Circulaire 2025/C/2 relative au taux réduit de la TVA applicable à la démolition et la reconstruction de bâtiments d’habitation sur l’ensemble du territoire belge, prolongation des mesures transitoires

L'Administration générale de la Fiscalité – Taxe sur la valeur ajoutée a publié ce 08/01/2025 la Circulaire 2025/C/2 relative au taux réduit de la TVA applicable à la démolition et la reconstruction de bâtiments d’habitation sur l’ensemble du territoire belge, prolongation des mesures transitoires.

Le présent commentaire traite de la prolongation des mesures transitoires concernant la démolition et la reconstruction de bâtiments d’habitation sur l’ensemble du territoire.

Les mesures transitoires visées aux § 3 et § 8 de la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’AR n° 20 du 20.07.1970 fixant les taux de TVA étaient initialement prévues jusqu’au 31.12.2024 inclus.

De nombreux chantiers ont été retardés en raison des précipitations exceptionnellement abondantes et fréquentes que nous connaissons depuis octobre 2023.

Pour ces raisons, la Loi du 10.12.2024 proroge par conséquent, du 31.12.2024 au 30.06.2025 au plus tard, l’application du taux réduit de TVA de 6% aux projets de construction impliquant la démolition et la reconstruction d’un bâtiment d’habitation qui relèvent du régime transitoire (MB du 24.12.2024).

Cette prolongation n’apporte aucune modification aux conditions des mesures transitoires. Aucune déclaration supplémentaire n° 111/3 ou n° 111/4 ne doit être introduite (dans le cas où l’une de ces déclarations a déjà été introduite).

Il ne s’agit pas de faire entrer de nouveaux projets dans le champ d’application de cette mesure, cette prolongation ne s’applique qu’aux projets qui entraient déjà dans le champ d’application de la mesure transitoire en 2024.

Exemple 1

Dès que cela est techniquement possible, l’introduction de cette déclaration doit être effectuée via MyMinfin. Jusqu’à ce moment, le promoteur immobilier demande une déclaration papier n° 111/3-1er janvier 2025 auprès du bureau de TVA compétent. Il renvoie cette déclaration remplie et accompagnée des annexes nécessaires au centre de scanning compétent dans les délais impartis.

Exemple 2

Un promoteur immobilier dépose un permis d’urbanisme, au cours de la première moitié de l’année 2023, pour la démolition et la reconstruction d’un immeuble à appartements. Le promoteur immobilier trouve difficilement des acquéreurs pour ces nouveaux appartements qui sont achevés à la fin de l’année 2024. Tant qu’il n’y a pas d’acquéreurs (et que par conséquent aucune TVA à la sortie n’est exigible), il ne doit pas introduire de déclaration n° 111/3.

En janvier 2025, il conclut une convention avec un premier acquéreur. Pour autant que toutes les conditions requises soient remplies, le promoteur immobilier peut, en 2025, à partir du moment de l’introduction de la déclaration n° 111/3-1er janvier 2025 (1), appliquer le taux réduit de TVA de 6% à la livraison de l’appartement reconstruit et ce, jusqu’au 30.06.2025 au plus tard.

(1) Dès que cela est techniquement possible, l’introduction de cette déclaration doit être effectuée via MyMinfin. Jusqu’à ce moment, le promoteur immobilier demande une déclaration papier n° 111/3-1er janvier 2025 auprès du bureau de TVA compétent. Il renvoie cette déclaration remplie et accompagnée des annexes nécessaires au centre de scanning compétent dans les délais impartis.

Exemple 3

Le permis d’urbanisme pour la démolition et la reconstruction d’une habitation dans l’une des 32 zones urbaines est accordé au maître d’ouvrage en décembre 2023. Toutefois, pour des raisons personnelles, il ne peut débuter les travaux en 2024. Il introduit, au cours de la première semaine de janvier 2025, pour la première fois, une déclaration n° 111/4-1er janvier 2025 (sur papier, voir remarque précédente) parce qu’il fera commencer les travaux de manière effective à ce moment. Le maître d’ouvrage pourra bénéficier du taux réduit de TVA à partir du moment de l’introduction de cette déclaration jusqu’au 30.06.2025 au plus tard.

La circulaire 2024/C/73 du 27.11.2024 relative au taux réduit de la TVA concernant la démolition et la reconstruction de bâtiments d’habitation sur l’ensemble du territoire belge à partir du 01.06.2024 du 27.11.2024 doit être lue au regard de ce qui précède.

Remarque

La Loi du 10.12.2024 précitée a omis de d’adapter certaines dates prévues au § 9 de la rubrique XXXVII actualisée du tableau A de l’annexe à l’AR n° 20 du 20.07.1970 à l’application prolongée des mesures transitoires visées.

Afin de donner aux personnes concernées un délai suffisant pour satisfaire aux formalités nécessaires, il a été décidé que le § 9, de la rubrique XXXVII, précitée, doit être lu comme suit :

« § 9. Les opérations visées par la présente rubrique, dans sa version applicable au 31 décembre 2023, font l’objet des formalités visées au paragraphe 1er, alinéa 2, 2°, ou au paragraphe 2, alinéa 2, 2°, lorsqu’elles sont soumises, dès le 1er juillet 2025, au taux réduit de six p.c. en vertu du paragraphe 1er ou du paragraphe 2 de la présente rubrique, dans sa version applicable après le 31 décembre 2023. »

Dans l’hypothèse visée à l’alinéa 1er, la déclaration visée au paragraphe 1er, alinéa 2, 2°, a), ou au paragraphe 2, alinéa 2, 2°, a), est envoyée au plus tard le 30 septembre 2025 selon les modalités visées par ces dispositions.

Les opérations visées par la présente rubrique, dans sa version applicable au 31 mai 2024, font l’objet des formalités visées au paragraphe 4, alinéa 2, 2°, lorsqu’elles sont soumises, dès le 1er juillet 2025, au taux réduit de six p.c. en vertu du paragraphe 4 de la présente rubrique, dans sa version applicable après le 31 mai 2024.

Dans l’hypothèse visée à l’alinéa 3, la déclaration visée au paragraphe 4, alinéa 2, 2°, a), est envoyée au plus tard le 30 septembre 2025 selon les formalités visées par cette disposition. »

Pour une explication de la portée de ces dispositions, nous nous référons au point 5.1 de la circulaire 2024/C/73 du 27.11.2024 relative au taux réduit de la TVA concernant la démolition et la reconstruction de bâtiments d’habitation sur l’ensemble du territoire belge à partir du 01.06.2024.