Vendre un bien loué en bail commercial : ce qu'il faut savoir!

Temps de lecture: 4 min |17 février 2025 à 05:05

David Blondeel

Avocat associé @ Centrius

Le fait qu’un bien immobilier soit occupé par un preneur en vertu d’un bail commercial implique plusieurs conséquences importantes à prendre en compte dans le cadre de sa vente, tant pour le preneur que pour les parties au contrat de vente.

En ce qui concerne le preneur

En principe, le bail commercial est conclu pour un terme de 9 ans, renouvelable trois fois[1]. Mais que devient ce bail en cas de vente ?

Lorsque le bien est vendu, le bail commercial reste en vigueur à moins qu’une clause d’expulsion en cas d’aliénation ou une clause prévoyant la fin du bail par le nouvel acquéreur ne soient prévues[2]. A défaut, le preneur conserve donc ses droits et obligations en vertu du contrat, même après le changement de propriétaire. L'acheteur devient donc le nouveau bailleur et, à ce titre, doit respecter les termes du bail en cours.

Le preneur doit également veiller à ce que son bail ait « date certaine »[3], par l’enregistrement du bail ou par sa passation en un acte authentique.

Si le bail est doté d’une date certaine mais ne contient pas de clause d’expulsion, le preneur est, comme indiqué, assuré de la continuité de son bail.

Si une telle clause a été insérée dans un bail avec date certaine, l’acquéreur peut expulser le preneur, d’une part, en invoquant certains motifs applicables en cas de renouvellement[4], et, d’autre part, moyennant un préavis d’un an donné dans les trois mois de l’acquisition et énonçant clairement le motif invoqué[5].

Si le bail est dépourvu de date certaine mais contient une clause d’expulsion, le preneur doit occuper les lieux loués depuis au moins 6 mois pour bénéficier du régime protecteur (motifs et préavis). A défaut, l’acquéreur pourrait l’expulser sans motif ni préavis et indemnité.

Si le preneur bénéficie, en vertu d’une clause du bail commercial, d'un droit de préemption, à savoir la possibilité de racheter le bien avant que celui-ci ne soit vendu à un tiers, il doit informer le bailleur de son souhait de l’exercer.

Quant au bailleur/vendeur

Le bailleur a le droit de vendre l’immeuble, ou la partie d’immeuble, faisant l’objet d’un bail commercial. Comme indiqué, le sort du bail dépend, en définitive, de l’existence ou non d’une clause d’expulsion et d’une date certaine. Mais ces questions importent en réalité davantage pour le preneur et l’acquéreur que pour le bailleur même.

En outre, le bailleur pourrait envisager de vendre le bien faisant l’objet d’un bail commercial avec ou sans le fonds de commerce dont il serait propriétaire.

Du côté de l’acheteur

Lorsque l’acheteur n’est pas lui-même le preneur, il peut expulser le preneur si le bail commercial doté d’une date certaine prévoit expressément cette faculté (mais dans le respect des motifs et préavis précités). A défaut de date certaine et en présence d’une telle clause, l’expulsion pure et simple du preneur est possible s’il occupe les lieux loués depuis moins de six mois ; si l’occupation atteint cette durée, un motif légitime devra être invoqué et un préavis respecté.

Conclusion

En matière de vente d’un bien faisant l’objet d’un bail commercial, il est important que toutes les parties concernées comprennent leurs droits et obligations pour éviter des conflits. Il est dès lors utile de faire rédiger/revoir le contrat de vente par un avocat compétent en la matière.

Me David BLONDEEL & Me Fiona TINELLI

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[1] Art. 3, Loi sur les baux commerciaux (M.B., 10 mai 1951)

[2] Art. 12

[3] Art. 12

[4] Art. 16. Cfr. article antérieur

[5] Art. 12

DroitF.F.F.Bail commercial : comment le renouveler?