Déductibilité des frais de promotion immobilière: la Cour d’appel de Gand suit la position de l’administration

Les frais de publicités et les commissions : déductibles ?

Un promoteur immobilier a réalisé plusieurs projets immobiliers sur un terrain dont la propriété est détenue par une société liée. Pour l’un de ces projets, des frais de publicité et des commissions d’agents immobiliers avaient été supportés par le promoteur immobilier (sans être refacturés au propriétaire du terrain). Ces frais de commercialisation d’un projet immobilier sont-ils déductibles (à l’impôt des sociétés) dans le chef du promoteur immobilier ?

L’administration fiscale : frais en partie non-déductibles

A cet égard, à l’occasion d’un contrôle, l’administration fiscale considère qu’une partie de ces frais n’est pas déductible dans le chef du promoteur immobilier. En effet, elle rejette la déduction des frais qui sont relatifs au terrain puisque le promoteur immobilier, qui n’en est pas propriétaire, ne peut en tirer de revenus. L’administration fiscale fonde son raisonnement sur le non-respect de la condition de finalité de l’article 49 du Code des Impôts sur les Revenus de 1992. Pour déterminer la quote-part des frais non déductibles (40%), l’administration fiscale a réparti ces frais en fonction de la valeur du terrain et des immeubles dans le prix de vente total moyen des multiples ventes effectuées dans le cadre des projets immobiliers concernés.

Cour d’appel de Gand : donne raison à l’administration fiscale

Dans un arrêt du 2 mai 2023 (2022/RG/189), la Cour d’appel de Gand confirme la non-déductibilité de la partie des frais de publicité et de commissions d’agents immobiliers pouvant se rattacher au terrain. La Cour précise que ces derniers n’ont pas été faits ou supportés en vue d’acquérir ou de conserver des revenus imposables dans le chef du promoteur immobilier, mais dans celui du propriétaire du terrain. Ce faisant, le promoteur immobilier a concédé une libéralité au propriétaire du terrain.

Par ailleurs, la Cour d’appel de Gand estime que la méthode de répartition des frais est objective et raisonnable.

Conclusion : une répartition des frais est recommandée

L’enseignement principal de cet arrêt est qu’une discussion sur la déductibilité des frais de publicités et de commissions peut être évitée si ces frais sont répartis entre les promoteurs immobiliers et les propriétaires de terrains en fonction de la valeur des immeubles et du terrain dans le prix total de vente des projets immobiliers.

Quid en ce qui concerne la déduction de la TVA ? : raisonnement similaire

Enfin, une discussion similaire a été menée concernant la déduction de la TVA sur les frais de publicité, d'administration et de courtage dans le cadre d'une vente scindée où le bâtiment est vendu par un promoteur immobilier et le terrain par un tiers. Suivant la jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne à cet égard (C-405/19 - Vos Aannemingen BVBA contre l'État belge, 1er octobre 2020), la Cour de cassation a rejeté la déduction de la TVA relative aux coûts supportés par le promoteur immobilier pour ce qui concerne les services qui se rapportait à la vente de terrains par les propriétaires fonciers. Par conséquent, la Cour de cassation a conclu que pour cette partie des dépenses, il n'y a pas de lien direct et immédiat avec la vente des bâtiments par le promoteur immobilier et que, dès lors, pour cette partie aucune déduction de la TVA ne peut être appliquée (Cass. 21 mai 2021, F.18.0046.N).