Location Airbnb – fiscalement intéressant ?

Temps de lecture: 6 min |20 juin 2022 à 16:31

Aurélien Bortollotti

Avocat-fiscaliste @ Cabinet Bortolotti

De plus en plus de propriétaires proposent une chambre en location à des touristes. Ils agrémentent cette mise à disposition de mobilier et de services. Sont-ils taxés et dans l’affirmative comment ?
Prenons l’exemple simple d’un propriétaire qui met une chambre avec cuisine à disposition et propose des menus services. Le revenu cadastral de cette chambre est évalué à 300€. Les locations rapportent mensuellement une somme de 250€.

Quelles sont les implications à l’IPP et à la TVA ?

> Soit économie collaborative

Il faut distinguer si la plate-forme par laquelle le bien est mis en location a demandé à être agréée par le SPF économie. Si la plate-forme est agréée, vous pourriez bénéficier d’une exonération fiscale de 6.000€.

À ce jour, tant booking que Airbnb n’ont pas demandé un agrément.
Vous ne pourrez donc pas bénéficier de ce régime.

> Soit régime classique

Deux possibilités sont donc envisageables en cas de mise en location d’un studio meublé avec un service de nettoyage.

Ainsi, prenons un exemple. Si vous mentionnez un prix » tout compris « , le fisc part du principe que 20% de la rémunération totale relève des » revenus divers « . Le reste se subdivisera en 40% de revenus mobiliers et 60%e en revenus immobiliers.

Revenus immobiliers

Si la chambre est donnée en location à des fins privées, elle sera taxée sur la base du revenu cadastral majoré de 40% sur base de l’article 7, § 1er , 2°, a du Code des impôts sur les revenus et non sur le loyer reçu.

Il s’agit d’une location fréquente avec une offre de services hôteliers (petit déjeuner, accueil des hotes, service de linge,…). Dans cette hypothèse, les revenus pourraient être considérés comme des revenus professionnels.
Il s’agit d’une location ponctuelle. Dans cette hypothèse, il faut distinguer trois types de taxation.

Illustration réaliste

1) Revenu cadastral de la chambre

Calcul : 300 euros x 1,9084 x 1, 4 = 801,53€

Sur ce montant, l’impôt est progressif par tranches. On devrait donc se situer vers les 50%, soit la somme de 400,76€

Pour les revenus tirés de la mise en location du bâtiment, vous devez indiquer le revenu cadastral au cadre III. » Revenus de biens immobiliers » aux codes 1106/2106.

Revenus mobiliers

S’il s’agit d’une location meublée, une taxation distincte sera opérée à 30% sur la base de l’article 17, § 1er et 171, 3° du Code des impôts sur les revenus et un forfait de frais de 50% sera déduit.

Il faut prévoir une répartition dans le contrat et ce, afin d’être correctement taxé. Par défaut, l’administration optera pour une répartition de 60% pour l’immeuble et de 40% pour les meubles.

2) Répartition actée dans le contrat de location

Une répartition actée dans le contrat de location (80%/20%) : 3.000 euros (250 euros (loyer) x 12mois) x 20% (- 50% de charges) = 300 euros

La répartition par défaut (60%/40%) : [(3.000 x 40%) – 50% charges] = 600 euros.
Sur ce montant, l’impôt s’élèvera à 30%, soit la somme de 90€ ou 180€.

Le revenu mobilier issu de la location des meubles est à mentionner au cadre VII. » Revenus de capitaux et biens mobiliers » aux codes 1156/2156.

Revenus divers – les prestations de service

Les services représentent 20% du prix de la location.

Les revenus qui proviennent de services annexes, comme le nettoyage, sont imposés à 33 %. Vous pouvez déduire les frais liés à ces prestations.

3)Assurances, énergie, entretien et commission

[(3.000€ x 20%) – 500€ (assurance, énergie, entretien, commission booking,…)] = 100€. Sur ce montant, l’impôt s’élèvera à 33%, soit la somme de 33€. Vous devrez indiquer le revenu divers au cadre XV de votre déclaration » Revenus divers » aux codes 1200/2200.

4) TVA

> Soit vous louez le bien sans accomplir de prestations annexes.
Dans ce cas, il n’y a pas d’application de TVA.

> Soit vous louez le bien avec des prestations de services.
En principe, vous êtes tenu d’appliquer de la TVA et de vous identifier à la TVA.

A partir du 1^er juillet 2022, la fourniture de logements meublés sera soumise à la TVA de 21%. Toutefois, le texte légal est encore flou, l’administration fiscale n’a publié aucun commentaire.

Sera, en principe, dorénavant soumise à la TVA, la fourniture, pour une durée inférieure à trois mois, de logements meublés dans les hôtels et les motels et dans les établissements ayant une fonction similaire où sont hébergés habituellement pour une durée inférieure à trois mois des hôtes payants à moins que ces établissements ne rendent aucun des services connexes suivants : assurer la réception physique des hôtes, la mise à disposition du linge de maison et, lorsque les logements meublés sont fournis pour une période de plus d’une semaine, le remplacement de ce linge de maison au moins une fois par semaine et la fourniture quotidienne du petit-déjeuner, par l’exploitant du logement ou par un tiers pour son compte.

Il n’est plus possible de bénéficier du régime de franchise pour ces prestations, sauf si elles peuvent être qualifiées d’ «économie collaborative ». A ce jour, les plateformes de location style Booking ou Airbnb ont refusé de recourir à ce système.

Seront donc soumises à la TVA, les locations airbnb de moins de trois mois, payantes et pour lesquelles il y a :

une réception physique des hôtes ;
la mise à disposition du linge de maison et si location est de plus d’une semaine, le remplacement de ce linge au moins une fois par semaine ;
la fourniture du petit déjeuner ;

Il semble que ces conditions ne soient pas cumulatives. En effet, la mention du terme « aucun » laisse craindre que si une des conditions est rencontrée alors la TVA de 21% sera applicable.

La réception physique peut être remplacée par une petite boite où les clés seront déposées. Le déjeuner ne nous semble pas être une nécessité pour les visiteurs.

La condition du linge va tout de même poser des difficultés. Il nous tarde de voir les offres de locations de logement meublés avec « Excludes : Hire of household linen » ou « Bring yours Sheets and household linen ».

Vous devez vous identifier à la TVA. Vous devez rendre la déclaration annuelle des assujettis qui sont passés par chez vous. Vous ne devez toutefois pas appliquer de TVA sur vos locations et vous n’êtes pas tenu à des déclarations périodiques. Vous ne pouvez pas déduire la TVA.