Niemand kan gedwongen worden in onverdeeldheid te blijven

Bovenstaand principe is één van de meest gekende bepalingen uit het oude Burgerlijk Wetboek (artikel 815 oud BW - intussen vervangen door artikel 4.66 BW). Reeds lange tijd bestond er discussie of voormeld artikel van toepassing was op iedere onverdeeldheid en dit ongeacht de oorsprong ervan.

Een meerderheid van de rechtsleer verdedigde de stelling dat dit artikel enkel van toepassing was op toevallige onverdeeldheden zoals een onverdeeldheid die ontstaan is ingevolge overlijden. Daarentegen waren er ook auteurs die verdedigden dat dit artikel tevens van toepassing was op vrijwillige onverdeeldheden zoals de onverdeeldheid die ontstaat wanneer men gezamenlijk een goed aankoopt.

In 2013 hakte het Hof van Cassatie de knoop door en volgde de meerderheidsstrekking: artikel 815 oud BW was enkel van toepassing op toevallige onverdeeldheden.

Dit had belangrijke gevolgen voor de praktijk, o.a. voor de talloze ongehuwde koppels die samen een woning aanschaffen. Een gezamenlijke aankoop betreft immers een vrijwillige onverdeeldheid en bijgevolg was er geen wettelijke bepaling die toeliet om op ieder tijdstip (in de praktijk meestal in geval van relatiebreuk) de uitonverdeeldheidtreding te vorderen. Vrijwel onmiddellijk ontwikkelde er zich rechtspraak en doctrine die diverse uitwegen boden.

Sedert 2013 namen veel notarissen een clausule op in de aankoopakte van een onroerend goed waarin zij de kopers terecht waarschuwden voor deze uitspraak van het Hof van Cassatie. Veelal kwamen de kopers daarom overeen om artikel 815 oud BW conventioneel van toepassing te maken op de door hen tot stand gebrachte onverdeeldheid en/of kwamen ze een opzegtermijn overeen.

Met ingang van 1 september 2021 trad het nieuwe goederenrecht in werking. Dit vormt boek 3 van een volledig nieuw Burgerlijk Wetboek. De wetgever koos ervoor om de aangehaalde rechtspraak van het Hof van Cassatie wettelijk te verankeren. Artikel 3.75 BW is van toepassing op de toevallige onverdeeldheden en bepaalt dat iedere deelgenoot hiervan altijd de uitonverdeeldheidtreding kan vorderen. Artikel 3.77 BW is van toepassing op vrijwillige onverdeeldheden en bepaalt dat - indien de onverdeeldheid voor onbepaalde duur tot stand gekomen is - iedere deelgenoot de uitonverdeeldheidtreding kan vorderen “mits inachtneming van een redelijke opzegtermijn”.

Wij hebben vastgesteld dat nogal wat notarissen sindsdien artikel 3.75 BW conventioneel van toepassing verklaren in hun aankoopakten, al dan niet in combinatie met een opzegtermijn. Dit is o.i. een ongelukkige en ietswat onzorgvuldige clausule. Beter is het om in de aankoopakte te verwijzen naar artikel 3.77 BW (dat van rechtswege van toepassing is) en de kopers te wijzen op de mogelijkheid om de uitonverdeeldheidtreding te vorderen “mits inachtneming van een redelijke opzegtermijn”. Deze redelijke opzegtermijn kan conventioneel in de aankoopakte ingevuld worden. Met name wanneer het een aankoop door twee ongehuwde partners betreft, zullen zij veelal vragen om de uitonverdeeldheidtreding onmiddellijk te kunnen vorderen in geval van relatiebreuk. O.i. kan dit gelet op de oorzaak van de onverdeeldheid. Men koopt de woning meestal als gezinswoning en de onverdeeldheid verliest haar nut dan ook in geval van een relatiebreuk. De zorgvuldige notaris waarschuwt er wel best voor dat er weliswaar rechtsleer is die de stelling verdedigt dat de rechter deze conventionele opzeggingstermijn ambtshalve kan verlengen.

Bron : Cazimir Advocaten, 9 september 2022