Samen gebouwd als vruchtgebruiker en blote eigenaar?: zit de fiscus u al op de hielen?

Gesplitst bouwen = kiezen voor comfort

De oude werkwijze om te kiezen voor vruchtgebruik was om de blote eigenaar alles te laten kopen en bouwen in volle eigendom en om daarna – als alles klaar is voor gebruik – het vruchtgebruik te vestigen ten voordele van de vruchtgebruiker.

Deze techniek is nog zeker mogelijk maar wordt al lange tijd zichtbaar minder toegepast. Een “modernere” manier van aanpakken is om de grond gesplitst aan te kopen (vruchtgebruik resp. blote eigendom) en om samen te bouwen (de vruchtgebruiker voor het vruchtgebruik en de blote eigenaar voor de blote eigendom).

De voordelen van deze laatste aanpak zijn legio:

• Ineens de juiste vormgeving en geen twee aktes;
• Meteen financiering voor het belangrijkste deel op de vennootschap en geen 100% voorfinanciering bij de blote eigenaar (waar doorgaans de minste cash flow zit);
• Btw-matig is de oude techniek een pak lastiger, aangezien ofwel geen btw bij doorrekening kan worden aangerekend en afgetrokken (oudbouw) dan wel dit praktisch meer voeten in de aarde kan hebben (nieuwbouw), zoals op het vlak van berekening van de aftrekbare btw, eventueel debat en rompslomp rond het statuut van vernieuwbouw, een extra kost van btw op grond, etc.;
• Voor blote eigenaars-vennootschappen of -beroepspersonen steekt het CBN-advies inzake vruchtgebruik van 2015 ook stokken in de wielen voor een zorgeloze fiscaliteit;
• …

Het burgerrechtelijke vingertje

Sinds enige tijd is er echter een burgerrechtelijk debat aan de gang of dat gesplitste bouwen wel kan. In de basisopstelling (= suppletief recht) bouwt de vruchtgebruiker immers als volle eigenaar (het zogeheten accessoir opstalrecht), om na afloop van het vruchtgebruik op de grond de eigendom van het gebouw te verliezen door natrekking aan de blote eigenaar (= in feite een opstal binnen het vruchtgebruik).

De vraag is dan of de vruchtgebruiker “partieel” afstand kan doen van zijn accessoir opstalrecht (enkel voor de blote eigendom en behouden voor het vruchtgebruik), dan wel of het alles of niets is (ofwel geen afstand ofwel alles afstaan en zelf niet meer bouwen) of misschien zelfs iets sui generis.

Zonder het in deze nieuwsbrief tot in detail uit te benen, er is op zijn minst heisa rond. Het punt kwam zelfs aan bod tijdens de parlementaire besprekingen van het nieuwe Goederenrecht maar werd niet opgenomen in de wet aangezien het te specifiek is. Professor Sagaert herhaalde wel zijn stelling dat dit burgerrechtelijk zou moeten kunnen, wat goed is voor het moreel maar nog altijd geen kracht van wet heeft…

Het goddelijke oog van de fiscus

Men verwijt de belastingplichtige nogal vaak dat deze de fiscale achterpoortjes zoekt en steeds maar weer belust is op fiscale optimalisatie. De Belgische belastingplichtige is er zelfs voor gekroond met het pseudoniem van de “Belgian Dentist”. Het omgekeerde is echter al even waar. Door alle fiscale koterijen, voorwaarden en uitzonderingen is voor Jan Modaal de fiscale voordeur zoek en is het op de tast zoeken naar de achterdeur om er toch maar ergens aan uit te raken. Ook kan men geen stap zetten zonder angstvallig over de schouder te moeten loeren of er toch maar geen negatieve fiscale gevolgen vast kleven aan de keuze.

Dit laatste geldt ook voor de geschetste problematiek. Er bestaat sinds jaar en dag een interne circulaire, die weliswaar notoir publiek geworden is, waarin de ambtenaren aangemaand worden om aan voormelde burgerrechtelijke discussie ook een fiscaal vervolg te breien. De fiscus gaat er immers ook van uit dat de gesplitste bouw als zodanig niet kan. De vruchtgebruiker is tevens opstalhouder en bouwt dus in volle eigendom voor zichzelf. Op het einde van het vruchtgebruik is er dan tevens een einde van een opstalrecht (natrekking) en dat wenst de fiscus te belasten.

Kortom, wie decennia na de opstart van zijn nieuwbouw-vruchtgebruik volledig ingedommeld was, dreigt bruut wakker geschud te worden op het einde van de rit.

