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Région de Bruxelles-Capitale : circulaire du 17 novembre 2022 sur le droit de vente
Temps de lecture: 38 min |8 mai 2023 à 04:58
L' Administration générale de la Documentation patrimoniale a publié ce 08/05/2023 la Circulaire 2023/C/52 relative à l’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 17 novembre 2022 modifiant l’abattement sur le droit de vente et introduisant un abattement complémentaire sur le droit de vente en cas d’amélioration de la performance énergétique.
Commentaires administratifs relatifs à l’ordonnance du 17 novembre 2022 modifiant l’abattement sur le droit de vente et introduisant un abattement complémentaire sur le droit de vente en cas d’amélioration de la performance énergétique – Région de Bruxelles-Capitale – Droits d’enregistrement – Droit de vente – Modifications de l’abattement – Abattement complémentaire
Table des matières
2. Modifications de l’article 46bis du C. enr. (article 2 de l’ordonnance)
2.1. Augmentation de la réduction et du plafond de la base imposable
2.1.1. Acquisition d’une habitation existante (art. 46bis, al. 1er et al. 2 du C. enr.)
2.1.2. Acquisition d’un terrain à bâtir (art. 46bis, al. 4 du C. enr.)
2.2. Modification du délai pour l’établissement de la résidence principale
3.1. Définitions et portée de l’abattement complémentaire
3.2.1. Conditions de fond (art. 46ter, al. 4, 1° du C. enr.)
3.2.2. Conditions de forme (art. 46ter, al. 4, 2° du C. enr.)
7. Entrée en vigueur (art. 8 de l’ordonnance)
1. Introduction
L’ordonnance du 17 novembre 2022 modifiant l’abattement sur le droit de vente et introduisant un abattement complémentaire sur le droit de vente en cas d’amélioration de la performance énergétique (ci-après « ordonnance ») a été publiée dans le Moniteur belge du 5 décembre 2022 et apporte des modifications au Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe de la Région de Bruxelles-Capitale (ci-après « C. enr. »).
L’objectif du législateur bruxellois est d’adapter l’abattement à l’évolution des prix de l’immobilier et d’inciter, au moyen d’instruments fiscaux innovants, les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leur bien immobilier (Projet d’ordonnance modifiant l’abattement sur le droit de vente et introduisant un abattement complémentaire sur le droit de vente en cas d’amélioration de la performance énergétique, Doc., Parl. Rég. Brux.-Cap., 2021-2022, n°A-591/1, p. 2).
Cette ordonnance apporte des modifications aux articles 46bis, 212bis et 212ter du C. enr. réglementant la réduction de la base imposable au droit de vente en cas d’acquisition, par une ou plusieurs personnes physiques ensemble, de la totalité en pleine propriété d’un immeuble situé dans la Région de Bruxelles-Capitale affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation, en vue d’y établir la résidence principale des acquéreurs.
Cette ordonnance insère également dans le même Code un article 46ter qui introduit un nouvel abattement complémentaire en cas d’amélioration de la performance énergétique et un article 212quater qui introduit une nouvelle demande de restitution.
L’ordonnance entre en vigueur le 1er avril 2023.
2. Modifications de l’article 46bis du C. enr. (article 2 de l’ordonnance)
L’article 46bis du C. enr. établit les conditions et modalités d’application de la réduction de la base imposable – abattement – au droit de vente en cas d’acquisition d’une habitation située dans la Région de Bruxelles-Capitale et règle plus particulièrement l’octroi immédiat de l’abattement au moment de la convention d’acquisition.
2.1. Augmentation de la réduction et du plafond de la base imposable
2.1.1. Acquisition d’une habitation existante (art. 46bis, al. 1er et al. 2 du C. enr.)
Le montant de la réduction forfaitaire de la base imposable établi à 175.000 euros en cas d'acquisition par une ou plusieurs personne(s) physique(s) d'une habitation où sera établie la résidence principale des acquéreurs, est porté à 200.000 euros. Ainsi, l’avantage pécuniaire maximum passe désormais à 25.000 euros (12,5 % de 200.000 euros).
Le plafond de la base imposable qui conditionne l’application de l’abattement établi à 500.000 euros est porté à 600.000 euros (art. 2, 1°et 2° de l’ordonnance).
2.1.2. Acquisition d’un terrain à bâtir (art. 46bis, al. 4 du C. enr.)
Le montant de la réduction forfaitaire de la base imposable établi à 87.500 euros en cas d'acquisition par une ou plusieurs personne(s) physique(s) d'un terrain à bâtir sur lequel les acquéreurs érigeront leur résidence principale est porté à 100.000 euros. Ainsi, l’avantage pécuniaire maximum passe désormais à 12.500 euros (12,5 % de 100.000 euros).
