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Circulaire 2024/C/32 FAQ relative au nouveau régime d’application du taux de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction de bâtiments d'habitation
Temps de lecture: 69 min |8 mai 2024 à 08:07
L' Administration générale de la Fiscalité – Taxe sur la valeur ajoutée a publié ce 08/05/2024 la Circulaire 2024/C/32 FAQ relative au nouveau régime d’application du taux de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction de bâtiments d'habitation.
La présente circulaire est une FAQ relative au nouveau régime d’application du taux de TVA de 6 % pour la démolition de bâtiments et la reconstruction de logements. Ce régime est entré en vigueur le 01.01.2024.
Table des matières
A. Le nouveau régime permanent relatif à la démolition et reconstruction
1. En résumé, qu’est-ce qui a changé le 01.01.2024 ?
2. En quoi consiste le nouveau régime permanent relatif à la démolition et la reconstruction ?
3. Le nouveau régime permanent s’applique-t-il encore à l’achat d’un logement ?
4. Où puis-je trouver des informations supplémentaires concernant le nouveau régime permanent ?
5. Qu’entend-on par démolition d’un bâtiment ?
6. Je démolis un bâtiment. Où dois-je reconstruire le nouveau logement ?
7. La démolition et la reconstruction doivent-elles être effectuées par le même maître d’ouvrage ?
8. Existe-t-il des mesures transitoires pour les projets qui ont démarrés avant le 01.01.2024 ?
B. Le nouveau régime permanent
B.1. Les conditions sociales si vous occupez vous-même le logement
14. Que se passe-t-il si l'une des conditions n'est plus remplie au cours de cette période ?
B.2. Location de longue durée dans le cadre de la politique sociale
15. Qu’entend-on par « location de longue durée dans le cadre de la politique sociale » ?
28. Où puis-je trouver des informations concernant le régime permanent abrogé ?
D. Mesure transitoire si votre projet relevait de l'ancienne mesure temporaire avant le 01.01.2024
30. La date de la signature du compromis ou de la passation de l’acte est-elle importante ?
40. Où puis-je trouver des informations concernant la mesure temporaire abrogée ?
44. Quand dois-je introduire la déclaration n° 111/1-2024 (ou 111/2-2024) ?
46. Quelle déclaration dois-je introduire si je souhaite bénéficier des mesures transitoires ?
48. A quel moment la déclaration n° 111/4-2024 doit-elle être introduite ?
49. Comment dois-je introduire cette déclaration ?
50. Qu'entend-on par date d'introduction de la demande de permis d'urbanisme ?
52. Y a-t-il une date au plus tôt pour l’introduction du permis d'urbanisme « reconstruction » ?
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A partir du 01.01.2024, un nouveau régime permanent relatif à la démolition et la reconstruction remplace les deux régimes existants (voir la Loi-programme du 22.12.2023 (Moniteur belge du 29.12.2023), articles 58 à 60).
D’une part, depuis le 01.01.2007, il existait un ancien régime permanent prévoyant l’application du taux réduit de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction de logements dans 32 zones urbaines (rubrique XXXVII (ancienne), du tableau A, de l’annexe à l’A.R. n° 20). Ce régime est commenté dans la circulaire AAF 3/007 du 15.02.2007 (numéros 77 à 80) et dans Informations et communications du 22.06.07/1 (décision n° E.T.112.400).
D’autre part, du 01.01.2021 au 31.12.2023, il existait un régime temporaire prévoyant l’application du taux réduit de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction de logements sur l’ensemble du territoire belge, avec des « conditions sociales » (article 1erquater (ancien), de l’A.R. n° 20). Ce régime est commenté dans la circulaire 2021/C/18 du 25.02.2021 relative au taux réduit de la TVA applicable temporairement concernant la démolition et la reconstruction de bâtiments d'habitation sur l'ensemble du territoire belge et leur livraison ainsi que dans une FAQ (mise à jour le 02.06.2021).
Depuis le 01.01.2024, ces deux régimes ont été abrogés et remplacés par un nouveau régime pour la démolition et la reconstruction de logements appelé le nouveau régime permanent.
Un régime transitoire est prévu pour les deux régimes abrogés.
Remarque :
Un amendement à la loi portant des dispositions diverses a pour objet de remplacer la rubrique XXXVII du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 du 20.07.1970, précité. Cette modification entrera probablement en vigueur le 01.06.2024. Il est renvoyé à la question n° 1.
A. Le nouveau régime permanent relatif à la démolition et reconstruction
1. En résumé, qu’est-ce qui a changé le 01.01.2024 ?
A partir de cette date, l’application du taux réduit de TVA de 6 % est limitée aux travaux immobiliers relatifs à la démolition d’un bâtiment et à la reconstruction d’un logement sur la même parcelle, destiné à l’habitation propre du maître d’ouvrage ou, dans certains cas, à la location de longue durée dans le cadre de la politique sociale.
Les « conditions sociales » prévues par le régime temporaire permettant de bénéficier du taux réduit de TVA (superficie habitable maximale de 200 m2, utilisation par le maître d’ouvrage comme habitation propre et unique avec l’obligation d’y être domicilié sans délai pendant une période minimale de 5 ans ou affectation à la location dans le cadre de la politique sociale pendant une période minimale de 15 ans) restent d’application dans le nouveau régime permanent.
Ce nouveau régime s’applique à l’ensemble du territoire et s’inspire largement du régime temporaire qui était en vigueur du 01.01.2021 au 31.12.2023.
Toutefois, la vente d’un bâtiment d’habitation reconstruit, qui pouvait bénéficier du taux de TVA de 6 % en vertu de la mesure temporaire, n’est plus envisagée. L’ancien régime permanent relatif à l’application du taux réduit de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction de logements dans les 32 zones urbaines a également été supprimé.
La disposition légale est contenue dans les articles 58 à 60 de la Loi-programme du 22.12.2023 (Moniteur belge du 29.12.2023).
Remarque :
Un amendement à la loi portant des dispositions diverses, qui étend le régime TVA en matière de démolition et reconstruction de façon ciblée, a été approuvé le 02.05.2024 au Parlement. Cette extension entrera probablement en vigueur le 01.06.2024 et contient deux modifications importantes.
a. Tout d'abord, le champ d'application du § 2 de la rubrique XXXVII est clarifié et élargi. L'objectif de cette modification est de préciser, dans le nouveau texte, que la référence actuelle aux termes « dans le cadre de la politique sociale » ne doit plus être considérée comme une condition restrictive à part entière en ce qui concerne la location à long terme.
Cette modification vise également à étendre le champ d'application du § 2 aux personnes de droit public ou de droit privé poursuivant des buts sociaux reconnus par l'autorité compétente relativement à la politique sociale du logement.
Le caractère social de la location à long terme découle ainsi du seul fait que la location conclue avec une agence immobilière sociale ou à une société de logement social reconnue par l'autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou à une autre personne morale de droit public ou de droit privé à finalité sociale ou que le bien immobilier est loué en tant qu’habitation dans le cadre d'un mandat de gestion accordé par le maître d'ouvrage à l'un de ces trois types d'organismes/personnes.
b. Deuxièmement, un nouveau § 4 est inséré, en vertu duquel le taux réduit de TVA de 6 % s'applique aux travaux immobiliers et autres opérations, énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation destiné à une location de longue durée qui est situé sur la même parcelle.
Les opérations doivent concerner un bâtiment qui, après l'exécution des travaux, est donné en location par le maître d'ouvrage en tant que bâtiment d'habitation à une personne physique qui y aura son domicile sans délai. La superficie totale habitable de cette habitation ne peut pas excéder 200 m².
Le maître d'ouvrage doit louer le bâtiment d'habitation pour une période minimale de quinze ans.
A l'exception de ces modifications, toutes les autres situations relevant de l'actuelle rubrique XXXVII (qui fait l'objet de la présente circulaire) restent inchangées. Un commentaire plus détaillé concernant ces deux modifications sera publié ultérieurement.
