La jurisprudence à la loupe – septembre 2026

A. Cour d'appel de Bruxelles, 6e chambre fiscale, 18 juin 2026 (2017/AF/126) — Option d'achat immobilière : frais professionnels ou actif immobilisé ?

1. Contexte.

L'appelante avait conclu en 1999 un bail portant sur un immeuble, assorti d'une option d'achat irrévocable. Pour bénéficier de cette option, elle devait verser au bailleur, pendant les cinq premières années, un montant fixe (3.500.000 BEF/an), imputable à concurrence de 90 % sur le prix d'exercice en cas de levée. Ces versements avaient été comptabilisés en frais professionnels déductibles. L'administration a réintégré ces montants au titre de sous-estimation d'actif (art. 24, 4°, CIR 92), considérant qu'ils constituaient un élément d'actif à porter au bilan.

Le premier juge avait retenu la simulation : la clause d'option dissimulerait, selon lui, une vente entre parties liées en fait, dont le prix était déjà arrêté. Il avait également jugé, à titre subsidiaire, indépendamment de la simulation, que la comptabilisation en charges ne répondait de toute façon pas aux exigences comptables.

2. Position des parties en appel.

L'appelante contestait uniquement la qualification de simulation retenue par le premier juge, invoquant la liberté de choix de la voie la moins imposée (Cass., 6 juin 1961, Brepols). Elle relevait à juste titre que l'administration elle-même n'avait jamais fondé le redressement sur une simulation, mais sur une sous-estimation d'actif. Elle ne formulait en revanche plus aucun grief contre le second motif du premier juge, à savoir l'incompatibilité de la comptabilisation en charges avec les règles comptables applicables à une option d'achat.

3. Position de la Cour.

La Cour donne raison à l'appelante sur la question de la simulation : aucun principe général de droit n'impose de tenir compte d'une réalité économique distincte de la réalité juridique, et le premier juge n'a pas valablement établi l'existence d'un accord de volontés dissimulé.

Ce constat reste toutefois sans incidence sur l'issue du litige, la société ne contestant plus le second fondement du jugement entrepris. La Cour rappelle alors le traitement comptable et fiscal applicable à une option d'achat immobilière :

• L'option constitue un actif, à porter au bilan sous la rubrique « placements de trésorerie » ;
• Son acquisition ne peut donner lieu ni à une charge immédiate, ni à une prise en charge échelonnée par voie d'amortissement ;
• Fiscalement, son coût n'est pas déductible lors du paiement ni annuellement, sauf hypothèse d'une réduction de valeur ;
• En cas d'exercice, le coût de l'option s'ajoute à la valeur d'acquisition de l'actif finalement acquis.

L'appel est déclaré non fondé : l'administration était fondée à réintégrer les montants litigieux au titre de sous-estimation d'actif - non pas en raison d'une simulation, mais d'une erreur de qualification comptable pure et simple.

4. Enseignement pratique.

Cet arrêt confirme une ligne bien établie : une option d'achat payante, quelle que soit sa qualification contractuelle, est un actif et non une charge.

Les praticiens qui structurent des opérations de cession-bail ou des baux assortis d'options d'achat onéreuses veilleront à comptabiliser dès l'origine les versements liés à l'option comme un placement, sous peine de redressement, indépendamment de toute question de simulation, qui n'est ici qu'un fondement alternatif et non nécessaire au redressement.

B. Cour de cassation, 1re chambre, 18 juin 2026, F.25.0003.N — Frais professionnels et résidence d'agrément (art. 53, 9°, CIR 92)

1. Contexte.

L'État belge s'est pourvu contre un arrêt de la cour d'appel de Gand du 24 septembre 2024, qui avait admis la déduction, dans le chef d'une société (Dokter R.D.S. bv), des frais afférents à une résidence d'agrément mise intégralement à la disposition de son dirigeant d'entreprise.

2. Moyen de cassation.

L'État belge soutenait que les frais d'une résidence d'agrément mise totalement à disposition d'un dirigeant ne sont déductibles qu'à concurrence du montant repris dans les rémunérations imposables de celui-ci au titre d'avantage de toute nature — autrement dit, qu'il devrait exister une correspondance, ou à tout le moins un plafonnement, entre le montant des frais déduits et celui de l'avantage taxé dans le chef du bénéficiaire.

3. Enseignements de l'arrêt.

La Cour rejette le pourvoi. Elle rappelle le texte de l'article 53, 9°, CIR 92 : les frais liés notamment aux résidences de plaisance ou d'agrément ne sont pas des frais professionnels, sauf dans l'éventualité et dans la mesure où le contribuable établit qu'ils sont nécessités par l'exercice de l'activité professionnelle en raison de son objet même, ou qu'ils sont compris dans les rémunérations imposables des membres du personnel qui en bénéficient.

La Cour précise que les termes « sauf dans l'éventualité et dans la mesure où » n'impliquent pas l'existence d'une corrélation exacte entre le montant des frais exposés et celui de l'avantage de toute nature imposé, ni que le montant des frais doive être égal ou inférieur à celui de l'avantage pour ouvrir droit à la déduction. Le moyen de l'État belge, qui postulait une telle limitation quantitative, manque en droit.