Le plafond de la base imposable antérieurement établi à 250.000 euros est porté à 300.000 euros (art. 2, 3° de l’ordonnance).
2.2. Modification du délai pour l’établissement de la résidence principale
Pour bénéficier de l’abattement, avant le 1er avril 2023, les acquéreurs devaient établir leur résidence principale dans l’immeuble acquis :
- dans les deux ans pour les habitations existantes à compter de la date d’enregistrement du document qui donne lieu à la perception du droit d’enregistrement proportionnel de vente (compromis de vente ou acte authentique), ou, en cas d’enregistrement tardif, à compter du dernier jour du délai pour l’enregistrement ;
- dans les trois ans pour les terrains à bâtir à compter de la date d’enregistrement du document qui donne lieu à la perception du droit d’enregistrement proportionnel de vente (compromis de vente ou acte authentique), ou, en cas d’enregistrement tardif, à compter du dernier jour du délai pour l’enregistrement.
L’ordonnance harmonise le délai laissé aux acquéreurs pour se domicilier dans le bien acquis qui passe à trois ans, qu’il s’agisse de l’acquisition d’une habitation existante ou d’un terrain à bâtir (art. 46bis, alinéa 5, 2°, b du C. enr. – art. 2, 4° de l’ordonnance).
En outre, lorsque l’application de l’abattement complémentaire en cas de rénovation énergétique (art. 46ter du C. enr. – voy. infra) est demandée, le délai pour se domicilier est allongé à cinq ans. Le délai pour établir sa résidence principale et conserver l’octroi de l’abattement principal reste également de cinq ans dans le cas où la condition d’amélioration de la performance énergétique visée à l’article 46ter du C. enr. n’a finalement pas été respectée (art. 46bis, al. 7 du C. enr. – art. 2, 5° de l’ordonnance). En effet, en raison de l’engagement des acquéreurs à améliorer la performance énergétique, il se peut qu’il ne leur ait pas été possible d’établir leur domicile dans le délai de droit commun de trois ans en raison des travaux de rénovation. En pareil cas, appliquer le délai de trois ans conduirait à faire perdre le bénéfice de l’abattement principal en raison du non-respect des conditions d’obtention de l’abattement complémentaire. (Projet d’ordonnance modifiant l’abattement sur le droit de vente et introduisant un abattement complémentaire sur le droit de vente en cas d’amélioration de la performance énergétique, Doc., Parl. Rég. Brux.-Cap., 2021-2022, n° A-591/1, p. 8).
2.3. Proratisation des droits complémentaires dus en cas de non-respect du maintien de la résidence principale
Pour conserver le bénéfice de l’abattement, le ou les acquéreurs doivent maintenir (ou au moins l’un deux) leur résidence principale dans l’immeuble acquis pendant une durée ininterrompue d’au moins cinq ans, à compter de la date d’établissement de leur résidence principale, c’est-à-dire, sauf preuve contraire, à compter de la date d’inscription dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers dans l’immeuble pour lequel la réduction de base imposable a été obtenue.
La conséquence du non-respect de cette condition est la perception de droits complémentaires sauf cas de force majeure. Il y a force majeure quand un événement postérieur à la naissance de l’obligation, et indépendant de la volonté de celui qui l’invoque, qui n’a pu être prévu, ni empêché par lui, rend impossible l’exécution de son obligation.
Les droits complémentaires sont désormais proratisés en tenant compte du nombre d’années ininterrompues complètes durant lesquelles la condition de maintien de la résidence principale a été respectée (art. 46bis, al. 8 du C. enr. – art. 2, 6° de l’ordonnance).
3. Abattement complémentaire en cas d’amélioration de la performance énergétique (art. 46ter nouveau du C. enr. – art. 3 de l’ordonnance)
L’art. 46ter nouveau du C. enr. introduit un nouvel abattement complémentaire en cas d’amélioration de la performance énergétique de l’habitation acquise.
3.1. Définitions et portée de l’abattement complémentaire
L’article 46ter, al. 1er du C. enr. reprend les définitions suivantes :
- « classe énergétique » : la ou les classe(s) énergétique(s) regroupées sous une même lettre exprimant le niveau de performance énergétique au sens de l’article 2.1.1, 1°, du Code bruxellois de l’Air, du Climat et de la Maîtrise de l’Énergie, telle(s) que déterminée(s) par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale en exécution des articles 2.2.2, § 1er, et 2.2.12, § 3 du même Code ;
- « certificat PEB » : le certificat PEB au sens de l’article 2.1.1, 11°, du Code bruxellois de l’Air, du Climat et de la Maîtrise de l’Énergie.