2. En quoi consiste le nouveau régime permanent relatif à la démolition et la reconstruction ?
Le nouveau régime permanent relatif à la démolition et la reconstruction vise, en fait, deux cas différents :
1. La démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’un logement par le maître d’ouvrage personne physique qui occupera lui-même le nouveau logement (dans ce cas, des critères sociaux concernant la superficie, l’habitation propre, l’habitation unique et l’obligation de domicile (à remplir pendant une période minimale de 5 ans) s’appliquent) ;
2. La démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’un logement par le maître d’ouvrage personne morale ou personne physique qui destine ce nouveau logement à la location dans le cadre de la politique sociale pendant une période minimale de 15 ans.
Dans les deux cas, il s’agit de prestations de services, en particulier de travaux immobiliers consistant en la démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’un logement. La livraison d’un bâtiment d’habitation reconstruit n’est pas visée.
Ce régime prend effet le 01.01.2024.
3. Le nouveau régime permanent s’applique-t-il encore à l’achat d’un logement ?
Non.
Les livraisons de logements qui étaient visées par la mesure temporaire et pour lesquelles la TVA devient encore exigible après le 31.12.2023 font l’objet d’un régime transitoire en 2024 (voir la question n° 29).
4. Où puis-je trouver des informations supplémentaires concernant le nouveau régime permanent ?
Vous pouvez consulter la disposition légale dans la Loi-programme du 22.12.2023 (voir articles 58 à 60).
Le nouveau régime est commenté dans la circulaire 2024/C/30 du 26.04.2024 relative au taux réduit de la TVA applicable à la démolition et la reconstruction de bâtiments d'habitation sur l'ensemble du territoire belge.
Vous pouvez également consulter la FAQ « Cas pratiques d’application du taux réduit de la TVA temporaire pour la démolition et la reconstruction de bâtiments d’habitation sur l’ensemble du territoire belge et leur livraison », version du 02.06.2021.
Cette FAQ traite du régime temporaire relatif à l’application du taux réduit de TVA de 6 % à la démolition et la reconstruction de logements qui a expiré le 31.12.2023. Etant donné que le nouveau régime relatif à l’application du taux réduit de TVA à la démolition et la reconstruction de logements se compose de deux nouveaux régimes permanents et de deux mesures transitoires, principalement basés sur les conditions du régime temporaire, cette FAQ peut encore être appliquée pour la plupart des points.
5. Qu’entend-on par démolition d’un bâtiment ?
Voir la circulaire 2021/C/18, titre 3.2.
6. Je démolis un bâtiment. Où dois-je reconstruire le nouveau logement ?
La reconstruction doit se faire sur la même parcelle cadastrale. Vous trouverez de plus amples informations dans la circulaire 2021/C/18, titres 3.2. à 3.4. et dans la FAQ du 02.06.2021, titre 2.
7. La démolition et la reconstruction doivent-elles être effectuées par le même maître d’ouvrage ?
Oui.
Comme par le passé, la démolition et la reconstruction doivent être effectuées par le même maître d’ouvrage.
Le maître d'ouvrage est celui qui démolit un bâtiment et reconstruit un bâtiment d'habitation qu'il occupe lui-même en tant que propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier. Le maître d'ouvrage peut exécuter ces travaux lui-même ou les confier à un ou plusieurs entrepreneurs.
8. Existe-t-il des mesures transitoires pour les projets qui ont démarrés avant le 01.01.2024 ?
Oui.
Ces mesures transitoires ne peuvent s’appliquer que si votre projet (travaux immobiliers ou livraison/achat) a débuté avant le 01.01.2024 et, à savoir, la demande du permis d’urbanisme de votre projet a été introduite avant la date limite fixée par les règles transitoires.
En outre, les mesures transitoires dépendent du régime dont votre projet relevait avant le 01.01.2024 (voir les titres C et D, ci-dessous).
9. Mes parents et moi-même possédons un terrain sur lequel se trouve une habitation délabrée. En 2024, nous voulons construire sur cette parcelle un petit immeuble avec 2 appartements sur 2 étages. Le rez-de-chaussée sera occupé par mes parents (qui en seront propriétaires), les deux étages forment ensemble un duplex que je compte occuper avec ma famille (ce duplex sera ma propriété). Le taux de TVA de 6 % - en vertu du nouveau régime permanent – peut-il s’appliquer si nous faisons démolir l’habitation délabrée et reconstruisons l’immeuble ?
Oui.
Il est tout d’abord important que vous, ainsi que vos parents, agissiez ensemble dès le départ en tant que maîtres d’ouvrage pour la démolition et la reconstruction de vos logements respectifs.
Si vous remplissez toutes les conditions sociales du nouveau régime permanent (superficie habitable de 200 m², habitation unique et propre, ainsi que l’obligation de domicile pendant une période minimale de 5 ans dans le chef du maître d’ouvrage) et que vous accomplissez les formalités nécessaires (voir F. Formalités), votre part dans les travaux de démolition et de reconstruction peut bénéficier du taux réduit de TVA de 6 %.
Il en va de même pour vos parents en ce qui concerne leur appartement.
10. Même situation que celle visée à la question n° 9, mais un troisième étage est prévu pour un autre appartement (dont je deviendrai propriétaire). Je souhaite louer cet appartement à une société qui mettra ce logement à la disposition d’un cadre étranger qui réside temporairement en Belgique. Le taux réduit de TVA de 6 % peut-il s’appliquer ? Par souci de simplicité, nous supposons que tous les appartements sont occupés pour la première fois au cours de la même année civile.
Lorsque vous, ainsi que vos parents, pouvez bénéficier du taux réduit pour la construction d’un appartement, il est important que vous, et vos parents, agissiez ensemble dès le départ en tant que maîtres d’ouvrage pour la démolition et la reconstruction de vos logements respectifs.
Si vos parents – en ce qui concerne leur appartement – remplissent toutes les conditions (sociales) du nouveau régime (e.a. superficie habitable maximale de 200m², habitation unique et propre, ainsi que l’obligation de domicile pendant une période minimale de 5 ans et les formalités nécessaires (voir F. Formalités)), ils peuvent bénéficier du taux réduit de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction de leur appartement au rez-de-chaussée.
Afin de bénéficier du taux réduit de TVA de 6 % pour la reconstruction de l’appartement dans lequel vous emménagerez avec votre famille, vous devez remplir un certain nombre de conditions sociales. L’une de ces conditions est que le logement reconstruit soit votre habitation unique. En construisant l’appartement au troisième étage que vous souhaitez louer, vous ne remplissez plus la condition selon laquelle le duplex est votre habitation unique.
In casu, la (re)construction de l’appartement qui est destiné à la location, ne peut pas non plus bénéficier du taux réduit (voir également la question n° 11).
11. Même situation que celle visée à la question n° 10, mais je louerai l’appartement du troisième étage pendant une période minimale de 15 ans à une société de logement social reconnue qui le louera dans le cadre de la politique sociale. Ai-je encore droit au taux de TVA de 6 % ?
Non.
Même si l’appartement du troisième étage fait l’objet d’une location de longue durée dans le cadre de la politique sociale, vous ne remplissez plus la condition selon laquelle le duplex est votre habitation unique. Le taux normal de TVA de 21 % s’appliquera donc à la démolition et à la reconstruction de votre duplex.
En revanche, les travaux relatifs à l'appartement qui sera utilisé pour la location sociale de longue durée peuvent bénéficier du taux de TVA de 6 %. En effet, la démolition et la reconstruction de tels logements sont soumises à des conditions sociales différentes. Vous devez, en effet, affecter ce logement à la location dans le cadre de la politique sociale pendant une période minimale de 15 ans.
12. Je construis un logement qui remplit les conditions d'application du taux réduit de TVA sur la base du nouveau régime permanent. Après avoir emménagé dans l’habitation, je ferai encore effectuer un certain nombre de travaux (par exemple, le carrelage du sol de la cuisine). Le taux réduit de TVA s'applique-t-il également à ces travaux supplémentaires ?
Ces travaux de finition effectués par le maître d'ouvrage peuvent bénéficier du taux réduit de TVA pour autant que la date d'exigibilité de la TVA intervienne au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation du bâtiment d'habitation. Bien entendu, au moment de la finalisation, les conditions sociales du régime doivent toujours être réunies. Toutefois, certains travaux (par exemple, la construction d'une piscine) sont exclus de l’application du taux réduit de TVA.