4. Conclusion.

Cet arrêt met un terme à une pratique administrative récente consistant à invoquer l'article 53, 9°, CIR 92 pour plafonner la déduction des frais d'une résidence secondaire mise à disposition d'un dirigeant au seul montant de l'avantage de toute nature imposé dans son chef, une piste distincte de celle, plus classique, du défaut de preuve de prestations effectives (théorie de la rémunération). Le texte légal n'autorise pas cette limitation quantitative : dès lors que l'avantage est repris dans les rémunérations imposables du bénéficiaire, sans qu'il soit besoin d'une correspondance de montants, la condition légale est remplie.

Les dossiers dans lesquels l'administration invoque cette « piste des résidences de plaisance » pour plafonner la déduction méritent d'être réexaminés à la lumière de cet arrêt.

C. Cour de cassation, 1re chambre, 21 mai 2026, F.24.0032.N — Cession de créances douteuses lors d'une liquidation : le sort de la « waardevermindering reprise »

1. Contexte.

Une société (Creatio Invest nv), mise en liquidation le 30 juin 2015, détenait deux créances importantes (sur Lutherick nv et Vlerick Vastgoed nv), sur lesquelles elle avait comptabilisé, à la date de sa mise en liquidation, des réductions de valeur quasi intégrales, ramenant leur valeur comptable à un montant symbolique. Ces créances ont ensuite été attribuées, dans le cadre du partage de l'avoir social, aux trois actionnaires, dont la société Emtherick nv (demanderesse en cassation), à raison d'un tiers chacun.

Conformément à l'avis CBC 137/6, Emtherick a comptabilisé les créances reçues à leur valeur nominale, avec une réduction de valeur correspondant à la différence entre cette valeur nominale et la valeur réelle d'attribution - un mécanisme comptable que la doctrine qualifie de « waardevermindering reprise » ou « verworven waardevermindering » (réduction de valeur acquise/reprise), par opposition à une réduction de valeur que la société débitrice de l'écriture constaterait elle-même sur son propre résultat.

L'administration a réintégré ces réductions de valeur dans la base imposable d'Emtherick, au motif que celle-ci n'établissait pas, conformément aux articles 48, alinéa 1er, CIR 92 et 22, § 1er, AR/CIR 92, que la probabilité du sinistre, appréciée dans le chef d'Emtherick même, en continuité, était établie par des circonstances survenues pendant la période imposable. La cour d'appel d'Anvers avait suivi ce raisonnement et confirmé le redressement.

2. Moyen de cassation (deuxième branche du premier moyen).

Emtherick faisait valoir que les conditions de l'article 48 CIR 92 et de l'article 22 AR/CIR 92, qui exigent la preuve d'un sinistre nettement précisé et probable, ne s'appliquent pas à une réduction de valeur « reprise », dès lors que celle-ci ne grève pas le résultat de la société qui l'a acquise mais résulte du seul mécanisme comptable imposé par la reprise d'une créance déjà dépréciée chez le cédant.

3. Enseignements de l'arrêt.

La Cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel d'Anvers sur ce point. Elle juge qu'il résulte de la combinaison des articles 48 CIR 92 et 22 AR/CIR 92 que ces dispositions ne peuvent trouver à s'appliquer à l'égard des réductions de valeur reprises — telles que celle constatée lorsqu'une créance sur laquelle une réduction de valeur a été actée est acquise par une société — dès lors qu'une telle réduction de valeur ne grève pas le résultat de la société acquéreuse.

Les juges d'appel, en exigeant d'Emtherick qu'elle démontre, pour chacune des créances reprises, que la probabilité de la perte subsistait à la fin de l'exercice 2014-2015, ont dès lors méconnu ces dispositions. La cause est renvoyée devant la cour d'appel de Gand.

4. Conclusion.

L'arrêt s'écarte de la position traditionnellement rigide de la Cour de cassation, qui considère de longue date le régime fiscal des créances douteuses comme autonome par rapport au droit comptable. Ici, cette autonomie joue en faveur du contribuable : la Cour reconnaît qu'une réduction de valeur purement mécanique, issue de l'application du droit comptable (obligation de comptabiliser la créance reprise à sa valeur nominale, avec constatation simultanée de la dépréciation correspondante), ne saurait être soumise aux conditions de fond de l'article 48 CIR 92, puisqu'elle n'affecte pas le résultat imposable de l'acquéreur au moment où elle est actée.

Pour les praticiens intervenant dans des opérations de liquidation, scission ou cession de créances douteuses au sein d'un groupe, cet arrêt offre un point d'appui solide pour écarter toute exigence de preuve du caractère « nettement précisé et probable » de la perte lorsque la réduction de valeur constatée par l'acquéreur ne fait que refléter, en miroir, la dépréciation déjà actée par le cédant ; étant entendu que l'arrêt d'appel sur renvoi (Gand) permettra de mesurer la portée exacte de cette cassation, notamment quant à la charge de la preuve qui pèsera sur le contribuable au stade de la substitution de motifs.