Le montant de l’abattement complémentaire est égal à 25.000 euros pour chaque augmentation de classe énergétique avec un minimum de deux classes. L’avantage pécuniaire maximum est de 3.125 euros (12,5 % de 25.000 EUR) pour chaque augmentation de classe énergétique (art. 46ter, al. 3 du C. enr.). Le montant de l’abattement complémentaire octroyé au moment de l’enregistrement de l’acte (ou au moment de la demande sur pied de l’article 212bis ou de l’article 212ter du C. enr. – voy. 5. infra) est déterminé en fonction de l’engagement que les acquéreurs inscrivent dans l’acte (ou la demande) quant à l’amélioration de la performance énergétique de l’immeuble.
3.2. Conditions d’application
3.2.1. Conditions de fond (art. 46ter, al. 4, 1°, du C. enr.)
La condition particulière pour bénéficier de l’application de l’abattement complémentaire est l’amélioration de la performance énergétique de l’immeuble acquis dans un délai de cinq ans à compter de la date d’enregistrement du document qui donne lieu à la perception du droit d’enregistrement proportionnel de vente (compromis de vente ou acte authentique), ou, en cas d’enregistrement tardif, à compter du dernier jour du délai pour l’enregistrement. L’amélioration prise en compte est l’augmentation d’au moins deux classes PEB. Les acquéreurs peuvent opter pour un engagement minimal de deux sauts de classes mais aussi opter pour une amélioration plus importante.
Les classes PEB prises en considération ne tiennent pas compte des « sous-classes », c’est-à-dire des niveaux « - », « neutre », et « + » au sein d’une même classe représentée par une lettre « A, B, C, D, E, F, G »).
L’échelle des classes et des sous-classes PEB est la suivante :
Classes | Sous-classes |
A | A++, A+, A, A- |
B | B+, B, B- |
C | C+, C, C- |
D | D+, D, D- |
E | E+, E, E- |
F | F+, F, F- |
G | G+, G, G- |
Exemples :
- améliorer sa classe PEB de A- à A++ ne constitue pas un saut de deux classes permettant de bénéficier de l’abattement complémentaire ;
- améliorer sa classe PEB de C- à B+ ne constitue pas un saut de deux classes permettant de bénéficier de l’abattement complémentaire ;
- améliorer sa classe PEB de D+ à B- constitue un saut de deux classes permettant de bénéficier de l’abattement complémentaire.
Les classes PEB prises en compte pour apprécier la performance énergétique de l’immeuble acquis sont :
- au moment de l’acquisition, celle reprise sur le certificat PEB valide le plus récent à la date de la convention d’acquisition ;
- à l’expiration du délai de cinq ans, celle reprise sur le certificat PEB valide le plus récent établi au plus tard à l’échéance du délai.
La notion d’abattement complémentaire implique que l’article 46ter du C. enr. est appliqué si les conditions d’application de l’article 46bis du C. enr. sont respectées. Ainsi la non-application de l’article 46bis du C. enr. entraîne la non-application de l’article 46ter du C. enr.
Dans le même sens, le retrait de l’abattement principal entraîne également le retrait de l’abattement complémentaire. Ainsi, si l’abattement complémentaire doit être retiré en raison du non-respect des conditions d’application de l’abattement principal, des droits complémentaires sont dus tant sur le montant de l’abattement principal que sur le montant de l’abattement complémentaire. En outre, les amendes prévues à l’article 46bis, al. 6 à 8 du C. enr. sont dues en tenant compte du montant de l’abattement complémentaire (art. 46ter, al. 6 du C. enr.).
A contrario, si les conditions d’octroi de l’abattement complémentaire ne sont pas respectées, le droit à l’abattement principal est maintenu, pour autant que les conditions liées à son octroi sont quant à elles respectées. Dans ce cas, le délai pour l’établissement de la résidence principale visé à l’article 46bis du C. enr. sera de cinq ans au lieu de trois ans (voy. 2.2 supra).
3.2.2. Conditions de forme (art. 46ter, al. 4, 2° du C. enr.)
L’acte authentique d’achat ou le compromis de vente doit contenir, dans ou au pied de l’acte/du compromis ou dans un écrit signé joint à l’acte/au compromis, les deux mentions obligatoires suivantes :
- les données relatives à la performance énergétique reprises dans le certificat PEB valide le plus récent à la date de la convention d’acquisition, à savoir le numéro du certificat, la date d’émission et la classe PEB (art. 46ter, al. 4, 2°, a du C. enr.).
En outre, le certificat PEB (ou une copie) est joint au document qui donne lieu à la perception du droit d’enregistrement. Le droit d’enregistrement dû pour l’enregistrement d’une annexe n’est pas applicable car il ne s’agit pas d’une annexe à enregistrer (art. 46ter, al. 4, 3° du C. enr.) ;
- l’engagement des acquéreurs à améliorer la performance énergétique de l’immeuble acquis en mentionnant l’amélioration des classes énergétiques, avec un minimum de deux, à prendre en considération pour déterminer le montant de l’abattement complémentaire (art. 46ter, al. 4, 2°, b du C. enr.).