B. Le nouveau régime permanent
B.1. Les conditions sociales si vous occupez vous-même le logement
13. Quelles sont les conditions sociales que je dois remplir pour bénéficier du taux de TVA de 6 % selon le nouveau régime permanent si vous destinez le logement à être occupé par vous-même ?
En résumé, vous devez remplir les conditions suivantes :
1. Vous êtes une personne physique et vous agissez en tant que maître d'ouvrage pour la démolition et la reconstruction du logement ;
2. Au moment de la première occupation, vous utiliserez le logement reconstruit comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre ;
3. Vous serez domicilié sans délai dans le logement ;
4. La superficie habitable du logement est de maximum 200 m2 ;
5. Vous devez respecter un certain nombre de formalités.
Ces conditions doivent être réunies pendant une période qui prend fin au plus tôt le 31 décembre de la cinquième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation du bâtiment d'habitation par le maître d'ouvrage personne physique.
Étant donné que ces conditions étaient également d’application sous le régime temporaire, il convient de se référer au titre 4.1 de la circulaire 2021/C/18 (voir notamment les exemples aux titres 4.1.1.3., 4.1.1.5. et 4.1.1.8.) pour de plus amples explications. Pour une meilleure compréhension de ces conditions, il est également fait référence, à titre informatif, aux exemples figurant aux titres 5.2.1.3., 5.2.1.5. et 5.2.1.8.. Dans la FAQ du 02.06.2021, nous renvoyons aux questions 4.2-4.4 ainsi qu'aux questions sous le titre 8.
14. Que se passe-t-il si l'une des conditions n'est plus remplie au cours de cette période ?
En résumé, vous devez – endéans les trois mois qui suivent la date à laquelle les modifications prennent cours - en faire la déclaration auprès de l'administration (déclaration n° 111/1B).
Dans le même délai, l’avantage fiscal (ou une partie de celui-ci) devra être remboursé(e).
Pour plus d'explications, voir le titre 4.1.1.8. de la circulaire 2021/C/18.
B.2. Location de longue durée dans le cadre de la politique sociale
15. Qu’entend-on par « location de longue durée dans le cadre de la politique sociale » ?
Il s'agit de bâtiments d’habitation, qui, après l'exécution des travaux, sont donnés en location par le maître d'ouvrage, personne physique ou personne morale à une agence immobilière sociale ou à une société de logement social reconnue par l'autorité compétente en matière de politique sociale du logement, ou qui sont donnés en location par le maître d’ouvrage, dans le cadre d'un mandat de gestion accordé à une agence immobilière sociale ou à une société de logement social reconnue par l'autorité compétente en matière de politique sociale du logement.
La condition de location de longue durée dans le cadre de la politique sociale doit être remplie pendant une période qui prend fin au plus tôt le 31 décembre de la quinzième année suivant l’année de la première occupation ou la première utilisation du bâtiment d'habitation.
Cette période de location minimale est fixée, selon le cas, dans la convention de location ou la convention relative au mandat de gestion, conclue avec l’agence immobilière sociale ou la société de logement social reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement.
Aucune autre condition sociale ne s’applique dans ce cas (par exemple, une superficie habitable maximale).
Attention : Il s’agit d’habitations destinées au logement social. Ainsi, par exemple, la (re)construction de logements conventionnés (en Flandre) n’est pas visée car le système de la location conventionnée n’est pas un type de logement dans le cadre de la politique sociale au sens de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux TVA.
Remarque :
Un amendement à la loi portant des dispositions diverses a pour objet de remplacer la rubrique XXXVII du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 du 20.07.1970, précité.
Ce projet contient une modification relative au régime concernant les logements destinés à être donnés en location dans le cadre de la politique sociale.
Tout d'abord, le champ d'application du § 2 de la rubrique XXXVII est clarifié et élargi. L'objectif de cette modification est de préciser dans le nouveau texte que la référence actuelle aux termes « dans le cadre de la politique sociale » ne doit plus être considérée comme une condition restrictive à part entière en ce qui concerne la location à long terme.
Cette modification vise également à étendre le champ d'application du § 2 aux personnes de droit public ou de droit privé poursuivant des objectifs sociaux reconnus par l'autorité compétente en matière de politique sociale du logement.
Le caractère social de la location à long terme découle ainsi du seul fait que la location conclue avec une agence immobilière sociale ou à une société de logement social reconnue par l'autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou à une autre personne morale de droit public ou de droit privé à finalité sociale ou que le bien immobilier est loué en tant qu’habitation dans le cadre d'un mandat de gestion accordé par le maître d'ouvrage à l'un de ces trois types d'organismes/personnes.
16. A qui le maître d'ouvrage doit-il louer pour une longue durée le logement dans le cadre de la politique sociale ?
a. à une agence immobilière sociale ou à une société de logement social reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement
ou
b. directement à un particulier mais dans le cadre d'un mandat de gestion attribué par le maître d'ouvrage à une agence immobilière sociale ou à une société de logement social reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement.
Voir aussi question n° 15.
17. Où puis-je trouver de plus amples informations relatives à la location de longue durée dans le cadre de la politique sociale ?
Vous trouverez de plus amples informations au titre 4.1.2. de la circulaire 2021/C/18.
18. En février 2024, la société X introduit la demande de permis d’urbanisme pour la démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’une habitation à Liège. Un entrepreneur a été contacté qui se chargera de tous les travaux (éventuellement avec des sous-traitants). La nouvelle habitation sera louée à une société de logement social reconnue dès qu'elle sera prête. Le taux réduit de TVA de 6 % peut-il être appliqué aux travaux dans le cadre du nouveau régime permanent ?
Pour autant que toutes les conditions soient réunies, le nouveau régime permanent peut effectivement être appliqué.
La société doit, en principe, introduire la déclaration n° 111/2-2024 avant le début des travaux.
C. Mesure transitoire si votre projet relevait de l'ancien régime permanent pour les 32 zones urbaines
19. Avant le 01.01.2024, mon projet en cours relevait du régime permanent applicable aux 32 zones urbaines. Quelle mesure transitoire s’applique ?
Sous certaines conditions, vous pouvez continuer à appliquer, jusqu'au 31.12.2024 inclus, les conditions du régime permanent pour les 32 zones urbaines (rubrique XXXVII, du tableau A, de l'A.R. n° 20 (ancien)).
Ces conditions sont les suivantes :
1. la demande de permis d'urbanisme relative aux opérations de reconstruction de l'habitation a été introduite auprès de l'autorité compétente avant le 01.01.2024 ;
2. la TVA due sur ces opérations est exigible au plus tard le 31.12.2024.
Si vous remplissez ces deux conditions, vous pouvez bénéficier, jusqu'au 31.12.2024, du taux de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction de l'habitation dans les conditions de l'ancien régime permanent pour les 32 zones urbaines (voir question n° 28).
20. Je remplis les conditions de ce régime transitoire. Quelles formalités dois-je accomplir en 2024 ?
Si vous n'avez pas encore introduit antérieurement de déclaration n° 111/4 auprès du SPF Finances, vous devez introduire la nouvelle déclaration 111/4-2024.
Si vous avez déjà déposé une déclaration n° 111/4, il n'est pas nécessaire d'introduire une déclaration supplémentaire.
Dans les deux cas, vous devez toutefois transmettre une copie de la déclaration à votre (vos) entrepreneur(s).
21. Je peux bénéficier du régime transitoire, mais que se passe-t-il si mon projet n'est pas achevé au 31.12.2024 ?
→ Si ces travaux remplissent les conditions du nouveau régime permanent, vous pouvez poursuivre l'achèvement du projet en appliquant le taux réduit de TVA de 6 % (pour autant qu'il ne s'agisse pas de travaux exclus). Veuillez noter que les conditions du nouveau régime permanent diffèrent de celles de l’ancien régime permanent pour les 32 zones urbaines. Il s’agit notamment des « conditions sociales » (voir question n° 13) si votre logement est votre habitation propre. En outre, il est également possible de louer le logement pour une longue durée (> 15 ans) dans le cadre de la politique sociale (voir titre B.2, ci-dessus).
Si vous remplissez les conditions du nouveau régime permanent, vous devez également effectuer certaines formalités pour bénéficier du taux de TVA de 6 %. Ces formalités sont les suivantes :
- envoyer une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration doit démontrer que les conditions d’application du nouveau régime permanent sont remplies. Il s'agit des déclarations :
* n° 111/1-2024 si vous destinez le logement à l'habitation propre ;
* ou n° 111/2-2024 si destinez le logement à une location de longue durée dans le cadre de la politique sociale.
