Daling van de Vlaamse verkooprechten = stijging van de kosten bij aankoop vruchtgebruik? Vlabel spreekt verzoenende taal

Spartax is een internetmedium dat betrouwbare informatie en tools wil aanbieden aan de fiscale professional. Getuige daarvan is de eerste tool inzake de waardering van vruchtgebruik die u kan vinden op www.spartax.eu. Daarnaast wenst Spartax u ook een nieuwsbrief aan te bieden, die niet zomaar de nieuwsfeiten uit de gebruikelijke fiscale nieuwsbrieven herkauwt. Steeds wordt de focus gelegd op één item inzake vastgoedfiscaliteit: een markant precedent, een dreigend gevaar of een verleidelijke opportuniteit.

De daling van de verkooprechten: ook voor gesplitste aankoop vruchtgebruik-blote eigendom

De recente tariefdaling (naar 7,00%) voor aankopen van gezinswoningen gaat gepaard met een aantal voorwaarden. Zo moet de koper een natuurlijk persoon zijn. Na wat onzekerheid is vervolgens bevestiging gekomen dat, ingeval van een gesplitste verwerving van een dergelijke woning door een vennootschap voor het vruchtgebruik en de blote eigenaar voor de blote eigendom, de blote eigenaar alsnog van het 7,00%-tarief kan genieten voor zover aan de overige voorwaarden is voldaan. De vruchtgebruiker-vennootschap weet haar aankoop onherroepelijk getaxeerd met 10,00%.

Het belang van de forfaitaire waarderingsregels

Artikel 2.9.3.0.1 VCF vat een basisregel samen van de verkooprechten. Meer bepaald wordt het verkooprecht vastgesteld op basis van het bedrag van de overeengekomen prijs maar mag deze in geen geval lager zijn dan de verkoopwaarde van de onroerende goederen. In mensentaal verwoord, de prijs moet worden vergeleken met objectieve marktwaarde van het goed. De belasting wordt vervolgens geheven op het hoogste van de twee. Is de prijs hoger dan marktwaarde, dan wordt op de prijs getaxeerd. Is de marktwaarde hoger dan de prijs, dan wordt de prijs weliswaar in beginsel onaangeroerd gelaten, maar worden toch belastingen gegeven op de hogere marktwaarde.

De marktwaarde van volle eigendom kan worden vastgesteld door middel van vergelijkbare referenties. Indien het echter gaat om bijvoorbeeld vruchtgebruik, wordt dat al een veel moeilijker verhaal. Men moet immers niet alleen vergelijkbare panden vinden. Die vergelijkbare panden zouden ook nog eens belast moeten zijn met de vruchtgebruik voor gelijke duur als het te taxeren pand. Het spreekt voor zich dat dit een vrij onmogelijke oefening is, ondanks de populariteit van vruchtgebruik.

Om die reden heeft de wetgever reeds het lange tijd ingegrepen en heeft hij zelf in een forfaitaire waarderingsmethode voorzien voor vruchtgebruik (artikel 2.9.3.0.4. VCF). Hierbij wordt het vruchtgebruik berekend op basis van de actuele waarde van de verwachte inkomstenstroom van het vruchtgebruik, fictief berekend aan de hand van de huurwaarde. Vervolgens zijn er een aantal beperkingen en speciale regels, waar nu niet wordt bij stilgestaan. De waarde van de blote eigendom wordt vervolgens geschat op het verschil tussen de waarde van de volle eigendom en de waarde van het aldus berekende vruchtgebruik.

Met de evolutie en het vooruitschrijdend inzicht inzake de waardering van vruchtgebruik, moet worden vastgesteld dat deze forfaitaire waarde geregeld hoger is dan de bedrijfseconomisch berekende waarde. Concreet betekent dit, teruggrijpend naar de hoofdregel, dat als de forfaitaire waarde hoger is dan de bedrijfseconomische waarde, de verkooprechten worden berekend op de hogere forfaitaire waarde. Aldus moeten meer verkooprechten worden betaald dan louter 10,00% op de prijs van het vruchtgebruik.

Om die reden moet in een akte van vruchtgebruik ook steevast de huurwaarde vermeld worden in de pro fisco-verklaring, teneinde Vlabel in staat stellen deze forfaitaire waarde na te rekenen.

Gesplitste aankoop vruchtgebruik-blote eigendom: de hoofdregel blijft dode letter

Bij een gesplitste aankoop, waarbij de volle eigendom wordt verkregen, zij het gesplitst voor de blote eigendom door partij A en het vruchtgebruik door partij B, wordt in de praktijk deze regel aan de kant geschoven. Immers wordt in zijn totaliteit de volledige eigendom overgedragen (en getaxeerd), zodat Vlabel voldaan is (op voorwaarde uiteraard dat de som van de gehanteerde waardes van het vruchtgebruik en de blote eigendom minstens gelijk zijn aan de objectieve marktwaarde van de volle eigendom).

