Circulaire 2025/C/44 relative à une tolérance pour la TVA grevant les livraisons effectuées dans le cadre du régime de démolition et de reconstruction d’habitations à partir du 01.07.2025

L'Administration générale de la Fiscalité – Taxe sur la valeur ajoutée a publié ce 10/07/2025 la Circulaire 2025/C/44 relative à une tolérance pour la TVA grevant les livraisons effectuées dans le cadre du régime de démolition et de reconstruction d’habitations à partir du 01.07.2025.

Ce commentaire traite de l’application du taux réduit de TVA de 6 % pour les livraisons d’habitations dans le cadre du régime de démolition et de reconstruction d’habitations sur le territoire belge à partir du 01.07.2025.

Le projet de loi-programme déposé à la Chambre en date du 27 mai 2025 (document n° 56 0909/001) prévoit, conformément à l'accord de coalition, la mise en place d'une mesure pérennisée permettant l'application, sous certaines conditions, d'un taux réduit de TVA de 6 % en cas de livraison de bâtiments d’habitation et le sol y attenant, ainsi qu'à la constitution, à la cession ou à la rétrocession de droits réels au sens de l'article 9, alinéa 2, 2°, du Code de la TVA, portant sur un bâtiment d’habitation et le sol y attenant, qui ne sont pas exemptées de la taxe conformément à l'article 44, § 3, 1°, du Code de la TVA, par l’assujetti qui a procédé à la démolition d'un bâtiment et à la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment.

L’article 53 de ce projet de loi-programme remplace intégralement la rubrique XXXVII, du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA, qui prévoit un taux réduit de TVA de 6 % pour les travaux immobiliers ayant pour objet la démolition d'un bâtiment et la reconstruction d'une habitation ou pour la livraison d'une habitation reconstruite, sous certaines conditions.

Le régime définitif de démolition et de reconstruction, contenu dans la nouvelle rubrique XXXVII, du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20, se compose de 4 mesures (3 existantes et 1 nouvelle) :

1. La démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’une habitation par un maître d’ouvrage personne physique qui occupera lui-même cette nouvelle habitation (dans ce cas, des critères sociaux s’appliquent pendant au moins 5 ans concernant la superficie (superficie totale habitable n’excédant pas 200 m²), l’habitation propre, l’habitation unique et le domicile) – cette mesure s’applique déjà sans changement depuis le 01.01.2024.

2. La démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’une habitation par un maître d’ouvrage personne morale ou personne physique qui louera cette nouvelle habitation pendant au moins 15 ans à une agence immobilière sociale, ou à une société de logement social reconnue par l’autorité compétente en matière de politique du logement social, ou à une autre personne de droit public ou de droit privé à finalité sociale, ou le fera louer par l’une de ces dernières dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur a été confié (sans condition relative à la superficie totale habitable) – mesure existante depuis le 01.01.2024, dont le champ d’application a cependant été modifié à partir du 01.06.2024 et qui reste désormais applicable sans changement.

3. La démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’une habitation par un maître d’ouvrage personne morale ou personne physique qui louera directement cette nouvelle habitation pendant au moins 15 ans à une personne physique qui y établira sans délai son domicile et dont la superficie totale habitable n’excède pas 200 m² – cette mesure s’applique sans changement depuis le 01.06.2024.

4 Une nouvelle mesure à partir du 01.07.2025 : la livraison d’une habitation après démolition et reconstruction par un fournisseur/maître d’ouvrage personne morale ou personne physique qui vendra le logement :

- soit à une personne physique qui occupera elle-même cette nouvelle habitation (dans ce cas, des critères sociaux s’appliquent concernant la superficie (superficie totale habitable maximale de 175 m²), l’habitation propre, l’habitation unique et le domicile) ;

- soit à une personne physique ou une personne morale qui donnera cette nouvelle habitation en location sociale de longue durée (au moins 15 ans) (sans condition relative à la superficie totale habitable) ;

- soit à une personne physique ou une personne morale qui donnera cette nouvelle habitation en location privée de longue durée (au moins 15 ans) à une personne physique qui y établira sans délai son domicile et dont la superficie totale habitable n’excède pas 175 m².

