisée.

Le cabinet Centrius se tient à votre disposition pour vous accompagner dans l’analyse de votre situation locative commerciale et vous conseiller au mieux pour prévenir ou résoudre ces litiges.