3.2.3. Contrôle a posteriori de l’amélioration de la performance énergétique (art. 46ter, al. 5 du C. enr.)
La vérification du respect de la condition d’amélioration de la performance énergétique est réalisée sur le seul examen des certificats PEB établis sur l’immeuble acquis en tenant compte de la classe énergétique reprise au certificat PEB valide le plus récent à la date de la convention d’acquisition et de la classe énergétique reprise au certificat PEB valide le plus récent établi pour l’immeuble acquis à l’échéance du délai de cinq ans.
Ainsi, les acquéreurs doivent faire établir un certificat PEB constatant l’amélioration d’au moins deux classes énergétiques au plus tard à l’expiration du délai de cinq ans. Dans le même sens, les acquéreurs sont tenus de communiquer ledit certificat à l’Administration générale de la documentation patrimoniale au plus tard dans les six mois à compter de l’expiration du délai de cinq ans.
3.2.4. Sanctions
Si les données relatives à la performance énergétique reprises dans ou au pied de l’acte authentique d’achat/compromis de vente ou dans un écrit signé joint à l’acte/au compromis sont inexactes, les acquéreurs sont solidairement tenus au paiement de droits complémentaires sur le montant de l’abattement complémentaire (maximum de 6.250 euros si l’engagement pris consiste à améliorer la performance énergétique du minimum de deux classes) et d’une amende égale à la moitié de ces droits complémentaires avec un minimum de 625 euros (art. 46ter, al. 7 du C. enr.).
Si à l’expiration du délai de cinq ans, la performance énergétique de l’immeuble acquis n’a pas été améliorée conformément à l’engagement pris par les acquéreurs, ceux-ci sont solidairement tenus au paiement de droits complémentaires sur le montant de l’abattement complémentaire. Les droits complémentaires sont maximum de 6.250 euros si l’engagement pris par les acquéreurs consiste à améliorer la performance énergétique du minimum de deux classes énergétiques requis pour bénéficier de l’abattement complémentaire et que cet engagement n’a pas été respecté. Si les acquéreurs ont pris un engagement plus important, les droits complémentaires dus pourront être augmentés, le cas échéant, de maximum 3.125 euros pour chaque augmentation de classe reprise dans l’engagement qui n’a pas été atteinte.
En outre, une amende égale à 10 % de ces droits complémentaires est également due solidairement par les acquéreurs, sans que celle-ci puisse être inférieure à 625 euros lorsque l’engagement qui n’a pas été respecté consiste à ne pas avoir amélioré la classe énergétique à concurrence du minimum de deux classes (art. 46ter, al. 8 du C. enr.).
Si le bénéficiaire de l’abattement se trouve confronté à un cas de force majeure qui a rendu impossible l’amélioration des classes énergétiques, l’amende n’est pas due. Les droits complémentaires, quant à eux, restent dus.
Selon le projet d’ordonnance, « seraient par exemple constitutifs d’un cas de force majeure, sans que cette liste soit limitative : la destruction de l’immeuble acquis, l’expropriation de l’immeuble acquis ou encore une impossibilité de réaliser les travaux d’amélioration de la PEB en raison d’un vice caché. Ne seraient pas constitutives d’un cas de force majeure, des difficultés financières qui empêchent ou restreignent les investissements à réaliser par les acquéreurs, ou la non-obtention d’un permis d’urbanisme (à moins que cette non-obtention découle d’un événement étranger aux acquéreurs ou à leur projet, tel qu’une modification du plan de secteur ou une erreur de l’administration compétente pour délivrer le permis d’urbanisme, et à la condition qu’il soit prouvé que les travaux qui doivent être réalisés pour améliorer la PEB sont des travaux soumis à obtention d’un permis d’urbanisme en vertu de la législation urbanistique). » (Projet d’ordonnance modifiant l’abattement sur le droit de vente et introduisant un abattement complémentaire sur le droit de vente en cas d’amélioration de la performance énergétique, Doc., Parl. Rég. Brux.-Cap., 2021-2022, n°A-591/1, p. 14).
4. Modifications de l’article 212bis du C. enr. – Abattement par restitution en cas d’aliénation de l’immeuble qui a empêché l’application immédiate de l’abattement
Les acquéreurs, déjà propriétaires au moment de la nouvelle acquisition, d'un autre immeuble affecté ou destiné à l'habitation, ne peuvent bénéficier immédiatement de l’abattement prévu à l’article 46bis du C. enr.