La déclaration doit, en principe, être accompagnée d'une copie du permis d'urbanisme et du (des) contrat(s) d'entreprise. Il suffit toutefois de joindre la copie du permis d'urbanisme et de tenir le(s) contrat(s) d'entreprise à la disposition de l'administration.
- remettre au(x) prestataire(s) de services une copie de cette déclaration.
Pour les projets en cours - qui, à l'expiration de la mesure transitoire, peuvent bénéficier du taux de TVA de 6 % en vertu du nouveau régime permanent - la déclaration doit être introduite au plus tard le 31.03.2025.
→ Si vous ne remplissez pas les conditions du nouveau régime permanent après le 31.12.2024, la poursuite de la réalisation du projet sera soumise au taux de TVA de 21 %. Aucune régularisation ne doit être effectuée en ce qui concerne la TVA devenue exigible avant le 01.01.2025 si, bien entendu, vous remplissez les conditions de l'ancien régime permanent et de la mesure transitoire.
22. J'ai pu bénéficier du régime transitoire. Étant donné que je remplis également toutes les conditions du nouveau régime permanent au 01.01.2025, le taux de TVA de 6 % peut continuer à s'appliquer jusqu'à l’achèvement de l’habitation au cours de l’été 2025. J’occupe cette habitation pour la première fois en septembre 2025. Cependant, en 2027, je ne remplis plus toutes les conditions sociales parce que j'ai acheté une résidence secondaire à la côte. Quelles en sont les conséquences ?
Vous avez occupé le logement pour la première fois en 2025.
Selon le nouveau régime permanent, les conditions sociales doivent rester réunies jusqu'au 31 décembre de la cinquième année qui suit l'année de la première occupation ou de la première utilisation du logement par le maître d'ouvrage personne physique. Si le maître d'ouvrage ne remplit plus les conditions pendant cette période, il doit procéder à une révision de l'avantage fiscal dont il a bénéficié (une régularisation), en fonction du temps écoulé.
Dans votre cas, la période de régularisation s'étend de septembre 2025 jusqu’au 31.12.2030. Comme vous ne remplissez plus les conditions sociales à partir de 2027, vous devez rembourser les 4/5 de l'avantage fiscal dont vous avez bénéficié.
Toutefois, dans ce cas spécifique, seule la TVA devenue exigible à partir du 01.01.2025 est prise en compte (date à partir de laquelle le taux réduit de TVA est appliqué sur la base du nouveau régime permanent avec les conditions sociales). En ce qui concerne la TVA devenue exigible avant cette date (en supposant que vous remplissiez les conditions de l'ancien régime permanent et de sa mesure transitoire), aucune régularisation n'est nécessaire.
En outre, vous devez signaler à l'administration que vous ne remplissez plus l'une des conditions sociales au moyen d'une déclaration n° 111/1B.
23. Ma demande de permis d'urbanisme a été introduite après le 31.12.2023. Quel est le régime applicable à mon projet de reconstruction ?
Aucune mesure transitoire ne s'applique à votre projet. Le nouveau régime permanent est applicable.
24. Je peux bénéficier de la mesure transitoire, mais dans l'hypothèse où mon projet de reconstruction ne serait pas terminé au 31.12.2024, je souhaiterais savoir ce que prévoit le nouveau régime permanent. Où puis-je trouver ces informations ?
Le nouveau régime est commenté dans la circulaire 2024/C/30 du 26.04.2024 relative au taux réduit de la TVA applicable à la démolition et la reconstruction de bâtiments d'habitation sur l'ensemble du territoire belge.
Vous pouvez également consulter la FAQ « Cas pratiques d’application du taux réduit de la TVA temporaire pour la démolition et la reconstruction de bâtiments d’habitation sur l’ensemble du territoire belge et leur livraison », version du 02.06.2021, en particulier les questions suivantes : 4.2-4.4., 5.4, 6.1., titres 7. et 8.
25. Mon projet relève de l'ancien régime permanent applicable aux 32 zones urbaines. Je ne réponds pas aux conditions de la mesure transitoire. L'entrepreneur propose de facturer davantage d'acomptes en 2023 afin que je puisse bénéficier du taux de TVA de 6 % sur un montant plus élevé. Est-ce possible ?
L'administration veillera à ce que, juste avant l'extinction du régime permanent, il n'y ait pas de préfacturation excessive ou de paiement d'acomptes qui dépasseraient de manière exagérée les services effectivement prestés.
L'administration peut alors invoquer une pratique abusive (article 1er, § 10, du Code de la TVA), en particulier si cela ne correspond pas aux pratiques commerciales normales de votre entrepreneur.
26. En juin 2023, nous avons introduit une demande de permis d’urbanisme pour la démolition et la reconstruction d’un bâtiment d’habitation à Gand. La démolition du bâtiment existant a eu lieu en décembre 2023. Début janvier 2024, nous avons engagé un entrepreneur qui reconstruira le logement afin que nous puissions l'occuper à la fin de l’année 2024. Nous avons introduit la déclaration n° 111/4 en 2023 et avons rempli les conditions requises à l'époque. Si nous ne remplissons pas les nouvelles conditions sociales, perdons-nous le bénéfice de l'application du taux réduit de TVA à partir du 1er janvier 2024 ?
Étant donné qu'il s'agit d'un bâtiment d’habitation situé dans l'une des 32 zones urbaines visées et que votre demande de permis d'urbanisme a été introduite auprès de l'autorité compétente avant le 31.12.2023, vous pouvez continuer à bénéficier du taux réduit de TVA de 6 % en 2024 sur la base de la mesure transitoire (pour autant, bien entendu, que toutes les conditions de l'ancien régime permanent restent remplies). Aucune nouvelle déclaration n° 111/4-2024 ne doit être introduite.
Attention : La mesure transitoire expire le 31.12.2024. Pour bénéficier du taux de TVA de 6 % à partir de 2025, vous devez respecter les conditions du nouveau régime permanent. Vous devez notamment tenir compte des conditions sociales et introduire la déclaration n° 111/1-2024 au plus tard le 31.03.2025. Si vous ne remplissez pas les nouvelles conditions, le taux de TVA de 21 % s'appliquera.
27. Un promoteur immobilier a un projet de démolition et de reconstruction en cours à Bruxelles-Capitale (une des 32 zones urbaines prévues à la rubrique XXXVII (ancienne)). La reconstruction a commencé en 2023. La fin des travaux est prévue pour 2024. Les appartements reconstruits sont destinés à la location. Quelles sont les conséquences de l'introduction du nouveau régime permanent pour ce promoteur immobilier ?
En supposant qu'il remplissait toutes les conditions, ce promoteur a agi en qualité de maître d'ouvrage au sens du régime permanent abrogé pour les 32 zones urbaines. En principe, ce promoteur aura introduit sa demande de permis d'urbanisme relatif aux opérations de reconstruction des logements auprès de l'autorité compétente avant le 01.01.2024. Il peut ainsi appliquer la mesure transitoire pour les travaux dont la TVA devient exigible au plus tard le 31.12.2024.
28. Où puis-je trouver des informations concernant le régime permanent abrogé ?
Ce régime est commenté dans la circulaire AAF 3/2007 du 15.02.2007 (numéros 77 à 80) et dans Informations et Communications du 22.06.07/1 (décision n° E.T.112.400).
D. Mesure transitoire si votre projet relevait de l'ancienne mesure temporaire avant le 01.01.2024
29. Un projet en cours relevait du régime temporaire avant le 01.01.2024 (article 1erquater de l’A.R. n° 20). Quelle est la mesure transitoire applicable ?
