Droit des contrats. Qu'est ce qu'une condition suspensive ?

Temps de lecture: 5 min | 16 janv. 2026 à 05:10

David Blondeel

Avocat associé @ Centrius

Un contrat produit, en principe, des effets immédiats et définitifs.[1] Toutefois, les parties décident parfois d’y insérer une clause comportant une condition suspensive, telle que celle-ci : « Le présent contrat sera valablement conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’un financement octroyé par un organisme tiers. ». Cette clause permet de moduler dans le temps la naissance des obligations contractuelles ; aussi longtemps que la condition n’est pas réalisée, le contrat ne produit aucun effet juridique.[2]

Les difficultés rencontrées en pratique

Dans la pratique, des entreprises ou personnes privées nous consultent souvent en déclarant : « mon cocontractant fait preuve de mauvaise foi. À ce jour, je n’ai aucun retour de sa part concernant le financement faisant l’objet d’une condition suspensive, malgré nos multiples relances. Il semble ne pas entreprendre les démarches nécessaires. Je souhaite donc demander l’exécution forcée du contrat ou, à défaut, une indemnité pour annulation du devis signé. »

Pour répondre à nos clients, nous leur exposons, tout d’abord, que le comportement attendu du débiteur d’une telle obligation recouvre deux aspects[3] :

une obligation négative de s’abstenir de compromettre la réalisation de la condition ;
une obligation positive de faire tout ce qui est nécessaire en vue de cette réalisation.

Cependant, nous attirons leur attention sur une faille dans leur raisonnement : la mauvaise foi du cocontractant ne permet pas, en soi, de forcer l’exécution du contrat, ni de lui imposer une indemnité prévue par une clause de dédit. En effet, tant que la condition suspensive n’est pas réalisée, le contrat n’est pas formé, même si une partie adopte un comportement déloyal.

La Cour d’appel de Liège a heureusement précisé, dans un arrêt du 25 février 2013, que la bonne foi impose au débiteur de tout mettre en œuvre pour obtenir le financement prévu : « La condition suspensive ne s’étant pas réalisée, le contrat est caduc. Toutefois, les intimés, dès lors qu’ils sont en faute pour n’avoir pas accompli les diligences normales destinées à l’obtention du financement bancaire, peuvent être condamnés à des dommages et intérêts. »[4]

Ainsi, si la condition ne se réalise pas en raison de la négligence ou du manque de loyauté du débiteur, celui-ci peut être tenu d’indemniser son cocontractant. Ce raisonnement vaut pour la vente d’un bien meuble (arrêt de la Cour d’appel de Liège précité) comme pour la vente d’un immeuble[5].

En conséquence, lorsque vous nous consultez pour exposer une situation dans laquelle une personne n’a pas déployé tous les efforts nécessaires pour réaliser la condition suspensive, ou qu’elle a agi de manière à empêcher sa réalisation, il est possible d’envisager une action en responsabilité extracontractuelle, fondée sur la faute commise.

Pour que cette action ait des chances de succès, il est essentiel de prévoir un délai raisonnable lorsqu’on rédige la condition suspensive. En effet, lorsque les tribunaux examinent une telle clause, le premier élément qu’ils vérifient est la durée prévue pour sa réalisation.

Un délai trop court peut être considéré comme abusif et conduire au rejet de la demande : exemple : le défaut d’obtention d’un prêt dans un délai de trois semaines sera jugé déraisonnable, privant le demandeur de toute indemnisation. À l’inverse, dans un litige relatif à l’achat d’un bien immobilier, un délai de six semaines pour obtenir un crédit hypothécaire a été jugé suffisant et la faute du débiteur a donné lieu à dédommagement.[6]

Il est donc crucial de prévoir un délai qui ne soit ni trop court, ni excessif, afin de laisser au juge une base claire pour apprécier la situation. Un délai pondéré garantit la sécurité juridique des parties et augmente les chances d’obtenir réparation en cas de mauvaise foi du cocontractant.

Conclusion

Lors de la rédaction d’une condition suspensive, veillez d’abord à fixer un délai raisonnable pour sa réalisation. Ensuite, si la condition ne s’est pas accomplie dans ce délai, vérifiez que le cocontractant a effectivement agi de bonne foi. Si la mauvaise foi est démontrée et que le délai était adéquat, vos chances d’obtenir une indemnisation seront nettement accrues.

Le cabinet Centrius est à vos côtés pour vous accompagner de A à Z : analyse approfondie de la validité et de la mise en œuvre de la condition suspensive ; évaluation précise du préjudice subi ; mise en œuvre rapide et déterminée des actions nécessaires pour obtenir la réparation intégrale (indemnités, dommages et intérêts, éventuelle résolution du contrat, etc.).

Contactez-nous dès maintenant au +32 2 894 69 69 ou par e-mail à : info@centrius.be. Nous traitons votre dossier en toute confidentialité et avec la réactivité que votre situation exige.

Me Fabien SMETS & Me Lorenzo TALAMELLI

[1] M. Berlingin et M. Dupont, « 1. - Le contrat soumis à condition suspensive », in Les obligations contractuelles, Larcier, 2016, p. 27.
[2] C. Eyben et J. Acolty, « La condition suspensive et la condition résolutoire », in Droit des obligations, Reycl. en droit, Anthémis, 2011, p. 102.
[3] I. Durant et M. Clavie, « La vente conditionnelle, bien plus qu’une abréviation de langage », in La mise en vente d'un immeuble. Hommage au Professeur Nicole Verheyden-Jeanmart, Larcier, 2005, p. 102.
[4] Liège, 25 février 2013, R.G.D.C., 2014, p. 184.
[5] Mons, 22 octobre 2003, R.G.D.C., 2005, p. 100.
[6] Gand, 9 janvier 2012, NJW, 2014, p. 403, note R. Steennot et Civ. Gand, 15 février 2011, R.W., 2012-2013, p. 1072.