L’article 212bis du C. enr. permet de demander l’abattement principal a posteriori, par restitution, lorsque tous les immeubles qui empêchaient la réduction de la base imposable sur la nouvelle acquisition ont été aliénés par une convention, autre qu'un échange, dans un délai strict de deux ans à compter de la date de l'enregistrement du document qui a donné lieu à la perception du droit proportionnel sur l'acquisition pour laquelle la restitution est demandée ou, en cas d’enregistrement tardif, à compter du dernier jour du délai pour l’enregistrement.
L’article 212bis du C. enr. est adapté suite aux modifications apportées à l’article 46bis du C. enr. (voy. 2 supra) et est rendu applicable à l’article 46ter du C. enr. (art. 4 de l’ordonnance).
Pour bénéficier de l’abattement complémentaire a posteriori, une demande signée et motivée doit être notifiée par envoi recommandé au bureau qui a établi la dette ou au conseiller général compétent de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale (art. 2172 du C. enr.). Outre les mentions obligatoires visées à l’article 212bis, al. 2, 2°, a et b, du C. enr., la demande devra satisfaire aux conditions de forme imposées pour bénéficier de l’abattement complémentaire (voy. 3.2.2. supra).
Les sanctions prévues à l’article 46ter du C. enr. (voy. 3.2.4. supra) sont également insérées dans l’article 212bis du C. enr.
5. Modifications de l’article 212ter du C. enr. – Abattement par restitution lorsque l’application immédiate de l’abattement n’a pas été demandée ou n’a pas été obtenue
Si l’abattement n’a pas été demandé ou n’a pas été obtenu à l’occasion de l’enregistrement du document ayant donné lieu à la perception du droit proportionnel, les droits trop perçus peuvent être restitués via une demande à introduire dans les six mois à compter de la date d’enregistrement de ce document.
L’article 212ter du C. enr. est adapté afin de le rendre applicable à l’abattement complémentaire (art. 5 de l’ordonnance).
Pour bénéficier de l’abattement complémentaire a posteriori, une demande signée et motivée doit être notifiée par envoi recommandé au bureau qui a établi la dette ou au conseiller général compétent de l’Administration générale de la documentation patrimoniale (art. 2172 du C. enr.). La demande de restitution doit contenir les mentions et déclarations imposées par l’article 46bis, al. 5, 2°, a, b, c, du C. enr. et, le cas échéant, les mentions, déclarations et documents imposés par l'article 46ter, al. 4, 2° et 3° du C. enr.
Même si le texte ne le prévoit pas expressément, lorsque l’application de l’article 46ter du C. enr. est demandée séparément de l’article 46bis du C. enr., l’acquéreur bénéficiera du délai prolongé à cinq ans pour établir sa résidence principale dans le bien acquis, et ce, pour l’application des deux abattements.
6. Nouvelle demande de restitution introduite par l’article 212quater du C. enr. (art. 6 de l’ordonnance)
Le montant de l’abattement complémentaire (25.000 euros par saut de classe énergétique) peut varier en fonction de l’engagement mentionné dans l’acte par les acquéreurs conformément à l’article 46ter, al. 4, 2°, b du C. enr. Il se peut qu’à l’expiration du délai de cinq ans, l’amélioration énergétique soit supérieure à celle de l’engagement repris dans l’acte (par exemple : trois sauts de classe au lieu de deux).
L’article 212quater du C. enr. introduit la possibilité de demander la restitution du montant correspondant aux droits prélevés sur la majoration de la réduction de la base imposable dont il n’a pas pu être tenu compte. Les droits excédentaires perçus peuvent être restitués sur demande à introduire conformément aux dispositions de l'article 2172 du C. enr. dans les six mois à compter de l’échéance du délai de cinq ans prévu à l’article 46ter du C. enr.
La demande motivée doit contenir :
- une copie de la relation de l'enregistrement qui a été mise sur le document qui a donné lieu à la perception du droit proportionnel sur l'acquisition pour laquelle la restitution est demandée ;
- une copie du certificat PEB valide le plus récent établi pour l'immeuble acquis au plus tard à l'échéance du délai de cinq ans visé à l’article 46ter du C. enr.
7. Entrée en vigueur (art. 8 de l’ordonnance)
Les modifications à l’abattement visé à l’art. 46bis du C. enr. et l’abattement complémentaire en cas d’amélioration de la performance énergétique seront applicables aux conventions conclues à partir du 1er avril 2023. Il y a lieu de se référer à la date du compromis de vente ou, en cas de vente publique, à la date du procès-verbal d’adjudication (Projet d’ordonnance modifiant l’abattement sur le droit de vente et introduisant un abattement complémentaire sur le droit de vente en cas d’amélioration de la performance énergétique, Doc., Parl. Rég. Brux.-Cap., 2021-2022, n°A-591/1, p. 18). La date du compromis de vente est à prouver conformément à l’article 18, § 1er du C. enr.
En outre, si la vente ne se réalise que par la passation d’un acte notarié, en l’absence de compromis de vente, c’est alors la date de l’acte notarié qui est déterminante.
