50 ans de revenu cadastral ! Le secret d'une éternelle jeunesse fiscale?

Il n'existe pas de revenu qui parle davantage à l'imagination fiscale que le revenu cadastral. Ce revenu n'est pas un revenu réel, mais un revenu fictif, utilisé par l'administration fiscale comme base de calcul du revenu immobilier dans l'impôt sur les personnes physiques et servant également de base de calcul de la contribution immobilière. Le revenu cadastral est toutefois encore fixé sur la base des valeurs locatives de 1975.

Oui, vous avez bien lu, 1975. Et cela peut être considéré comme problématique.

​

Le revenu cadastral suscite depuis des années des remous dans les milieux fiscaux et politiques. Cela est d'abord dû au fait que le revenu cadastral n'est pas un revenu réel, mais un revenu fictif, censé représenter le revenu locatif net moyen qu'un bien immobilier pourrait générer en une année. Le revenu cadastral est ensuite utilisé comme paramètre pour prélever à la fois l'impôt sur les personnes physiques et la contribution immobilière. Ainsi, même ceux qui ne tirent aucun revenu locatif de leur bien immobilier, parce qu'ils occupent eux-mêmes le logement ou l'utilisent comme résidence secondaire, se verront fictivement attribuer un revenu par le fisc et devront payer des impôts sur cette base. Et peu de gens peuvent apprécier cela.

De plus, la fixation du revenu cadastral suscite beaucoup de remous. Actuellement, le revenu cadastral est encore fixé sur la base des valeurs locatives de 1975. Oui, vous avez bien lu, les valeurs locatives de 1975. Ainsi, même pour les logements nouvellement construits, l'administration fiscale déterminera en 2025 le revenu cadastral selon les valeurs locatives normales de 1975, ce qui constitue donc une sous-estimation flagrante de la réalité. Et cela peut être considéré comme problématique.

Selon la législation fiscale, l'administration fiscale doit procéder tous les 10 ans à une réévaluation du revenu cadastral de chaque bien immobilier en Belgique. On appelle cela dans le jargon fiscal une « péréquation ». La dernière fois qu'une telle péréquation a eu lieu, c'était en 1980, où l'on a fixé les revenus cadastraux sur la base de la valeur locative nette normale des biens immobiliers au 1er janvier 1975. Depuis, il n'y a plus eu de nouvelle péréquation, ce qui est étrange étant donné que la législation fiscale impose à l'administration de le faire tous les 10 ans. Cependant, à partir de 1991, il a été décidé d'indexer les revenus cadastraux.

L'absence de révision générale des revenus cadastraux est principalement d'inspiration politique. Le ministre des Finances qui ordonne une péréquation sait qu'il va alors imposer à chaque propriétaire d'un bien immobilier une taxe plus élevée, ce qui est naturellement néfaste pour un homme politique. Cela peut sembler une bonne nouvelle à première vue pour le propriétaire individuel d'un bien immobilier, mais sur le plan social, c'est irresponsable. La révision décennale du revenu cadastral est en effet une obligation légale que la politique ne peut ignorer. De plus, l'absence de péréquation crée des inégalités fiscales entre les contribuables, et donc une injustice fiscale, ce qui est également irresponsable.

En principe, une révision décennale doit permettre d'adapter les revenus cadastraux lorsque la valeur locative des biens immobiliers fluctue. Cela peut être dû à des travaux de rénovation ou à des facteurs environnementaux. Les valeurs locatives des biens immobiliers du Sud d'Anvers en 1975 sont probablement différentes en 2025. En ne procédant pas à la péréquation légalement obligatoire, le gouvernement crée donc des inégalités fiscales.

Cela a été démontré par la Cour des comptes en 2006 – entre-temps, il y a près de 20 ans – dans un rapport intitulé Réévaluation du revenu cadastral des logements après rénovation. Dans ce rapport, la Cour des comptes a conclu, en termes assez sévères, que l'absence de péréquation générale des revenus cadastraux n'est pas sans conséquences pour la perception correcte des impôts, car elle crée une inégalité entre les contribuables. La Cour des comptes avait notamment constaté que, selon les données de l'Institut national de statistique, 73 % des logements disposent d'un chauffage central et 96 % d'une salle de bain, alors que selon les données de l'administration fiscale, cela ne concernerait que 59 % et 77 % des logements respectivement. La Cour des comptes a donc appelé à une action politique, en vain jusqu'à présent.

Pourtant, la conscience politique semble exister. Ainsi, le législateur flamand a déclaré dans l'exposé des motifs du décret modifiant le droit de vente que le revenu cadastral n'est plus actuellement un instrument de mesure valable. Le revenu cadastral n'étant souvent plus d'actualité, selon le législateur flamand, il s'agit d'un instrument de mesure dépassé.

Il est donc grand temps que le législateur fédéral, compétent pour la réglementation de la fixation du revenu cadastral, en prenne acte et agisse. Le non-respect de la législation propre et de l'obligation de péréquation, sachant que cela conduit à des inégalités fiscales, ne mérite en aucun cas un prix de beauté fiscale. Il est donc grand temps d'envoyer le revenu cadastral à la retraite anticipée fiscale.