Terzake wordt verwezen naar een uittreksel van het gezaghebbende werk van Werdefroy (F. Werdefroy, Handboek registratierechten 2012-2013, www.monkey.be, nr. 727²)): “Wanneer vruchtgebruik en blote eigendom door de respectieve titularissen bij dezelfde akte mits afzonderlijke prijzen worden vervreemd, past de Administratie het door de artikelen 47 en 49 [voor Vlaanderen de hierboven aangehaalde artikelen] gevestigde forfaitair schattingssysteem niet toe, zodra de samengestelde prijzen van de twee verkopen de verkoopwaarde van de volle eigendom bereiken.” Evenzeer bevat de tekst ook de volgende passage: “Dit veronderstelt evenwel dat beide vervreemdingen aan hetzelfde tarief onderworpen zijn. Is dit niet het geval, b.v. omdat een van de vervreemdingen onderworpen is aan het recht van verdeling, dan zal de Administratie het forfaitair schattingssysteem slechts toepassen wanneer ze er belang bij heeft wegens de verschillende tariefregeling”.

Blaast de tariefdaling een slapende reus nieuw leven in?

Deze insteek was onder een dikke laag stof beland aangezien het 10,00%-tarief voor lange tijd van toepassing was op zowel vruchtgebruik als blote eigendom. De nieuwe tariefdaling, die in het beste geval enkel geldt voor de blote eigendom maar nooit voor het vruchtgebruik, roept een differentiatie qua tarief in het leven tussen vruchtgebruik en blote eigendom. Zodoende kan Vlabel wel belang hebben bij een nazicht van de onderlinge waardeverdeling tussen vruchtgebruik en blote eigendom. Indien het vruchtgebruik immers hoger gewaardeerd zou moeten worden dan de transactieprijs en de blote eigendom lager, zou meer belast kunnen worden aan 10,00% en minder aan 7,00%.

Teruggrijpend naar de letterlijke wettekst en de bovenstaande zinsnede van Werdefroy, zou immers kunnen gesteld worden dat zowel vruchtgebruik als blote eigendom elk apart forfaitair moeten gewaardeerd worden. Daarna worden zowel vruchtgebruik als blote eigendom apart belast, elk voor zich op de transactieprijs dan wel op de forfaitaire waarde, als die hoger zou zijn. Wetend dat het wel bijzonder toevallig zou moeten zijn dat de transactieprijs voor vruchtgebruik respectievelijk blote eigendom exact gelijk is aan de forfaitaire waarde ervan, komt dit altijd nadelig uit voor de belastingplichtigen.

1 + 1 = 3

Een eenvoudig voorbeeld mag dit verduidelijken. Stel dat waarde van de volle eigendom 100 is en de bedrijfseconomische waarde van vruchtgebruik bedraagt 60 en die van de blote eigendom 40. De forfaitaire waardes van vruchtgebruik en blote eigendom klokken af op per hypothese 70 respectievelijk 30. Bij een genadeloze toepassing van de bovenstaande regel zou het vruchtgebruik getaxeerd worden op 70 (het hoogste van de bedrijfseconomische waarde van 60 en de forfaitaire waarde van 70) en de blote eigendom op 40 (het hoogste van de bedrijfseconomische waarde van 40 en de forfaitaire waarde van 30). De gezamenlijke belastinggrondslag zou dus 110 bedragen, wat meer is dan de waarde van de volle eigendom (100).

Aangezien het zoals gezegd maar uiterst zelden zal voorkomen dat de bedrijfseconomische waarde gelijk is aan de forfaitaire waarde, zou een stijging van de geconsolideerde belastbare grondslag bijna altijd aan de orde zijn bij gesplitste verwerving vruchtgebruik-blote eigendom. De kosten zouden aldus worden opgedreven (met dien verstande dat er natuurlijk wel een korting van 3,00% wordt verkregen op de blote eigendom in vergelijking met vroeger).

Vlabel als anesthesist van dienst

Hierover bevraagd heeft de Vlabel laten weten, in een (vooralsnog) niet-gepubliceerde beslissing, dat zij de regel van de afzonderlijke (forfaitaire) waardering van vruchtgebruik en blote eigendom niet zal toepassen indien de transactieprijzen van vruchtgebruik en blote eigendom samen minstens gelijk zijn aan de objectieve marktwaarde van de volle eigendom. Zodoende laat zij de reus weer vredig inslapen.

De bovenstaande regel van de forfaitaire waardering moet dus niet worden toegepast bij de gesplitste verwerving van de volle eigendom. Evenmin moet de huurwaarde dan in de pro fisco-verklaring worden opgenomen. Net zoals vroeger blijven de forfaitaire waarderingen dan enkel van belang voor die situaties waarbij vruchtgebruik of blote eigendom apart worden overgedragen.

De laatste tijd heeft Vlabel flink wat kritiek te slikken gekregen omwille van innovatieve maar voor de belastingplichtigen nefaste ideeën. In deze aangelegenheid toont Vlabel zich van een zeer menselijke kanten schuift ze de letterlijke toepassing van de wet netjes onder de mat.