Ces modifications s’appliquent également aux conventions sous condition suspensive conclues avant le 1er avril 2023 dont la condition suspensive se réalise après cette date. En effet, en cas de réalisation de la condition suspensive, la base imposable est considérée à la date de l’accomplissement de la condition (art. 16, al. 2 du C. enr.) (Projet d’ordonnance modifiant l’abattement sur le droit de vente et introduisant un abattement complémentaire sur le droit de vente en cas d’amélioration de la performance énergétique, Doc., Parl. Rég. Brux.-Cap., 2021-2022, n°A-591/1, p. 18).
La réduction proportionnelle des droits complémentaires dus lorsque les acquéreurs ne maintiennent pas leur résidence principale dans l’immeuble acquis pendant une durée ininterrompue de cinq ans s’applique également pour des abattements déjà octroyés pour autant que le non-respect de la condition de maintien de la résidence principale survienne à partir du 1er avril 2023.
Par exemple : Un abattement a été obtenu pour l’achat d’un bien immobilier, dont l’acte authentique a été enregistré le 1er mars 2022. La résidence principale a été établie le 25 mars 2022. En conséquence, le délai de maintien de la résidence principale est échu le 24 mars 2027. En cas de déménagement et que, de ce fait, la condition de maintien de la résidence principale n’est plus respectée, le remboursement dû dépendra du nombre d’années durant lesquelles la condition n’a pas été remplie.
Dans cet exemple, si le déménagement a lieu :
- le 27 mars 2023 : l’intégralité des droits supplémentaires reste due ;
- le 2 avril 2023 : 4/5e des droits supplémentaires sont dus. (Projet d’ordonnance modifiant l’abattement sur le droit de vente et introduisant un abattement complémentaire sur le droit de vente en cas d’amélioration de la performance énergétique, Doc., Parl. Rég. Brux.-Cap., 2021-2022, n°A-591/1, p. 18)
FAQ
Cette FAQ est disponible sur le site de Bruxelles Fiscalité : https://fiscalite.brussels/fr/faq-abattement
La réforme du régime d’abattement entre en vigueur le 1er avril 2023.
Pour savoir si vous pouvez bénéficier de ces réformes, la date à laquelle la convention de vente a été conclue sera prise en compte. Ainsi, si votre contrat de vente a été conclu à partir du 1er avril 2023, vous pouvez bénéficier de :
- l‘augmentation du montant de l’abattement de 175.000 € à 200.000 € ;
- l’augmentation du plafond de l’abattement de 500.000 € à 600.000 € ;
- l’augmentation du délai de domiciliation dans le bien de 2 à 3 ans ;
- l’application de l’abattement complémentaire pour "rénovation énergétique".
La "convention de vente" se réfère à la date de votre compromis de vente ou, en cas de vente publique, à la date du procès-verbal d’adjudication.
En outre, un assouplissement de la sanction est prévu en cas de non-respect de la condition de maintien de la résidence principale dans l’immeuble acquis pendant le délai de 5 ans (voir question n°2). Cet assouplissement s’applique également à un abattement obtenu avant le 1er avril 2023, pour autant que le non-respect de ce délai survienne à partir de cette date.
Par exemple : vous avez obtenu un abattement pour l’achat d’un bien immobilier, dont l’acte authentique a été enregistré le 1er mars 2022. Vous avez ensuite établi votre résidence principale le 25 mars 2022. En conséquence, le délai de maintien de la résidence principale est échu le 24 mars 2027. Si vous déménagez entre-temps et que, de ce fait, la condition de maintien de la résidence principale n’est plus respectée, le remboursement dû dépendra du nombre d’années durant lesquelles la condition n’a pas été remplie.
Dans cet exemple, si vous déménagez :
- le 27 mars 2023 : l’intégralité des droits supplémentaires (= l’avantage fiscal obtenu) reste due ;
- le 2 avril 2023 : 4/5e des droits supplémentaires sont dus.
Si, à partir du 1er avril 2023, vous déménagez du bien acquis avec abattement avant l’échéance du délai de maintien de la résidence principale de 5 ans, vous devrez rembourser l’avantage en fonction des années restant à courir.
Par exemple, si vous déménagez à partir du 1er avril 2023, mais que vous (ou au moins un des acquéreurs) avez maintenu votre résidence principale dans l’immeuble :
- pendant 7 mois : vous devrez payer 5/5 de l’avantage fiscal obtenu ;
- pendant 1 an et 6 mois : vous devrez payer 4/5 de l’avantage fiscal obtenu ;
- pendant 4 ans et 11 mois : vous devrez payer 1/5 de l’avantage fiscal obtenu.
