Revenus immobiliers requalifiés en revenus professionnels : le fisc peut-il remonter 7 ans en arrière ?

​Considérant qu’un contribuable exerce une activité professionnelle de location immobilière lorsque les loyers sont importants ou les immeubles nombreux, le fisc peut-il étendre ses pouvoirs d'investigation au-delà du délai normal de 3 ans pour le porter à 7 ans (article 333 du CIR 92) ?
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​En réalité, il ne peut selon nous y avoir d’extension du délai d’investigation et indices de fraude lorsqu’on se trouve face à une question d’interprétation quant à la qualification de revenu immobilier ou de revenu professionnel.
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​Nous pouvons comprendre que l’administration essaie de considérer qu’il puisse y avoir une activité professionnelle, mais cela n’a pas pour conséquence de lui permettre d’ouvrir un délai prolongé de quatre ans (situation hélas fréquente).
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Si ce type de raisonnement devait être appliqué à tous dossiers, l’administration serait autorisée à étendre le délai investigation de manière généralisée à chaque redressement fiscal, ce qui serait évidemment un détournement de pouvoir.
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​C’est d’ailleurs la raison pour laquelle tant la jurisprudence que la circulaire 2017/C/34 concernant la notification préalable d'indices de fraude ont crû nécessaire de circonscrire de manière très précise les éléments de fraude (indices) qui justifient l’extension du délai d’imposition. Et ce pour éviter qu’un contrôleur ne soit désireux pour des raisons opportunistes de prolonger une investigation au-delà du délai de trois ans pour n’importe quel type de dossier, n’importe quel type de rejet de dépenses ou de supplément fiscal.
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​Dans ce type de contentieux qui consiste à déterminer si les revenus locatifs doivent être ou non considérés comme étant des revenus professionnels, l'appréciation "gît en fait", comme il est souvent rappelé.
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​⚠ L’extension du délai d’imposition, en considérant que cette question de principe doit se transformer en une opération frauduleuse permettant une notification d’indices, est inacceptable juridiquement.
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​On notera par ailleurs que la Cour Constitutionnelle dans un arrêt récent (9 nov. 2023, 142/2023) avait jugé (point A.I.5) que : « Les opérations ne constituent ni une activité fréquente, ni une occupation continue et habituelle. Les sorts fiscaux différents réservés aux deux catégories de contribuables ne sont donc pas justifiés. Par ailleurs, le juge ne peut pas perdre de vue l'adage « in dubio contra fiscum ».
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​⛔ À partir du moment où il y a un doute et que ce doute doit profiter au contribuable, il est évident que le fisc n’est pas autorisé à étendre le délai d’imposition au-delà du délai normal car il commet à la fois une violation de la disposition légale article 333 du CIR (en l’absence d’indices de fraude) et des principes généraux du droit fiscal qui rappellent qu'un contribuable est présumé de bonne foi. Une présomption aujourd'hui méconnue par de trop nombreux taxateurs.