Pour rappel, le régime temporaire de démolition et de reconstruction était constitué des trois mesures suivantes :
a. La démolition d'un bâtiment et la reconstruction d'un logement par un maître d’ouvrage personne physique qui occupe lui-même le nouveau logement (dans ce cas, les critères sociaux relatifs à la superficie, l’habitation propre, l’habitation unique et l’obligation de domicile s'appliquent).
b. La démolition d'un bâtiment et la reconstruction d'un logement par un maître d’ouvrage personne morale ou personne physique qui loue le nouveau logement dans le cadre de la politique sociale pendant une période minimale de 15 ans.
c. La livraison d'un logement après démolition et reconstruction par un fournisseur qui est une personne morale ou une personne physique qui vend le logement :
- soit à une personne physique qui occupera elle-même le nouveau logement (dans ce cas, les critères sociaux relatifs à la superficie, l’habitation propre, l’habitation unique et l’obligation de domicile s'appliquent) ;
- soit à une personne physique ou une personne morale qui louera le nouveau logement dans le cadre de la politique sociale pendant une période minimale de 15 ans.
En ce qui concerne les points a) et b), aucune mesure transitoire n’est nécessaire, étant donné que ces deux cas ont été repris dans le nouveau régime permanent. Vous pouvez donc continuer à bénéficier, dans les mêmes conditions, du taux de TVA de 6 %.
En revanche, dans le cadre du régime permanent, qui est entré en vigueur le 01.01.2024, les ventes de logements reconstruits (point c)) ne sont plus visées. Sous certaines conditions, vous pouvez continuer à appliquer le régime temporaire jusqu’au 31.12.2024 inclus. Les conditions de la mesure transitoire sont les suivantes :
1. La demande d’un permis d’urbanisme relatif aux opérations de reconstruction d’un logement a été introduite auprès de l’autorité compétente avant le 01.07.2023.
2. La TVA due sur la livraison devient exigible au plus tard le 31.12.2024 conformément à l’article 17, § 1er, du Code de la TVA.
30. La date de la signature du compromis ou de la passation de l’acte est-elle importante ?
Pour l'application des mesures transitoires, la date d’introduction de la demande du permis d'urbanisme relatif à l’opération de reconstruction ainsi que le moment auquel la TVA devient exigible (facturation, paiement) sont importants.
La date du compromis ou de l'acte n'est pas pertinente.
31. Que se passe-t-il si la vente d’un logement est retardée parce que l’acte notarié de la vente du terrain ne peut pas être exécuté en raison de l’impossibilité d’obtenir un certificat d’urbanisme de la commune ?
Afin de déterminer le taux de TVA applicable, il convient de déterminer la date d’exigibilité de la TVA. Si, dans l’exemple, cette date se situe en 2025 en raison d’un retard dans la signature de l’acte notarié, le taux normal de TVA s’appliquera.
32. En août 2023, j'ai acheté un appartement sur plan auprès de la société X. Les conditions de fond du régime temporaire de démolition et de reconstruction étant remplies, la société X a introduit la déclaration n° 111/3 le 02.09.2023. Les acomptes facturés en 2023 (loi Breyne) l’ont donc été au taux de TVA de 6 %. Les acomptes facturés en 2024 peuvent-ils continuer à bénéficier du taux réduit de TVA ?
Dans la mesure où le permis d'urbanisme relatif à la reconstruction a été introduit par le vendeur auprès de l'autorité compétente avant le 01.07.2023, vous pouvez continuer à bénéficier du taux réduit de TVA de 6 % en 2024 sur la base de la mesure transitoire. Toutes les conditions doivent, bien entendu, être remplies. Vous devez également, avec le vendeur, introduire une déclaration n° 111/3-2024 avant la prochaine date d’exigibilité de la TVA.
33. J’ai acheté un bâtiment d’habitation sur plan en novembre 2023. La demande de permis d'urbanisme relatif à la reconstruction a été introduite le 15.07.2023. Le promoteur immobilier a commencé les travaux en 2023. Fin 2023, je paie un acompte. Comment le taux de TVA est-il déterminé ?
La mesure temporaire relative à la livraison d’un bâtiment d’habitation reconstruit a expiré, comme prévu, le 31.12.2023.
En ce qui concerne la TVA qui est devenue exigible au plus tard le 31.12.2023, le taux de TVA de 6 % peut être appliqué si la livraison du logement remplit toutes les conditions de la mesure temporaire (voir toutefois la question n° 34 relative à la préfacturation excessive).
Étant donné que le permis d'urbanisme a été introduit après le 30.06.2023, il n'est pas possible d'appliquer la mesure transitoire pour 2024. La TVA qui devient exigible à partir du 01.01.2024 est donc soumise au taux de 21 %.
34. Même situation que celle visée à la question n° 33. Le vendeur peut-il me facturer davantage d'acomptes avant le 01.01.2024 afin de soumettre une part plus importante du prix au taux de TVA de 6 % ?
L'administration veillera à ce que, juste avant l'extinction de la mesure temporaire, il ne soit procédé à aucune préfacturation excessive ou au paiement d'acomptes qui dépasserait de manière exagérée les services effectivement prestés. L'administration peut alors invoquer une pratique abusive (article 1er, § 10, du Code de la TVA), en particulier si cela ne correspond pas aux pratiques commerciales normales de votre entrepreneur.
En tout état de cause, les dispositions légales impératives découlant de la loi Breyne (loi du 09.07.1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction) ne permettront pas de contourner l’application dans le temps de cette mesure transitoire par le biais d’une préfacturation excessive de la part du vendeur ou du promoteur ou au travers du versement (volontaire ou non) par l’acheteur d’un acompte excessif ne correspondant pas à l’avancée des travaux immobiliers de reconstruction préalables à la livraisons du bâtiment d’habitation.
35. Un promoteur immobilier a introduit la demande de permis d'urbanisme relatif à l’opération de reconstruction avant le 01.07.2023. En octobre 2023, le particulier X achète un bâtiment d’habitation sur plan. Les travaux ne débutent qu'en 2024. Le taux de TVA de 6 % peut-il encore être appliqué ?
Si les conditions de la mesure transitoire sont remplies, il est toujours possible de facturer jusqu'au 31.12.2024 inclus avec l'application du taux de TVA de 6 % (et, bien entendu, les autres conditions du régime temporaire abrogé doivent également être remplies).
Pour la TVA qui devient exigible en 2024, vous devez introduire, avec le vendeur, la déclaration n° 111/3-2024.
36. Au cours de la période 2022 - 2023, un promoteur immobilier a démoli un bâtiment et reconstruit un immeuble à appartements sur la même parcelle. La demande de permis d'urbanisme a été déposée en juin 2022. Le bâtiment est entièrement terminé en novembre 2023. Un certain nombre d'appartements ne sont pas encore vendus au 31.12.2023. Le promoteur immobilier trouve encore des acheteurs en 2024. Le taux de TVA de 6 % peut-il encore être appliqué ?
Si les conditions de la mesure transitoire sont remplies, il est toujours possible de facturer avec l'application du taux de TVA de 6 % jusqu'au 31.12 2024 inclus (si, bien entendu, les autres conditions du régime temporaire abrogé soient remplies).
Pour la TVA qui devient exigible en 2024, l’acheteur doit introduire, conjointement avec le vendeur, la déclaration n° 111/3-2024.
37. En juin 2024, j'achète un bâtiment d’habitation reconstruit auprès du promoteur immobilier X. Les conditions de la mesure transitoire sont remplies, de sorte que cette livraison peut bénéficier du taux de TVA de 6 %. J’occupe l’habitation pour la première fois en septembre 2024. Je souhaite faire exécuter un certain nombre de travaux qui n'étaient pas prévus dans le contrat de vente (par exemple, le carrelage du sol de la cuisine, l’aménagement d’un porche, l’aménagement d’une allée, . . .). Je prends d’abord contact avec le promoteur X qui me fait une offre pour ces travaux supplémentaires. Le taux réduit de TVA s'applique-t-il également à ces travaux supplémentaires ? Que se passe-t-il si je conclus un contrat avec l'entrepreneur Y pour ces travaux ?
Non.
La finition du bâtiment d’habitation que vous envisagez n'était pas prévue dans le contrat de vente initial. Les travaux supplémentaires ne sont donc pas effectués en exécution du contrat de vente.
En tant qu'acheteur, vous ne pouvez pas bénéficier du taux réduit de TVA pour de tels travaux de finition, quel que soit l'exécutant de ces travaux.
38. Qu'adviendra-t-il après le 31.12.2023 du projet de démolition et de reconstruction en cours destiné à la location de longue durée dans le cadre de la politique sociale ?