Non. L’abattement "rénovation" est complémentaire à l’abattement principal. Cela signifie que cet abattement complémentaire ne trouvera à s’appliquer qu’à la condition que l’abattement principal s’applique. En d’autres termes, la non-application ou le retrait de l’abattement principal entraîne de facto la non-application ou le retrait de l’abattement complémentaire.
Vous devez donc respecter les conditions de fond de l’abattement principal pour bénéficier de l’abattement complémentaire. Toutefois, vu le temps nécessaire à l’amélioration de la classe PEB (obtention des permis d’urbanisme, réalisation des devis, exécution des travaux), si vous demandez également l’abattement complémentaire "rénovation", vous bénéficiez d’un délai prolongé de cinq ans pour vous domicilier dans le bien.
Pour rappel, les conditions de fond de l’abattement principal sont les suivantes :
- le bien est situé en Région de Bruxelles-Capitale ;
- l’acquéreur est une personne physique ;
- l’acquisition doit porter sur la totalité du bien en pleine propriété ;
- l’acquisition doit porter sur un bien immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation ;
- au moment du compromis de vente, l’acquéreur ne peut pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation ;
- le montant sur lequel est liquidé le droit d’enregistrement ne doit pas excéder 500.000 € [600.000 € à partir du 1er avril 2023] (250.000 € pour les terrains à bâtir [300.000 € à partir du 1er avril 2023]) ;
- l’acquéreur s’engage à établir sa résidence principale dans l’immeuble acquis dans un délai de 2 ans [3 ans à partir du 1er avril 2023] à compter de l’enregistrement de l’acte d’acquisition ;
- l’acquéreur doit maintenir sa résidence principale dans cet immeuble pendant une durée ininterrompue de 5 ans à compter de la date de l’établissement de la résidence principale.
L’échelle des classes et sous-classes PEB est actuellement la suivante :
Classes | Sous-classes |
A | A++, A+, A, A- |
B | B+, B, B- |
C | C+, C, C- |
D | D+, D, D- |
E | E+, E, E- |
F | / |
G | / |
L’amélioration prise en considération est l’augmentation de la classe PEB d’au moins 2 unités. Les classes PEB prises en considération ne tiennent pas compte des « sous-classes », c’est-à-dire les niveaux « - », « neutre » et « + » au sein d’une même classe représentée par une lettre (G, F, E, D, C, B, A).
Ainsi, par exemple :
- si vous améliorez la classe PEB du bien de C- à C+, cela ne constitue pas un saut de 2 classes vous permettant de bénéficier de l’abattement complémentaire ;
- si vous améliorez la classe PEB du bien de B- à A++, cela ne constitue pas un saut de 2 classes PEB vous permettant de bénéficier de l’abattement complémentaire ;
- si vous améliorez la classe PEB du bien de E+ à C-, cela constitue un saut de 2 classes PEB vous permettant de bénéficier de l’abattement complémentaire.
L’appréciation du respect de la condition d’amélioration est réalisée sur le seul examen des certificats PEB établis sur l’immeuble acquis.
Les classes PEB qui sont prises en compte pour vérifier que vous avez améliorer la PEB de votre bien conformément à votre engagement sont :
- pour apprécier la classe PEB au moment de l’acquisition : la classe figurant sur le certificat PEB valide le plus récent à la date du compromis de vente ;
- pour apprécier la classe PEB à l’issue du délai de 5 ans qui vous est laissé pour effectuer les rénovations énergétiques : la classe figurant sur le certificat PEB valide le plus récent , établi avant l’expiration du délai. Vous devez donc faire établir un certificat PEB attestant de l’amélioration de la classe énergétique et le communiquer au bureau compétent de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale au plus tard 6 mois après l’expiration du délai de 5 ans.
Le montant de l’abattement qui vous sera octroyé au moment de l’enregistrement de l’acte d’acquisition est déterminé en fonction de l’engagement quant à l’amélioration de la PEB de l’immeuble que vous inscrivez dans l’acte (ou la demande).
Ainsi, il vous est possible :
- soit d’opter pour un engagement minimal de 2 sauts de classes, auquel cas l’abattement qui vous sera octroyé s’élèvera à 50.000 €, ce qui correspond à une réduction de 6.250 € (12,5 % x 50 000 €) sur vos droits d’enregistrements ;
- soit d’opter pour un engagement plus important, auquel cas le montant de l’abattement qui vous sera octroyé s’élèvera à 25.000 € multipliés par le nombre de sauts de classe visé, ce qui correspond à une réduction de 3.125 € par saut de classe. Ainsi, par exemple, si vous vous engagez à réaliser 4 sauts de classe, vous pourrez bénéficier d'un abattement de 100.000 €, correspondant à une réduction de 12.500 €.