Les mesures transitoires – dont question notamment aux points 5.1. et 5.2. de la circulaire 2024/C/73 du 27.11.2024 relative au taux réduit de la TVA applicable à la démolition et la reconstruction de bâtiments d'habitation sur l'ensemble du territoire belge à partir du 01.06.2024 et leur prolongation commentée dans la circulaire 2025/C/2 du 08.01.2025 relative au taux réduit de la TVA applicable à la démolition et la reconstruction de bâtiments d’habitation sur l’ensemble du territoire belge, prolongation des mesures transitoires ont été abrogées en date du 30.06.2025.

Nous attirons en outre l’attention sur le fait que l’appréciation du critère d’« habitation unique » et de ce qu’on appelle « immeuble empêchant », lorsque plusieurs personnes reconstruisent ou achètent une habitation ensemble, sera différente à partir du 01.07.2025.

En ce qui concerne les travaux immobiliers, la nouvelle rubrique s’alignera sans heurts sur la réglementation existante en la matière.

Relativement aux livraisons, sur la base de l’ancien régime, l’application d’un taux réduit de TVA n’est plus possible pour la taxe qui devient exigible après le 30.06.2025.

L’approbation parlementaire de cette mesure n’a pas pu intervenir à temps, de sorte qu’en principe, à partir du 01.07.2025et jusqu’à sa date d’entrée en vigueur, le taux normal de TVA est temporairement à nouveau applicable à toutes les livraisons de d’habitations après la démolition d’un bâtiment.

La réglementation prévoit toutefois expressément son application à partir du 01.07.2025 en ce qui concerne les livraisons.

C’est pourquoi le ministre et son administration ont décidé d’appliquer une tolérance administrative aux taxes dont l’exigibilité est intervenue, pour ces opérations, entre le 01.07.2025 et la date d’entrée en vigueur de cette mesure.

Cette tolérance est la suivante :

Nonobstant la date de publication au Moniteur belge, le § 3 de la rubrique XXXVII (nouvelle mesure) prévoit toutefois expressément que les nouvelles dispositions s'appliquent à la TVA devenue exigible à partir du 01.07.2025.

En principe, à partir du 01.07.2025 et jusqu’à l’entrée en vigueur de cette loi-programme, le taux de TVA de 21 % devait être appliqué aux livraisons d’habitations reconstruites, avec la possibilité de régulariser ultérieurement cette taxe dès l’entrée en vigueur de cette décision (de 21 % à 6 %). Dans ce cas, les vendeurs devraient remettre à leurs clients un document rectificatif mentionnant l’effet rétroactif du taux réduit de TVA de 6 % et, le cas échéant, effectuer cette régularisation dans leur déclaration périodique à la TVA.

Étant donné les circonstances, et notamment la volonté du gouvernement de préserver les effets de l'application de cette mesure tarifaire à compter du 01.07.2025, et d'éviter les charges administratives indésirables, l'administration accepte l'application « proactive » de cette décision concernant ces opérations.

En d'autres termes, l'administration permet l'application du taux réduit de TVA de 6 % à partir du 01.07.2025, pour autant que les conditions fixées dans la loi-programme soient bien remplies.

Il n’est pas encore possible d’introduire une déclaration n° 111/3 via le site web MyMinfin.

Il est donc nécessaire que les mentions suivantes figurent sur les contrats de ventes/les actes authentiques :

« Application du taux de TVA de 6 % pour la démolition et reconstruction d’une habitation conformément à la rubrique XXXVII, § 3, alinéa 2, 1°, a), b) ou c), du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20.07.1970 fixant les taux de TVA, tel que repris à l’article 53 de la loi-programme (document de la Chambre 56 0909/001) » ainsi que : « La déclaration visée à la rubrique XXXVII, § 3, ci-dessus devra être introduite, sans délai, via MyMinfin dès que cela sera possible ».

L’administration publiera prochainement un commentaire complet sur le nouveau régime.