La mesure temporaire relative aux travaux immobiliers qui consistent en la démolition d'un bâtiment et la reconstruction d'un logement par un maître d'ouvrage personne morale ou personne physique qui louera le nouveau logement dans le cadre de la politique sociale pendant une période minimale de 15 ans, devient un nouveau régime permanent. Les conditions restent identiques.
En revanche, la mesure temporaire relative à la livraison d'un bâtiment d’habitation reconstruit que l'acquéreur destine à la location dans le cadre de la politique sociale a expiré le 31.12.2023. En ce qui concerne la mesure transitoire, voir la question n° 29, ci-dessus.
39. Une ASBL X (qui n’est ni une agence immobilière sociale, ni une société de logement social reconnue, ni une ASBL reconnue dans le cadre de la politique sociale du logement) achète en février 2024 un bâtiment d’habitation reconstruit en 2023 auprès de la société Y. La société Y a introduit une demande de permis d'urbanisme relatif à l’opération de reconstruction auprès de l'autorité reconnue dans le courant de l'année 2022 et introduit une déclaration n° 111/3-2024 auprès du SPF Finances en janvier 2024. L'ASBL louera ce logement à des locataires privés à partir du 01.04.2024. La vente de ces bâtiments d’habitation reconstruits peut-elle être soumise à 6 % sur la base d'une mesure transitoire ?
Bien que la demande de permis d'urbanisme relatif à l’opération de reconstruction ait été soumis par le vendeur à l'autorité reconnue avant le 01.07.2023, le taux réduit de TVA de 6 % ne peut pas être appliqué sur la base de la mesure transitoire.
En effet, il ne s’agit pas ici d’une « location de longue durée dans le cadre de la politique sociale du logement ».
40. Où puis-je trouver des informations concernant la mesure temporaire abrogée ?
Ce régime est commenté dans la circulaire 2021/C/18 du 25.02.2021 relative au taux réduit de la TVA applicable temporairement concernant la démolition et la reconstruction de bâtiments d'habitation sur l'ensemble du territoire belge et leur livraison ainsi que dans une FAQ (mise à jour le 02.06.2021). Ces documents restent consultables.
E. Opérations exclues
41. Quels sont les travaux expressément exclus de l’application du taux réduit de TVA de 6 % dans le cadre du nouveau régime permanent ?
La réglementation exclut expressément de l’application du taux réduit de TVA les travaux suivants :
a. Les travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au bâtiment d’habitation proprement dit, tels que les travaux de culture ou de jardinage et les travaux de clôture ;
b. Les travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires ;
c. Le nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation.
42. En janvier 2024, j'achète un bâtiment d’habitation qui a été reconstruit en mai 2023. outes les conditions sont remplies afin de pouvoir l’acquérir avec application du taux de TVA de 6 % sur la base de la mesure transitoire relative au régime temporaire (voir titre D). Le taux de TVA réduit s'applique-t-il au prix total ?
Le taux réduit de TVA ne s'applique pas à la partie du prix de la livraison qui concerne les piscines, les saunas, les courts de mini-golf, les courts de tennis et autres installations similaires.
La partie du prix qui se rapporte à l'aménagement de sentiers, parcs, jardins et clôtures, qui sont vendus avec le sol y attenant, soumis à la TVA, ainsi que les frais de la livraison avec installation et montage d'une cuisine (armoires et appareils électroménagers encastrés) dont le coût est inclus dans la base d'imposition de la livraison, bénéficient du taux réduit de TVA.
Remarque :
Les opérations exclues en ce qui concerne les livraisons d’habitations reconstruites (actuellement possibles uniquement avec le taux de TVA de 6 % via la mesure transitoire) diffèrent des opérations exclues lorsqu’il s’agit de travaux de reconstruction d’habitations (voir question n° 41).
F. Formalités
43. Quelle déclaration dois-je introduire lorsque je souhaite appliquer la nouvelle mesure permanente ?
Cela dépend de la situation dans laquelle vous vous trouvez. Il s’agit de la déclaration :
- n° 111/1-2024 : application de la nouvelle mesure permanente – le maître d’ouvrage personne physique destine le logement à l'habitation propre ;
- n° 111/2-2024 : application la nouvelle mesure permanente – le maître d’ouvrage destine le logement à une location de longue durée dans le cadre de la politique sociale.
Si des changements sont intervenus (par exemple, une condition sociale n'est plus remplie ou l’affectation de location dans le cadre de la politique sociale est modifiée), il s’agit de la déclaration :
- n° 111/1B : vous avez bénéficié du taux réduit de TVA parce que le logement est votre habitation propre et vous remplissez les conditions sociales, mais un changement est intervenu dans le délai de 5 ans ;
- n° 111/2B : vous avez bénéficié du taux réduit de TVA parce que le logement était destiné à une location de longue durée dans le cadre de la politique sociale, mais un changement est intervenu dans le délai de 15 ans.
44. Quand dois-je introduire la déclaration n° 111/1-2024 (ou 111/2-2024) ?
Vous devez introduire cette déclaration avant que la TVA ne devienne exigible pour les opérations pour lesquelles vous souhaitez bénéficier du taux de TVA de 6 %. Normalement, cela doit donc être fait avant le début des travaux de démolition et de reconstruction.
L'administration accepte que la déclaration puisse être introduite après le début des travaux. Toutefois, dans ce cas, le taux réduit de TVA ne s'applique, en principe, qu'à la TVA qui devient exigible à partir de la date d’introduction de la déclaration.
Aucune régularisation de la TVA n’est possible lors de l’introduction de la déclaration après que la TVA est devenue exigible, sauf en cas de force majeure (par exemple, une maladie grave du maître d'ouvrage empêchant celui-ci d'établir la déclaration à temps) ou d’erreur matérielle (par exemple, la déclaration a été déposée mais est incomplète ou contient des éléments inexacts).
La déclaration doit, en principe, être accompagnée d'une copie du permis d'urbanisme et du (des) contrat(s) d'entreprise. Il suffit toutefois de joindre la copie du permis d'urbanisme et de tenir le(s) contrat(s) d'entreprise à la disposition de l'administration.
45. Pour mon projet, je peux bénéficier du taux de TVA de 6 % en vertu du nouveau régime permanent. Que dois-je faire en plus de l’introduction de la déclaration n° 111/1 (ou 111/2) ?
Vous devez remettre une copie de cette déclaration à chaque prestataire de services. Chaque prestataire mentionne sur chaque facture qu'il vous délivre, sur la base de la copie de la déclaration, l'existence des éléments justifiant l'application du taux réduit de TVA.
46. Quelle déclaration dois-je introduire si je souhaite bénéficier des mesures transitoires ?
Les déclarations à introduire sont les suivantes :
- n° 111/3-2024 : application de la mesure transitoire mesure temporaire – pour la livraison de logement reconstruit en 2024 (également si l’acquéreur destine le logement à une location de longue durée dans le cadre de la politique sociale) ;
- n° 111/4-2024 : application de la mesure transitoire si votre projet relevait du régime permanent prévu pour les 32 zones urbaines avant 2024 et que vous n'avez pas introduit la déclaration n° 111/4 antérieure.
47. A quel moment la déclaration n° 111/3-2024 doit-elle être introduite auprès de l’administration ?
Il résulte de la disposition légale, qu’à cet effet, en principe, avant que la TVA ne devienne exigible en 2024 conformément à l'article 17, § 1er, du Code de la TVA ou, dans le cas d'une vente sur plan, avant que le fait générateur n'intervienne conformément à l'article 16, § 1er, alinéa 1er, du Code de la TVA, une (nouvelle) déclaration n° 111/3-2024 doit être introduite.
La déclaration n° 111/3-2024 peut être introduite pour les projets en cours via MyMinfin « Mes documents » avant le 01.06.2024 avec maintien de l'application du taux réduit de TVA antérieur à cette introduction, pour autant, bien entendu, que toutes les autres conditions soient remplies.
Jusqu'à cette date d'introduction, il suffit de faire référence sur les factures, les contrats de vente ou l'acte authentique à la déclaration n° 111/3 déjà introduite avant le 01.01.2024.
Hormis la tolérance ci-avant, aucune régularisation de la TVA n’est possible lors de l’introduction de la déclaration après que la TVA ne devienne exigible, sauf en cas de force majeure (par exemple, une maladie grave du vendeur qui ne lui a pas permis de faire la déclaration en temps utile) ou d’erreur matérielle (par exemple, la déclaration a été déposée mais est incomplète ou contient des éléments inexacts).