Je moet niet proeven want…

Een recent vonnis legt de vinger op de wonde (rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen, afdeling Brugge, d.d. 22.10.2019). Het vonnis is, zoals zal blijken, wel erg kort in zijn bewoordingen – een aantal pertinente feiten worden zelfs niet eens aangehaald – en er wordt woordelijk zelfs geen gewag gemaakt van de bovenstaande burgerrechtelijke discussie. Desalniettemin is dit zeker belangrijk als nieuwsfeit, als wake up call om zich minstens goed voor te bereiden.

Het bondige karakter van het vonnis hoeft misschien niet te verbazen aangezien de feiten van het dossier zeer uitgesproken zijn. Omtrent de waardering van het vruchtgebruik op de grond valt niet veel met zekerheid te halen uit het vonnis. Wel blijkt dat er – op basis van de bedragen die in het officiële uittreksel niet zijn vermeld – een zeer mooie villa (gezinswoning) werd neergepoot op deze grond. De blote eigenaar betaalde zelf maar 10,00% van deze oprichtingskosten. Het vruchtgebruik duurde bij aanvang slechts 15 jaar (waarbij de eerste jaren dan nog verloren gaan als bouwperiode (ontwerp, bouwfase zelf, etc.) en de werkelijke gebruiksduur in hoofde van de vruchtgebruiker dus nog veel korter is) en het werd zelfs nog 3 jaar voor het reguliere einde stopgezet, aangezien de vennootschap werd ontbonden en vereffend (mogelijk onder dwang van de feiten (echtscheiding)). Bij dit einde werd – conform de bepalingen van de akte naar verluidt – geen vergoeding betaald voor de vroegtijdige stopzetting.

90,00% van de investering in een luxueuze villa gaan terugverdienen met het loutere gebruik ervan over een periode van 10 jaar, dat is uiteraard niet mogelijk (het probleem stelt zich zelfs nog scherpe bij grote villa’s dan voor andere zaken – zie bijvoorbeeld onze website over de noodzaak van ad hoc-oplossingen voor dergelijke panden). Men moet al een fiscale Houdini zijn om alle problemen in dit dossier te ontlopen en mogelijk zag de rechtbank dit als easy money zonder zich al te moe te maken en exhaustief te werk te gaan.

De slotsom van het verhaal is dat de belastingplichtige (= de zaakvoerder van de vruchtgebruiker, die ook blote eigenaar was met zijn toenmalige echtgenote maar inmiddels gescheiden was) belast werd op een voordeel van alle aard, gelijk aan de geschatte waarde van de constructies excl. grond ten tijde van het einde van het vruchtgebruik (op basis van 6 vergelijkingspunten naar verluidt (al kan men zich de vraag stellen waar men die gevonden heeft…)) en verminderd met de 10,00%-bijdrage die men betaald heeft als blote eigenaar destijds. Noch de vereffening van de vennootschap, noch de verdeling van het huwelijksvermogen (waarbij het vermoeden bestaat dat de belastingplichtige de eigenaar is geworden van het perceel, zonder dat dit zeker is) worden door de rechtbank als relevant aanzien. De taxatie als voordeel van alle aard wordt verantwoord geacht omdat de zaakvoerder in die hoedanigheid aan alle knoppen zat (met uitsluitende focus op het begin (start vruchtgebruik, ontwerp van de bouw, etc.) terwijl over de vereffening met geen woord wordt gerept door de rechtbank).

Het deksel ligt nog op de put

Zelfs bij een snelle lezing blijft de lezer met oog voor detail met vele vragen zitten:

