Taxe sur les secondes résidences à la côte: un impôt communal discriminatoire sur la fortune ?

Les taxes sur les secondes résidences instaurées par certaines communes de la côte ont fait et font toujours l’objet de nombreuses contestations.

En principe, cette taxe vise à compenser le fait que les propriétaires d’une résidence secondaire bénéficient des services communaux, sans payer d’impôt locaux sur le revenu dans la commune.

Cette justification ne tenait cependant pas la route dans des communes comme Knokke-Heist ou Coxyde, où il n’y a pas d’additionnels locaux à l’impôt des personnes physiques et il pouvait dès lors être soutenu que la taxe sur les résidences secondaires dans ces communes est discriminatoire et, partant, illégale.

Les communes concernées ont dès lors cherché à justifier autrement le maintien de leur taxe. Ainsi, le préambule du règlement taxe de la commune de Knokke-Heist du 28 novembre 2019 indique que « la taxe sur les résidences secondaires est avant tout une taxe forfaitaire sur la fortune, qui s'applique à l'utilisation d'un bien de luxe, quel que soit le revenu du contribuable » (traduction libre).

Par un arrêt du 2 mai 2023, la Cour d’appel de Gand avait rejeté cette justification; l’arrêt de la Cour d’appel de Gand a cependant été cassé par un récent arrêt du 15 janvier 2026 de la Cour de cassation (Rôle n° F.23.0106.N) et l’affaire est renvoyée devant la Cour d’appel d’Anvers, au motif que :

« En statuant ainsi, alors qu'il n'est pas déraisonnable de supposer qu'un bien immobilier pour lequel il n’y a pas d’inscription au registre de la population concerne en règle générale un deuxième bien immobilier en propriété et que les contribuables sont donc en règle générale des personnes disposant de moyens suffisants, le juge d'appel exige de la [Commune] la preuve de constatations et de faits qui sous-tendent la justification de l'impôt, à savoir que chaque contribuable est une personne disposant de moyens suffisants, et il ne motive pas sa décision en droit » (traduction libre)

J’ai personnellement un peu de mal avec cet arrêt et, plus particulièrement, le considérant de la Cour selon lequel celui qui dispose d’une résidence secondaire à Knokke-Heist dispose "en règle générale" de moyens suffisants dont, à suivre le raisonnement de la Cour, ne disposeraient donc pas les résidents knokkois qui en sont exemptés. A titre d’illustration, prenons deux cas volontairement extrêmes :

• D’un part, le résident secondaire qui a épargné pour s’acheter un petit studio dans le centre de Heist, valant moins de 200.000 EUR ; et
• D’autre part, le milliardaire résident de la Commune qui est domicilié dans sa villa à 30 millions d’euros en bordure du golf du Zoute.

Le premier est redevable d'une taxe qui, pour lui, constitue peut-être une charge non négligeable venant s’ajouter au précompte immobilier, aux frais de copropriété etc. ; le second ne l’est pas alors que la taxe en question équivaut à moins d’une heure de vol de son hélicoptère personnel…

Or, à la différence du précompte immobilier (NB : qui est aussi un impôt sur la fortune), la taxe en question (810 EUR en 2025) est forfaitaire, quel que soient la taille ou la valeur du bien. A l’instar de ce qu’avait décidé la Cour d’appel de Gand et en ce qu’elle est basée sur une prétendue présomption d’aisance financière résultant de la seule non inscription au registre de la population de la commune, cette taxe, présentée aujourd’hui comme une taxe sur la fortune, me paraît donc toujours tout aussi discriminatoire.