S'il s'agit d'une vente d'une habitation en construction (vente sur plan), la déclaration est censée avoir été introduite à temps au plus tard au moment de la livraison de l'habitation (en principe, la réception provisoire).
Attention : Tant que la déclaration n’est pas introduite, la facturation se fait au taux de 21 %. Si la déclaration est introduite au plus tard au moment de la réception provisoire, il existe une possibilité de remboursement des montants déjà facturés à 21 %. Si le vendeur veut pouvoir appliquer immédiatement le taux réduit de TVA de 6 %, il a intérêt à déposer la déclaration n° 111/3-2024 avant la date d’exigibilité de la TVA. Si la déclaration est introduite après la réception provisoire, le taux réduit de TVA ne peut, en principe, pas être appliqué (sauf cas de force majeure dûment justifié).
Attention : Si vous avez déjà introduit antérieurement la déclaration n° 111/3 au plus tard le 31.12.2023 et que vous souhaitez bénéficier de la mesure transitoire pour 2024, vous devez, en outre, introduire la nouvelle déclaration n° 111/3-2024.
48. A quel moment la déclaration n° 111/4-2024 doit-elle être introduite ?
La déclaration n° 111/4-2024 doit, en principe, être introduite auprès de l’administration avant le début des travaux (avant le moment où la TVA devient exigible). Si vous avez déjà introduit antérieurement la déclaration n° 111/4, vous ne devez pas introduire de nouvelle déclaration n° 111/4-2024.
49. Comment dois-je introduire cette déclaration ?
Vous transmettez la déclaration, par voie électronique (de préférence) ou sur papier, au SPF Finances.
- Électroniquement (de préférence) : via MyMinfin.
- Sur papier : auprès du SPF Finances – Centre de Scanning - Avenue du Prince de Liège 133 - BP 575 - 5100 Namur (Jambes).
G. Permis d'urbanisme
50. Qu'entend-on par date d'introduction de la demande de permis d'urbanisme ?
Il s'agit du permis d'urbanisme relatif à la reconstruction du bâtiment d'habitation (ci-dessous : permis d’urbanisme « reconstruction »). Un permis d'urbanisme qui ne concernerait que la démolition préalable d'un bâtiment n'est donc pas suffisant.
La date d'introduction de la demande de permis correspond à la date à laquelle le permis a été officiellement reçu par l'autorité compétente, comme cela ressort soit d'un accusé de réception, soit d'une décision administrative en ce sens, soit encore du permis lui-même.
51. Que se passe-t-il si le permis d'urbanisme « reconstruction » visé par les dispositions transitoires a été introduit avant la date prévue (selon le cas, avant le 01.07.2023 ou le 01.01.2024) mais, qu’après cette date, il a été rejeté et qu'un nouveau permis d'urbanisme est introduit après cette date ?
Dans le cas où la demande initiale a été rejetée et qu'une nouvelle demande est introduite, seule la nouvelle demande sera, évidemment, prise en compte.
Il en est de même lorsque le maître d'ouvrage introduit une nouvelle demande concernant le même projet de démolition et de reconstruction (même si un permis d'urbanisme est accordé à la suite de la première demande).
52. Y a-t-il une date au plus tôt pour l’introduction du permis d'urbanisme « reconstruction » ?
Non.
53. Que se passe-t-il si la demande de permis d'urbanisme « reconstruction » a été introduite dans les délais mais qu’une modification de ce permis d’urbanisme est introduite après le 30.06.2023 ?
Le point de départ est la date d’introduction du permis d’urbanisme.
Toutefois, la modification ou le complément de la demande de permis d’urbanisme peut, dans certains cas, avoir une incidence sur l'application éventuelle de la mesure transitoire. Il s'agit d'une question de fait.
La description de l’ (des) habitation(s) à reconstruire figurant dans la demande initiale de permis d’urbanisme doit être comparée à celle figurant dans la demande modificative.
Afin de tenir compte de la date initiale de la demande du permis d’urbanisme, la modification ne doit pas concerner :
- une fusion ou une scission de parcelles ;
- une réaffectation du bâtiment à reconstruire (par exemple, du bureau vers un logement, du logement unifamilial vers un logement multifamilial (ou vice versa), ...), ceci est évalué par bâtiment (et non par unité d’habitation) ;
- le nombre d'unités d'habitation prévues dans le projet (par exemple, en ajoutant un étage pour un appartement supplémentaire), ceci est évalué par bâtiment (et non par unité d’habitation).
Cette liste n'est pas exhaustive.
L'administration examinera les cas qui lui sont soumis.
Si un nouveau permis d’urbanisme doit être demandé en ce qui concerne la reconstruction de l'habitation, la date de la deuxième demande doit, en principe, être prise en considération.
54. Qu'en est-il si un permis d’urbanisme complémentaire est demandé pour l’aménagement d’une piscine ?
Il n'est, évidemment, pas tenu compte d'une deuxième demande (complémentaire) de permis d'urbanisme qui ne concerne pas la démolition et la reconstruction proprement dite de l'habitation visée pour l'application du taux réduit de TVA (si toutes les conditions sont remplies), par exemple, une demande supplémentaire pour l'aménagement d'une piscine.
H. Divers
55. Je commence en 2024 un projet de démolition et de reconstruction qui répond aux conditions prévues par le nouveau régime permanent. La démolition et la reconstruction de l'habitation ont lieu en 2024. Le logement est occupé pour la première fois en février 2025. Je souhaite encore faire effectuer quelques travaux (par exemple, le carrelage du sol de la cuisine). Le taux réduit de TVA s'applique-t-il également à ces travaux supplémentaires ?
Ces travaux relatifs à l'achèvement par le maître d'ouvrage de la démolition et de la reconstruction peuvent bénéficier du taux réduit de TVA pour autant que le moment auquel la TVA devient exigible intervienne au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation du bâtiment d'habitation. Dans l'exemple, c'est donc au plus tard le 31.12.2025.
56. En tant que maître d'ouvrage particulier, j'ai un projet de démolition et de reconstruction dans l'une des 32 zones urbaines depuis 2021. Je respecte les conditions de la mesure transitoire, mais pas les conditions sociales du nouveau régime permanent. Je vais occuper le logement reconstruit pour la première fois en juillet 2024. Je souhaite encore faire réaliser quelques travaux (par exemple, le carrelage du sol de la cuisine). Le taux réduit de TVA s'applique-t-il également à ces travaux supplémentaires ?
Ces travaux de finition (c'est-à-dire après l’occupation de l'habitation) peuvent bénéficier du taux réduit de TVA dans la mesure où la TVA devient exigible au plus tard le 31.12.2024.
Même si vous remplissiez les conditions sociales du nouveau régime permanent, la réponse reste inchangée puisque le logement est occupé en 2024.
57. À la suite des intempéries survenues en juin et juillet 2021, un certain nombre de tolérances ont été prévues dans la circulaire 2021/C/104. Qu'adviendra-t-il de ces tolérances après le remplacement des régimes existants à l’époque par le nouveau régime permanent ?
À la suite des intempéries qui ont frappé plusieurs régions de notre pays au cours des mois de juin et juillet 2021, des tolérances administratives ont été prévues dans le cadre de l'application du taux de TVA de 6 % tel que prévu à l'article 1erquater et à la rubrique XXXVII, du tableau A, de l'annexe de l'AR n° 20 de l'époque.
Les deux circulaires qui commentent les tolérances sont les suivantes :
a. circulaire 2021/C/104 du 07.12.2021 relative à une tolérance administrative dans le cadre de l’application du taux réduit de TVA de 6 % en cas de démolition et reconstruction de logements privés à la suite d’intempéries ;
b. circulaire 2022/C/93 du 21.09.2022 relative à une tolérance administrative dans le cadre de l’application du taux réduit de TVA de 6 % lors de la démolition et la reconstruction de logements privés à la suite d’intempéries.
