A partir du 1er juillet 2022, les règles concernant la fourniture de logements meublés changent considérablement. À partir de cette date, seule la location de courte durée (moins de 3 mois) d'une maison, d'un appartement ou d'une chambre meublée sera soumise à une TVA de 6 %. En outre, en fonction de la qualité du prestataire de services, le type de services offerts devra également être pris en considération. À partir du 1er juillet, les locations de 3 mois et plus seront exonérées de TVA, quelle que soit la qualité du prestataire de services.
L'administration a récemment clarifié cette modification législative par le biais de FAQ.
Ces clarifications conduisent cependant à des conclusions particulières.
Selon les règles actuelles, il n'y a pas de critère temporel lié à la possibilité de fournir un logement meublé soumis à la TVA. Il suffisait de fournir un logement meublé à un prix forfaitaire avec un accueil pendant une grande partie de la journée et au moins un des services supplémentaires suivants : services de nettoyage, fourniture et renouvellement du linge de maison et fourniture du petit-déjeuner. Pour cette raison, les logements meublés mis à disposition pour une période supérieure à 3 mois sont souvent proposés avec application de la TVA. Les « appart’hôtels » qui sont souvent loués à des expatriés ou à des travailleurs pour des projets d'infrastructure de longue durée en sont un exemple.
En vertu des règles actuelles, un logement pour étudiants peut également être exploité en étant soumis à la TVA s'il remplit les conditions susmentionnées (voir la décision anticipée n° 2020.1867). Bien que pour l'étudiant cela ne se traduise pas nécessairement par un logement plus cher (car le promoteur immobilier a également un droit total à la déduction de la TVA), le gouvernement a tenu à ce que la location aux étudiants reste exonérée de TVA. Après une première initiative législative, dans laquelle seule la location à des étudiants devait être exclue de la TVA, il a finalement été décidé (après un avis critique du Conseil d'État) de réformer complètement les règles relatives à la fourniture de logements meublés.
Concrètement, les critères de distinction entre un service exempté de TVA et un service soumis à la TVA changent. D'une part, un nouveau critère quantitatif s'applique ; seules les locations pour une période de moins de 3 mois seront imposables à la TVA à partir du 1er juillet 2022. D’autre part, le critère qualitatif relatif aux « services connexes » change également ; les services de nettoyage ne seront plus considérés comme un critère pertinent et il suffira qu'au moins un des services suivants soit fourni : l'accueil sur place, la mise à disposition de linge de maison ou la fourniture du petit-déjeuner.
Contrairement au passé, ces services ne doivent plus être proposés à un prix forfaitaire et la réception n'est plus indispensable pour une location soumise à la TVA. La fourniture de draps de lit ou de serviettes de bain est en soi suffisante pour qu’une location soit soumise à la TVA. Étant donné qu’en pratique ce linge de maison est souvent présent, il semble que de nombreux propriétaires qui louent une maison, un appartement ou une chambre (que ce soit ou non via une plateforme en ligne comme Airbnb) deviendront brusquement redevables de la TVA, quel que soit le chiffre d'affaires (le gouvernement a d'ailleurs explicitement exclu ces activités du régime d'exemption pour les petites entreprises).
L'administration a publié des FAQ le 15 juin 2022 pour clarifier ces nouvelles règles. Il s'agit d'une clarification plutôt limitée qui reprend en grande partie certains points de l’exposé des motifs de la loi. Par conséquent, de nombreuses ambiguïtés subsistent et il faut s'attendre à ce qu'une clarification plus détaillée soit publiée ultérieurement sous la forme d'une circulaire.
Les principaux points de ces FAQ sont résumés ci-après.
La plus remarquable des positions adoptées est liée à la qualité du prestataire de services.
L'administration en distingue trois catégories :
Seul une mise à disposition de « moins de trois mois » sera soumise à la TVA. Pour calculer ce délai, l'administration accepte, par souci de « simplification », une méthode de calcul « de quantième à veille de quantième, moins un jour ». L'exemple suivant est donné à titre d’illustration :
« La location d’une maison de vacances qui débute le 15 juillet 2022 est considérée comme une location courte durée si le contrat conclu avec l’hôte expire au plus tard le 13 octobre 2022. Le jour de l’arrivée est inclus dans la durée puisqu’il comporte une première nuitée (15 juillet). Le délai de trois mois est atteint le 14 octobre. Vu que la loi fixe le critère de la durée sur « moins de trois mois », il convient de diminuer d’un jour le résultat obtenu (13 octobre 2022). »
Pour le calcul, il est tenu compte en premier lieu de la durée prévue dans le contrat. En cas de contrats successifs de courte durée entre les mêmes parties, la durée totale ininterrompue de la mise à disposition du bien est prise en compte pour tous les contrats. Lors de la prolongation d'un contrat, qui a été initialement conclu pour une période de moins de 3 mois, la totalité de la prolongation – au cours de laquelle la période de trois mois est dépassée – ne sera plus soumise à la TVA. Toutefois, la qualification du ou des premiers contrats ne sera pas remise en cause rétroactivement, sauf en cas d'abus.
La nouvelle législation entrera en vigueur le 1er juillet 2022. En principe, les nouvelles règles ne s'appliqueront donc qu'à la TVA qui est devenue exigible à partir de cette date. L'administration admet cependant que le nouveau régime de TVA ne soit appliqué qu'aux séjours réservés à partir du 1er juillet 2022.
La prolongation d'un contrat après le 30 juin 2022 est considérée comme un nouveau contrat auquel s'appliquent les nouvelles règles pour la détermination du régime applicable. La durée totale ininterrompue de la mise à disposition du bien sera bien prise en compte pour déterminer la durée du contrat prolongé.
Il va de soi que ces nouvelles règles entraîneront des conséquences pratiques importantes pour le secteur immobilier belge. Les assujettis à la TVA qui, sous l'ancien régime, fournissaient des logements meublés soumis à la TVA pour une période supérieure à trois mois (propriétaires d'appart’hôtels, de logements étudiants, de chambres pour les travailleurs dans le cadre de projets d'infrastructure de longue durée, etc.) seront possiblement confrontés à une importante révision négative de la TVA sur les frais d'achat ou de construction initialement déduits.
En outre, avec ces nouvelles règles, de nombreuses entreprises deviendront des assujettis mixtes à la TVA. Pour ces entreprises, le plus grand défi sera probablement d'adapter leurs systèmes à temps et d'assurer un suivi correct de leur droit à déduction de la TVA.
Il semble également que de nombreux particuliers propriétaires qui louent occasionnellement leur résidence secondaire (avec du linge de maison) deviendront soudainement redevables de la TVA en raison de ces nouvelles règles. Il semble qu’il en sera de même pour les propriétaires actifs sur des plateformes telles que Airbnb.
Enfin, si en tant que particulier vous hésitez encore entre louer un appartement sur la côte ou une maison dans les Ardennes, réservez avant le 1er juillet. Il y a de fortes chances que vous économisiez 6 % de TVA.