• Ook het vruchtgebruik op de grond wordt vroegtijdig beëindigd zonder vergoeding, maar blijkbaar ziet men daar geen graten in;
• De waardering van het “natrekkingsvoordeel” lijkt gesteund te zijn op de vigerende burgerrechtelijke opstalreflex; hoewel er door het overtrokken karakter van de feiten niet veel twijfel kan bestaan over de uitkomst van het verhaal, doet de methodologie toch wel de wenkbrauwen fronsen; een eenvoudige benadering is altijd praktisch maar zelden juist; er wordt geen rekening gehouden met de waarde van het verkregen genot in hoofde de vruchtgebruiker lopende het vruchtgebruik, er wordt geen rekening gehouden met het feit dat de bijdrage door de blote eigenaar ruim 10 jaar op voorhand is betaald (rentecomponent), …; “waarderen is werken” en de basisaanpak van de rechtbank kan geenszins bekoren; voor wat het waard is, deze benadering gaat ook burgerrechtelijk volledig de schop op met het nieuwe goederenrecht dus deze manier van waarderen mist elke overtuigingskracht anno 2020;
• Bovendien is deze reflex gebaseerd op het suppletieve recht, waarbij het inherent aan dit recht is dat er mag van afgeweken worden (al moet het dossier dan wel coherent zijn en uitgevoerd worden volgens de regels van de kunst, waarbij het alle schijn heeft dat dit hier niet het geval is geweest, al moet dit dan nog altijd als dusdanig worden gemotiveerd in het vonnis);
• Nergens wordt uit de doeken gedaan hoe het vruchtgebruik op de grond is gewaardeerd of hoe de belastingplichtige er toe gekomen is om zijn bijdrage in het gebouw op 10,00% te waarderen; de directe belastingen zijn nog altijd inkomstenbelastingen en er kan dus maar belasting geheven worden als er een inkomen is of nog, als de waardering laat zien dat er een vermogensverschuiving is van de ene naar de andere; dit komt in het vonnis totaal niet aan bod; meer nog, de waardering van de belastingplichtige moet als juist worden aanzien totdat de fiscus er een fout in kan bewijzen; als men het er niet eens over heeft, hoe kan men dan er een fout in bewijzen…?; het volstaat niet om er zomaar een andere berekening “naast te zetten” en de eerste dan te vergeten; naar motivering toe rammelt dit vonnis bijgevolg wel;
• Verwijzend naar eerdere opstalrechtspraak van het Hof van Beroep van Brussel is het de vraag of het voordeel niet is toegekend bij het sluiten van het contract of het uitvoeren van de werken (incl. 10,00% waardering van de bijdrage van de blote eigenaar), met een obligate fiscale verjaring als gevolg;
• De vraag is ook of de beslissing tot ontbinding en vereffening niet als fiscale trigger moet worden aanzien, aangezien men er vrijwillig (?) een vroegtijdig einde mee in luidt van het vruchtgebruik (noot: vruchtgebruik houdt sowieso krachtens de wet op te bestaan van zodra het besluit tot ontbinding wordt genomen); het is ook niet met zekerheid duidelijk wat er precies in de akte voorzien was voor een vroegtijdig einde van het vruchtgebruik (in tegenstelling tot een vruchtgebruik-einde door het verstrijken van de duur);
• Het is inmiddels klassiek (minstens in vele dossiers) dat bij een dualiteit van blote eigenaars (man – vrouw), terwijl er maar een van hen mandataris is van de vennootschap, er voor 50,00% een voordeel van alle aard wordt aangegeven en voor 50,00% een abnormaal of goedgunstig voordeel (terwijl zelfs daarover kan gediscussieerd worden); het vonnis is op dit punt zeer beknopt en wenst misschien wel niet in die lijn mee te gaan; de afloop van de echtscheiding is evenmin bekend maar het zou toch kras lijken een voordeel anders te gaan taxeren naarmate de uitkomst van het huwelijk varieert.

Tijd om de alarmsirenes te loeien?

Is deze uitspraak de voorbode van slapeloze nachten voor alle belastingplichtigen die geopteerd hebben voor de gesplitste bouw in vruchtgebruik en blote eigendom? Op basis van deze uitspraak is dat misschien wat voorbarig, aangezien het een erg uitgesproken geval betreft. Niettemin is men beter op zijn hoede, aangezien dit niet het eerste teken aan de wand is.

Inhoudelijk is er minder reden tot ongerustheid. Er mag dan wel burgerrechtelijk discussie zijn maar dat maakt van deze belastingplichtigen nog geen aangeschoten wild. Civielrechtelijk lijken ze immers de beste kaarten in handen te hebben. Bovendien los van het burgerlijk recht – kan men maar getaxeerd worden op niet-marktconforme of bedekte voordelen, en is het burgerrechtelijke format daarbij irrelevant (en dus ook de vraag naar de juistheid ervan).

Zodoende is het beter rust te prediken dan paniek. Desgevallend is dit wel het uitgelezen moment om historische dossiers even te evalueren:

• Heeft de bouw niet meer gekost dan voorzien in de waardering?;
• Heeft de bouwperiode niet langer geduurd dan voorzien in de waardering?;
• Kan ik het argument van de verjaring wat accentueren in mijn dossier?;
• Is mijn waarderingsmethode van destijds 2020-proof (wat een genuanceerd verhaal is)?;
• Heb ik de bepalingen van mijn akte nageleefd of zijn er andere (onderbouwde) afspraken geweest die nog te boek moeten worden gesteld?;
• Heb ik mijn belangenconflictenregeling keurig opgesteld?;
• …

Kortom, fiscaliteit is (jammer genoeg) altijd een beetje oorlog. Zelfs in tijden van vrede, onderhoudt men best de fiscale conditie. Een voorbereid man (of vrouw)…

Heeft u vragen of opmerkingen? Aarzel dan niet om ons te contacteren op robin.messiaen@spartax.be of op 0491/06.01.79.

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.