La tolérance visée au point 3.1 de la circulaire 2021/C/104 devient définitive (et n’est donc pas limitée aux zones touchées par les intempéries de 2011). En d’autres termes, si une habitation privée a subi des dégâts importants en raison de conditions météorologiques exceptionnelles qui ont affecté les éléments essentiels de la structure de l'ancien bâtiment, le régime de démolition et reconstruction peut s'appliquer, même s'il n'y a pas de projet de démolition et de reconstruction à la base. Le maître d’ouvrage devra pouvoir démontrer le lien entre les dégâts subis et les conditions météorologiques exceptionnelles (une reconnaissance en tant que calamité par l’autorité compétente n’est toutefois pas nécessaire).
En revanche, les deux tolérances commentées au point 3.2 de la circulaire précitée expirent le 31.12.2023. Sous réserve des mesures transitoires susmentionnées prévues dans le cadre du nouveau régime permanent (voir les questions n °s 19 et 29), les personnes/entreprises concernées peuvent continuer à bénéficier des tolérances visées au point 3.2 jusqu'au 31.12.2024 inclus.
Ces tolérances ne s'appliquent qu'aux intempéries qui ont frappé plusieurs régions de notre pays au cours des mois de juin et juillet 2021.
58. Je commence en 2024 un projet de démolition et de reconstruction concernant un logement que j’occuperai avec ma famille. Je respecte toutes les conditions du nouveau régime permanent. Le taux de TVA de 6 % peut-il être appliqué si je fais procéder à la démolition de l’ancien bâtiment d’habitation et à la reconstruction du nouveau logement par plusieurs entrepreneurs ? Puis-je acheter certains matériaux au taux de TVA de 6 % pour réaliser moi-même certains travaux ?
Pour autant que les conditions du nouveau régime permanent soient remplies, les travaux relatifs à la démolition et à la reconstruction de votre habitation peuvent être soumis au taux de TVA de 6 %. Vous pouvez faire exécuter les travaux par plusieurs entrepreneurs.
Pour ce faire, vous devez introduire la déclaration n° 111/1-2024, de préférence via MyMinfin et, en règle générale, avant le début des travaux. Vous devez fournir une copie de cette déclaration à chaque entrepreneur.
La simple acquisition de matériaux reste soumise au taux normal de TVA de 21 %. Même si votre projet de démolition et de reconstruction remplit toutes les conditions du nouveau régime, les matériaux que vous achetez pour réaliser vous-même certains travaux sont, comme auparavant, soumis au taux de TVA de 21 %.
59. La FAQ « Cas pratiques d’application du taux réduit de la TVA temporaire pour la démolition et la reconstruction de bâtiments d’habitation sur l’ensemble du territoire belge et leur livraison », version du 02.06.2021, publiée sur le site web du SPF Finances, est-elle toujours d’application ?
Cette FAQ traite du régime temporaire d’application du taux réduit de TVA en cas de démolition et de reconstruction de logements. Ce régime a expiré le 31.12.2023. Étant donné que le nouveau régime permanent relatif au taux réduit de TVA applicable à la démolition et à la reconstruction de logements se compose de deux nouveaux régimes et de deux mesures transitoires, qui reposent essentiellement sur les conditions du régime temporaire, cette FAQ peut effectivement encore être appliquée pour la plupart des points. Il faut bien entendu tenir compte de la modification des dispositions légales.
60. Un client a acheté un appartement dans une résidence auprès d'un promoteur immobilier en application de la mesure temporaire abrogée en matière de démolition et de reconstruction. Ce client souhaite installer une batterie auprès de l'onduleur des panneaux solaires. Cette batterie ne pourra être installée qu'en 2024. Le placement de cette batterie pourra-t-il encore être facturé au taux de TVA de 6 % en 2024 ? En général, les travaux supplémentaires autorisés en 2023, peuvent-ils encore être facturés avec application du taux de TVA de 6 % en 2024 ?
Le prix de ces « travaux supplémentaires » ne peut bénéficier du taux réduit de TVA que s’ils sont prévus dans le contrat de vente initial et inclus dans le prix de livraison du logement.
En outre, il est important que la TVA relative à ces « travaux supplémentaires » soit exigible au plus tard le 31.12.2024 et uniquement si le régime transitoire est applicable.
Si les « travaux supplémentaires » ne sont pas prévus dans ce contrat et sont facturés directement au client par le promoteur immobilier ou par le fournisseur ou l’installateur, ces « travaux supplémentaires » ne peuvent pas bénéficier du taux réduit de TVA.
61. Des dispositions anti-abus spécifiques sont-elles prévues à l’expiration des mesures transitoires à la fin de l’année 2024 ?
Nonobstant le fait que ni le nouveau régime permanent ni les mesures transitoires ne prévoient des dispositions anti-abus spécifiques, l'administration peut toujours invoquer le principe général de pratiques abusives repris à l'article 1er, § 10, du Code de la TVA.
I. Aperçu schématique
62. Principales caractéristiques du nouveau régime permanent de démolition et reconstruction à partir du 01.01.2024.
Nouvelle disposition | Bénéficiaires | Nature des opérations | Où la mesure s’applique-t-elle ? | Conditions relatives à la démolition et à la destination | Autres conditions |
XXXVII, §1er
| Maître d’ouvrage personne physique | Travaux immobiliers en matière de démolition et reconstruction - Occupation par le maître d’ouvrage | Belgique | - Démolition d’un bâtiment et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation destiné au logement et situé sur la même parcelle cadastrale Conditions sociales : habitation propre et unique du maître d’ouvrage pendant une période minimale de 5 ans, superficie habitable maximale de 200 m2 et exigence de domicile | - Déclaration n° 111/1 - 2024 - Mentions des factures |
XXXVII, §2 | Maître d’ouvrage personne physique et personne morale | Travaux immobiliers en matière de démolition et reconstruction - Location de longue durée dans le cadre de la politique sociale | Belgique | - Démolition d’un bâtiment et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation destiné au logement et situé sur la même parcelle cadastrale - Location de longue durée dans le cadre de la politique sociale | - Déclaration n° 111/2 - 2024 - Mentions des factures |
63. Principaux points des mesures transitoires – applicables jusqu’au 31.12.2024 inclus - pour l'ancien régime permanent (rubrique XXXVII, ancienne) et pour les mesures temporaires expirées (article 1erquater (ancien), du 01.01.2021 au 31.12.2023 inclus).
| Bénéficiaires | Nature des opérations | Où la mesure s’applique-t-elle ? | Conditions relatives à la démolition, à la destination et au permis d’urbanisme | Autres conditions |
- XXXVII, §7 - | Maître d’ouvrage personne physique et personne morale | Travaux immobiliers en matière de démolition et reconstruction | 32 zones urbaines | - Démolition d’un bâtiment et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation destiné au logement et situé sur la même parcelle cadastrale - Utilisation exclusive ou principale comme habitation privée - Introduction du permis d’urbanisme pour la reconstruction avant le 31.12.2023 - Exigibilité de la TVA au plus tard le 31.12.2024 | - Déclaration n° 111/4 - 2024 - Mentions des factures - A partir du 01.01.2025 : si les conditions du nouveau régime sont remplies : Déclaration n° 111/1-2024 ou 111/2-2024 à introduire au plus tard le 31.03.2025 |
- XXXVII §3, alinéa 2, 1°, a) - | Acheteur - personne physique | Livraisons Occupation par l’acheteur | Belgique | - Démolition d’un bâtiment et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation destiné au logement et situé sur la même parcelle cadastrale - Conditions sociales pour l’acheteur : occupation pendant une période minimale de 5 ans, habitation propre et unique, superficie habitable maximale de 200 m² et obligation de domicile - Introduction d’un permis d’urbanisme relatif à la reconstruction avant le 01.07.2023 - Exigibilité de la TVA : au plus tard le 31.12.2024 | - Déclaration n° 111/3 - 2024 - Mentions des factures |
- XXXVII §3, alinéa 2, 1°, b) | Acheteur – personne physique et personne morale | Livraisons – Location de longue durée dans le cadre de la politique sociale | Belgique | - Démolition d’un bâtiment et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation destiné au logement et situé sur la même parcelle cadastrale - Introduction d’un permis d’urbanisme relatif à la reconstruction avant le 01.07.2023 - Exigibilité de la TVA : au plus tard le 31.12.2024 | - Déclaration n°111/3 – 2024 - Mentions des factures |
Réf. Interne : 137.880/4
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