Si, au terme du délai de 5 ans, l’amélioration de la PEB réalisée est supérieure à votre engagement, le montant dont il n’a pas pu être tenu compte et qui aurait dû être octroyé compte tenu de l’amélioration réelle de la PEB (25.000 € x 12,5 % x nombre de sauts de classes supplémentaires) vous sera restitué.
Vous pourrez récupérer ce montant au moyen d’une demande de restitution à introduire auprès du SPF Finances.
Exemple : Lors de l’acquisition de votre habitation, vous vous êtes engagé à améliorer la PEB de 2 classes. Si, au terme du délai de 5 ans, la PEB a été améliorée de 4 classes, vous pouvez faire une demande de restitution. Dans ce cas, un montant de 6.250 € (25.000 € x 12,5 % x 2 sauts de classes supplémentaires) vous sera restitué.
Si, au terme du délai de 5 ans, l’amélioration de la PEB réalisée est inférieure à votre engagement, la différence entre le montant de l’abattement octroyé au moment de l’enregistrement de l’acte et le montant qui aurait dû être octroyé compte tenu de l’amélioration réelle de la PEB vous sera réclamée. Ce montant sera de maximum 6.250 € si la condition de l’augmentation de 2 classes n’a pas été respectée et/ou, le cas échéant, de maximum 3.125 € pour chaque augmentation de la classe énergétique reprise dans l’engagement qui n'a pas été atteinte.
En outre, sauf cas de force majeure, une amende égale à 1/10e de ces droits supplémentaires vous sera également réclamée.
Exemples :
- Lors de l’acquisition de votre habitation, vous vous êtes engagé à améliorer la PEB de 2 classes. Si, au terme du délai de 5 ans, aucune amélioration ou une amélioration effective d’un seul saut de classe a été réalisée, un montant de 6.250 € de droits supplémentaires et 625 € d’amende vous seront réclamés ;
- Lors de l’acquisition de votre habitation, vous vous êtes engagé à améliorer la PEB de 3 classes. Si, au terme du délai de 5 ans, une amélioration effective de 2 sauts de classe a été réalisé, un montant de 3.125 € de droits supplémentaires et 312,5 € d’amende vous seront réclamés.
Seraient par exemple constitutifs d’un cas de force majeure, sans que cette liste soit limitative :
- la destruction de l’immeuble acquis ;
- l’expropriation de l’immeuble acquis ;
- une impossibilité de réaliser les travaux d’amélioration de la PEB en raison d’un vice caché.
Ne seraient pas constitutifs d’un cas de force majeure :
- des difficultés financières qui empêchent ou restreignent les investissements à réaliser par les acquéreurs ;
- la non-obtention d’un permis d’urbanisme (à moins que cette non-obtention découle d’un événement étranger aux acquéreurs ou à leur projet, tel qu’une modification du plan de secteur ou une erreur de l’administration compétente pour délivrer le permis d’urbanisme, et à la condition qu’il soit prouvé que les travaux qui doivent être réalisés pour améliorer la PEB sont des travaux soumis à obtention d’un permis d’urbanisme en vertu de la législation urbanistique).
Si vous avez demandé l’application de l’abattement principal et de l’abattement complémentaire pour "rénovation" et que ne vous domiciliez pas dans le bien dans le délai de 5 ans, vous serez redevable :
- de 25.000 € de droits supplémentaires pour le non-respect des conditions relatives à l’abattement principal ;
- de (maximum) 6.250 € de droits supplémentaires pour non-respect de l’engagement de rénovation pour l’abattement complémentaire ;
- ainsi que, sauf cas de force majeure, d’une amende correspondant à 1/3 de ces droits supplémentaires cumulés.
Si les conditions d’octroi de l’abattement complémentaire ne sont pas respectées, le droit à l’abattement principal est maintenu, pour autant que les autres conditions liées à son octroi sont respectées.
A cet égard, le délai pour l’établissement de la résidence principale pris en compte pour l’application de l’abattement principal sera maintenu à 5 ans (et non pas 3 ans).
Oui, vous pouvez en faire la demande a posteriori, c’est-à-dire dans un délai de 6 mois à dater de l’enregistrement de l’acte d’acquisition.
1° Si vous avez demandé l’application de l’abattement principal dans l’acte d’acquisition : vous pouvez encore demander l’application de l’abattement complémentaire "rénovation" a posteriori ;
2° Si vous n’avez pas demandé l’application de l’abattement principal dans l’acte d’acquisition :
- vous pouvez demander l’application de l’abattement principal a posteriori ;
- ou vous pouvez demander l’application de l’abattement principal et de l’abattement rénovation a posteriori. Ces deux demandes ne doivent pas nécessairement être formulées dans la même demande. Vous pouvez demander dans un premier temps l’application de l’abattement principal et, dans un deuxième temps et pour autant que le délai de 6 mois n’est pas dépassé, l’application de l’abattement complémentaire pour "rénovation".
Source : Fisconetplus
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